אילן גיפמן: "תב"עות של משרדים יוסבו למגורים, לא ישכירו כזו כמות אדירה"
חברת הנדל"ן המניב אספן גרופ עברה שנה מאוד אינטנסיבית החברה הציעה להשתלט על חברת חבס באמצעות הסדר חוב בהיקף של כ-450 מיליון שקל, אך כשחבס קיבלה הצעה מקרן דואט נסוגה אספן מהמתווה.
מעבר לים, בגרמניה, חברה אספן לגופים מוסדיים ורכשה בנייני משרדים בשטוטגרט, דיסלדורף ומינכן בהיקף כולל של 505 מיליון שקל, ובארץ התרחבה בתחום הסולארי לאחר שרכשה את חברת מי סול ב-14 מיליון שקל וחתמה על מכתב כוונות לרכישת חברת ברימאג, המחזיקה ב-150 מערכות סולאריות, תמורת כ-130 מיליון שקל.
Bizportal שוחח עם מנכ"ל אספן גרופ, אילן גיפמן, על התמורות שעברה החברה בשנה החולפת ועל מצב שוק הנדל"ן בישראל:
נראה שהחברה ביצעה השנה מעבר חד לחו"ל, סימן לאובדן אמונה בשוק הנדל"ן הישראלי?
"בארץ אנחנו מתמקדים בתחום הסולרי, המצב הכלכלי בארץ יציב יחסית לעולם, לא ראיתי אף בנק שנפל. זה לא סוד שבמדינות כמו גרמניה והולנד מגיעים לביצועים יותר טובים מאשר בארץ - התשואה יותר גבוהה, התזרים גבוה יותר לשירות החוב. יכולת הפעולה בגרמניה הרבה יותר טובה מאשר בישראל, יש הלוואות נון ריקורס, הפירעון של הקרן עומד על 2%-2.5% בשנה, כלומר תוך 45 שנה פורעים את הקרן."
"בכפר הקטן שלנו בישראל אין כמעט עסקאות בגודל של למעלמה מ-250 מיליון שקל, מעבר לזה אני לא רואה בארץ עסקאות בהן השוכר הוא דויטשה טלקום או המדינה, אין מה לעשות, לגודל של השוק הגרמני יש יתרון משמעותי. בעסקאות האחרונות בגרמניה ביצענו שיתוף פעולה עם גופים מוסדיים כדי להגיע להיקפים גדולים. היום יותר קשה לבצע בגרמניה עסקאות קטנות מאשר גדולות."
- ההכנסות יציבות אבל אספן עוברת לרווח של 27 מליון שקל
- ב-655 מיליון שקל: אספן גרופ מציעה לרכוש את חלקה של גינדי בקניון הזהב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אתה מתחרט על כך שעסקת חבס לא יצאה לפועל?
"חבס נכנס לסיטואציה שיכלה לקרות לכל בעל חברה, הוא השקיע במניות NSI ההולנדית במחירים גבוהים, אך עודפי ההיצע הגבוהים מאוד בהולנד גרמו לקריסת המנייה מ-20 אירו ל-5 אירו, הכול קרה ביום בהיר אחד. היינו מוכנים להציל את המצב, ראינו פוטנציאל לרווח הון עתידי ויכולת השפעה מסויימת על NSI, שהיא תציף ערך. בדיעבד רצה הגורל שלא נקבל את ההצעה, בזכות זה שלא זכינו בחבס פרצנו קדימה בתחום הסולרי ובעסקאות האחרונות בגרמניה."
"אני חייב לומר ששוק ההון מתנהל בצורה מעוררת כבוד גם כשיש הסדרי חוב, יש קונה מרצון ומוכר מרצון, הכול מתבצע בצורה מאוד דמוקרטית. תופעת התספורות כואבת, אך ועדת חודק עשתה משהו, הבנקים למדו את הלקח שלהם מהמחיקות, הם הרבה יותר קשים במתן אשראי הורידו את ה-LTV, הבנקים עברו טלטלה. לגבי שוק ההון, הוא עובד מאוד יפה, כאילו לא קרה כלום, יש עודפי כסף בשוק, הריבית מאוד זולה."
