מכרז חדש יגדיל את היצע הדירות בירושלים: 1,400 דירות ב-6 אזורים
רשות מקרקעי ישראל החליטה להגדיל את היצע הקרקעות לדיור בירושלים: היא פתחה פותחת מכרזים לבניית 1383 יח"ד בעיר, זאת על רקע העלייה החריגה במחירי הדיור בעיר. מעיון בחוברות המכרז עולה כי מדובר בששה מכרזים חדשים בירושלים לבניית אותן דירות, כשהמכרזים יסגרו עד תחילת חודש מרץ. רמ"י פנתה ליזמים להוביל תכנון ופיתוח של קרקעות בעיר הבירה, אבל עדיין לא ברור מה יהיה המחיר והאם קבלנים יחליטו לגשת בתקופה שבה הריבית עדיין גבוהה. כך או כך, המכרזים בהם מדובר הם בשכונות שונות בעיר: מורדות משואה, רוממה, קטמונים, תלפיות מקור חיים ואבו טור, לפי הסדר הבא: 500 יח"ד במורדות משואה (מכרז ייזום). 400 יח"ד משה בראזני (מכרז ייזום). 328 יח"ד נחל רוממה (מכרז ייזום). 120 יח"ד בגונן ב' (מכרז ייזום). 27 יח"ד במקור חיים (מכרז פומבי). 8 יח"ד באבו טור (מכרז ייזום). לגבי המכרז במורדות משואה, מדובר במכרז יזום לתכנון ופיתוח קרקע לבניית 500 יח"ד במתחם שהוא חלק מתוכנית פארק קק"ל הממוקמת בדרום מערב ירושלים, מצפון לשכונת גילה ומדרום לשכונת מנחת גבעת משואה המתפרשת על כ-960 דונם. היום ייעוד המתחם הוא יער (שטח פתוח ציבורי מיוחד). לגבי המכרז ברחוב משה ברזאני, מדובר במכרז ייזום להתקשרות בחוזה חכירה לתכנון ולבניית כ-400 יח"ד, חלק מהמגרשים בייעוד אזור מגורים מיוחד וחלק בייעוד מגורים. במתחם "נחל רוממה", יחתם חוזה חכירה לבניית 328 יח"ד מסחר ושימושים ציבוריים. הוא בבעלות משותפת של רמ"י, רשות מקומית ופרטיים. חלקה של המדינה במתחם הינו כ-62%, קרי, כ-328 יח"ד. בשכונת גונן ב' בירושלים מדובר במכרז יזום של מתחם המיועד לתכנון לבניית 120 יח"ד ברחוב בן דוסא (וואלג'ה לשעבר) בשכונת קטמונים – גונן ב' אשר הינו חלק מתוכנית 4508 לאזור כביש גשר הרכבת משכונת פת לאזור התעשיה תלפיות הממוקמת ממערב לאזור התעשיה תלפיות, מדרום לשכונת פת ומזרחית לשכונת בית צפאפא ומתפרשת על שטח של 88 דונם. לגבי מכרז מקור חיים - מדובר על מכרז פומבי על קרקע לבניית 27 יח"ד במושעא ברחוב הפרסה בשכונת מקור חיים בירושלים. יעוד המגרש הינו מגורים, מסחר ותעסוקה והוא חלק מתכנית המתפרשת על שטח של כ-3.4 דונם שעיקרה הקמת בנין למגורים, מסחר ותעסוקה ברחוב הפרסה. 24% משטח המגרש הוא בבעלות מדינת ישראל במשותף (מושע) עם בעלים פרטיים. מחיר המינימום עומד על כ-46.5 מיליון שקל. לגבי המכרז באבו תור - מדובר במכרז ייזום המיועד לתכנון ובניית 8 יח"ד ברחוב המפקד בשכונת אבו תור בירושלים. מחיר המינימום עומד כ-3.5 מיליון שקל.
בעל השליטה ויו"ר אבו פמילי מגורים, צחי אבו. קרדיט: ישראל הדריאבו פמילי זוכה ב-40 דירות במגדלי דה וינצ'י תמורת 61 מיליון שקל
צחי אבו חברת אבו פמילי, בבעלותו של צחי אבו, זכתה במכרז חוזר לרכישת 40 דירות במגדלי דה וינצ'י בתל אביב. ההצעה הזוכה של החברה עמדה על כ-61 מיליון שקל, מה שמייצג מחיר ממוצע של כ-1.5 מיליון שקל לדירה. מחיר זה נמוך משמעותית מהמחירים הנהוגים בשוק באזור וכן מהעלות
המשוערת לבנייה.
המכרז החוזר התקיים בנובמבר 2024, לאחר כישלון המכרז הקודם באוגוסט 2024, שבו נקבע מחיר מינימום של 101 מיליון שקל שהרתיע רוכשים. הפעם, מחיר המתחם הופחת ל-43.2 מיליון שקל, וההצעה הזוכה גבוהה ממנו בכ-17.8 מיליון שקל בלבד. עם זאת, המחיר הכולל עדיין נמוך בעשרות אחוזים מהערכת השווי של הדירות במתחם.
