להק: השקעה במניות נדל"ן - רק עם היכרות של שנים

סבורים, כי יש לבחון פרטנית השקעה בכל אחת מחברות הנדל"ן לאחר היכרות עם מנהליהן, מוסר הסיכון שלהן, אסטרטגיית פעולה וכדומה

מתחילת 2006 עלה מדד ת"א נדל"ן 15 בלמעלה מ-35%. מתחילת יולי עלה המדד ב-11% למרות הלחימה בצפון. עם זאת, המדד עדיין נמוך בכ-10% מרמת השיא שנרשמה בסוף חודש מאי השנה. חברות הנדל"ן מגיבות בקיצוניות רבה בהשוואה למגמות בשוק המניות, כאשר מקדם המתאם לשוק β עומד בממוצע על 1.5.

מכפיל ההון הממוצע של 15 חברות האינדקס מצוי כיום ברמה של כ- 2.5, לעומת מכפיל 3 בסקירתנו הקודמת מחודש מאי 06', דבר המשקף את הירידות מרמות השיא.

השאלה הנשאלת כעת היא... מה הלאה? כיצד ייראו חברות הנדל"ן לאור המלחמה בצפון?

ראשית חשוב לציין כי חברות הנדל"ן הנסחרות בבורסה בת"א פועלות ב- 4 תחומי פעילות מרכזיים: נדל"ן מניב בארץ, נדל"ן מניב בחו"ל, יזמות נדל"ן בארץ ויזמות נדל"ן בחו"ל. שנית, מבדיקת התוצאות העסקיות של חברות הנדל"ן עולה כי השווי העיקרי במרביתן נובע מתחום פעילות אחד. זאת ועוד, כ-2/3 מערכן של חברות הנדל"ן הגדולות הנסחרות בבורסה לני"ע בת"א מקורו מפעילות בחו"ל ורק 1/3 מערך החברות מקורו מפעילות בשוק הנדל"ן בארץ. לכאורה זהו נתון מפתיע נוכח העובדה שמשקיעים רבים משייכים את העליות במניות הנדל"ן להתאוששות הענף בארץ. אולם הוא מעניק בידנו פרספקטיבה טובה יותר בבואנו לבחון את עתידן של חברות הנדל"ן כתגובה להתפתחויות ולאירועים המקומיים.

בשל המלחמה בצפון, ניכרת האטה בענף הנדל"ן למגורים בכלל ובאזור הצפון בפרט, שבאה לידי ביטוי בירידה זמנית בביקושים ובעסקאות מכירה חדשות. עם זאת, פרוייקטים למגורים באזורי ביקוש מתאפיינים במגמה מעורבת, כאשר בקרב תושבי חוץ, המתעניינים בעיקר בדירות יוקרה בת"א ובירושלים, ההשפעה בשלב זה עדיין זניחה.

להערכתנו, השוק מתמחר את המלחמה כבעלת השפעה קצרת טווח בלבד ובמקרה של התארכות המלחמה, הסתבכות בלבנון או גלישה לאירועים בטחוניים במרכז הארץ, ההאטה הזמנית עשויה ללבוש צורה של מגמה שלילית ואז היא גם תחלחל לאזורי ביקוש ותתבטא בשוק. התוצאות שיציגו חברות הנדל"ן מפעילות מקומית עומדות בקשר הדוק עם משך המלחמה ותוצאותיה. לאור האמור לעיל, אנו ממקדים השקעה בחברות נדל"ן שמרכז פעילותן בחו"ל והן לא צפויות להיפגע ממצב המלחמה בארץ. וכן, בחברות ייזום מקומיות הפועלות באזורים בהם עקומת הביקוש קשיחה יחסית.

יודגש, כי יש לבחון השקעה בכל אחת מחברות הנדל"ן ברמה פרטנית המבוססת על היכרות ארוכת שנים עם מנהלי החברות, מוסר הסיכון שלהם, אסטרטגיית פעולה וכיוצא בזה.

ענף הנדל"ן למגורים בישראל

ברמה כלל ארצית עדיין לא ניתן להתרשם שחלה התאוששות גורפת. מתוך בחינת הענף לפי אזורים גיאוגרפיים עולה כי חלה התאוששות חדה באזורי ביקוש, קרי, ת"א, אזור השרון וירושלים ומנגד, נמשכת ההאטה ושחיקת המחירים בפריפריה.

ענף הנדל"ן בארץ מתחלק ל-3 אזורים: בצפון - שוק הדירות למגורים בצפון, שהתאפיין בשנים האחרונות בהאטה וטרם הציג התאוששות, אינו משתקם בשלב זה כתוצאה מהארועים הבטחוניים, שמצמצמים את מס' הביקורים באתרי בניה ותומכים בביקושים נמוכים. עסקאות מכירת דירות לא מתבצעות בימים אלו, למעט עסקאות שנחתמו לפני האירועים הבטחוניים.

