אילן גיפמן: "תב"עות של משרדים יוסבו למגורים, לא ישכירו כזו כמות אדירה"

חברת הנדל"ן המניב אספן גרופ עברה שנה מאוד אינטנסיבית החברה הציעה להשתלט על חברת חבס באמצעות הסדר חוב בהיקף של כ-450 מיליון שקל, אך כשחבס קיבלה הצעה מקרן דואט נסוגה אספן מהמתווה. מעבר לים, בגרמניה, חברה אספן לגופים מוסדיים ורכשה בנייני משרדים בשטוטגרט, דיסלדורף ומינכן בהיקף כולל של 505 מיליון שקל, ובארץ התרחבה בתחום הסולארי לאחר שרכשה את חברת מי סול ב-14 מיליון שקל וחתמה על מכתב כוונות לרכישת חברת ברימאג, המחזיקה ב-150 מערכות סולאריות, תמורת כ-130 מיליון שקל. Bizportal שוחח עם מנכ"ל אספן גרופ, אילן גיפמן, על התמורות שעברה החברה בשנה החולפת ועל מצב שוק הנדל"ן בישראל: נראה שהחברה ביצעה השנה מעבר חד לחו"ל, סימן לאובדן אמונה בשוק הנדל"ן הישראלי? "בארץ אנחנו מתמקדים בתחום הסולרי, המצב הכלכלי בארץ יציב יחסית לעולם, לא ראיתי אף בנק שנפל. זה לא סוד שבמדינות כמו גרמניה והולנד מגיעים לביצועים יותר טובים מאשר בארץ - התשואה יותר גבוהה, התזרים גבוה יותר לשירות החוב. יכולת הפעולה בגרמניה הרבה יותר טובה מאשר בישראל, יש הלוואות נון ריקורס, הפירעון של הקרן עומד על 2%-2.5% בשנה, כלומר תוך 45 שנה פורעים את הקרן." "בכפר הקטן שלנו בישראל אין כמעט עסקאות בגודל של למעלמה מ-250 מיליון שקל, מעבר לזה אני לא רואה בארץ עסקאות בהן השוכר הוא דויטשה טלקום או המדינה, אין מה לעשות, לגודל של השוק הגרמני יש יתרון משמעותי. בעסקאות האחרונות בגרמניה ביצענו שיתוף פעולה עם גופים מוסדיים כדי להגיע להיקפים גדולים. היום יותר קשה לבצע בגרמניה עסקאות קטנות מאשר גדולות." אתה מתחרט על כך שעסקת חבס לא יצאה לפועל? "חבס נכנס לסיטואציה שיכלה לקרות לכל בעל חברה, הוא השקיע במניות NSI ההולנדית במחירים גבוהים, אך עודפי ההיצע הגבוהים מאוד בהולנד גרמו לקריסת המנייה מ-20 אירו ל-5 אירו, הכול קרה ביום בהיר אחד. היינו מוכנים להציל את המצב, ראינו פוטנציאל לרווח הון עתידי ויכולת השפעה מסויימת על NSI, שהיא תציף ערך. בדיעבד רצה הגורל שלא נקבל את ההצעה, בזכות זה שלא זכינו בחבס פרצנו קדימה בתחום הסולרי ובעסקאות האחרונות בגרמניה." "אני חייב לומר ששוק ההון מתנהל בצורה מעוררת כבוד גם כשיש הסדרי חוב, יש קונה מרצון ומוכר מרצון, הכול מתבצע בצורה מאוד דמוקרטית. תופעת התספורות כואבת, אך ועדת חודק עשתה משהו, הבנקים למדו את הלקח שלהם מהמחיקות, הם הרבה יותר קשים במתן אשראי הורידו את ה-LTV, הבנקים עברו טלטלה. לגבי שוק ההון, הוא עובד מאוד יפה, כאילו לא קרה כלום, יש עודפי כסף בשוק, הריבית מאוד זולה." יש כיום עגורן בכל פינה בתל אביב עבור עוד בניין משרדים, אתה לא חושש מהצפת יתר בתחום? "יש כאן עודפי היצע גדולים מאוד בתחום המשרדים, כמות השטחים בבנייה או בשלבי בנייה באזור גוש דן יספיקו ל-5 שנים לפחות. לא הייתי ממליץ ליזמים נוספים להיכנס לבנייה ספקולטיבית כיום לפני שיימצאו שוכר או שמאות אלפי המ"ר שנמצאים בבנייה ייצאו לשוק. אני 15 שנה בנדל"ן ולא זוכר כזו כמות של משרדים בבנייה. אני מאמין ששכר הדירה על משרדים יירד ב-5%-10%. ברגע שבנייני משרדים לא יצליחו להשכיר אז ירד האסימון למישהו ויסבו חלק מהמגדלים למגורים, כוחות השוק יותר חזקים. מחוץ לתל אביב, בפארק אפק בראש העין לדוגמה יש רק 80% תפוסה והמחיר הוא רק 40 שקל למ"ר, לעומת למעלה מכפול מכך בתל אביב". ומה לגבי שוק הדירות, אתה לא רואה כאן בועה? "יש את מדינת תל אביב בה המחירים בשמים ואת כל השאר, המדינה צריכה להתערב גם שם. מה שגרם לעליית המחירים זה התייקרות הקרקע. צריך לזכור שהקבלנים לא הגדילו את שיעור הרווח שלהם, אשר עומד כיום על 5%-10%. המדינה צריכה להוריד את המיסים. מחירי דירות היוקרה בתל אביב לא הגיוניים ושם בהחלט יש בועה ואני מאמין שנראה בשוק זה ירידה של 20% לפחות בשנתיים הקרובות. מחירי הדירות הרגילות בתל אביב ימשיכו לעלות, במקומות כמו רמת גן, בני ברק, גבעת שמואל, כפר סבא, הוד השרון ורעננה המחירים יתייצבו בשנה-שנתיים הקרובות." "יהיה מאוד קשה להוריד את מחירי הדירות בגלל המחסור בקרקע. הישראלי המצוי ישלם עבור קורת גג כל מחיר זה עניין פסיכולוגי, אף אבא לא רוצה לחתן את הילד שלו מבלי לעזור לו להגיע לקורת גג. אני מציע לזוג צעיר לקנות דירה רק אם הוא מסוגל לשרת את החוב שלו, בסך הכול אני חושב שמחירי הדירות לא ירדו ומי שקונה לא יפסיד." במידה ועסקת רכישת ברימאג תושלם, אספן גרופ תהפוך לשחקן מרכזי בישראל בתחום האנרגיה הסולארית למתקנים קטנים ותחזיק בלמעלה מ-250 מתקנים סולאריים בישראל ובזכויות בחווה סולארית בת 1 מגה ואט באיטליה. הגדלתם משמעותית את הפעילות בתחום הסולרי לאחרונה, אתה לא חושש שהמדינה תפר את התחייבויותיה ותקצץ את תעריפי החשמל, בדומה לנעשה בספרד? "ישראל במצב כלכלי מספיק טוב כדי לא לחתוך בתעריפים רטרואקטיבית, היא לא תפר התחייבויות כי אז אף גורם לא ישקיע כאן. כיום 1% מתצרוכת החשמל בלבד מקורה במתקנים סולריים קטנים, כאשר השימוש בדודי שמש חוסך 3% בתצרוכת החשמל. הבעיה היא שהמדינה לא מגדילה את מסכות יצור החשמל, מאחר שזה לכאורה פוגע בחברת חשמל. אם המדינה הייתה יותר מחויבת לתחום לא היינו במצב של 1% בלבד. המדינה צריכה להתבגר ולהפסיק להסתכל על הכיס של הצרכן, התמריצים לייצור חשמל באנרגיה סולארית הם לא סובסידיה הסובסידיה האמיתית היא ליצרני החשמל הקונבנציונאליים כמו חברת חשמל שלא משלמים את העלויות של החשמל המזהם, היא מקבלת למעשה את הסבסוד האמיתי." "התחום הסולארי הוא קל למימון והתשואות ממנו מאוד יפות, מדובר באלטרנטיבה אמיתית לנדל"ן מניב. יש בנק של אנרגיה מהשמש שלא מנוצל מספיק והראשונים שנפגעים מכך הם התושבים. צריך לבנות מערכת תמריצים חכמה, באמצעות פרמיות יצרני חשמל פרטיים יוכלו לייצר חשמל לשימוש עצמי, בשיטה הנקראת 'מונה נטו', ועל ידי כך להקטין את זיהום האוויר וגם לחסוך בכסף." כתבות מעניינות נוספות: עוזבים את המרכז: "במקום להתחייב על משכנתא ענקית עברנו לאשקלון" מנכ"ל אזורים: "האפשרות של הזוגות הצעירים היא לצאת מהמרכז, ומשכנתאות ארוכות" - מה יקרה למחירי הדירות?