צעד של רשות המיסים - שיגדיל כדאיות כלכלית לתמ"א 38

לפי הוראת הפרשנות של רשות המיסים יזמים בפרוייקטי תמ"א 38 יוכלו לנכות הוצאות גם בפרוייקטים שלא יצאו לפועל
לירן סהר | (4)

הקלה נוספת במייזמי תמ"א 38 - רשות המסים פרסמה היום (ג') הוראת פרשנות לתיקון 47 לחוק מע"מ המאפשר הקלות במיסוי בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, המבהירה את התיקון לחוק ומקנה הקלות נוספות הנגזרות ממנו וזאת, במטרה להגדיל את הכדאיות הכלכלית של יזמים לביצוע פרויקטים גם באזורים שאינם אזורי ביקוש.

 

במסגרת הוראת הפרשנות, מודגש כי ליזמים מותר לנכות מס תשומות גם בגין הוצאות ששימשו אותם לקידום פרויקטים מסוג תמ"א 38 ופרויקטים של פינוי בינוי, כגון תיווך, פרסום, תכנון אדריכלי, הוצאות משפטיות וכו', אף אם בסופו של דבר הפרויקטים לא יצאו לפועל.

 

בנוסף, מדגישה הוראת הפרשנות כי החל ממועד כניסתו לתוקף של התיקון לחוק ב-25 בנובמבר 2014, היזם יוכל ליהנות ממע"מ בשיעור אפס גם כאשר הדיירים מנצלים פטורים אישיים ממס שבח (לדוגמה, מטעם של מכירת דירה יחידה מזכה) ולא רק כאשר בוחרים בניצול פטור ייחודי הניתן להם מכח ביצוע תכנית תמ"א 38 וזאת, בתנאי שעל פי התנאים המצוינים בחוק – הינם עומדים בזכאות הפטור הייחודי (סעיף 49 לג' 1 לחוק מיסוי מקרקעין).

 

משמעות הדבר היא הן הטבה לדיירים, שבאפשרותם לקבל פטור ממס שבח בשיעור גבוה יותר והן הטבה ליזם, אשר נהנה ממע"מ בשיעור אפס (עד גובה הסכום שהיה פטור ממס שבח לפי הוראות הפטור הייחודי) על רכישת זכויות הבנייה מהדיירים, הוצאות הבנייה עצמן וכו', למרות שהדייר לא ניצל את הפטור הייחודי.

ניסים אסייג, מנכל חברת NSA המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ותמא 38, אמר: ״ההקלה במיסוי תעודד יזמים להשקיע בביצוע פרוייקטים גם בפריפריה ומחוץ לאיזורי ביקוש. יזמים שהשקיעו עד כה במרכז הארץ יוכלו לשקול מחדש את הכדאיות הכלכלית של פרוייקטים שונים ברחבי הארץ מתוך הבנה כי יקבלו הקלות במס על ההליכים וההשקעה בדרך גם אם לא יצאו לבסוף לפועל. היות ואחוזי ההצלחה בפרויקטי התחדשות עירונית נמוכים  ,נדרש להשקיע בהמון פרויקטים כדי שאחוז מסויים ימומש. לכן ההחלטה על כך שתהיה הכרה במיסים גם לגבי פרויקטים שלא צלחו הנה בשורה מצוינת״.

 