הביקוש לדירות למגורים באזורי הביקוש, קרי, ת"א וירושלים בשלב זה לא מושפע מהארועים הבטחוניים בארץ. עפ"י הערכות פעילים בענף, במידה והמלחמה תסתיים בעוד 2-1 שבועות, מחירי הדירות והביקושים בענף צפויים לעלות. מנגד, במידה והמלחמה תימשך, הדבר עלול לפגוע בכלכלה הישראלית כולה, ביכולת הקניה של הצרכנים ועקב כך לצמצם את הביקושים לדירות למגורים. עם זאת, הדבר עשוי לגרום למעבר קבע של תושבים מהצפון למרכז תוך רכישה / השכרת דירות למגורים.

בת"א חל גידול משמעותי בשכר של תושבי ת"א מול עליית מחירים ריאלית של כ- 8.6% בשנתיים האחרונות.

מדד יכולת הקניה בירושלים מצוי כיום בקיפאון, דבר שבא לידי ביטוי בירידה ריאלית בשכ"ד בשיעור של כ- 14% מול מחירי המכירה הגבוהים של דירות שנובעים בעיקר מביקושים בקרב תושבים זרים.

באזור הדרום - באזור הדרום ענף הנדל"ן למגורים מצוי בקיפאון. רמת המלאים של דירות למגורים נמוכה בשל הביקושים הנמוכים והירידה במחירים. בשנת 2005 חלה התייצבות בביקושים לדיור באזור הדרום.

מדד יכולת הקניה בדרום מותאם להיקף מכירת הדירות בפער של 4 שנים לעומת פער ממוצע בענף של כשנתיים.

נציין לסיום, כי כניסת חוק ה-REIT תאפשר גיוס כספים מהציבור לקרנות לשם רכישת נכסים ומימושם במחירים גבוהים בהשוואה למחירם כיום. קרנות אלו יאפשרו למשקיעים קטנים להשקיע בנדל"ן מניב תוך הטבת מס לחברות הנדל"ן. יש לזכור כי כניסת קרנות ה-REIT תגרום לירידת תשואות בנדל"ן מניב.

מאת: שמעון מיכאל כהן ושלי סולטניק - להק קרנות נאמנות

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
דוח דו"ח דוחות מסמכים מחשבון מספרים נתונים טבלה חשבון עמלות שורה ניהול דמי כסף חסכון פנסיה מס העלמות העלמת
צילום: Pixabay

החשד: העלמת הכנסות משיפוצים ובנייה בסכום של כ-1.5 מיליון שקל

וגם - הון שחור והעלמות מס,  שאלות ותשובות

מנדי הניג |

רשות המסים, באמצעות משרד פקיד שומה חקירות ירושלים והדרום ובשיתוף אגף החקירות של ביטוח לאומי, מנהלת חקירה גלויה בחשד להעלמת הכנסות בהיקף של כ-1.5 מיליון ש"ח על ידי חאתם תמימי, תושב העיר העתיקה בירושלים העוסק בשיפוצים ובנייה. החשוד, בן 45, נלקח לחקירה באוקטובר 2025 ושוחרר בתנאים מגבילים על ידי בית משפט השלום בירושלים, הכוללים איסור יציאה מהארץ, דיווח תקופתי על פעילותו העסקית והתייצבות קבועה בפיקוח.

מבקשת המעצר, שפורסמה לאחרונה, חושפת דפוס התנהלות שיטתי. בשנת 2020, בעקבות ביקורת ניהול ספרים, נפתח תיק נגד תמימי, אך הוא לא הגיש דו"חות מס לשנים 2020–2024, כולל הצהרת הון שנדרשה ממנו. בשנת 2022, פתח תיק על שם בת זוגו כמנגנון הסוואה, ובמסגרתו ביצע עבודות שיפוצים ובנייה ברחבי הארץ – בעיקר בירושלים, תל אביב ובאזור המרכז – ללקוחות פרטיים ומסחריים. עם זאת, דיווח רק על חלק קטן מההכנסות, בעוד ששארן נשמרו במזומן או בצ'קים שפודו אצל נותני שירותי מטבע כדי להימנע מתיעוד בנקאי. עדויות מלקוחות, שנגבו במסגרת החקירה, מאשרות תשלומים ישירים בסכומים של עשרות אלפי שקלים לעבודות כמו שיפוץ מטבחים, התקנת ריצופים והרחבות דירות, ללא חשבוניות.

החקירה חשפה כי תמימי לא ניהל ספרי חשבונות כנדרש בחוק, ולא הגיש דו"חות שנתיים מלבד דו"ח חלקי לשנת 2022 על שם בת זוגו. חיפושים שנערכו בביתה של בת הזוג תפסו מסמכים, מחשבים ורישומים ידניים המעידים על הכנסות נוספות של כ-300 אלף ש"ח בשנה. ממצאים אלה מצביעים על העלמה רטרואקטיבית בין 2020 ל-2023, עם פוטנציאל להרחבת החקירה ל-2024. רשות המסים מעריכה כי הסכום הכולל עשוי לגדול בעקבות ריבית וקנסות, והיא שוקלת העמדה לדין פלילי בעבירות של העלמת מס והלבנת הון.