יש כיום עגורן בכל פינה בתל אביב עבור עוד בניין משרדים, אתה לא חושש מהצפת יתר בתחום?
"יש כאן עודפי היצע גדולים מאוד בתחום המשרדים, כמות השטחים בבנייה או בשלבי בנייה באזור גוש דן יספיקו ל-5 שנים לפחות. לא הייתי ממליץ ליזמים נוספים להיכנס לבנייה ספקולטיבית כיום לפני שיימצאו שוכר או שמאות אלפי המ"ר שנמצאים בבנייה ייצאו לשוק. אני 15 שנה בנדל"ן ולא זוכר כזו כמות של משרדים בבנייה. אני מאמין ששכר הדירה על משרדים יירד ב-5%-10%. ברגע שבנייני משרדים לא יצליחו להשכיר אז ירד האסימון למישהו ויסבו חלק מהמגדלים למגורים, כוחות השוק יותר חזקים. מחוץ לתל אביב, בפארק אפק בראש העין לדוגמה יש רק 80% תפוסה והמחיר הוא רק 40 שקל למ"ר, לעומת למעלה מכפול מכך בתל אביב".
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
ומה לגבי שוק הדירות, אתה לא רואה כאן בועה?
"יש את מדינת תל אביב בה המחירים בשמים ואת כל השאר, המדינה צריכה להתערב גם שם. מה שגרם לעליית המחירים זה התייקרות הקרקע. צריך לזכור שהקבלנים לא הגדילו את שיעור הרווח שלהם, אשר עומד כיום על 5%-10%. המדינה צריכה להוריד את המיסים. מחירי דירות היוקרה בתל אביב לא הגיוניים ושם בהחלט יש בועה ואני מאמין שנראה בשוק זה ירידה של 20% לפחות בשנתיים הקרובות. מחירי הדירות הרגילות בתל אביב ימשיכו לעלות, במקומות כמו רמת גן, בני ברק, גבעת שמואל, כפר סבא, הוד השרון ורעננה המחירים יתייצבו בשנה-שנתיים הקרובות."
"יהיה מאוד קשה להוריד את מחירי הדירות בגלל המחסור בקרקע. הישראלי המצוי ישלם עבור קורת גג כל מחיר זה עניין פסיכולוגי, אף אבא לא רוצה לחתן את הילד שלו מבלי לעזור לו להגיע לקורת גג. אני מציע לזוג צעיר לקנות דירה רק אם הוא מסוגל לשרת את החוב שלו, בסך הכול אני חושב שמחירי הדירות לא ירדו ומי שקונה לא יפסיד."
במידה ועסקת רכישת ברימאג תושלם, אספן גרופ תהפוך לשחקן מרכזי בישראל בתחום האנרגיה הסולארית למתקנים קטנים ותחזיק בלמעלה מ-250 מתקנים סולאריים בישראל ובזכויות בחווה סולארית בת 1 מגה ואט באיטליה.
הגדלתם משמעותית את הפעילות בתחום הסולרי לאחרונה, אתה לא חושש שהמדינה תפר את התחייבויותיה ותקצץ את תעריפי החשמל, בדומה לנעשה בספרד?
"ישראל במצב כלכלי מספיק טוב כדי לא לחתוך בתעריפים רטרואקטיבית, היא לא תפר התחייבויות כי אז אף גורם לא ישקיע כאן. כיום 1% מתצרוכת החשמל בלבד מקורה במתקנים סולריים קטנים, כאשר השימוש בדודי שמש חוסך 3% בתצרוכת החשמל. הבעיה היא שהמדינה לא מגדילה את מסכות יצור החשמל, מאחר שזה לכאורה פוגע בחברת חשמל. אם המדינה הייתה יותר מחויבת לתחום לא היינו במצב של 1% בלבד. המדינה צריכה להתבגר ולהפסיק להסתכל על הכיס של הצרכן, התמריצים לייצור חשמל באנרגיה סולארית הם לא סובסידיה הסובסידיה האמיתית היא ליצרני החשמל הקונבנציונאליים כמו חברת חשמל שלא משלמים את העלויות של החשמל המזהם, היא מקבלת למעשה את הסבסוד האמיתי."
