להק: השקעה במניות נדל"ן - רק עם היכרות של שנים
מתחילת 2006 עלה מדד ת"א נדל"ן 15 בלמעלה מ-35%. מתחילת יולי עלה המדד ב-11% למרות הלחימה בצפון. עם זאת, המדד עדיין נמוך בכ-10% מרמת השיא שנרשמה בסוף חודש מאי השנה. חברות הנדל"ן מגיבות בקיצוניות רבה בהשוואה למגמות בשוק המניות, כאשר מקדם המתאם לשוק β עומד בממוצע על 1.5.
מכפיל ההון הממוצע של 15 חברות האינדקס מצוי כיום ברמה של כ- 2.5, לעומת מכפיל 3 בסקירתנו הקודמת מחודש מאי 06', דבר המשקף את הירידות מרמות השיא.
השאלה הנשאלת כעת היא... מה הלאה? כיצד ייראו חברות הנדל"ן לאור המלחמה בצפון?
ראשית חשוב לציין כי חברות הנדל"ן הנסחרות בבורסה בת"א פועלות ב- 4 תחומי פעילות מרכזיים: נדל"ן מניב בארץ, נדל"ן מניב בחו"ל, יזמות נדל"ן בארץ ויזמות נדל"ן בחו"ל. שנית, מבדיקת התוצאות העסקיות של חברות הנדל"ן עולה כי השווי העיקרי במרביתן נובע מתחום פעילות אחד. זאת ועוד, כ-2/3 מערכן של חברות הנדל"ן הגדולות הנסחרות בבורסה לני"ע בת"א מקורו מפעילות בחו"ל ורק 1/3 מערך החברות מקורו מפעילות בשוק הנדל"ן בארץ. לכאורה זהו נתון מפתיע נוכח העובדה שמשקיעים רבים משייכים את העליות במניות הנדל"ן להתאוששות הענף בארץ. אולם הוא מעניק בידנו פרספקטיבה טובה יותר בבואנו לבחון את עתידן של חברות הנדל"ן כתגובה להתפתחויות ולאירועים המקומיים.
בשל המלחמה בצפון, ניכרת האטה בענף הנדל"ן למגורים בכלל ובאזור הצפון בפרט, שבאה לידי ביטוי בירידה זמנית בביקושים ובעסקאות מכירה חדשות. עם זאת, פרוייקטים למגורים באזורי ביקוש מתאפיינים במגמה מעורבת, כאשר בקרב תושבי חוץ, המתעניינים בעיקר בדירות יוקרה בת"א ובירושלים, ההשפעה בשלב זה עדיין זניחה.
להערכתנו, השוק מתמחר את המלחמה כבעלת השפעה קצרת טווח בלבד ובמקרה של התארכות המלחמה, הסתבכות בלבנון או גלישה לאירועים בטחוניים במרכז הארץ, ההאטה הזמנית עשויה ללבוש צורה של מגמה שלילית ואז היא גם תחלחל לאזורי ביקוש ותתבטא בשוק. התוצאות שיציגו חברות הנדל"ן מפעילות מקומית עומדות בקשר הדוק עם משך המלחמה ותוצאותיה. לאור האמור לעיל, אנו ממקדים השקעה בחברות נדל"ן שמרכז פעילותן בחו"ל והן לא צפויות להיפגע ממצב המלחמה בארץ. וכן, בחברות ייזום מקומיות הפועלות באזורים בהם עקומת הביקוש קשיחה יחסית.
יודגש, כי יש לבחון השקעה בכל אחת מחברות הנדל"ן ברמה פרטנית המבוססת על היכרות ארוכת שנים עם מנהלי החברות, מוסר הסיכון שלהם, אסטרטגיית פעולה וכיוצא בזה.
ענף הנדל"ן למגורים בישראל
ברמה כלל ארצית עדיין לא ניתן להתרשם שחלה התאוששות גורפת. מתוך בחינת הענף לפי אזורים גיאוגרפיים עולה כי חלה התאוששות חדה באזורי ביקוש, קרי, ת"א, אזור השרון וירושלים ומנגד, נמשכת ההאטה ושחיקת המחירים בפריפריה.
ענף הנדל"ן בארץ מתחלק ל-3 אזורים: בצפון - שוק הדירות למגורים בצפון, שהתאפיין בשנים האחרונות בהאטה וטרם הציג התאוששות, אינו משתקם בשלב זה כתוצאה מהארועים הבטחוניים, שמצמצמים את מס' הביקורים באתרי בניה ותומכים בביקושים נמוכים. עסקאות מכירת דירות לא מתבצעות בימים אלו, למעט עסקאות שנחתמו לפני האירועים הבטחוניים.
הביקוש לדירות למגורים באזורי הביקוש, קרי, ת"א וירושלים בשלב זה לא מושפע מהארועים הבטחוניים בארץ. עפ"י הערכות פעילים בענף, במידה והמלחמה תסתיים בעוד 2-1 שבועות, מחירי הדירות והביקושים בענף צפויים לעלות. מנגד, במידה והמלחמה תימשך, הדבר עלול לפגוע בכלכלה הישראלית כולה, ביכולת הקניה של הצרכנים ועקב כך לצמצם את הביקושים לדירות למגורים. עם זאת, הדבר עשוי לגרום למעבר קבע של תושבים מהצפון למרכז תוך רכישה / השכרת דירות למגורים.
