להק: השקעה במניות נדל"ן - רק עם היכרות של שנים
מתחילת 2006 עלה מדד ת"א נדל"ן 15 בלמעלה מ-35%. מתחילת יולי עלה המדד ב-11% למרות הלחימה בצפון. עם זאת, המדד עדיין נמוך בכ-10% מרמת השיא שנרשמה בסוף חודש מאי השנה. חברות הנדל"ן מגיבות בקיצוניות רבה בהשוואה למגמות בשוק המניות, כאשר מקדם המתאם לשוק β עומד בממוצע על 1.5.
מכפיל ההון הממוצע של 15 חברות האינדקס מצוי כיום ברמה של כ- 2.5, לעומת מכפיל 3 בסקירתנו הקודמת מחודש מאי 06', דבר המשקף את הירידות מרמות השיא.
השאלה הנשאלת כעת היא... מה הלאה? כיצד ייראו חברות הנדל"ן לאור המלחמה בצפון?
ראשית חשוב לציין כי חברות הנדל"ן הנסחרות בבורסה בת"א פועלות ב- 4 תחומי פעילות מרכזיים: נדל"ן מניב בארץ, נדל"ן מניב בחו"ל, יזמות נדל"ן בארץ ויזמות נדל"ן בחו"ל. שנית, מבדיקת התוצאות העסקיות של חברות הנדל"ן עולה כי השווי העיקרי במרביתן נובע מתחום פעילות אחד. זאת ועוד, כ-2/3 מערכן של חברות הנדל"ן הגדולות הנסחרות בבורסה לני"ע בת"א מקורו מפעילות בחו"ל ורק 1/3 מערך החברות מקורו מפעילות בשוק הנדל"ן בארץ. לכאורה זהו נתון מפתיע נוכח העובדה שמשקיעים רבים משייכים את העליות במניות הנדל"ן להתאוששות הענף בארץ. אולם הוא מעניק בידנו פרספקטיבה טובה יותר בבואנו לבחון את עתידן של חברות הנדל"ן כתגובה להתפתחויות ולאירועים המקומיים.
בשל המלחמה בצפון, ניכרת האטה בענף הנדל"ן למגורים בכלל ובאזור הצפון בפרט, שבאה לידי ביטוי בירידה זמנית בביקושים ובעסקאות מכירה חדשות. עם זאת, פרוייקטים למגורים באזורי ביקוש מתאפיינים במגמה מעורבת, כאשר בקרב תושבי חוץ, המתעניינים בעיקר בדירות יוקרה בת"א ובירושלים, ההשפעה בשלב זה עדיין זניחה.
להערכתנו, השוק מתמחר את המלחמה כבעלת השפעה קצרת טווח בלבד ובמקרה של התארכות המלחמה, הסתבכות בלבנון או גלישה לאירועים בטחוניים במרכז הארץ, ההאטה הזמנית עשויה ללבוש צורה של מגמה שלילית ואז היא גם תחלחל לאזורי ביקוש ותתבטא בשוק. התוצאות שיציגו חברות הנדל"ן מפעילות מקומית עומדות בקשר הדוק עם משך המלחמה ותוצאותיה. לאור האמור לעיל, אנו ממקדים השקעה בחברות נדל"ן שמרכז פעילותן בחו"ל והן לא צפויות להיפגע ממצב המלחמה בארץ. וכן, בחברות ייזום מקומיות הפועלות באזורים בהם עקומת הביקוש קשיחה יחסית.
יודגש, כי יש לבחון השקעה בכל אחת מחברות הנדל"ן ברמה פרטנית המבוססת על היכרות ארוכת שנים עם מנהלי החברות, מוסר הסיכון שלהם, אסטרטגיית פעולה וכיוצא בזה.
