זכאות לפטור במכירת דירת מגורים במקרה שבכוונת הרוכש להשכיר אותה
בעל מקצוע חופשי השתמש בדירת מגורים שבבעלותו לצורכי משרד במשך כ-20 שנה. בעקבות פרסום הוראת השעה להגדלת ההיצע של דירות מגורים, שכר הנישום משרד אחר והעמיד את הדירה למכירה.
שאלה:
------------
בעל מקצוע חופשי השתמש בדירת מגורים שבבעלותו לצורכי משרד במשך כ-20 שנה. בעקבות פרסום הוראת השעה להגדלת ההיצע של דירות מגורים, שכר הנישום משרד אחר והעמיד את הדירה למכירה.
השאלות:
1. במקרה שהנכס יימכר לאדם לצורך השקעה והרוכש ישכיר אותה למגורים לאדם אחר, האם עלולה לעלות טענה כי המוכר לא עמד בתנאי הוראת השעה?
2. האם התשובה לשאלה לעיל תשתנה אם הרוכש יחלק את הדירה לכמה יחידות מגורים וישכיר אותן לכמה דיירי משנה?
3. כיצד יש לכלול בדוח השנתי לשנת 2011 את הרווח הריאלי (הנישום ביקש פריסה), כיצד יש לכלול את הרווח הריאלי לשנים קודמות והאם יש לבקש תיקון שומות?
4. כיצד יש לדווח על הרווח האינפלציוני החייב במס?
תשובה:
------------
על פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011 (להלן: "הוראת השעה"), אפשר למכור דירת מגורים לא מזכה (כמו במקרה הנדון) בפטור ממס שבח בהתקיים תנאים נוספים הקבועים בהוראת השעה.
מה הדין אם הקונה אינו משתמש בדירה פיזית למגוריו שלו אלא משכיר אותה לאדם אחר, צד ג', המשתמש בדירה למגורים?
בהוראת ביצוע 6/2011 שהוציאו רשויות מיסוי מקרקעין נקבע כי מטרת הוראה זו של השימוש בדירה למגורים היא להשיג את מטרת החקיקה - הגדלת היצע הדירות שישמשו למגורים, וכדי להבטיח שהתמריץ למגורים יגשים את ייעודו והדירות אכן ינוצלו ויוסבו לשימוש למגורים (ראו למשל סעיף 2.2.2.7 להוראת הביצוע). בהוראת השעה אין התייחסות לעניין חובת הרוכש להתגורר פיזית בדירה, ולפיכך אפשר לטעון שגם אם השימוש בדירה למגורים ייעשה על ידי צד ג' ולא על ידי הקונה - אזי די בכך כדי לקיים את התנאי לזכאות לקבלת הפטור ממס שבח.
לכאורה נראה שהדגש הוא על כך כי הדירה תשמש למגורים בפועל, ולא על זהות המשתמש למגורים [ראו סעיף 6א(ז)(1) להוראת השעה, המתייחס לשימוש בדירה למגורים ולא לזהות המשתמש בדירה למגורים]. מכאן שגם אם הדירה תחולק בפועל על ידי הרוכש לכמה יחידות משנה אשר יושכרו בפועל למגורים - אזי אפשר יהיה לטעון כי המוכר עדיין עומד בתנאי הוראת השעה.
זאת ועוד, הרציונל העומד מאחורי הוראת השעה בעניין הענקת פטור ממס שבח גם "לדירת מגורים לא מזכה" (הגדלת ההיצע של דירות מגורים), מתקיים גם במקרה שבו השימוש למגורים נעשה על ידי צד ג' ולא על ידי הקונה.
יודגש כי על פי סעיף 6א(ג)(3) להוראת השעה, די בכך שבהסכם המכירה נקבע כי על הדירה לשמש למגורים במשך שנתיים רצופות לפחות, וכי לרוכש ידוע שהוא יחויב במס רכישה בשיעור 15% אם לא יתקיימו תנאי המגורים. מכאן שבכל מקרה המוכר יהיה זכאי לקבל את הפטור ממס שבח, שכן די בכך כי הרוכש התחייב בהסכם המכר להשתמש בדירה למגורים במשך שנתיים לפחות, וכי ידוע לו שאם לא יתקיים תנאי זה - אזי הוא (הרוכש) יחויב במס רכישה בשיעור של 15% משווי המכירה. נמצא אפוא כי אין מקום לשלילת הפטור ממס שבח מהמוכר, אלא כי הסנקציה היא בדמות הטלת מס רכישה על הרוכש בשיעור של 15% משווי המכירה.
בעת פריסת השבח הריאלי ממכירת מקרקעין שצמח לפני היום הקובע (7.11.2001), רשויות מיסוי מקרקעין מחייבות במס שבח את חלק השבח הריאלי המיוחס לשנת המכירה, בשיעור המס השולי הגבוה ביותר בשנת המס 2011 (45%) לפי סעיף 121 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961, וזאת על פי סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"). לפיכך, כדי לשלם את שיעור מס השבח הנמוך יותר ובהתאם לשיעור המס השולי של הנישום, יש להגיש לפקיד השומה דוח על ההכנסות לשנת המס 2011, ולאחריו להגיש לרשויות מיסוי מקרקעין בקשה לתיקון השומה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין. אין צורך להגיש השגה בעניין זה.
יובהר כי למרות הגשת הדוח לפקיד השומה, תחילה תתבצע הפריסה במשרדי מיסוי מקרקעין (לעניין זה ראו הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 4/2011 - חישוב מס שבח בדרך של פריסה). לגופו של עניין, יש למלא בדוח השנתי לשנת 2011 בחלק ה' את שדה 054 ("מספר טופסי רווח הון ושבח שצורפו"), וכן למלא בשדה 056 את "שווי המכירה" של העסקה (לא את "הרווח" אלא את "שווי המכירה" של העסקה) ולצרף לדוח את שומת מס השבח, שבה מצוין מספר שומת מס השבח כפי שנשלחה לנישום על ידי רשויות מיסוי מקרקעין. כמו כן יש לכלול בשדה 041 את "סה"כ מס שבח שנקבע בשומת מס שבח (קרן בלבד)".
לאחר קליטת הדוח על ידי פקיד השומה יש להגיש לרשויות מיסוי מקרקעין בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין. לאחר שייקלטו הנתונים על ההכנסות לשנת המס 2011 במחשבי רשויות המס, יוכלו רשויות מיסוי מקרקעין לקבוע את שיעור המס השולי בגין חלק השבח הריאלי שצמח לפני היום הקובע, אשר מיוחס לשנת המס 2011 עקב הפריסה (בהתחשב כמובן ביתר הכנסותיו של הנישום).
התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
