פרויקט תמ״א 38 שהסתבך: בנק הפועלים מבקש כינוס נכסים לקריגר נדל״ן
בנק הפועלים מבקש למנות כונס נכסים לחברת קריגר נדל"ן בשל חוב של 10 מיליון שקל, כאשר כ-8.5 מיליון מתוכם בשל פרויקט תמ״א 38 ברחוב ענתות 35 בשכונת גני צהלה, בצפון ת"א ועוד 1.5 מיליון בשל חוב של חברת קריגר טי.אל.וי. כמו כן, הבנק מבקש למנות את עו"ד מור נרדיה ממשרד לוי טילר ושות' ככונס נכסים זמני לחברה.
בנק הפועלים בבקשתו: ״החברה (קריגר נדל״ן) מפרה מזה תקופה ממושכת את התחייבויותיה כלפי הבנק, בהפרות יסודיות ובאופן שלא הותיר לבנק ברירה אלא לפעול לאכיפת השעבודים ולבקש מינוי כונס נכסים מטעמו על מנת שייטול את המושכות בפרויקט ויביא להשלמתו״.
חוב בפרויקט תמ״א 38 בשלב מתקדם
קריגר נדל"ן היא בבעלותם שם אורן פילטר וגל הרשקוביץ, וחברה העוסקת בת"א בפרויקטים של תמ"א 38. לטענת בנק הפועלים, הנכס בגינו נותר החוב הוא פרויקט בבניין בן 4 קומות ובו 16 דירות ברחוב ענתות 35 בשכונת גני צהלה בתל אביב.
על פי בקשת בנק הפועלים, בפברואר 2009 התקשרה חברת קריגר נדל״ן עם בעלי הדירות בבניין בצהלה, בהסכם לביצוע חיזוק ושיפוץ הבניין, עפ"י מפרט טכני מוסכם, וזאת בהתאם ובכפוף לתכנית תמ"א 38/1 מסוג חיזוק ותוספות. הפרויקט הושק תחת השם "ענתות 35" וזכה לקבלת היתר בניה מן הועדה המקומיות לתו"ב בתל אביב באוגוסט 2013.
- ערבה פאוור הודיעה על עסקת מימון בהיקף של 90 מיליון שקלים
- איתמר פורמן עובר מהפועלים לישראכרט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בתמורה לשירותי הבנייה שתספק החברה, הסכימו בעלי הדירות בפרויקט למכור לחברה את מלוא זכויות הבנייה בגג הבניין, את הזכות לבנות 4 דירות דופלקס, כאשר 2 מהן מכרה החברה בחודש מאי האחרון תמורת 4 מיליון שקל כ"א. שתי הדירות הנוספות טרם נמכרו והחברה מנועה למוכרן לאור עיקולים שהוטלו על זכויותיה בפרויקט. זאת בעקבות תביעה שהוגשה באוגוסט 2016 על סך 20 מיליון שקל כנגד בעלי החברה, בטענות לנישולם מאחזקות בחברות בקבוצה, מימון שהעמידו לחברות. במסגרת התביעה, הוטל עיקול זמני על נכסי החברה ובעליה ולרבות על זכויותיהם בחשבון הפרויקט.
בבקשה מתואר כי הפרויקט שהוביל לקריסת החברה בצהלה, מצוי בשלבים מתקדמים: ״בהתאם לדוחות הפיקוח שהועברו לבנק ומביקור שקיימו נציגי הבנק ובאי כוחו באתר עולה כי העבודות בפרויקט מצויות בשלב מתקדם: עבודות הוספת הממ"דים והמרפסות לדירות, חיפוי חזית הבניין, בניית המעלית ושיפוץ פנים הבניין כבר בוצעו ו/או מצויים בשלבי ביצוע אחרונים. כמו כן, שלד הדירות החדשות נבנה והוקמה תשתית להצבת מתקן חניה״.
מדו"חות המעקב של המפקח המלווה את הפרויקט, שתוארוו בבקשה, עולה כי הסכום הנדרש למימון העבודות עד לגמר הפרויקט עומד, לכל הפחות, על סך של כ-2.6 מיליון שקל. בנק הפועלים הוסיף וכתב בעניין ״זאת בשעה שלא עומדת לחברה מסגרת אשראי כלשהי לניצול בחשבונה״.
- מועדון הוט נכנס לנדל״ן בקפריסין: מסלול רכישה חדש לחברי המועדון
- 21.3 מיליון שקל לפנטהאוז מול פארק הירקון
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
מיקום הפרויקט בגני צהלה:
- 1.כל גולם נהיה יזם. זה יהיה כואב כשכל הסיפור הזה יתפוצץ (ל"ת)טירוף הנדל"ן 20/12/2016 07:55הגב לתגובה זו
- הוא כר התפוצץ-הבנק חנק אותו.......... (ל"ת)לביא לרנר 20/12/2016 13:17הגב לתגובה זו
התחדשות ברמת גן: תכנית אבא הלל של רוטשטיין מקבלת תוקף
72 דירות ישנות ייהרסו ו-202 דירות חדשות יקומו במגדל בן 35 קומות ובבניין בן 10 קומות; מעל 90% מבעלי הדירות חתמו, וההשקעה מוערכת בכ-382 מיליון שקל
הוועדה המחוזית תל אביב אישרה למתן תוקף את תכנית הפינוי-בינוי במתחם אבא הלל ברמת גן, שמקדמת חברת רוטשטיין רוטשטיין -3.45% העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה,ובתחום הנדל"ן המניב. הפרויקט הנוכחי ממוקם בשכונת הגפן.
נראה שכעת האישור מהווה אבן דרך משמעותית עבור החברה, שכן מאישור התב"ע ניתן להתקדם לשלבי תכנון מפורט, הנפקת היתרי בנייה ולבסוף גם לתהליך הפינוי וההריסה. המתחם כולל כיום שישה מבני מגורים ישנים הכוללים יחד 72 דירות, ובמקומם תקים החברה שני מבנים חדשים: מגדל בן 35 קומות ובניין נוסף בן 10 קומות, ובהם 202 דירות חדשות. לצד המגורים יוקמו גם שטחי מסחר בהיקף של כ-600 מ"ר, וכן שטחי ציבור כחלק מהשדרוג הכולל של האזור.התכנית חלה על שטח כולל של כ־3.7 דונם, הממוקם במפגש הרחובות אבא הלל, התקווה וחרות.
90% חתימות
האזור נחשב לאחד מצירי ההתחדשות הבולטים של רמת גן בשנים האחרונות, בין היתר בשל הקרבה למוקדי תעסוקה כמו מתחם הבורסה, לפארק הירקון ולתחנות הקו האדום של הרכבת הקלה. תוספת של כ-130 דירות מעבר למצב הקיים משנה את מבנה השכונה: מעבר מבניינים נמוכים שנבנו בעשורים הקודמים למבני מגורים מודרניים בצפיפות גבוהה יחסית, בהתאם למדיניות התכנון העירונית שמקדמת ניצול יעיל יותר של הקרקע לאורך צירים מרכזיים.
בחברה מציינים כי כבר בשלב זה הושגו הסכמות וחתימות של למעלה מ-90% מבעלי הדירות במתחם. מדובר ברף די גבוה שמאפשר התקדמות בטוחה יותר לשלבים הבאים, ומקטין את הסיכון להתנגדויות מהותיות. עבור הדיירים הוותיקים, המשמעות היא מעבר מדירות ישנות לעיתים ללא ממ"ד או חניה, לדירות חדשות בבניינים עם תקני תשתית ומיגון עדכניים. בנוסף, המודל המקובל של פינוי בינוי יכלול עבורם מגורים חלופיים בתקופת הבנייה או תשלום בשכר דירה, ולאחריה חזרה לדירות חדשות.
- קבוצת גבאי תקדם פרויקט רחב במתחם בלפור בבת ים
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
היקף ההשקעה בפרויקט מוערך בכ-382 מיליון שקל, בעוד שהיקף ההכנסות הצפוי ממכירת הדירות ומשטחי המסחר עומד על כ-472 מיליון שקל. נתונים אלו משקפים את הערכות החברה לגבי עלויות הביצוע, הפיתוח, המיסים והוצאות המימון הצפויות, לצד ההכנסות הפוטנציאליות ממכירות באזור הנחשב לאטרקטיבי מצד רוכשי דירות ומשפרי דיור. עם זאת, כמו בכל פרויקט התחדשות עירונית, מדובר בנתונים משוערים שתלויים בין היתר בצפי העלויות בפועל, בעיכובי תכנון או ביצוע, ובהתפתחות מחירי השוק בשנים הקרובות.
