צעד של רשות המיסים - שיגדיל כדאיות כלכלית לתמ"א 38
הקלה נוספת במייזמי תמ"א 38 - רשות המסים פרסמה היום (ג') הוראת פרשנות לתיקון 47 לחוק מע"מ המאפשר הקלות במיסוי בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, המבהירה את התיקון לחוק ומקנה הקלות נוספות הנגזרות ממנו וזאת, במטרה להגדיל את הכדאיות הכלכלית של יזמים לביצוע פרויקטים גם באזורים שאינם אזורי ביקוש.
במסגרת הוראת הפרשנות, מודגש כי ליזמים מותר לנכות מס תשומות גם בגין הוצאות ששימשו אותם לקידום פרויקטים מסוג תמ"א 38 ופרויקטים של פינוי בינוי, כגון תיווך, פרסום, תכנון אדריכלי, הוצאות משפטיות וכו', אף אם בסופו של דבר הפרויקטים לא יצאו לפועל.
בנוסף, מדגישה הוראת הפרשנות כי החל ממועד כניסתו לתוקף של התיקון לחוק ב-25 בנובמבר 2014, היזם יוכל ליהנות ממע"מ בשיעור אפס גם כאשר הדיירים מנצלים פטורים אישיים ממס שבח (לדוגמה, מטעם של מכירת דירה יחידה מזכה) ולא רק כאשר בוחרים בניצול פטור ייחודי הניתן להם מכח ביצוע תכנית תמ"א 38 וזאת, בתנאי שעל פי התנאים המצוינים בחוק – הינם עומדים בזכאות הפטור הייחודי (סעיף 49 לג' 1 לחוק מיסוי מקרקעין).
משמעות הדבר היא הן הטבה לדיירים, שבאפשרותם לקבל פטור ממס שבח בשיעור גבוה יותר והן הטבה ליזם, אשר נהנה ממע"מ בשיעור אפס (עד גובה הסכום שהיה פטור ממס שבח לפי הוראות הפטור הייחודי) על רכישת זכויות הבנייה מהדיירים, הוצאות הבנייה עצמן וכו', למרות שהדייר לא ניצל את הפטור הייחודי.
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ניסים אסייג, מנכל חברת NSA המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ותמא 38, אמר: ״ההקלה במיסוי תעודד יזמים להשקיע בביצוע פרוייקטים גם בפריפריה ומחוץ לאיזורי ביקוש. יזמים שהשקיעו עד כה במרכז הארץ יוכלו לשקול מחדש את הכדאיות הכלכלית של פרוייקטים שונים ברחבי הארץ מתוך הבנה כי יקבלו הקלות במס על ההליכים וההשקעה בדרך גם אם לא יצאו לבסוף לפועל. היות ואחוזי ההצלחה בפרויקטי התחדשות עירונית נמוכים ,נדרש להשקיע בהמון פרויקטים כדי שאחוז מסויים ימומש. לכן ההחלטה על כך שתהיה הכרה במיסים גם לגבי פרויקטים שלא צלחו הנה בשורה מצוינת״.
- 4.משה 11/08/2015 21:33הגב לתגובה זומתי סוף סוף ישים האוצר קץ לאפליה בין בעלי דירות המתקשרים עם יזם לחיזוק הבניה תמורת זכויות בניה , שהם פטורים ממע"מ לבין השכנים שלהם , שמבצעים אותה עבודה בדיוק, אבל במימון עצמי, שהם חייבים במע"מ ?
- 3.אריה צפון 11/08/2015 19:37הגב לתגובה זוכיזם תמא 38 אני מגכח להצעת האוצר .הצעתם במקרים מסיימים ניפגשת עם כיס היזם ,אך באופן גורף אם לא ינתן תמריץ כלכלי של 20% מעל הוצאות הבניה ,אף בנק לא ילווה את היזם והמיזם ,אף יזם לא יוכל לתת ערביות מכר ואין פרויקט. כנראה צריך האוצר לקבל רעידת אדמה בשווי של מליארדים וקיפוח נפש אימתני כדי להבין שבבתים שניבנו בשנות השישים הברזל בבטון נאכל והבית עומד על קרעי תרנגולת.
- 2.יש יזם כבר שנים 11/08/2015 16:40הגב לתגובה זוכעת היזם יכול להזדכות על ההפסדים וללכת להפסיד בפרוייקט הבא.
- 1.לכו ספרו לשכנים שלי 11/08/2015 16:09הגב לתגובה זוהבצע . אף אחד מהם לא גר בדירה . זה להשקעה רק גרמו נזקים. הכי טוב רעידת אדמה ככה גם קחלון יקבל מה שמגיע לו
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
