להק: השקעה במניות נדל"ן - רק עם היכרות של שנים

סבורים, כי יש לבחון פרטנית השקעה בכל אחת מחברות הנדל"ן לאחר היכרות עם מנהליהן, מוסר הסיכון שלהן, אסטרטגיית פעולה וכדומה

מתחילת 2006 עלה מדד ת"א נדל"ן 15 בלמעלה מ-35%. מתחילת יולי עלה המדד ב-11% למרות הלחימה בצפון. עם זאת, המדד עדיין נמוך בכ-10% מרמת השיא שנרשמה בסוף חודש מאי השנה. חברות הנדל"ן מגיבות בקיצוניות רבה בהשוואה למגמות בשוק המניות, כאשר מקדם המתאם לשוק β עומד בממוצע על 1.5.

מכפיל ההון הממוצע של 15 חברות האינדקס מצוי כיום ברמה של כ- 2.5, לעומת מכפיל 3 בסקירתנו הקודמת מחודש מאי 06', דבר המשקף את הירידות מרמות השיא.

השאלה הנשאלת כעת היא... מה הלאה? כיצד ייראו חברות הנדל"ן לאור המלחמה בצפון?

ראשית חשוב לציין כי חברות הנדל"ן הנסחרות בבורסה בת"א פועלות ב- 4 תחומי פעילות מרכזיים: נדל"ן מניב בארץ, נדל"ן מניב בחו"ל, יזמות נדל"ן בארץ ויזמות נדל"ן בחו"ל. שנית, מבדיקת התוצאות העסקיות של חברות הנדל"ן עולה כי השווי העיקרי במרביתן נובע מתחום פעילות אחד. זאת ועוד, כ-2/3 מערכן של חברות הנדל"ן הגדולות הנסחרות בבורסה לני"ע בת"א מקורו מפעילות בחו"ל ורק 1/3 מערך החברות מקורו מפעילות בשוק הנדל"ן בארץ. לכאורה זהו נתון מפתיע נוכח העובדה שמשקיעים רבים משייכים את העליות במניות הנדל"ן להתאוששות הענף בארץ. אולם הוא מעניק בידנו פרספקטיבה טובה יותר בבואנו לבחון את עתידן של חברות הנדל"ן כתגובה להתפתחויות ולאירועים המקומיים.

בשל המלחמה בצפון, ניכרת האטה בענף הנדל"ן למגורים בכלל ובאזור הצפון בפרט, שבאה לידי ביטוי בירידה זמנית בביקושים ובעסקאות מכירה חדשות. עם זאת, פרוייקטים למגורים באזורי ביקוש מתאפיינים במגמה מעורבת, כאשר בקרב תושבי חוץ, המתעניינים בעיקר בדירות יוקרה בת"א ובירושלים, ההשפעה בשלב זה עדיין זניחה.

להערכתנו, השוק מתמחר את המלחמה כבעלת השפעה קצרת טווח בלבד ובמקרה של התארכות המלחמה, הסתבכות בלבנון או גלישה לאירועים בטחוניים במרכז הארץ, ההאטה הזמנית עשויה ללבוש צורה של מגמה שלילית ואז היא גם תחלחל לאזורי ביקוש ותתבטא בשוק. התוצאות שיציגו חברות הנדל"ן מפעילות מקומית עומדות בקשר הדוק עם משך המלחמה ותוצאותיה. לאור האמור לעיל, אנו ממקדים השקעה בחברות נדל"ן שמרכז פעילותן בחו"ל והן לא צפויות להיפגע ממצב המלחמה בארץ. וכן, בחברות ייזום מקומיות הפועלות באזורים בהם עקומת הביקוש קשיחה יחסית.

יודגש, כי יש לבחון השקעה בכל אחת מחברות הנדל"ן ברמה פרטנית המבוססת על היכרות ארוכת שנים עם מנהלי החברות, מוסר הסיכון שלהם, אסטרטגיית פעולה וכיוצא בזה.

