להק: השקעה במניות נדל"ן - רק עם היכרות של שנים

סבורים, כי יש לבחון פרטנית השקעה בכל אחת מחברות הנדל"ן לאחר היכרות עם מנהליהן, מוסר הסיכון שלהן, אסטרטגיית פעולה וכדומה

מתחילת 2006 עלה מדד ת"א נדל"ן 15 בלמעלה מ-35%. מתחילת יולי עלה המדד ב-11% למרות הלחימה בצפון. עם זאת, המדד עדיין נמוך בכ-10% מרמת השיא שנרשמה בסוף חודש מאי השנה. חברות הנדל"ן מגיבות בקיצוניות רבה בהשוואה למגמות בשוק המניות, כאשר מקדם המתאם לשוק β עומד בממוצע על 1.5.

מכפיל ההון הממוצע של 15 חברות האינדקס מצוי כיום ברמה של כ- 2.5, לעומת מכפיל 3 בסקירתנו הקודמת מחודש מאי 06', דבר המשקף את הירידות מרמות השיא.

השאלה הנשאלת כעת היא... מה הלאה? כיצד ייראו חברות הנדל"ן לאור המלחמה בצפון?

ראשית חשוב לציין כי חברות הנדל"ן הנסחרות בבורסה בת"א פועלות ב- 4 תחומי פעילות מרכזיים: נדל"ן מניב בארץ, נדל"ן מניב בחו"ל, יזמות נדל"ן בארץ ויזמות נדל"ן בחו"ל. שנית, מבדיקת התוצאות העסקיות של חברות הנדל"ן עולה כי השווי העיקרי במרביתן נובע מתחום פעילות אחד. זאת ועוד, כ-2/3 מערכן של חברות הנדל"ן הגדולות הנסחרות בבורסה לני"ע בת"א מקורו מפעילות בחו"ל ורק 1/3 מערך החברות מקורו מפעילות בשוק הנדל"ן בארץ. לכאורה זהו נתון מפתיע נוכח העובדה שמשקיעים רבים משייכים את העליות במניות הנדל"ן להתאוששות הענף בארץ. אולם הוא מעניק בידנו פרספקטיבה טובה יותר בבואנו לבחון את עתידן של חברות הנדל"ן כתגובה להתפתחויות ולאירועים המקומיים.

בשל המלחמה בצפון, ניכרת האטה בענף הנדל"ן למגורים בכלל ובאזור הצפון בפרט, שבאה לידי ביטוי בירידה זמנית בביקושים ובעסקאות מכירה חדשות. עם זאת, פרוייקטים למגורים באזורי ביקוש מתאפיינים במגמה מעורבת, כאשר בקרב תושבי חוץ, המתעניינים בעיקר בדירות יוקרה בת"א ובירושלים, ההשפעה בשלב זה עדיין זניחה.

להערכתנו, השוק מתמחר את המלחמה כבעלת השפעה קצרת טווח בלבד ובמקרה של התארכות המלחמה, הסתבכות בלבנון או גלישה לאירועים בטחוניים במרכז הארץ, ההאטה הזמנית עשויה ללבוש צורה של מגמה שלילית ואז היא גם תחלחל לאזורי ביקוש ותתבטא בשוק. התוצאות שיציגו חברות הנדל"ן מפעילות מקומית עומדות בקשר הדוק עם משך המלחמה ותוצאותיה. לאור האמור לעיל, אנו ממקדים השקעה בחברות נדל"ן שמרכז פעילותן בחו"ל והן לא צפויות להיפגע ממצב המלחמה בארץ. וכן, בחברות ייזום מקומיות הפועלות באזורים בהם עקומת הביקוש קשיחה יחסית.

יודגש, כי יש לבחון השקעה בכל אחת מחברות הנדל"ן ברמה פרטנית המבוססת על היכרות ארוכת שנים עם מנהלי החברות, מוסר הסיכון שלהם, אסטרטגיית פעולה וכיוצא בזה.

ענף הנדל"ן למגורים בישראל

ברמה כלל ארצית עדיין לא ניתן להתרשם שחלה התאוששות גורפת. מתוך בחינת הענף לפי אזורים גיאוגרפיים עולה כי חלה התאוששות חדה באזורי ביקוש, קרי, ת"א, אזור השרון וירושלים ומנגד, נמשכת ההאטה ושחיקת המחירים בפריפריה.

ענף הנדל"ן בארץ מתחלק ל-3 אזורים: בצפון - שוק הדירות למגורים בצפון, שהתאפיין בשנים האחרונות בהאטה וטרם הציג התאוששות, אינו משתקם בשלב זה כתוצאה מהארועים הבטחוניים, שמצמצמים את מס' הביקורים באתרי בניה ותומכים בביקושים נמוכים. עסקאות מכירת דירות לא מתבצעות בימים אלו, למעט עסקאות שנחתמו לפני האירועים הבטחוניים.