התנאים במכרז דרשו מכירה של כל 40 הדירות לרוכש אחד, כאשר הדירות מיועדות להשכרה לצמיתות ללא אפשרות מכירה עתידית. כל הדירות הן בגודל 88 מ"ר ומפוזרות בשווה בין שתי קומות נמוכות במגדל הדרומי והצפוני.
בעל השליטה ויו"ר אבו פמילי מגורים, צחי אבו: "אנו שמחים על הזכייה במכרז ומתכוונים להמשיך לאתר עסקאות נוספות שיניבו תשואה משמעותית, רווחיות למשקיעים ובשורה לשוק השכירות. אנו מאמינים כי השוק נמצא בתקופה
נוחה לאיתור הזדמנויות נוספות כמו זו שכעת נקרתה בדרכנו."
- צחי אבו: "אנחנו לא חברת נדל״ן מניב קלאסית, כל נכס אצלנו עובר השבחה"
- ארי נדל"ן מתקדמת עם ההרחבות באילת ובאשדוד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האתגר המרכזי: נזקי הטיל מאיראן
אחד האתגרים המרכזיים ברכישה זו הוא הנזק הכבד שנגרם למגדל הצפוני בעקבות טיל ששוגר מאיראן באוקטובר האחרון. בעקבות הפגיעה, הדיירים פונו והחל תהליך תיקונים מורכב. רשות מקרקעי ישראל הודיעה כי הדירות במגדל הצפוני סגורות ולא ניתן היה לבקר בהן במסגרת המכרז. הזוכה במכרז יידרש לשאת בעלויות התיקון של הנזקים, לרבות השתתפות בתיקון השטחים הציבוריים בבניין, ללא פיצוי ממס רכוש, מה שמסביר את המחיר הנמוך יחסית.
פינוי מבנים; קרדיט: רמ"יהשמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
העדכון קובע לראשונה רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, עם 16% בממוצע בתל אביב, כרף מקצועי להיתכנות כלכלית, במטרה לצמצם סיכון לאי-מימוש מיזמי פינוי-בינוי ולאזן בין כדאיות יזמית למגבלות התכנון; על רקע ירידת המחירים האם היזמים אכן עומדים ב-16%?
השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים פרסם עדכון מקיף לערכי הרווח היזמי המזערי בתוכניות פינוי־בינוי, בהתאם לסמכותו לפי תקן 21.1 ולאחר בחינה מקצועית מעמיקה של השינויים שחלו בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות. מדובר בעדכון ראשון מאז יוני 2022, שנעשה על רקע עלייה
חדה בריבית, התייקרות תשומות הבנייה, האטה בקצב המכירות, גידול במלאי הדירות הלא־מכורות והתארכות משכי הביצוע – כולם גורמים שמגבירים את רמת הסיכון היזמי במיזמי התחדשות עירונית.
עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, בהתחשב ברמות הסיכון, מאפייני השוק והנתונים הכלכליים העדכניים.
בנוסף, לראשונה נקבעו ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות בכל מחוז, המשקפים הבדלים אזוריים בסיכון ובכדאיות. העדכון נועד לאזן בין הצורך בכדאיות כלכלית מספקת לקידום מיזמי התחדשות עירונית לבין המגבלות התכנוניות, ובראשן יכולת הציפוף המוגבלת במרחב העירוני. במסמך הודגש כי ככל שהתכנון מאפשר זאת, אין מגבלה על רווחיות גבוהה יותר, ואף רצוי לשמר רווחיות מספקת שמגדילה את סיכויי המימוש ומיטיבה עם היזמים ועם בעלי הדירות.
הרווח היזמי המזערי מהווה רף מינימלי להיתכנות כלכלית, שמתחתיו גדל באופן משמעותי הסיכון לאי-מימוש הפרויקט. מדובר בכלי מקצועי לבחינת כדאיות, ולא ברווח נורמטיבי או רצוי. מטרת העדכון היא שמירה על איזון מקצועי בין קידום ההתחדשות העירונית לבין תכנון בר־מימוש, היתכנות כלכלית והפחתת הסיכון לאי־ביצוע של תוכניות מאושרות.
- מה קורה לרוכשים בפרויקטים שלא מגיעים לקו הסיום?
- פנטהאוז לבעלים, מחיר מופרז לדייר: היזמית הפסידה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, נוכח ירידה ריאלית במחירי הדירות, רמות מלאי גבוהות, קצב מכירות איטי ועלויות מימון וביצוע גבוהות. לראשונה נקבעו גם ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות, המשקפים הבדלים אזוריים במאפייני השוק, רמת הביקוש והסיכון: במחוזות המרכז, תל אביב וירושלים – 16% בממוצע, ובמחוזות הצפון, חיפה והדרום – 17% בממוצע.