"התחום הסולארי הוא קל למימון והתשואות ממנו מאוד יפות, מדובר באלטרנטיבה אמיתית לנדל"ן מניב. יש בנק של אנרגיה מהשמש שלא מנוצל מספיק והראשונים שנפגעים מכך הם התושבים. צריך לבנות מערכת תמריצים חכמה, באמצעות פרמיות יצרני חשמל פרטיים יוכלו לייצר חשמל לשימוש עצמי, בשיטה הנקראת 'מונה נטו', ועל ידי כך להקטין את זיהום האוויר וגם לחסוך בכסף."
כתבות מעניינות נוספות:
- 7.משה משוק ההון 08/02/2014 19:45הגב לתגובה זועשיתם מהלך מדהים בתחום הסולארי ובפריצה לגרמניה , שאפו !
- 6.מיכל 08/02/2014 10:04הגב לתגובה זופשוט מאוד לחוקק חוק גם שימנע מבג"ץ להתערב להלן ככל מבנה בתל אביב שהוא פחות מ 4 קומו8ת יהרס ויבנה מגדל של 50 קומות חד משמעי חוק מבלי אפשרות לערער זהו הפיתרון אותו פיתרון אני מציע לעשות בכל הערים במרכז יש להוציא מכרזים מעבר לים כך שבשנה אחת יתוספן 200000 יחידות דיור לעקוף את כל הפקידות את כל האוכלי חינם למינהם את כל הבירוקרטיה ויעלה לעבודה
- זה נכון מאוד (ל"ת)יופיטר שוקי הון 09/02/2014 02:19הגב לתגובה זו
- צביקה דורון יועץנדלן 08/02/2014 10:24הגב לתגובה זוקונים בגרמניה מגדל משרדים תשואה 8%. חוץ מזה מי רוצה להתעסק עם משפחה שחזרו לה שיקים ??!!! ואי אפשר לפנות אותה בגלל הילדים הקטנים...
- 5.צביקה דורון יועץנדלן 08/02/2014 10:01הגב לתגובה זולא מדובר על הריסה ובניה אלא על הסבת בנין קיים. חוץ מזה, בנייני משרדים ישנים לא נמצאים במקומות שבהם יגדלו ילדים. מי יגדל את ילדיו על רחוב המסגר בתל אביב ??!!!
- קליפ 08/02/2014 12:08הגב לתגובה זוצריכים בתי ספר. השמאל והערבים יידאגו לאזרח את העבריינים ולחסל את שארית פליטת היהודים.....ילא (קדימה) יהודים חזרו לגרמניה ....הדרך לשמיים רצופה כוונות טהורות...
- 4.דמגוגיה לפראייר=בועהמעל50%בפיצוץ=כ200משכורת להשתעבד!!!! (ל"ת)נדלן=בלוף שיווק 07/02/2014 15:06הגב לתגובה זו
- 3.חיים 07/02/2014 13:45הגב לתגובה זותזרים חזק עסקאות נהדרות חשיפה למספר שווקים פיזור בין ענפי למי שמחפש חברת נדלן מניב בזול אספן אחת כזאת. אין בנאמר המלצה *
- יובל 07/02/2014 15:09הגב לתגובה זויש מוכר שמוכר לקונה בעסקאות מתואמות מראש בכמויות יחסית גדולות,משהו פה לא מריח טוב
- יובל 07/02/2014 14:13הגב לתגובה זושמתפטר ממניות לקונה בעסקאות מתואמות מראש ,משהו מסריח פה
- 2.ש.מ 07/02/2014 13:10הגב לתגובה זווהקבלנים מרוויחים יותר מ 5-10 אחוז,שלא ישחק אותה.....
- 1.אין קרקע בת"א אבל קרקע למשרד עולה רבע מקרקע למגורים.... (ל"ת)בלוף 07/02/2014 12:35הגב לתגובה זו

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות
הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.
ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.
בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.
מצב הקרקעות בישראל
מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."
- פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
- מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."