הביקוש לדירות למגורים באזורי הביקוש, קרי, ת"א וירושלים בשלב זה לא מושפע מהארועים הבטחוניים בארץ. עפ"י הערכות פעילים בענף, במידה והמלחמה תסתיים בעוד 2-1 שבועות, מחירי הדירות והביקושים בענף צפויים לעלות. מנגד, במידה והמלחמה תימשך, הדבר עלול לפגוע בכלכלה הישראלית כולה, ביכולת הקניה של הצרכנים ועקב כך לצמצם את הביקושים לדירות למגורים. עם זאת, הדבר עשוי לגרום למעבר קבע של תושבים מהצפון למרכז תוך רכישה / השכרת דירות למגורים.

בת"א חל גידול משמעותי בשכר של תושבי ת"א מול עליית מחירים ריאלית של כ- 8.6% בשנתיים האחרונות.

מדד יכולת הקניה בירושלים מצוי כיום בקיפאון, דבר שבא לידי ביטוי בירידה ריאלית בשכ"ד בשיעור של כ- 14% מול מחירי המכירה הגבוהים של דירות שנובעים בעיקר מביקושים בקרב תושבים זרים.

באזור הדרום - באזור הדרום ענף הנדל"ן למגורים מצוי בקיפאון. רמת המלאים של דירות למגורים נמוכה בשל הביקושים הנמוכים והירידה במחירים. בשנת 2005 חלה התייצבות בביקושים לדיור באזור הדרום.

מדד יכולת הקניה בדרום מותאם להיקף מכירת הדירות בפער של 4 שנים לעומת פער ממוצע בענף של כשנתיים.

נציין לסיום, כי כניסת חוק ה-REIT תאפשר גיוס כספים מהציבור לקרנות לשם רכישת נכסים ומימושם במחירים גבוהים בהשוואה למחירם כיום. קרנות אלו יאפשרו למשקיעים קטנים להשקיע בנדל"ן מניב תוך הטבת מס לחברות הנדל"ן. יש לזכור כי כניסת קרנות ה-REIT תגרום לירידת תשואות בנדל"ן מניב.

מאת: שמעון מיכאל כהן ושלי סולטניק - להק קרנות נאמנות

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
פרופ' אמיר ירון (רשתות)פרופ' אמיר ירון (רשתות)
דבר הנגיד

פרופ' אמיר ירון: "המצב הכלכלי הוא הישג ובצניעות - חלק גדול נובע מהמדיניות שלנו"

אולי היית שמרן מדי? "זאת מחמאה"; היה מרווח גדול. הריבית הריאלית היא 2%. למה היא לא ירדה בעבר? "המחיר על טעות הוא גדול מאוד. עכשיו הבשילו התנאים"; מה המסר של הנגיד קדימה ואיפה תהיה הריבית עוד שנה?

אבישי עובדיה |

בנק ישראל הפחית היום את הריבית ב-0.25% ל-4.25%. גם אנחנו אומרים "הגיע הזמן", גם אנחנו חושבים שזה היה צריך להיות לפני חודשים. אבל בנק ישראל הוא הקובע וכל החלטה שהוא מקבל עוברת דיונים רבים, ניתוחים רבים וסיעורי מוחות. אפשר שלא להסכים עם ההחלטות, אבל הן מקצועיות. בשיחה עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל "הטחנו" בו שאולי הוא "שמרן מדי ביחס להפחתת הריבית". 

"אני לוקח את זה כמחמאה", משיב, פרופ' ירון, "מדינות שעברו מלחמות מצאו את עצמן במצב כלכלי קשה. היו מצבים של היפר אינפלציה ופגיעה מהותית בכלכלה. אנחנו במצב יחסית טוב, עם אינפלציה מדודה לאורך התקופה שמתייצבת בתוך היעד. הכלכלה הישראלית עם פעילות ערה. זה הישג. זה הישג שאני בצניעות אגיד שחלק גדול ממנו הוא בזכות מדיניות שלא הייתי מכנה שמרנית, אלא  זהירה שקולה ופתוחה".

אנחנו בריבית ריאלית של 2%, הרבה מעבר למה שצריך. היה מרווח ביטחון גדול להוריד מעט את הריבית עוד קודם.

"המחיר על טעות גדול מאוד, רק שתנאי המשק הבשילו להפחתה של הריבית עשינו זאת ונמשיך לפעול בכפוף להתפתחויות. אנחנו רואים כעת את האינפלציה מתמתנת ועומדת ביעד, אננו רואים את הייסוף, ואת  ההתבססות של האינפלציה ביעד, וזה הוביל אותנו להחלטה".

בפעם הקודמת התנאים היו די קרובים.  

"היו תנאים שונים, דובר אז על כניסה בעצימות גדולה לעזה". 


הביקושים גבוהים 

פרופ' ירון מדבר עדיין על אי וודאות כלכלית, אבל נמוכה מבעבר. על פעילות ערה במשק, על שוק עבודה חזק וביקושים גדולים שמורגשים גם בכרטיסי האשראי. הביקושים האלו מצד אחד מרשימים, מצד שני הם "גול עצמי" לציבור הלווה (לרבות בעלי הדירות עם משכנתאות) כי הם מניעים את האינפלציה והדבר שהכי מפחיד את בנק ישראל בדומה לבנקים מרכזיים בעולם - הוא אינפלציה. אינפלציה שוחקת את הכסף, את ההון של הציבור. היא מס גדול בדלת האחורית והנשק הכי חזק נגדה הוא הריבית.    