התחדשות ברמת גן: תכנית אבא הלל של רוטשטיין מקבלת תוקף
72 דירות ישנות ייהרסו ו-202 דירות חדשות יקומו במגדל בן 35 קומות ובבניין בן 10 קומות; מעל 90% מבעלי הדירות חתמו, וההשקעה מוערכת בכ-382 מיליון שקל
הוועדה המחוזית תל אביב אישרה למתן תוקף את תכנית הפינוי-בינוי במתחם אבא הלל ברמת גן, שמקדמת חברת רוטשטיין רוטשטיין -3.45% העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה,ובתחום הנדל"ן המניב. הפרויקט הנוכחי ממוקם בשכונת הגפן.
נראה שכעת האישור מהווה אבן דרך משמעותית עבור החברה, שכן מאישור התב"ע ניתן להתקדם לשלבי תכנון מפורט, הנפקת היתרי בנייה ולבסוף גם לתהליך הפינוי וההריסה. המתחם כולל כיום שישה מבני מגורים ישנים הכוללים יחד 72 דירות, ובמקומם תקים החברה שני מבנים חדשים: מגדל בן 35 קומות ובניין נוסף בן 10 קומות, ובהם 202 דירות חדשות. לצד המגורים יוקמו גם שטחי מסחר בהיקף של כ-600 מ"ר, וכן שטחי ציבור כחלק מהשדרוג הכולל של האזור.התכנית חלה על שטח כולל של כ־3.7 דונם, הממוקם במפגש הרחובות אבא הלל, התקווה וחרות.
90% חתימות
האזור נחשב לאחד מצירי ההתחדשות הבולטים של רמת גן בשנים האחרונות, בין היתר בשל הקרבה למוקדי תעסוקה כמו מתחם הבורסה, לפארק הירקון ולתחנות הקו האדום של הרכבת הקלה. תוספת של כ-130 דירות מעבר למצב הקיים משנה את מבנה השכונה: מעבר מבניינים נמוכים שנבנו בעשורים הקודמים למבני מגורים מודרניים בצפיפות גבוהה יחסית, בהתאם למדיניות התכנון העירונית שמקדמת ניצול יעיל יותר של הקרקע לאורך צירים מרכזיים.
בחברה מציינים כי כבר בשלב זה הושגו הסכמות וחתימות של למעלה מ-90% מבעלי הדירות במתחם. מדובר ברף די גבוה שמאפשר התקדמות בטוחה יותר לשלבים הבאים, ומקטין את הסיכון להתנגדויות מהותיות. עבור הדיירים הוותיקים, המשמעות היא מעבר מדירות ישנות לעיתים ללא ממ"ד או חניה, לדירות חדשות בבניינים עם תקני תשתית ומיגון עדכניים. בנוסף, המודל המקובל של פינוי בינוי יכלול עבורם מגורים חלופיים בתקופת הבנייה או תשלום בשכר דירה, ולאחריה חזרה לדירות חדשות.
- קבוצת גבאי תקדם פרויקט רחב במתחם בלפור בבת ים
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
היקף ההשקעה בפרויקט מוערך בכ-382 מיליון שקל, בעוד שהיקף ההכנסות הצפוי ממכירת הדירות ומשטחי המסחר עומד על כ-472 מיליון שקל. נתונים אלו משקפים את הערכות החברה לגבי עלויות הביצוע, הפיתוח, המיסים והוצאות המימון הצפויות, לצד ההכנסות הפוטנציאליות ממכירות באזור הנחשב לאטרקטיבי מצד רוכשי דירות ומשפרי דיור. עם זאת, כמו בכל פרויקט התחדשות עירונית, מדובר בנתונים משוערים שתלויים בין היתר בצפי העלויות בפועל, בעיכובי תכנון או ביצוע, ובהתפתחות מחירי השוק בשנים הקרובות.
