מס רכישה על בסיס שווי שוק - התעלמות מהסכם בני זוג
ו"ע 1347/03 שטרית יהודה אהוד נ. מנהל מס שבח נתניה ביום 7.9.1999 רכש העורר ביחד עם גב' שלומית לינהרט (להלן - שלומית) מגרש לצורך בניית בית משותף (להלן - הרכישה). בזמן הרכישה היו העורר ושלומית בני זוג קבועים ולא נשואים, וזאת במשך 8 שנים קודם הרכישה. עם הרכישה ערכו העורר ושלומית הסכם לחלוקת הממון ביניהם, על מנת להימנע ממחלוקות והסדרת יחסיהם בעתיד (להלן - ההסכם). בהתאם להסכם, כל צד אשר יחפוץ לסיים את חלקו במגרש, רשאי למכור לצד שכנגד את חלקו בנכס, בעבור 50,000 דולר. היחסים בין העורר לשלומית התערערו והם החליטו לסיים את הקשר. בעקבות זאת החליטו הצדדים לבצע מכירה של חלקה של שלומית בנכס לעורר. לטענת העורר, בניית הבית נעשתה על ידי העורר בלבד, ללא התערבות, בין כספית ובין כל צורה אחרת של שלומית.
המשיב קבע כי בין הצדדים קיימים יחסים מיוחדים, לכן לצורך מס רכישה, קבע את שווי הבית על סך של 300,000 דולר ומחציתו על סך של 150,000 דולר.
אין למעשה כל מחלוקת בין הצדדים כי שווי הנכס נשוא הערר בשלמות, הינו 300,000 דולר. הטענה היחידה של העורר הינה כי נמכר חלק במקרקעין ששוויו 50,000 דולר בלבד, וכיון שיש תום לב יש לקבוע את מס הרכישה על פי שווי זה.
ועדת הערר בענין מס שבח מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו פסקה
במקרה בו אין מחלוקת כי שווי השוק של הנכס בשלמותו הוכח, עובר נטל הראיה לעורר לשכנע כי התמורה הנקובה נקבעה בתום לב ובהיעדר יחסים מיוחדים במובן סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן - החוק). העורר לא טרח להציג בפני הועדה את מסמך הרכישה המקורי, אבל מקובלת על הועדה קביעתו של המשיב כי המגרש נרכש על ידי שני הצדדים בחלקים שווים ביניהם. על העורר היה להביא עדים וראיות על מנת להוכיח את אופי רכישת המגרש על ידי בני הזוג, על מנת לשכנע כי חלקה הכולל של שלומית בבית היה רק 50,000 דולר. אי הבאת עדים וראיות כאמור פועל לחובתו של העורר.
סעיף 1 לחוק מגדיר את המונח מקרקעין, כדלקמן: "קרקע בישראל לרבות בתים, בניינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע". המסקנה מהגדרה זו היא כי לא ניתן לרכוש את אחד ממרכיבי המקרקעין בנפרד, מגרש או בניה. במקרקעין שאינם רשומים כבית משותף, הקרקע היא העיקר והמחוברים הינם הטפל ההולך אחרי העיקר. לפיכך, לא ניתן לטעון בסיטואציה כזאת כי הקרקע שייכת לאחד והמבנה שייך לאחר.
אם הצדדים היו רוצים כי זכויותיה של שלומית יהיו בכל מקרה בשווי של 50,000 דולר, היה עליהם לקבוע זאת מפורשות ולא להרשם כבעלים במגרש בחלקים שווים ביניהם.
טענת העורר כאילו בניית הבית נעשתה מכספו שלו נשארת רק בגדר טיעון. עיון במסמכים שצורפו לערר אינו מגלה מסמך אחד המעיד כי העורר נשא בעלויות הבניה לבדו. לא צורפו חשבוניות ו/או הסכם קבלני.
הערר נדחה. העורר חויב בהוצאות בסכום כולל של 5,000 ₪.
ניתן ביום: 14.4.2005 בפני: כב' השופט ע. זמיר - יו"ר, מר ד. מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין – חבר, מר צ. פרידמן, רו"ח – חבר. ב"כ העורר: עו"ד ד. קדוש; ב"כ המשיב: עו"ד ל. דיין.