ענף הנדל"ן למגורים בישראל

ברמה כלל ארצית עדיין לא ניתן להתרשם שחלה התאוששות גורפת. מתוך בחינת הענף לפי אזורים גיאוגרפיים עולה כי חלה התאוששות חדה באזורי ביקוש, קרי, ת"א, אזור השרון וירושלים ומנגד, נמשכת ההאטה ושחיקת המחירים בפריפריה.

ענף הנדל"ן בארץ מתחלק ל-3 אזורים: בצפון - שוק הדירות למגורים בצפון, שהתאפיין בשנים האחרונות בהאטה וטרם הציג התאוששות, אינו משתקם בשלב זה כתוצאה מהארועים הבטחוניים, שמצמצמים את מס' הביקורים באתרי בניה ותומכים בביקושים נמוכים. עסקאות מכירת דירות לא מתבצעות בימים אלו, למעט עסקאות שנחתמו לפני האירועים הבטחוניים.

הביקוש לדירות למגורים באזורי הביקוש, קרי, ת"א וירושלים בשלב זה לא מושפע מהארועים הבטחוניים בארץ. עפ"י הערכות פעילים בענף, במידה והמלחמה תסתיים בעוד 2-1 שבועות, מחירי הדירות והביקושים בענף צפויים לעלות. מנגד, במידה והמלחמה תימשך, הדבר עלול לפגוע בכלכלה הישראלית כולה, ביכולת הקניה של הצרכנים ועקב כך לצמצם את הביקושים לדירות למגורים. עם זאת, הדבר עשוי לגרום למעבר קבע של תושבים מהצפון למרכז תוך רכישה / השכרת דירות למגורים.

בת"א חל גידול משמעותי בשכר של תושבי ת"א מול עליית מחירים ריאלית של כ- 8.6% בשנתיים האחרונות.

מדד יכולת הקניה בירושלים מצוי כיום בקיפאון, דבר שבא לידי ביטוי בירידה ריאלית בשכ"ד בשיעור של כ- 14% מול מחירי המכירה הגבוהים של דירות שנובעים בעיקר מביקושים בקרב תושבים זרים.

באזור הדרום - באזור הדרום ענף הנדל"ן למגורים מצוי בקיפאון. רמת המלאים של דירות למגורים נמוכה בשל הביקושים הנמוכים והירידה במחירים. בשנת 2005 חלה התייצבות בביקושים לדיור באזור הדרום.

מדד יכולת הקניה בדרום מותאם להיקף מכירת הדירות בפער של 4 שנים לעומת פער ממוצע בענף של כשנתיים.

נציין לסיום, כי כניסת חוק ה-REIT תאפשר גיוס כספים מהציבור לקרנות לשם רכישת נכסים ומימושם במחירים גבוהים בהשוואה למחירם כיום. קרנות אלו יאפשרו למשקיעים קטנים להשקיע בנדל"ן מניב תוך הטבת מס לחברות הנדל"ן. יש לזכור כי כניסת קרנות ה-REIT תגרום לירידת תשואות בנדל"ן מניב.

מאת: שמעון מיכאל כהן ושלי סולטניק - להק קרנות נאמנות

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
אלי כהן, שר האנרגיה והתשתיות. קרדיט: אופיר אייביאלי כהן, שר האנרגיה והתשתיות. קרדיט: אופיר אייבי

הצעת החוק לסגירת תאגידי המים אושרה בוועדת השרים לחקיקה; איך זה ישפיע על חשבון המים שלכם?

רשויות שיעמדו בקריטריונים שיוגדרו יוכלו לנהל את משק המים בעצמן, בתנאי למשק כספי סגור ולייעול ההוצאות במים ובביוב; שאלות ותשובות על השינויים הצפויים

ליאור דנקנר |

לאחר שנים שבהן תאגידי המים נמצאים תחת ביקורת ציבורית על ייקור חשבונות המים ועל ניהול מנופח, המערכת הפוליטית מתקרבת לשינוי במבנה משק המים. המהלך שמוביל משרד האנרגיה והתשתיות מבקש לאפשר לרשויות מקומיות לחזור לניהול ישיר של תחום המים והביוב, כפוף לעמידה בקריטריונים מקצועיים ושמירה על כך שהגבייה תישאר מיועדת לטיפול במים ובהשקעה בתשתיות.

על פי הצעת החוק של שר האנרגיה והתשתיות אלי כהן, רשויות שיעמדו בקריטריונים שיקבעו יוכלו לנהל את משק המים בעצמן, זאת בתנאי שיישאר כמשק כספי סגור. המהלך צפוי לשים סוף לבזבוז ולניהול המנופח הקיים כיום ברבים מהתאגידים, ולהוביל לחיסכון בהוצאות משק המים והביוב. הצעת החוק אושרה היום בוועדת חוקה, ולאחר שתעבור לניסוח משפטי, היא צפויה לעלות לקריאה ראשונה בכנסת בעוד כחודש.

שר האנרגיה והתשתיות, אלי כהן אומר כי ״מטרת החוק שאנו מקדמים הוא ביטול תאגידי המים ברשויות יעילות. אין מקום במשק לעשרות תאגידים מנופחים עם מאות ג׳ובים מיותרים. זהו מקרה קלאסי בו הגולם קם על יוצרו ויצר בזבוז של מאות מיליוני שקלים בשנה. רשויות העומדות בקריטריונים יוכלו לנהל בעצמם את משק המים, וכך לחסוך מיליוני שקלים. מים הם מוצר צריכה בסיסי, ועלינו להבטיח שיטופל ביעילות מירבית במטרה להפחית את התעריף. הרשויות שיבחרו לבטל את התאגידים יתחייבו לניהול משק כספי סגור, באופן שיבטיח שההכנסות מהמים ישמשו אך ורק לצרכי ניהול משק המים והשקעה בתשתיות״.


עבודת המטה והמתווה לרשויות המקומיות

ההצעה לתיקון החקיקה מגיעה לאחר עבודת מטה מקצועית בנושא תאגידי המים, בהובלת מנכ״ל משרד האנרגיה והתשתיות יוסי דיין וצוות המשרד, יחד עם היועצים זאב בילסקי, ראש עיריית רעננה לשעבר, ועו״ד דרור שטרום, הממונה על ההגבלים העסקיים לשעבר.

בהתאם לתיקון, רשויות מקומיות שעומדות בקריטריונים שיקבעו יוכלו לפעול ללא חובת תאגוד, תוך שמירה על משק כספי סגור. היום אושרה הצעת החוק בוועדת השרים לחקיקה, ולאחר שתעבור לניסוח משפטי היא צפויה לעלות לקריאה ראשונה בכנסת בעוד כחודש.

הונאה פונזי (דאליאי)הונאה פונזי (דאליאי)

הבטיח תשואה גבוהה והפסיד למשקיעים 5 מיליון שקל

תזכורת כואבת: כשמבטיחים לכם תשואה גבוהה - תברחו, מדובר בשרלטנים או טיפשים; משה לב הפסיד כספים לחברים, משפחה ומשקיעים בעזרת הונאת פונזי - הוא נשלח לכלא

עוזי גרסטמן |
נושאים בכתבה הונאת פונזי

כל פעם מחדש הציבור מתפתה. הוא רואה את השכן מרוויח תשואה חלומית דרך מנהל השקעות מומלץ, הוא שומע על חבר שקנה קרקע שהושבחה פי 5. הוא לא מבין שאלו הדוגמאות הטובות ולצידם יש פי כמה יותר דוגמאות של הפסדים כבדים. יש כללים מאוד ברורים בעולם ההשקעות וזה תקף למניות, נדל"ן, השקעות בחו"ל ועוד. כגודל הסיכון כך גודל הסיכוי לרווח. לא ייתכן שיבטיחו לכם תשואה גבוהה בלי סיכון. אם אתם מוכנים לסיכון אז סבבה - קחו אותו. אבל אם אתם חושבים שהתשואה הגבוהה היא בלי סיכון זה לא נכון - לא אומרים לכם את האמת. הסיכונים, וזו הבעיה - צצים בדרך ומתגלים ונחשפים במקרים רבים כחזקים יותר מהסיכויים לרווח. הכלל הראשון בהשקעות הוא אל תתפתו כשמבטיחים לכם רווח קל ותשואה גבוהה. אין דבר כזה. מדובר בשרלטנים או טיפשים שלא באמת מבינים בהשקעות. הכלל השני שמתחבר לכלל הראשון - סיכוי הולך יחד עם סיכון. והנה המקרה מהיום. 


