הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

מחירי הנדל"ן בארה"ב נסקו לשיא של 30 חודשים

איתן יונסי | (1)
נושאים בכתבה ארצות הברית נדל"ן ארצות הברית

בזמן ששוק הנדל"ן הישראלי תופס יותר ויותר כותרות בתקופה האחרונה, עם הצעד האחרון של בג"ץ שהוציא צו העוצר את חוק מיסוי דירה שלישית, פורסם היום מדד מחירי הדיור בארה"ב שהציג עלייה גבוהה, מעבר לציפיות הכלכלנים. בדומה למצב בארץ, שילוב של היצע נמוך וריבית משכנתאות ברצפה דחפו את מחירי הדיור בארה"ב לשיא של 30 חודשים במהלך חודש דצמבר האחרון לפי מדד מחירי הבתים של S&P וקייס-שילר.

המדד, שעוקב אחר מחירי הדיור ב-20 ערים מרכזיות בארה"ב, רשם עלייה שנתית בשיעור של 5.6% בחודש דצמבר, כשהוא עלה משיעור של 5.2% כפי שנרשם בנובמבר. העלייה הגבוהה ביותר במחירי הדיור נרשמה בסיאטל שהציגה התייקרות שנתית של 10.8%. מתוך 20 הערים הגדולות בארה"ב, 7 מהן הגיעו לרמות שיא כל הזמנים במהלך חודש דצמבר. המדד הלאומי הרחב יותר הציג עלייה בשיעור שנתי של 5.8% במהלך חודש דצמבר, הזינוק החד ביותר מזה 30 חודשים, וזאת לעומת הערכת הכלכלנים לעלייה של 5.3% בלבד.

בהודעה לתקשורת, יו"ר ועדת המדד, דוד בלצר, אמר כי "מחירי הדיור ממשיכים להתייקר, עם ממוצע ארצי שממשיך לעלות בקצב המהיר ביותר בשנתיים וחצי האחרונות". בעוד עלייה חדה במחירי הדיור יכולים להפעיל טריגר בכל הקשור לרמות האינפלציה, בלצר אמר כי הקצב המהיר אינו מסמן נורה אדומה, והדגיש כי הדבר נובע בעיקר בשל מחסור בהיצע. בלצר הוסיף כי "בעוד מכירות הבתים הפרטיים הקיימים עקפו את רמת ה-5 מיליון יחידות בשיעור שנתי במהלך חודש ינואר, הקצב הגבוה ביותר מאז 2007, היצע הבתים למכירה נשאר נמוך עם 360 אלף בתים לחודש". בלצר ציין כי כמות מכירות הבתים החדשים גבוהה יותר מבשנים קודמות, עם סך של 555 אלף בתים בשנת 2016, אך עדיין מתחת לקצב הממוצע מאז שנת 1990 שעומד על כ-700 אלף בתים.

בלצר הוסיף כי שיעור הריבית על המשכנתאות גם היווה גורם משמעותי בעליית מחירי הדיור, ואמר כי "הריבית הקבועה על משכנתא ל-30 שנה עומדת כיום על שיעור של 4.2% לעומת השיעור הממוצע מאז שנת 1990 העומד על 6.4%".

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    נטע 01/03/2017 07:23
    הגב לתגובה זו
    עליית המחירים הארה"ב....
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן