צעד של רשות המיסים - שיגדיל כדאיות כלכלית לתמ"א 38
הקלה נוספת במייזמי תמ"א 38 - רשות המסים פרסמה היום (ג') הוראת פרשנות לתיקון 47 לחוק מע"מ המאפשר הקלות במיסוי בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, המבהירה את התיקון לחוק ומקנה הקלות נוספות הנגזרות ממנו וזאת, במטרה להגדיל את הכדאיות הכלכלית של יזמים לביצוע פרויקטים גם באזורים שאינם אזורי ביקוש.
במסגרת הוראת הפרשנות, מודגש כי ליזמים מותר לנכות מס תשומות גם בגין הוצאות ששימשו אותם לקידום פרויקטים מסוג תמ"א 38 ופרויקטים של פינוי בינוי, כגון תיווך, פרסום, תכנון אדריכלי, הוצאות משפטיות וכו', אף אם בסופו של דבר הפרויקטים לא יצאו לפועל.
בנוסף, מדגישה הוראת הפרשנות כי החל ממועד כניסתו לתוקף של התיקון לחוק ב-25 בנובמבר 2014, היזם יוכל ליהנות ממע"מ בשיעור אפס גם כאשר הדיירים מנצלים פטורים אישיים ממס שבח (לדוגמה, מטעם של מכירת דירה יחידה מזכה) ולא רק כאשר בוחרים בניצול פטור ייחודי הניתן להם מכח ביצוע תכנית תמ"א 38 וזאת, בתנאי שעל פי התנאים המצוינים בחוק – הינם עומדים בזכאות הפטור הייחודי (סעיף 49 לג' 1 לחוק מיסוי מקרקעין).
משמעות הדבר היא הן הטבה לדיירים, שבאפשרותם לקבל פטור ממס שבח בשיעור גבוה יותר והן הטבה ליזם, אשר נהנה ממע"מ בשיעור אפס (עד גובה הסכום שהיה פטור ממס שבח לפי הוראות הפטור הייחודי) על רכישת זכויות הבנייה מהדיירים, הוצאות הבנייה עצמן וכו', למרות שהדייר לא ניצל את הפטור הייחודי.
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ניסים אסייג, מנכל חברת NSA המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ותמא 38, אמר: ״ההקלה במיסוי תעודד יזמים להשקיע בביצוע פרוייקטים גם בפריפריה ומחוץ לאיזורי ביקוש. יזמים שהשקיעו עד כה במרכז הארץ יוכלו לשקול מחדש את הכדאיות הכלכלית של פרוייקטים שונים ברחבי הארץ מתוך הבנה כי יקבלו הקלות במס על ההליכים וההשקעה בדרך גם אם לא יצאו לבסוף לפועל. היות ואחוזי ההצלחה בפרויקטי התחדשות עירונית נמוכים ,נדרש להשקיע בהמון פרויקטים כדי שאחוז מסויים ימומש. לכן ההחלטה על כך שתהיה הכרה במיסים גם לגבי פרויקטים שלא צלחו הנה בשורה מצוינת״.
- 4.משה 11/08/2015 21:33הגב לתגובה זומתי סוף סוף ישים האוצר קץ לאפליה בין בעלי דירות המתקשרים עם יזם לחיזוק הבניה תמורת זכויות בניה , שהם פטורים ממע"מ לבין השכנים שלהם , שמבצעים אותה עבודה בדיוק, אבל במימון עצמי, שהם חייבים במע"מ ?
- 3.אריה צפון 11/08/2015 19:37הגב לתגובה זוכיזם תמא 38 אני מגכח להצעת האוצר .הצעתם במקרים מסיימים ניפגשת עם כיס היזם ,אך באופן גורף אם לא ינתן תמריץ כלכלי של 20% מעל הוצאות הבניה ,אף בנק לא ילווה את היזם והמיזם ,אף יזם לא יוכל לתת ערביות מכר ואין פרויקט. כנראה צריך האוצר לקבל רעידת אדמה בשווי של מליארדים וקיפוח נפש אימתני כדי להבין שבבתים שניבנו בשנות השישים הברזל בבטון נאכל והבית עומד על קרעי תרנגולת.
- 2.יש יזם כבר שנים 11/08/2015 16:40הגב לתגובה זוכעת היזם יכול להזדכות על ההפסדים וללכת להפסיד בפרוייקט הבא.
- 1.לכו ספרו לשכנים שלי 11/08/2015 16:09הגב לתגובה זוהבצע . אף אחד מהם לא גר בדירה . זה להשקעה רק גרמו נזקים. הכי טוב רעידת אדמה ככה גם קחלון יקבל מה שמגיע לו
התחדשות ברמת גן: תכנית אבא הלל של רוטשטיין מקבלת תוקף
72 דירות ישנות ייהרסו ו-202 דירות חדשות יקומו במגדל בן 35 קומות ובבניין בן 10 קומות; מעל 90% מבעלי הדירות חתמו, וההשקעה מוערכת בכ-382 מיליון שקל
הוועדה המחוזית תל אביב אישרה למתן תוקף את תכנית הפינוי-בינוי במתחם אבא הלל ברמת גן, שמקדמת חברת רוטשטיין רוטשטיין 0% העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה,ובתחום הנדל"ן המניב. הפרויקט הנוכחי ממוקם בשכונת הגפן.
נראה שכעת האישור מהווה אבן דרך משמעותית עבור החברה, שכן מאישור התב"ע ניתן להתקדם לשלבי תכנון מפורט, הנפקת היתרי בנייה ולבסוף גם לתהליך הפינוי וההריסה. המתחם כולל כיום שישה מבני מגורים ישנים הכוללים יחד 72 דירות, ובמקומם תקים החברה שני מבנים חדשים: מגדל בן 35 קומות ובניין נוסף בן 10 קומות, ובהם 202 דירות חדשות. לצד המגורים יוקמו גם שטחי מסחר בהיקף של כ-600 מ"ר, וכן שטחי ציבור כחלק מהשדרוג הכולל של האזור.התכנית חלה על שטח כולל של כ־3.7 דונם, הממוקם במפגש הרחובות אבא הלל, התקווה וחרות.
90% חתימות
האזור נחשב לאחד מצירי ההתחדשות הבולטים של רמת גן בשנים האחרונות, בין היתר בשל הקרבה למוקדי תעסוקה כמו מתחם הבורסה, לפארק הירקון ולתחנות הקו האדום של הרכבת הקלה. תוספת של כ-130 דירות מעבר למצב הקיים משנה את מבנה השכונה: מעבר מבניינים נמוכים שנבנו בעשורים הקודמים למבני מגורים מודרניים בצפיפות גבוהה יחסית, בהתאם למדיניות התכנון העירונית שמקדמת ניצול יעיל יותר של הקרקע לאורך צירים מרכזיים.
בחברה מציינים כי כבר בשלב זה הושגו הסכמות וחתימות של למעלה מ-90% מבעלי הדירות במתחם. מדובר ברף די גבוה שמאפשר התקדמות בטוחה יותר לשלבים הבאים, ומקטין את הסיכון להתנגדויות מהותיות. עבור הדיירים הוותיקים, המשמעות היא מעבר מדירות ישנות לעיתים ללא ממ"ד או חניה, לדירות חדשות בבניינים עם תקני תשתית ומיגון עדכניים. בנוסף, המודל המקובל של פינוי בינוי יכלול עבורם מגורים חלופיים בתקופת הבנייה או תשלום בשכר דירה, ולאחריה חזרה לדירות חדשות.
- קבוצת גבאי תקדם פרויקט רחב במתחם בלפור בבת ים
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
היקף ההשקעה בפרויקט מוערך בכ-382 מיליון שקל, בעוד שהיקף ההכנסות הצפוי ממכירת הדירות ומשטחי המסחר עומד על כ-472 מיליון שקל. נתונים אלו משקפים את הערכות החברה לגבי עלויות הביצוע, הפיתוח, המיסים והוצאות המימון הצפויות, לצד ההכנסות הפוטנציאליות ממכירות באזור הנחשב לאטרקטיבי מצד רוכשי דירות ומשפרי דיור. עם זאת, כמו בכל פרויקט התחדשות עירונית, מדובר בנתונים משוערים שתלויים בין היתר בצפי העלויות בפועל, בעיכובי תכנון או ביצוע, ובהתפתחות מחירי השוק בשנים הקרובות.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותמשכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
על ההלוואה הכי חשובה שתקחו בחיים ולמה דווקא הארכת התקופה שלה היא לא רעיון רע; וגם - מה התמהיל המומלץ לקראת הורדת הריבית?
חלק גדול מהציבור מתקשה "לגמור" את החודש. החזר המשכנתא הוא התשלום הגדול ביותר בתשלומים של משק בית, וההחזר עלה משמעותית בשנתיים האחרונות כי הריבית והאינפלציה עלו. אלו שממש לא יכלו לגמור את החודש פנו לבנקים והאריכו את המשכנתא. מדובר בעיקר על כאלו שלקחו משכנתא לפני שנים ויש להם יכולת להאריך - מי שלקח משכנתא ל-20 שנה לפני 5 שנים, ונותרו לו 15 שנה של תשלומים יכול להאריך ל-25-30 שנה וההחזר יפחת דרמטית. אבל מי שלקח לפני שנה ל-30 שנה לא יוכל לשפר משמעותית את ההחזרים.
הממחזרים-מאריכים נהנים מהפחתה של ההחזר, אבל אליה וקוץ בה - התקופה ארוכה יותר והריבית לרוב גבוה יותר. התוצאה היא שבסה"כ הלווים משלמים יותר, ועדיין - יש פה נוחות ולכן הרבה אנשים בוחרים במשכנתאות ארוכות ובוחרים למחזר. השאלה היותר חשובה ודרמטית בשוק המשכנתאות היא למה אין משכנתא ל-40 שנה? ואם מתעמקים בזה, אז למה בעצם אין משכנתא ל-50 שנה? יש מול ההלוואה בטוחה מאוד חזקה. הבנקים היו שמחים לתת הלוואות כאלו גם ל-50 שנים, הרגולטור עוצר את זה. האם הוא צודק?
החשש של המדינה מכך שאנשים יהיו עמוסים בחובות, שהם ישתעבדו להלוואות, שהשוק ייצא מאיזון - גם שוק המשכנתאות וגם שוק הדירות, הוא מוצדק, אבל אלו תהליכים הדרגתיים. בעבר היה ניתן לקחת משכנתא ל-20 שנה וזה עלה ל-25 שנים ולפני כעשור ל-30 שנה. אם אנשים יכולים לקנות דירה עם המשכנתא היא ל-40 שנה ולא יכולים אם היא ל-30 שנה, תנו להם להחליט - דווקא המגבלה על הבנקם לתת משכנתא מזיקה לציבור. הוא הולך לגופים חוץ בנקאיים להשלים את המימון ומשלם הרבה יותר ריבית. אם זה יהיה מוסדר ומסודר הריבית תהיה נמוכה.
בכל מקום שהרגולטור מתערב ומטיל מגבלה הוא "דופק" את הציבור. כשבנק ישראל מונע את 80/20 - מבצעי הקבלנים לכאורה כדי למנוע משבר מימוני, הוא בפועל, גורם להתייקרות המשכנתא. האנשים פונים לגופים חוץ בנקאיים או להלוואות שהן לא משכנתא ושם הריבית יקרה. 80/20 עזר לקבלנים להוריד את המימון שלהם, כי ברגע שיש להם לקוח ובטוחה שלו (דירה עתידית משועבדת) אזי הריבית נמוכה בכ-2%. הקבלן מרוצה כי הוזיל את הריבית, הלקוח מרוצה כי הוא משלם 80% בסוף הדרך. ההגבלה, בעצם ביטלה את הדרך לתת הנחה במסלול הזה. יש מסלולים נוספים, אבל זו דוגמה לאיך הרגולטור בא לברך ויצא מקלל.
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ובחזרה לאורך חיי המשכנתא. השאלה הבוערת כעת שדנו בה גם בבנק ישראל ובאוצר היא צריך להאריך את משך המשכנתא לתקופה של 40 שנים, זאת במקום לתקופה שהיא נמשכת כעת: 15-30 שנה?