ענף הנדל"ן למגורים בישראל
ברמה כלל ארצית עדיין לא ניתן להתרשם שחלה התאוששות גורפת. מתוך בחינת הענף לפי אזורים גיאוגרפיים עולה כי חלה התאוששות חדה באזורי ביקוש, קרי, ת"א, אזור השרון וירושלים ומנגד, נמשכת ההאטה ושחיקת המחירים בפריפריה.
ענף הנדל"ן בארץ מתחלק ל-3 אזורים: בצפון - שוק הדירות למגורים בצפון, שהתאפיין בשנים האחרונות בהאטה וטרם הציג התאוששות, אינו משתקם בשלב זה כתוצאה מהארועים הבטחוניים, שמצמצמים את מס' הביקורים באתרי בניה ותומכים בביקושים נמוכים. עסקאות מכירת דירות לא מתבצעות בימים אלו, למעט עסקאות שנחתמו לפני האירועים הבטחוניים.
הביקוש לדירות למגורים באזורי הביקוש, קרי, ת"א וירושלים בשלב זה לא מושפע מהארועים הבטחוניים בארץ. עפ"י הערכות פעילים בענף, במידה והמלחמה תסתיים בעוד 2-1 שבועות, מחירי הדירות והביקושים בענף צפויים לעלות. מנגד, במידה והמלחמה תימשך, הדבר עלול לפגוע בכלכלה הישראלית כולה, ביכולת הקניה של הצרכנים ועקב כך לצמצם את הביקושים לדירות למגורים. עם זאת, הדבר עשוי לגרום למעבר קבע של תושבים מהצפון למרכז תוך רכישה / השכרת דירות למגורים.
בת"א חל גידול משמעותי בשכר של תושבי ת"א מול עליית מחירים ריאלית של כ- 8.6% בשנתיים האחרונות.
מדד יכולת הקניה בירושלים מצוי כיום בקיפאון, דבר שבא לידי ביטוי בירידה ריאלית בשכ"ד בשיעור של כ- 14% מול מחירי המכירה הגבוהים של דירות שנובעים בעיקר מביקושים בקרב תושבים זרים.
באזור הדרום - באזור הדרום ענף הנדל"ן למגורים מצוי בקיפאון. רמת המלאים של דירות למגורים נמוכה בשל הביקושים הנמוכים והירידה במחירים. בשנת 2005 חלה התייצבות בביקושים לדיור באזור הדרום.
מדד יכולת הקניה בדרום מותאם להיקף מכירת הדירות בפער של 4 שנים לעומת פער ממוצע בענף של כשנתיים.
נציין לסיום, כי כניסת חוק ה-REIT תאפשר גיוס כספים מהציבור לקרנות לשם רכישת נכסים ומימושם במחירים גבוהים בהשוואה למחירם כיום. קרנות אלו יאפשרו למשקיעים קטנים להשקיע בנדל"ן מניב תוך הטבת מס לחברות הנדל"ן. יש לזכור כי כניסת קרנות ה-REIT תגרום לירידת תשואות בנדל"ן מניב.
מאת: שמעון מיכאל כהן ושלי סולטניק - להק קרנות נאמנות
מהי ויזת זהב ואיפה עדיין אפשר להשיג אחת?
בעולם שמקשיח גבולות ומגבלות הגירה, מדינות רבות ממשיכות להציע מסלול מהיר לתושבות ולעיתים גם לאזרחות - למי שמוכן לשלם; מה עומד מאחורי הטרנד, למה הוא מצטמצם ואיפה הוא עדיין פתוח
ויזה זהב ממשל טראמפ השיק לאחרונה רשמית את תוכנית ה-Gold Card בארה"ב, שמאפשרת לזרים אמידים להשיג אשרת הגירה קבועה (גרין קארד) בתמורה לתרומה של מיליון דולר לאוצר הפדרלי, או שני מיליון דולר דרך תאגיד. התוכנית, שהוכרזה בפברואר 2025 והוסדרה בצו נשיאותי מספר 14351, כוללת גם אופציית Platinum Card בעלות של חמישה מיליון דולר, שמקנה פטורים ממס על הכנסות מחוץ לארה"ב. מאז השקת האתר trumpcard.gov, הוגשו אלפי בקשות ראשוניות, בעיקר ממשקיעים מסין, הודו והמזרח התיכון, עם הכנסה צפויה לארה"ב של 50 מיליארד דולר בשנה הראשונה. זוהי התפתחות משמעותית בשוק הגלובלי של ויזות זהב, ששווי השוק שלו הוערך עד כה ב-30-50 מיליארד דולר בשנה וצפוי לגדול אפילו פי 2 בזכות המהלך של טראמפ.