לנגיד יש את כלי הריבית, לצד כלים נוספים (פעילות בשוק המט"ח, הדפסת כסף) כדי לאזן את הכלכלה. זה "משחק" עדין. הורדת את הריבית מוקדם מדי, האינפלציה יכולה לברוח למעלה, ואז המלחמה באינפלציה תהפוך לקשה יותר. בזבזת תחמושת ולא פגעת. הנגיד ירה רק כאשר ראה את המטרה בבירור. אין מקום לפספוסים, אבל כלכלה זה לא מדע מדויק. קחו שני כלכלנים מדופלמים וסיכוי טוב שהם יחשבו אחרת לגבי רוב הסוגיות הכלכליות. מעבר לכך, יש הרבה נעלמים ותלות בגורמים חיצוניים רבים ויש את הפסיכולוגיה. כלכלה, תרצו או לא היא חלק ממדעי ההתנהגות. אנשים קונים בגדים כי יש להם מצב רוח טוב, או כי הם רוצים ללכת לעבודה עם הבגד הזה. זה לא בהכרח קשור לשאלה אם יש להם כסף בחשבון או שזה משולם בתשלומים. אנשים בסיום מלחמה יגבירו ביקושים גם אם הם לא במצב מדהים, גם כי ההורים ירצו לפנק את הילדים על התקופה הקשה.

סמוטריץ ממשלהסמוטריץ ממשלה

הרחבת הפטור ממס על יבוא אישי תיכנס לתוקף עוד 21 יום

במסגרת המהלכים שמקדם שר האוצר, בצלאל סמוטריץ' במאבק נגד יוקר המחיה, החליט השר להרחיב את הפטור ממע"מ על יבוא אישי; הרחבת הפטור ממס על יבוא אישי עד לסכום של 150 דולר תיכנס לתוקף עוד 21 יום 

רן קידר |

במסגרת המהלכים שמקדם שר האוצר, בצלאל סמוטריץ' במאבק נגד יוקר המחיה, החליט השר להרחיב את הפטור ממע"מ על יבוא אישי. הפטור ממס על יבוא אישי לסכום של 150 דולר ייכנס לתוקף עוד 21 יום. "הצרכן הישראלי לא יכול להיות שבוי בידי טייקונים שמחזיקים במשק" אמר סמוטריץ'. 

שר האוצר מוביל שורה של צעדים להקלה בתחום יוקר המחייה ולתפיסתו פתיחת השוק תוציא מידי מונופולים וחברות ששולטות במשק את היכולת לגבות מהצרכן הישראלי מחירים גבוהים מרוב מדינות אירופה. כך למשל מחירי ההלבשה וההנעלה בישראל גבוהים ביחס לממוצע האירופאי. הפער במחירי המוצרים האלו מגיע לכ-28% מהממוצע ה-OECD. 

על פי ההערכות, ארבע חברות גדולות בתחום ההלבשה וההנעלה בישראל מחזיקות יחד בכ-40% מנתח השוק בסקטור זה ולמעשה קובעות רף מחירים גבוה ולא מוצדק לכל משקי הבית. על פי נתוני משרד האוצר כוח הקנייה של אזרחי ישראל נמוך מזה של רוב מדינות אירופה כאשר ישראל נמצאת במקום ה-22 מתוך 38 מדינות. הסיבה לכך היא רמת מחירים יקרה שמצמצמת את כוח הקנייה של האזרחים בישראל. 

שר האוצר בצלאל סמוטריץ': ״הצרכן הישראלי משלם יותר מחברו במדינות המערב. הסיבה המרכזית לכך נעוצה בעובדה כי סקטורים שלמים מוחזקים בידי מונופולים וטייקונים שמנצלים את המשק הסגור כדי לגבות מחיר יקר ולא מוצדק מהצרכן הישראלי. החלטתי להגביר את התחרות בתחום הזה ולהוזיל בכך את סל המחייה עבור משקי הבית בישראל". השר פירסם את הצו להערות הציבור לקראת כוונתו לחתום עליו. בעוד 21 יום יוכל השר לחתום וההוזלה תיכנס לתוקף. 

הצעד מוצג לציבור כעידוד תחרות, אך גורמי המקצוע באוצר מזהירים כי מדובר במהלך של כלכלת בחירות. וויתור על הכנסות ממסים בזמן שהמשק עדיין מתמודד עם עלויות המלחמה אינו צעד זהיר ובוודאי לא כזה שהדרג המקצועי תמך בו. בצמרת האוצר מדגישים כי שנים מדברים על ביטול פטורים, לא על הרחבתם, והמהלך הנוכחי הפוך לחלוטין לאג’נדה הרשמית של המשרד.