בת"א חל גידול משמעותי בשכר של תושבי ת"א מול עליית מחירים ריאלית של כ- 8.6% בשנתיים האחרונות.
מדד יכולת הקניה בירושלים מצוי כיום בקיפאון, דבר שבא לידי ביטוי בירידה ריאלית בשכ"ד בשיעור של כ- 14% מול מחירי המכירה הגבוהים של דירות שנובעים בעיקר מביקושים בקרב תושבים זרים.
באזור הדרום - באזור הדרום ענף הנדל"ן למגורים מצוי בקיפאון. רמת המלאים של דירות למגורים נמוכה בשל הביקושים הנמוכים והירידה במחירים. בשנת 2005 חלה התייצבות בביקושים לדיור באזור הדרום.
מדד יכולת הקניה בדרום מותאם להיקף מכירת הדירות בפער של 4 שנים לעומת פער ממוצע בענף של כשנתיים.
נציין לסיום, כי כניסת חוק ה-REIT תאפשר גיוס כספים מהציבור לקרנות לשם רכישת נכסים ומימושם במחירים גבוהים בהשוואה למחירם כיום. קרנות אלו יאפשרו למשקיעים קטנים להשקיע בנדל"ן מניב תוך הטבת מס לחברות הנדל"ן. יש לזכור כי כניסת קרנות ה-REIT תגרום לירידת תשואות בנדל"ן מניב.
מאת: שמעון מיכאל כהן ושלי סולטניק - להק קרנות נאמנות
שי אהרונוביץ (צלם: גיל מגלד)רשות המסים הצליחה - 10 מיליארד שקל ממיסוי רווחים כלואים זורמים לקופה
רבבות רבות של עסקים ישלמו מסים על חלוקת רווחי עבר, חלק יעדיפו לשלם את הקנס; עד סוף נובמבר 3,000 בעלי מניות יבקשו בהתאם להוראת שעה לפרק את החברה שלהם כדי לדחות מסים; בקרוב: סימולטור באתר רשות המסים שיעשה סדר לגבי חבות המס שלכם - ביזפורטל עושים סדר בחוק כנראה הכי לא חוקי ולא הוגן שחוקק בישראל בשנים האחרונות
החוק על מיסוי הרווחים הכלואים מקומם מכמה סיבות. בראש וראשונה כי הוא לא היה אמור לחול על עסקים לגיטימיים, יצרנים, כלכליים. הוא היה אמור לחול על עסקים שיצרו מבנים של תכנון מס מתוחכם שבעיקר דוחה את המס על השכר. לא הוגן שכל העובדים במשק ישלמו מס, אבל עשירים יקימו חברה שדרכה יצליחו לברוח ממס וישלמו רק 23% מס על הרווחים. אם כולם משלמים עד 50%, אז בטח שעשירים צריכים לשלם 50%.
אלא שרשות המסים שהתחילה בהתמקדות בגופים האלו ובעיקר בשיטה שנקראת - חברות ארנק, לקחה את ההזדמנות בשתי ידיים ומיסתה את כולם. כמעט כולם - חוץ מהעשירים. זה אפילו מקומם מהנקודה הקודמת. דווקא את העשירים שמשתכרים מעל 30 מיליון שקל ודווקא מבני שותפויות עם מעל 5 שותפים היא הוציאה מתחולת החוק. במילים אחרות, רצו למסות את אלו שמתכננים לברוח ממס, ובסוף מיסו את כולם והוציאו דווקא את אלו עם תכנוני המס, לרבות משרדי רואי החשבון ועורכי הדין הגדולים שהתחמקו מהמס הזה.
המס הזה מסדר למדינה את הקופה ומקטין את הגירעון. הוא צפוי להביא 10 מיליארד שקל השנה ובכנס של יועצי המס, נציגי רשות המסים אמרו שהם בפרוש רואים את זה קורה, למרות כל הספקות שהיו בתחילת הדרך. זה המקום להדגיש כי רשות המסים מצליחה הרבה יותר מהתחזית. היא תגבה ב-30 מיליארד שקל יותר מהתחזית וכך היא בעצם "מצילה" את הגירעון. הכלכלה הישראלית חזקה גם בזכות גבייה חזקה. ההוצאות אומנם עלו מאוד בשנתיים של מלחמה, אבל המסים קיזזו חלק גדול מהעלייה הזו (שי אהרונוביץ מציל את הגירעון התקציבי; גביית המסים זינקה ב-16.6%)
רו"ח כארים כנעאן, ראש מטה מנהל רשות המסים, אמר בכנס של יועצי המס כי עד כה הוגשו מעל 1,200 בקשות לניצול הוראת השעה שמשמעותה בגדול סוג של שינוי מבנה החברה (פירוק, חלוקה) שבמסגרתו יש הקלות במס. מעביירם את הנכסים לבעל השליטה ודוחים את המס ובמקביל יש הקלה גם במס רכישה.