ויזות זהב, או תוכניות תושבות בהשקעה (Residence by Investment), קיימות כבר ארבעה עשורים ומשמשות ככלי כלכלי למדינות שמחפשות זרימת הון זר. בשנת 2024 נמכרו כ-10,000 ויזות כאלו ברחבי העולם, עם השקעה ממוצעת של 500 אלף דולר למשקיע. עם זאת, בשנת 2025 נרשמת מגמה של צמצום: 12 מדינות סגרו או הגבילו תוכניות, בעיקר באירופה, בעקבות לחץ מהאיחוד האירופי על סיכוני הלבנת הון וביטחון. למרות זאת, כ-30 תוכניות נותרו פעילות, עם דגש על אסיה, המזרח התיכון והקריביים.
מהי ויזת זהב
ויזת זהב מאפשרת למשקיע זר להשיג תושבות זמנית או קבועה במדינה בתמורה להשקעה מינימלית מוגדרת. ההשקעה יכולה לכלול רכישת נדל"ן (בממוצע 300-800 אלף דולר), השקעה בקרנות ממשלתיות (מ-250 אלף דולר), הקמת עסק שיוצר 10-50 מקומות עבודה, או תרומה ישירה לממשלה (מ-100 אלף דולר). ברוב התוכניות אין דרישה למגורים קבועים - רק ביקור מינימלי של 7-30 יום בשנה - מה שהופך אותן לפתרון גמיש למשפחות אמידות שמחפשות גיוון גיאוגרפי, אופטימיזציית מס (למשל, פטורים על מס הון) או גישה לשווקים חדשים.
בשנת 2025 השוק מושך כ-150 אלף משקיעים פוטנציאליים, בעיקר מסין (35% מהבקשות), רוסיה (20%) והודו (15%), על רקע חוסר יציבות כלכלית ומגבלות יצוא הון. היתרונות כוללים ניידות גלובלית: למשל, תושבות באיחוד האירופי מאפשרת כניסה ללא ויזה ל-180 מדינות, וגישה למערכות חינוך ובריאות מתקדמות. עם זאת, התוכניות כוללות בדיקות רקע קפדניות (Due Diligence) שדורשות ניקיון פלילי ומקורות כספים לגיטימיים, עם שיעור דחייה של 5%-10%.
דרכון זהב, או אזרחות בהשקעה (Citizenship by Investment), לוקח את הרעיון צעד קדימה ומעניק אזרחות מלאה בתוך 3-12 חודשים, ללא דרישת מגורים קודמת. בשנת 2025, 14 מדינות מציעות תוכניות כאלו, בעיקר באיים הקריביים, עם השקעה מינימלית של 200 אלף דולר. היתרון העיקרי הוא חופש תנועה: דרכון מהקריביים, למשל, מאפשר כניסה ללא ויזה ל-145-160 מדינות, כולל האיחוד האירופי, בריטניה וקנדה.
מהי ויזת זהב ואיפה עדיין אפשר להשיג אחת?
