צעד של רשות המיסים - שיגדיל כדאיות כלכלית לתמ"א 38
הקלה נוספת במייזמי תמ"א 38 - רשות המסים פרסמה היום (ג') הוראת פרשנות לתיקון 47 לחוק מע"מ המאפשר הקלות במיסוי בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, המבהירה את התיקון לחוק ומקנה הקלות נוספות הנגזרות ממנו וזאת, במטרה להגדיל את הכדאיות הכלכלית של יזמים לביצוע פרויקטים גם באזורים שאינם אזורי ביקוש.
במסגרת הוראת הפרשנות, מודגש כי ליזמים מותר לנכות מס תשומות גם בגין הוצאות ששימשו אותם לקידום פרויקטים מסוג תמ"א 38 ופרויקטים של פינוי בינוי, כגון תיווך, פרסום, תכנון אדריכלי, הוצאות משפטיות וכו', אף אם בסופו של דבר הפרויקטים לא יצאו לפועל.
בנוסף, מדגישה הוראת הפרשנות כי החל ממועד כניסתו לתוקף של התיקון לחוק ב-25 בנובמבר 2014, היזם יוכל ליהנות ממע"מ בשיעור אפס גם כאשר הדיירים מנצלים פטורים אישיים ממס שבח (לדוגמה, מטעם של מכירת דירה יחידה מזכה) ולא רק כאשר בוחרים בניצול פטור ייחודי הניתן להם מכח ביצוע תכנית תמ"א 38 וזאת, בתנאי שעל פי התנאים המצוינים בחוק – הינם עומדים בזכאות הפטור הייחודי (סעיף 49 לג' 1 לחוק מיסוי מקרקעין).
משמעות הדבר היא הן הטבה לדיירים, שבאפשרותם לקבל פטור ממס שבח בשיעור גבוה יותר והן הטבה ליזם, אשר נהנה ממע"מ בשיעור אפס (עד גובה הסכום שהיה פטור ממס שבח לפי הוראות הפטור הייחודי) על רכישת זכויות הבנייה מהדיירים, הוצאות הבנייה עצמן וכו', למרות שהדייר לא ניצל את הפטור הייחודי.
- השמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ניסים אסייג, מנכל חברת NSA המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ותמא 38, אמר: ״ההקלה במיסוי תעודד יזמים להשקיע בביצוע פרוייקטים גם בפריפריה ומחוץ לאיזורי ביקוש. יזמים שהשקיעו עד כה במרכז הארץ יוכלו לשקול מחדש את הכדאיות הכלכלית של פרוייקטים שונים ברחבי הארץ מתוך הבנה כי יקבלו הקלות במס על ההליכים וההשקעה בדרך גם אם לא יצאו לבסוף לפועל. היות ואחוזי ההצלחה בפרויקטי התחדשות עירונית נמוכים ,נדרש להשקיע בהמון פרויקטים כדי שאחוז מסויים ימומש. לכן ההחלטה על כך שתהיה הכרה במיסים גם לגבי פרויקטים שלא צלחו הנה בשורה מצוינת״.
- 4.משה 11/08/2015 21:33הגב לתגובה זומתי סוף סוף ישים האוצר קץ לאפליה בין בעלי דירות המתקשרים עם יזם לחיזוק הבניה תמורת זכויות בניה , שהם פטורים ממע"מ לבין השכנים שלהם , שמבצעים אותה עבודה בדיוק, אבל במימון עצמי, שהם חייבים במע"מ ?
- 3.אריה צפון 11/08/2015 19:37הגב לתגובה זוכיזם תמא 38 אני מגכח להצעת האוצר .הצעתם במקרים מסיימים ניפגשת עם כיס היזם ,אך באופן גורף אם לא ינתן תמריץ כלכלי של 20% מעל הוצאות הבניה ,אף בנק לא ילווה את היזם והמיזם ,אף יזם לא יוכל לתת ערביות מכר ואין פרויקט. כנראה צריך האוצר לקבל רעידת אדמה בשווי של מליארדים וקיפוח נפש אימתני כדי להבין שבבתים שניבנו בשנות השישים הברזל בבטון נאכל והבית עומד על קרעי תרנגולת.