מקרה זה אינו מבודד בענף השיפוצים והבנייה, הנחשב לאחד האזורים הרגישים להעלמות מס בישראל. על פי דוחות רשות המסים לשנת 2025, הענף מהווה כ-15% מכלל החקירות הפליליות בתחום המס, בעיקר בשל תשלומים במזומן, חוסר חובה להוצאת חשבוניות ללקוחות פרטיים וקושי באימות נתונים. בחודשים האחרונים דווחו מקרים דומים: במאי 2025, קבלן שיפוצים מדרום הארץ, יוסף פרץ, נחשד בהעלמת כ-2 מיליון ש"ח על פני חמש שנים, באמצעות פדיון צ'קים בצ'יינג'ים והעברות ישירות לספקים, כפי שפורסם בהחשד: העלמת הכנסות של כ-2 מיליון שקל בידי קבלן שיפוצים. באוגוסט 2025, חקירה משותפת של רשות המסים וביטוח לאומי חשפה רשת קבלנים במרכז שדיווחו רק 40% מההכנסות, בהיקף כולל של 4 מיליון ש"ח, עם תפיסת מסמכים וקנסות ראשוניים של 1.2 מיליון ש"ח. בנובמבר 2025, קבלן בנייה בתל אביב נעצר זמנית בחשד להעלמת 800 אלף ש"ח, לאחר תלונה של ספק חומרים שחשד בפעילות לא מדווחת.

האכיפה הממוקדת בענף משקפת מגמה של רשות המסים להגברת שיתופי פעולה עם גופים כמו משרד הבינוי והשיכון ומאגרי נתונים בנקאיים. ב-2025, נפתחו כ-450 חקירות חדשות בתחום, לעומת 380 ב-2024, עם דגש על קבלנים עצמאיים שאינם רשומים בפנקס הקבלנים. מצד אחד, זו תגובה לגירעון התקציבי ולצורך בגביית מסים נוספים, כפי שמעידים תיקוני החקיקה האחרונים שהעלו את שיעור המע"מ ל-18%. מצד שני, מבקרים בענף טוענים כי האכיפה יוצרת עומס על קבלנים קטנים לגיטימיים, שמתקשים להתמודד עם דרישות דיווח מורכבות, וממליצים על פישוט הליכים דיגיטליים להוצאת חשבוניות.

בלקהוק  (לוקהיד מרטין)בלקהוק (לוקהיד מרטין)
TOP10

10 החברות הביטחוניות הגדולות בעולם, ובאיזה מקום החברות הישראליות?

זינוק במיקומים של אלביט, התעשייה האווירית ורפאל, מה המקום שלהם בדירוג ומה צפוי בהמשך?



אדיר בן עמי |

מכון שטוקהולם למחקרי שלום (SIPRI) פרסם את הדוח השנתי שלו על 100 החברות הביטחוניות הגדולות בעולם. כן, מכון שלום מדרג חברות ביטחוניות, במטרה בעיקר להציף את היקף השוק הביטחוני. זאת תעשייה ענקית עם כסף גדול, כוח פוליטי, לוביסטים, ומיליוני עובדים ברחבי העולם. 

הדוח מבוסס על נתוני שנה שעברה והוא מלמד על עלייה של 5.9% בהכנסות ממכירות נשק, מוצרים ושירותים צבאיים, שהגיעו ל-679 מיליארד דולר - הרמה הגבוהה ביותר אי פעם. העלייה נובעת ממתחים גיאופוליטיים מתמשכים, כולל המלחמות באוקראינה ואצלנו, שמגבירים את הביקוש למערכות נשק מתקדמות.  החברות הישראליות מציגות צמיחה חדה בהכנסות המונעת על ידי הזמנות חירום, השקעות במגננה וחשיפת היכולות הצבאיות לעולם בשנתיים של המלחמה. 

מתוך 100 החברות, 77 רשמו עלייה בהכנסות, כאשר 42 מהן הגיעו לצמיחה דו-ספרתית. הגידול הכולל מהווה עלייה של 26% לעומת 2015, ומשקף מעבר ממגמת ירידה פוסט-מלחמה קרה לעידן של מרוץ חימוש מחודש.


הטופ 10 העולמי - חמש חברות אמריקאיות, שלוש סיניות, רוסית אחת ובריטית אחת

1לוקהיד מרטין (ארה"ב) - 64.7 מיליארד דולר. ענקית התעופה האמריקאית מובילה את הדירוג בזכות מכירות מטוסי ה-F-35 ומערכות טילים מתקדמות, ונשארת הספקית הגדולה ביותר של הפנטגון.

לוקהיד F35



2RTX (ארה"ב) - 43.6 מיליארד דולר. לשעבר ריית'יאון, מתמחה במערכות הגנה אווירית, מנועי מטוסים וטילים מונחים, ונהנית מביקוש גובר לאור המתיחות עם סין.