בעולם שמקשיח גבולות ומגבלות הגירה, מדינות רבות ממשיכות להציע מסלול מהיר לתושבות ולעיתים גם לאזרחות - למי שמוכן לשלם; מה עומד מאחורי הטרנד, למה הוא מצטמצם ואיפה הוא עדיין פתוח
ויזה זהב ממשל טראמפ השיק לאחרונה רשמית את תוכנית ה-Gold Card בארה"ב, שמאפשרת לזרים אמידים להשיג אשרת הגירה קבועה (גרין קארד) בתמורה לתרומה של מיליון דולר לאוצר הפדרלי, או שני מיליון דולר דרך תאגיד. התוכנית, שהוכרזה בפברואר 2025 והוסדרה בצו נשיאותי מספר 14351, כוללת גם אופציית Platinum Card בעלות של חמישה מיליון דולר, שמקנה פטורים ממס על הכנסות מחוץ לארה"ב. מאז השקת האתר trumpcard.gov, הוגשו אלפי בקשות ראשוניות, בעיקר ממשקיעים מסין, הודו והמזרח התיכון, עם הכנסה צפויה לארה"ב של 50 מיליארד דולר בשנה הראשונה. זוהי התפתחות משמעותית בשוק הגלובלי של ויזות זהב, ששווי השוק שלו הוערך עד כה ב-30-50 מיליארד דולר בשנה וצפוי לגדול אפילו פי 2 בזכות המהלך של טראמפ.
ויזות זהב, או תוכניות תושבות בהשקעה (Residence by Investment), קיימות כבר ארבעה עשורים ומשמשות ככלי כלכלי למדינות שמחפשות זרימת הון זר. בשנת 2024 נמכרו כ-10,000 ויזות כאלו ברחבי העולם, עם השקעה ממוצעת של 500 אלף דולר למשקיע. עם זאת, בשנת 2025 נרשמת מגמה של צמצום: 12 מדינות סגרו או הגבילו תוכניות, בעיקר באירופה, בעקבות לחץ מהאיחוד האירופי על סיכוני הלבנת הון וביטחון. למרות זאת, כ-30 תוכניות נותרו פעילות, עם דגש על אסיה, המזרח התיכון והקריביים.
מהי ויזת זהב
ויזת זהב מאפשרת למשקיע זר להשיג תושבות זמנית או קבועה במדינה בתמורה להשקעה מינימלית מוגדרת. ההשקעה יכולה לכלול רכישת נדל"ן (בממוצע 300-800 אלף דולר), השקעה בקרנות ממשלתיות (מ-250 אלף דולר), הקמת עסק שיוצר 10-50 מקומות עבודה, או תרומה ישירה לממשלה (מ-100 אלף דולר). ברוב התוכניות אין דרישה למגורים קבועים - רק ביקור מינימלי של 7-30 יום בשנה - מה שהופך אותן לפתרון גמיש למשפחות אמידות שמחפשות גיוון גיאוגרפי, אופטימיזציית מס (למשל, פטורים על מס הון) או גישה לשווקים חדשים.
בשנת 2025 השוק מושך כ-150 אלף משקיעים פוטנציאליים, בעיקר מסין (35% מהבקשות), רוסיה (20%) והודו (15%), על רקע חוסר יציבות כלכלית ומגבלות יצוא הון. היתרונות כוללים ניידות גלובלית: למשל, תושבות באיחוד האירופי מאפשרת כניסה ללא ויזה ל-180 מדינות, וגישה למערכות חינוך ובריאות מתקדמות. עם זאת, התוכניות כוללות בדיקות רקע קפדניות (Due Diligence) שדורשות ניקיון פלילי ומקורות כספים לגיטימיים, עם שיעור דחייה של 5%-10%.
דרכון זהב, או אזרחות בהשקעה (Citizenship by Investment), לוקח את הרעיון צעד קדימה ומעניק אזרחות מלאה בתוך 3-12 חודשים, ללא דרישת מגורים קודמת. בשנת 2025, 14 מדינות מציעות תוכניות כאלו, בעיקר באיים הקריביים, עם השקעה מינימלית של 200 אלף דולר. היתרון העיקרי הוא חופש תנועה: דרכון מהקריביים, למשל, מאפשר כניסה ללא ויזה ל-145-160 מדינות, כולל האיחוד האירופי, בריטניה וקנדה.
