ליידרמן: "מחירי הדירות ירדו בעבר 20% ב-6 שנים" - האם זה יכול לקרות כעת?

היום הצהיר שוב שר הבינוי והשיכון אורי אריאל כי מחירי הדירות יירדו 30% תוך 3 שנים, זאת למרות הביקורת הרבה שקיימת כלפיו מצד כלכלנים וגורמים בענף הנדל"ן הטוענים שהצהרות אלה גורמות לאי רכישת דירות.

פרופ' ליאו ליידרמן, היועץ הכלכלי הראשי של בנק הפועלים, ביקר בכנס של ארגון הקבלנים בת"א-יפו בת-ים את ה"שליפות מהמותן" של שרי הממשלה בנוגע לירידה צפויה במחירי הדירות: "לאחרונה היינו עדים להתבטאויות רבות של קובעי המדיניות, בהן מושמעת מעין התחייבות לכך שמחירי הדיור ירדו בצורה ניכרת, למשל בכ-20%, כבר בשנה הקרובה. חשוב לציין שהניסיון הקיים בארץ ובעולם מצביע על ירידת מחירי דיור בחדות שכזו, רק במצבי מיתון עמוק ומשבר. בתנאים רגילים, במידה שהמחירים יורדים - הדבר נעשה בהדרגתיות ולאורך זמן".

לדבריו, לקח כ-67 שנים עד שניתן היה לראות ירידה מצטברת של כ- 20% במחירי הדיור במונחים ריאליים בישראל, בין השנים 2002-2008. זאת, כאשר ברקע, בחלק מהתקופה, השפעות האינתיפאדה השנייה ומשבר תחום הטכנולוגיה בחו"ל, שהביאו למיתון בישראל עד המחצית השנייה של שנת 2003. "משמעות הדבר היא שכדאי להנמיך ציפיות, ולא להגדיר את יעדי המדיניות במונחים של יעד כמותי ספציפי של ירידת מחירים. הרי בסופו של דבר, רמת המחירים תיקבע ע"י כוחות הביקוש וההיצע בעתיד, ואת אלה קשה לנבא".

"מספיק להתחייב לירידת מחירים" "יהיה זה אמין, אחראי, ונכון יותר, אם קובעי המדיניות יתמקדו בכלי המדיניות עליהם יש להם שליטה, כגון קצב הפשרות קרקע לבניה, ולא יתחייבו לירידות מחירים בשיעורים ספציפיים, שספק רב אם מישהו יכול להבטיח שיתממשו בפועל בעתיד".

• "העלייה במחירי הדיור עלולה לטפס לשיעור דו-ספרתי"
• איך זה שהבורסה לא מגיבה להסלמה מול איראן ומה ישפיע עליה בהמשך?

לגבי סביבת המאקרו של כלכלת ישראל, אמר ליידרמן: "תנאי הפתיחה של שנת 2015 רחוקים מלהיות אידיאלים. "מדאיגות במיוחד המגמות בשוק העבודה, המצביעות על עלייה בשיעור האבטלה, במקביל לירידה בקצב הגידול של מספר המשרות. אם לפני המשבר הכלכלי הגלובלי של 2007-2008, וגם אחריו, שיעור צמיחת התמ"ג בישראל היה כמעט זהה לשיעור צמיחת התוצר העולמי, הרי עתה אנו צומחים בקצב נמוך מהעולם".

"המשק זקוק להמרצת מנועי הצמיחה" לדבריו, "על פי תחזיות קרן המטבע הבינלאומית, התמ"ג העולמי צפוי לצמוח בשיעור של 3.8% בשנת 2015, בו בזמן שאנו מעריכים את שיעור הצמיחה של ישראל באותה התקופה במעט מתחת ל- 3%. היחלשות הצמיחה של המשק הישראלי, והפיגור שנוצר ביחס לצמיחה הגלובלית, החלה עוד לפני מבצע צוק איתן. מרבית ההאטה בצמיחה נובעת משני גורמים עיקריים: ההאטה בהשקעות הריאליות וביצוא. גם אם בשנה הקרובה צפוי שיפור מסוים בשני תחומים אלה, הרי שסביבת הצמיחה תיוותר עדיין חיוורת. על רקע הצרכים הגדולים בתחומי החברה, הכלכלה, והביטחון, המשק זקוק להמרצת מנועי הצמיחה".