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    משה 11/08/2015 21:33
    הגב לתגובה זו
    מתי סוף סוף ישים האוצר קץ לאפליה בין בעלי דירות המתקשרים עם יזם לחיזוק הבניה תמורת זכויות בניה , שהם פטורים ממע"מ לבין השכנים שלהם , שמבצעים אותה עבודה בדיוק, אבל במימון עצמי, שהם חייבים במע"מ ?
  • 3.
    אריה צפון 11/08/2015 19:37
    הגב לתגובה זו
    כיזם תמא 38 אני מגכח להצעת האוצר .הצעתם במקרים מסיימים ניפגשת עם כיס היזם ,אך באופן גורף אם לא ינתן תמריץ כלכלי של 20% מעל הוצאות הבניה ,אף בנק לא ילווה את היזם והמיזם ,אף יזם לא יוכל לתת ערביות מכר ואין פרויקט. כנראה צריך האוצר לקבל רעידת אדמה בשווי של מליארדים וקיפוח נפש אימתני כדי להבין שבבתים שניבנו בשנות השישים הברזל בבטון נאכל והבית עומד על קרעי תרנגולת.
  • 2.
    יש יזם כבר שנים 11/08/2015 16:40
    הגב לתגובה זו
    כעת היזם יכול להזדכות על ההפסדים וללכת להפסיד בפרוייקט הבא.
  • 1.
    לכו ספרו לשכנים שלי 11/08/2015 16:09
    הגב לתגובה זו
    הבצע . אף אחד מהם לא גר בדירה . זה להשקעה רק גרמו נזקים. הכי טוב רעידת אדמה ככה גם קחלון יקבל מה שמגיע לו
גלעד אורן מצלאוי
צילום: דרור סיתהכל

מצלאוי קיבלה רוב לפינוי-בינוי בבת ים: הכנסות צפויות של כ-147 מיליון שקל

החברה התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק; הפרויקט צפוי להיות עם רווחיות גולמית של כ-20%, אך קיפאון במכירות ועלויות מימון עולות מעמידים במבחן את מודל ההתחדשות העירונית

רן קידר |
נושאים בכתבה מצלאוי

מצלאוי חברה לבנין מצלאוי 0%   הודיעה כי התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי שבמסגרתו יפונו 32 יחידות דיור קיימות, ובמקומן צפויות להיבנות כ-90 דירות חדשות במגדל בן 18 קומות, בהיקף כולל של כ-12.6 אלף מ"ר מגורים וכ-5,000 מ"ר חניות תת-קרקעיות.

חלקה של מצלאוי בפרויקט עומד על 58 יחידות דיור. החברה מעריכה כי היקף ההכנסות מהפרויקט יסתכם בכ-147 מיליון שקל, מול עלויות צפויות של כ-117 מיליון שקל. קידום הפרויקט יתבצע בהתאם לתוכנית הכוללנית של עיריית בת ים, במסלול חלופת שקד או פינוי-בינוי, בכפוף להחלטת מוסדות התכנון.

כיום, המחיר החציוני של דירות ברח' הפטמן עומד על כ-2 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, 2.8 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ו-3.42 מיליון שקל לדירות 5 חדרים. 

הכנסות ורווח גולמי

תחזית ההכנסות של מצלאוי מתבססות על דוח כלכלי פנימי שגיבשה מצלאוי, הכולל אומדנים עדכניים למחירי מכירה ממוצעים של כ־28 אלף שקל למ"ר, וכן חישובי עלויות מימון, תפעול ובנייה. מה שמעמיד את הפרויקט על שיעור רווחיות גולמית של כ-20.4%, מספר טוב באמצע למקובל בענף לאחרונה. 

השאלה האמיתית היא מה קורה לרווח הגולמי הזה במרוצת השנים. מעבר לעלויות המימון, התפעול והבנייה, פרויקטים כאלה מסתמכים על גלגול העליות לצרכן, או במלים פשוטות על עליית מחירים. ככל והמחירים נשארים במקום או יורדים, המרווחים עבור החברות בתחום עשויים להישחק. לאור הקיפאון בשוק הדירות, שהשתקף בדוחות הרבעון השלישי של רוב רובן של החברות, החברות כידוע יצאו במבצעים, שמבלי להתייחס כרגע לאותיות הקטנות, חלקן אף מציעות ביטול עסקה. כלומר,למרות הציפייה להתאוששות וחזרת הרוכשים, השוק עדיין מדשדש בפועל. שוק ההתחדשות העירונית שנחשב לבוננזה עשוי להיות מסוכן ממה שנראה במבט ראשון, כאשר ביטולי פרויקטים חושפים את המחיר האמיתי של היתכנות נמוכה בהתחדשות עירונית, המרווחים נשחקים, והוצאות המימון מטפסות


פרויקט דירות
צילום: שלומי יוסף
ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר |

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?",  "כן, הכל בשבילכם". 

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו. 

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון  אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.