משה לב, מי שהיה בעל חברת השקעות ורימה משקיעים, בהם בני משפחתו ומכריו, במיליוני שקלים, נידון לשלוש שנות מאסר בפועל. בית משפט השלום בפתח תקווה גזר את עונשו בשבוע שעבר. כתב האישום הוגש נגדו כבר ב-2019, אך מתייחס לאירועים שהתרחשו בין 2009 ל-2014. לב הודה במסגרת הסדר טיעון כי הציג מצגי שווא והשקיע 5.1 מיליון שקל שקיבל מלקוחותיו, תוך הנפקת דו"חות מזויפים שהציגו רווחים שלא היו ולא נבראו. הוא הפסיד את כל הכסף, אך המשקיעים המשיכו להעביר לו כספים בהתבסס על דיווחיו המזויפים. קוראים לזהה פירמידה - הוא יצר מצג שווא של רווחים כאשר התבסס עליהם בלקיחת כספים נוספים. כאשר אנשים משכו כסף, הוא השתמש בכספי משקיעים חדשים כדי לשלם להם. 

בשלב גזר הדין נשמעו עדויות של נפגעים, שתיארו כיצד איבדו את כל חסכונותיהם. התובע, עו"ד דניאל איקן מפרקליטות מחוז מרכז, דרש בין ארבע לשבע שנות מאסר, אך השופט עודד מורנו הסתפק בשלוש שנות מאסר בפועל, מאסר על תנאי ופיצויים לכל אחד מ-13 המתלוננים, בסכום של 100 אלף שקל (למעט שניים שיקבלו 40 אלף ו-10,000 שקל) עונשו של לב יתחיל באמצע מאי, אך הפרשה התחילה כאמור לפני 16 שנים. האם זה נכון וצודק להחיל עונש כל כך מאוחר? האם זה נכון שמשה לב יהיה אדם חופשי במשך כל כך הרבה שנים עד למשפטו?


 


מערכת ההונאה: עשרות משקיעים נפלו בפח


לב הציג עצמו כמשקיע מנוסה והבטיח תשואות גבוהות, תוך שהוא מציג דו"חות מזויפים ומשכנע לקוחות להמשיך להשקיע. שיטת הפעולה שלו, המזוהה עם הונאות פונזי, נשענה על גיוס משקיעים חדשים ששילמו למשקיעים הוותיקים, עד שהמערכת קרסה. בין קורבנותיו היו אנשי מערכת הביטחון, מכרים מחברות השקעה בהן עבד בעבר, ואף בני משפחתו הקרובים ביותר. לב טען כי החזיר חלק מהכספים למשקיעים, אך הסכום שהוחזר – 820 אלף שקל בלבד – רחוק מלשקם את הנפגעים. חלקם איבדו את כל חסכונותיהם והגיעו למצוקה כלכלית קשה.

האם היו סימנים מקדימים?

במשך שנים לב הצליח לתחזק תדמית של איש פיננסים לגיטימי, אף שלמעשה פעל ללא רישיון לניהול השקעות. היו משקיעים שהחלו לחשוד, אך כל עוד קיבלו "רווחים", לא העלו את החשדות. רק כאשר בקשות למשיכות גדולות נענו בתירוצים שונים – "תקלות טכניות", "הגבלות בנקאיות" או "עיכובים רגולטוריים" – הם הבינו שמשהו אינו תקין.


שאלות ותשובות על פרשת משה לב והשלכותיה

מהי הונאת פונזי, וכיצד לב השתמש בה?