- עתירה נגד החוק על רווחים כלואים - האם יש סיכוי למנוע את החוק?
- שי אהרונוביץ' על הרווחים הכלואים: "חברות דוגרות על מיליארדים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"אנחנו בקצב של 100 בקשות ביום, נגיע ל-3,000 עד סוף נובמבר", מעריך כנעאן. הבקשות האלו דווקא דוחות מס, אבל כנעאן מסביר כי צפי הגבייה נותר 10 מיליארד שקל; כשאתם רואים גירעון תקציבי נמוך, תזכרו שזה בזכות רשות המסים לרבות גביית מס על דיבידנדים (חלוקתם מפחיתה, מונעת את המיסוי על רווחים ראויים לחלוקה). רשות המסים בעצם אומרת דבר מאוד פשוט - הרווחתם בעבר - תשלמו את הרווחים האלו כדיבידנד, אל תאגרו רווחים בחברה. חלוקת דיבידנד מחויבת במס - בעל השליטה מחויב ב-30% וזה במקרים רבים עולה לאור מס על עשירים (הרחבה: מס על עשירים)
יאיר נתניהו (רשתות)"אל תיגעו בכסף שלנו" הדיל המפוקפק של נתניהו ולפיד
יאיר נתניהו יקבל משרה נחשקת בעלות שכר של 80 אלף שקל, צוות ולשכה. יאיר לפיד ימנה מקורבים לתפקידים בכירים - בושה; ולמה על זה הציבור לא יסלח
כנראה שחלק גדול מהעם מתייחס בסלחנות או באדישות כשנתניהו מקבל סיגרים מחבר. חלק גדול מהעם גם מעריך שמשפטי נתניהו הם כלום ושום דבר. מבלי להיכנס לשאלה אם יש צדק בדברים או לא, מה שברור הוא שעשרות רבות של מיליוני שקלים הושקעו מצד הפרקליטות במשפטים, וכשלוקחים את הזמן והמשאבים של כל המערכות שהיו מעורבות, כולל משטרה, בתי המשפט, מקבלים עלות של מאות מיליוני שקלים.
אז מה? - צדק צריך להיעשות גם אם עולה הרבה כסף. אין מחיר לצדק. הבעיה שלא בטוח שזה מה שחושב העם ואם בסוף התהליך הארוך והמייגע הזה נתניהו ייצא עם "מכה קלה", כמה סעיפי אווירה, אז אמון הציבור בפרקליטות ובמערכת המשפט יירד עוד יותר מהשפל שהוא נמצא בו היום. לא בטוח איך המשפטים האלה יסתיימו אבל מה שבטוח שהם כבר משאירים תחושה חמוצה. העם יזכור איך הפרקליטות התעקשה להכניס את נתניהו לדיון שעתיים אחרי שנחת מפסגה היסטורית בוושינגטון, או שהשופטים היו צריכים להיחשף לפרטים מסווגים הקשורים למערכה הבטחונית כדי שיואילו לשחרר את ראש הממשלה לאשר את התקיפות.
המעמד של בית המשפט והיוקרה שלו נפגעה אבל להבדיל משופטים ועורכי דין שמעמדם הציבורי ייפגע, הפוליטקאים לא יפגעו - אף אחד לא מצפה שהם יהיו הוגנים וישרים. לא נעים לומר, אבל, קבלת מתנות, שיחות עם עיתונאים, שיחות עם בעלי עיתון כדי להשפיע על סיקור, אלו לא דברים שפוליטיקאים לא עושים. העם סולח על זה, כל עוד זה לא על חשבונו, כל עוד לא פוגעים ומזלזלים בכבודו. אם מנצלים ו"גונבים" אותו, אז הוא זוכר את זה בקלפי.
בסוף, כולם אנשים והכל אישי. מנסים לסדר עכשיו עבודה מכובדת ליאיר נתניהו בעלות שכר של 70-80 אלף שקל בחודש. זה היה אמור להיות בהסתדרות הציונית או בקק"ל. אלו ג'ובים עשירים בלי שליטה עם ייעוד-מטרה טובה, אבל עם שחיתות פוליטית גדולה. אלו גופים שמספקים ג'ובים למקורבים רבים, כולל בני משפחה. סכומי עתק שאמורים לשמש לטובת הציבור נגנבים בדרך הזו. אבל לא נראה שמישהו עשה זאת בצורה בוטה כמו הפעם.
- יאיר נתניהו ישלם לניר חפץ 75 אלף שקל
- "פרסם לשון הרע בכוונה לפגוע": יאיר נתניהו ישלם 160 אלף לדנה כשדי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה לא עניין של ימין ושמאל, זה עניין בסיסי יותר - כבוד. בלי טיפת כבוד עצמית, בלי טיפת כבוד כלפי המשפחה שלו ובלי טיפת כבוד כלפי הציבור, ניסה יאיר נתניהו להיות בתפקיד מכובד ולקבל שכר בעלות של 70-80 אלף שקל.