"בליווי מדיניות ממשלתית נכונה, אני סבור שבתנאים הנוכחיים יש לענף הבניה פוטנציאל לתרומה משמעותית להמרצת הפעילות הכלכלית והתעסוקה בישראל. מדובר בענף שסך תוצרתו מהווה כ- 10% מהתמ"ג, יחס דומה למדינות רבות באירופה. בתחום התעסוקה, כיום כ- 300 אלף משקי בית בישראל מתפרנסים מענף הבניה ומהתעשיות הנלוות לו. במילים אחרות, פתרון משבר הדיור בישראל חשוב לא רק מנקודת המבט החברתית, אלא גם מנקודת המבט המאקרו של רמת הפעילות והתעסוקה במשק".

• מתחם Y-Center בנתניה נמכר ב-330 מיליון שקל לקבוצת עמי גרופ
• מילואימניקים קיבלו יותר - אבל בפועל יקבלו פחות: הקרב על 'דירה בהנחה' צפוי להסתיים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ליידרמן התייחס למגמות הנוכחיות בענף הבנייה: "דווקא עתה, כאשר הצרכים החברתיים, רווחת התושבים, ומצב המשק "זקוקים לו", ענף הבניה מאופיין במגמות השליליות של ירידות חדות במכירות של דירות חדשות ובהתחלות הבניה.

"כיום, ברור שמחסור באשראי זמין אינו הסיבה שמגבילה את ההתרחבות האפשרית של הענף. מצב שוק ההון בעולם ובארץ מאופיין בריביות ריאליות אפסיות ולעתים אף שליליות. על רקע זה, משקיעים מוסדיים רבים (כגון קרנות פנסיה וחברות ביטוח), מקצים סכומים גדולים לפרויקטים בתחום הנדל"ן, הצפויים להניב בטווח הבינוני והארוך תשואות גבוהות מהשקעות אלטרנטיביות, כגון אגרות חוב. גם במערכת הבנקים בישראל קיימים מקורות אשראי זמינים לתמיכה ביוזמות חדשות בתחום הבניה. כלומר, נראה כי שוק ההון בישראל נמצא במצב בו לא היה זמן רב, מצב של זמינות גדולה של מקורות מימון בנקאיים וחוץ בנקאיים עבור פרויקטים מבטיחים בענף הבניה".

הבעיה: עלייה ניכרת באי הוודאות של העוסקים בדיור, על רקע היעדר תכנית ממשלתית כוללת ליידרמן מסביר על העלייה הניכרת ברמת אי-הוודאות של כל מי שעוסקים בדיור כאחד הגורמים להאטה בסקטור: "אי-הוודאות העיקרית נובעת מהיעדר תכנית ממשלתית מקיפה ואמינה לטיפול בבעיות שוק הדיור, וביניהן מצוקת הדיור באזורים מסוימים ויוקר הדיור בישראל. קיים כיום מגוון רחב של הצהרות, הצעות, ותכניות שטרם הגיעו לידי אישור או מימוש, כגון מע"מ אפס ומכרזי מחיר מטרה. במקביל, החלה פעילות להמרצת הבנייה להשכרה ולהפשרה מהירה של קרקע ע"י רשות מקרקעי ישראל, ונמשכת הפעילות במסגרת תכנית פינוי-בינוי ותמ"א 38. אך במקום להכריז על תכנית ממשלתית כוללת בתחום הדיור, בה כלולים חלק מהצעדים לעיל, אלה הוצגו בנפרד, כאשר מתלווה לזה אי-ודאות באשר לפרטים די משמעותיים עבור השחקנים השונים בשוק הדיור".

"זאת ועוד, הבירוקרטיה העצומה המלווה את תהליך קבלת היתרי בנייה ממשיכים להעיב את פעילות הענף, ולהוביל להתארכות משך הבניה ולגידול בעלויות. טרם חל שינוי משמעותי במציאות המצערת שתוארה במחקר מבנק ישראל: באופן טיפוסי בישראל, הזמן שעובר מייזום ראשוני של פרויקט בניה ועד לבניה בפועל הוא 13 שנה! הציבור בישראל עדיין ממתין לתכנית ממשלתית מקיפה ורבת עצמה שתיצור בהקדם מציאות חדשה בשוק הדיור".

לגבי החשש שעליית הריבית תרע את מצב רוכשי הדירות, אמר ליידרמן: "כרגע ההערכות הן שהריביות של הבנקים המרכזיים בישראל ובאירופה ימשיכו להיות מאוד נמוכות. בנק ישראל מודאג מזה שיש עלייה מסויימת באבטלה, לכן אנחנו לא רואים כרגע עליית ריבית, אולי לקראת סוף 2015, אבל הרמות יישארו עדיין מאוד נמוכות. שוק האירו נראה במצב כלכלי לא טוב. כשהעלאות הריבית היו חדות ראינו השפעה על שוק הנדל"ן".