- 2.יש יזם כבר שנים 11/08/2015 16:40הגב לתגובה זוכעת היזם יכול להזדכות על ההפסדים וללכת להפסיד בפרוייקט הבא.
- 1.לכו ספרו לשכנים שלי 11/08/2015 16:09הגב לתגובה זוהבצע . אף אחד מהם לא גר בדירה . זה להשקעה רק גרמו נזקים. הכי טוב רעידת אדמה ככה גם קחלון יקבל מה שמגיע לו
קיבלתם דירה בירושה? כך תנהלו נכון את הנכס
בישראל מועברות בכל שנה אלפי דירות ליורשים - חלקן נמכרות מיד וחלקן מצטרפות לשוק ההשכרה. מה עושים כשהדירה לא תואמת את הצרכים, איך מתמודדים עם שותפות כפויה, מה המשמעות המיסויית, ואיך
נערכים מראש? באנו לעשות לכם סדר וגם - הטרנד החדש של העברת ירושה ישירות לנכדים
ישראלים רבים חולמים שתיפול עליהם דירה מהשמיים או לפחות לקבל אחת בירושה מקרוב שנפטר בשיבה טובה, אבל כשזה קורה זה לא תמיד כל כך פשוט, וצריך לדעת להתמודד עם האתגרים הנלווים.
לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בכל שנה נמכרות בישראל כ-8,000 דירות בממוצע שהתקבלו בירושה. מדובר על מספר משמעותי, שאם משווים אותו לשוק החופשי - הוא שווה לנתח של כ-10 אחוזים מסך העסקאות. העניין הרב שדירות בירושה מעוררות בשוק מתרחש בעיקר כי דירות אלה משפיעות על המחירים, על היצע הדירות להשכרה וגם על קצב התחלופה בשוק. לצד הדירות שנמכרות, חלק גדול מהיורשים בוחרים להשכיר את הנכס. בתקופה של ריבית גבוהה, דירה מניבה יכולה להיות השקעה משתלמת יחסית, עם תשואה שנתית של 2.5-4%, לעיתים אפילו יותר - בעיקר בפריפריה הרחוקה. מצד שני, לא כל יורש מעוניין להפוך למשכיר, והמורכבות מתעצמת כשמדובר בכמה יורשים שמחזיקים בנכס במשותף.
ביום שני זה קורה:
הוועידה הכלכלית של ביזפורטל. מוזמנים לשמוע את המנהלים הבכירים במשק, לקבל תובנות על השקעות, להבין את השפעות ה-AI על חברות והאם זה הזמן לצמצם פוזיציה במניות? וגם - לראות ולקבל את הדירוג של ביזפורטל למניות פיננסיות (הדירוג לחברות התשתיות שיצרנו לקראת הועידה הקודמת שהתמקדה בתשתיות ייצר תשואה עודפת) - להרשמה
השותפים שלא בחרתם
אחת הבעיות המרכזיות בירושות היא השותפות הכפויה. כשאחים או קרובי משפחה יורשים נכס ביחד, הם הופכים לשותפים בניהולו - למרות שלא בחרו בכך. בשלב הזה נולדות מרבית המחלוקות: אחד רוצה למכור, אחר מעוניין להשכיר, ולעיתים מישהו מבקש לגור בדירה. האינטרסים השונים מובילים למתח במשפחה, שבמקרים רבים גולש לסכסוכים משפטיים.
- הצוואה החדשה נפסלה - זו מ-2003 היא הקובעת
- אחרי רכב ו-3 מיליון שקל - בת הזוג רצתה עוד מהעיזבון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בדרך כלל הפתרון המועדף הוא חלוקה ברורה - באמצעות אמנה משפחתית שמסדירה מראש את ההתנהלות או באמצעות חלוקה של הנכסים, כך שכל יורש יקבל דירה או נכס אחר. כאשר אין הסכמה, ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף, אבל החסרון בכך הוא שהנכס נמכר כמעט תמיד במחיר שנמוך משמעותית ממחיר השוק - בעיקר בגלל שרוצים למכור מהר ולא לחכות לתנאי שוק אופטימליים. בנוסף, התהליך כרוך בשכר טרחה גבוה, ובסופו של דבר כל הצדדים מפסידים.
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?
מחירי הדירות לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר.
כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.
העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.
- השמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:
