בין סתם גבעה לגבעת שמואל - על האזור החדש מול הישן ואיך להרוויח יותר?

ההבדל הזה בין “העיר הישנה” ל“עיר החדשה” בגבעת שמואל בא לידי ביטוי גם ובעיקר במחירי הדירות ובתשואות שהניבו למשקיעים. כך למשל, בעיר הוותיקה שכוללת את השכונות גבעת יהודה, גיורא, רמת אילן הישנה נמכרה לאחרונה דירת 5 חדרים בשטח של כ-95 מ"ר בקומה הרביעית, שנרכשה בשנת 2015 ב-1.8 מיליון שקל. ארבעת היורשים שמכרו אותה קיבלו כעת 2.7 מיליון שקל - מה שמבטא רווח של כ-900 אלף שקל, שהם כ-50% תשואה בעשור, ואם מסתכלים על כך ברמה השנתית - בחישוב של ריבית דריבית. התשואה שמתקבלת בעסקה עומדת על כ-4.1%. במונחי מחיר למ"ר מדובר בקפיצה מכ-19 אלף שקל בעת הרכישה לכ-28.5 אלף שקל כיום. 

לעומתה, ברמת הדר החדשה נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של כ-90 מ"ר בקומה ה-12, שנרכשה לפני כ-12.5 שנים בסכום של 1.689 מיליון שקל ונמכרה לאחרונה ב-2.9 מיליון. במקרה הזה מדובר בתשואה מצטברת של כ-72% ובתשואה שנתית כמעט כפולה מזו שהשיגו היורשים. כ-8% לשנה בממוצע. 

המחיר למ"ר עלה מכ-18.7 אלף שקל בעת הרכישה לכ-32.2 אלף שקל במכירה, פער של יותר מ-13 אלף שקל למ"ר. במילים אחרות, המשקיע ברמת הדר השיג רווח שנתי גבוה כמעט פי שניים מזה של היורשים בעיר הוותיקה, מה שממחיש היטב את הפער בין השקעה בשכונה מתבגרת להשקעה בשכונה חדשה בראשית דרכה.

הסיבה לפער הזה נעוצה בכמה גורמים. מי שנכנס מוקדם לשכונה חדשה לוכד את “פרמיית ההבשלה” - ההפרש בין מחיר התחלתי של דירה בשכונה שעוד לא נבנתה לגמרי לבין המחיר אחרי שנפתחו פארקים, קניונים ומוסדות חינוך והאזור קיבל זהות עירונית מגובשת. זה רק יכול להצית את דמיון הרוכשים האחרונים שביצעו עסקה באחד מפרויקטי היוקרה בשדה דב. 

• ההתחדשות העירונית צוברת תאוצה - אזורים תכניס 7.4 מיליארד שקל מהתחום
• הנדל"ן בגבעת שמואל עלה פחות מהממוצע הארצי - אז למה היא עדיין אטרקטיבית?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

נוסף על כך, בשכונות חדשות הסנטימנט חיובי יותר, והמשקיעים מוכנים לשלם ׳מכפילים׳ גבוהים יותר כשהוודאות העירונית עולה. בנוסף, יש הבדל בין משקיע פרטי שמנהל את מועד המכירה באופן מחושב לבין יורשים שמעדיפים למכור במהירות ולחלק את התמורה, גם במחיר של רווח מתון יותר.

מנגד, חשוב לזכור את הפוטנציאל הייחודי של השכונות הוותיקות בעיר, פוטנציאל הפינוי-בינוי. גיורא, גבעת יהודה ורמת אילן הישנה כבר נמצאות במוקד של יוזמות התחדשות, וכאשר פרויקט כזה יוצא לפועל הוא יכול להקפיץ את ערך הדירות ולהעשיר את בעלי הנכסים. אלא שהפוטנציאל הזה כמעט תמיד מגולם כבר במחיר: מוכר שמציע דירה באזור הישן יודע היטב באיזה שלב נמצא התהליך, והוא מתמחר בהתאם.

אם מדובר רק בשיח ראשוני אין כמעט תוספת, אבל ברגע שיש רוב חתימות, בחירת יזם או תב"ע בהכנה - המחיר כבר כולל את זה. כשהפרויקט מגיע לשלב היתר בנייה או ליווי בנקאי, חלק גדול מההשבחה כבר מתומחר, והקונה לא מקבל הפתעה נעימה אלא נכס שמגלם את הפוטנציאל העתידי במחיר הדירה על המדף. כך למשל - הפרויקט של חברת אזורים אזורים 1.02%   שנבנה כעת ברחוב בן גוריון שבעיר - כבר נמכר ברמות מחיר שעוברות את האזור החדש יותר. ועם כל זה - אלו שמכרו את הדירה לקראת קבלת ההיתר כבר תמחרו את עליית הערך הצפויה במחיר המכירה שלהם לקראת הפרויקט.

• מה ריבית המשכנתא בארה"ב והמהלך של טראמפ להוריד אותה?
• מלכודת של מבצעים? הקבלנים מפתים אתכם, האם זו הזדמנות או "מלכודת דובים?"
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• עסקת הענק ברמת גן: השלישות תהפוך לשכונה יוקרתית

לעומת זאת, בשכונות החדשות אין התחדשות עירונית. אבל הן מציעות ערכים אחרים: דירות חדשות עם ממ"דים גדולים יותר, חניה תת-קרקעית וסטנדרט בנייה מודרני, לצד תשתיות חדשות של חינוך, פארקים ומסחר. היתרונות הללו מתורגמים לעיתים קרובות לקצב תשואה גבוה יותר בשנים הראשונות, כפי שניתן לראות ברמת הדר. התמונה הרחבה מלמדת כי גבעת שמואל היא למעשה “שתי ערים באחת”. מי שהשקיע בשכונה החדשה בזמן מוקדם יחסית גרף תשואה שנתית גבוהה יותר, בעוד שהמשקיעים בעיר הוותיקה נהנו מרווח יפה אך בקצב מתון יותר. 

מצד שני, הפוטנציאל העתידי של הפינוי-בינוי עשוי להפוך את בעלי הדירות הוותיקות למרוויחים הגדולים של העשור הבא, אך צריך לקחת בחשבון שגם הוא מגולם במחירים בשוק, ולפעמים נותר בעיקר חלום על הנייר. או ברווח של מי שכבר החזיק בו מלכתחילה ולא מי שרכש לאורך הזמן. בסופו של דבר, המשקיע צריך לשאול את עצמו לא רק איפה המחיר נמוך יותר, אלא באיזה קצב תשואה ובאיזו רמת ודאות הוא מוכן לבחור. 

ככל הנראה ובאמירה גסה - ככל שהמשקיע רוצה לצאת להרפתקה גדולה יותר כדאי לו ללכת על אזור ותיק יותר (זה נכון לכל האזורים ולא רק לגבעת שמואל) כי שם הפוטנציאל להשבחה הוא גבוהה יותר. בדירה חדשה קשה לקבל הרחבה של הזכויות הקיימות. המוצר שאתה מקבל ב- Day one  הוא ככל הנראה המוצר שתמכור גם לאחר עשור או יותר מכך. 

עסקאות אחרונות בחלק הישן:

ברחוב פרץ 42, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.12 מיליון שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-115 מ״ר שנמצאת בקומה הראשונה.

ברחוב עוזיאל 41, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.94 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-57 מ״ר שנמצאת בקומת הקרקע.

ברחוב ביאליק 6, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.24 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ״ר שנמצאת בקומה השניה.

עסקאות אחרונות בחלק החדש:

ברחוב יוני נתניהו 18, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.115 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של 85 מ״ר שנמצאת בקומה הרביעית.

ברחוב דוד רזיאל 1, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.88 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-88 מ״ר שנמצאת בקומה השמינית.

ברחוב שי עגנון 12, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.844 מיליון שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-122 מ״ר שנמצאת בקומה השביעית.