רונן אגסי, רווח מייצג של 500 מיליון שקל הוא הגיוני למגדל? "הוא יהיה גבוה יותר"
"אנחנו נציג בקרוב את התוכנית האסטרטגית שלנו קדימה, הרווח המייצג שלנו, לתקופה נורמלית, עם תשואה ממוצעת סבירה בשוק ההון, בלי מלחמה, צפוי להיות גבוה מ-500 מיליון שקל. רק בהינתן שנחזור לגבות דמי ניהול בנכסים המנוהלים שבהם יש דמי ניהול משתנים, כבר יתווסף לנו רווח משמעותי".
"חלק מהתפקיד שלי הוא לייצר גם יציבות", רונן אגסי, מנכ"ל מגדל; קרדיט ניקולה וסטהפל
מגדל היא מעצמת ניהול כספים עם מעל 400 מיליארד שקל של נכסים מנוהלים כאשר מתוכם יש כספים תחת ניהול בדמי ניהול משתנים בסך של כ-75 מיליארד שקל. זה אומר שעל הסכם הזה החברה מקבלת דמי ניהול שתלויים ברווחים. הפסדים בשוק ההון יוצרים "בור" של דמי ניהול, והחברה צריכה להרוויח בנכסים האלו עד לנקודה שממנה שוב יחזרו הרווחים.
פוטנציאל לרווח גדול בעתיד מדמי ניהול משתנים
- מגדל: ״עברנו בדיקה מלאה במשרד האוצר - לא נדרשנו לשנות תעריפים״
- מגדל: הרווח כולל קפץ ב-47% ל-535 מיליון שקל, התשואה להון ב-23.8%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז נצטרך לחכות להצגת התוכנית של מגדל לשנה הקרובה ולשנים הקרובות, אבל גם אם זה יהיה 600 מיליון שקל וכנראה שהיעד יהיה גבוה יותר, בהינתן שווי של 4.5 מיליארד שקל, מדובר על מכפיל רווח של 7.5. לא רע. אבל צריך לזכור שוב, שרווחים בחברות כאלו מתנדנדים מאוד.
הפסד ברבעון השלישי; השפעה ענקית של הריבית
ברבעון השלישי, הרווח החיתומי מכלל תחומי הביטוח הסתכם ב-160 מיליון קל לעומת 227 מיליון שקל בתקופה המקבילה, אבל החברה נהנתה מעליית התשואות שהשפיעו על העתודות-התחייבויות כלפי המבוטחים. ברגע שהריבית עולה ובהתאמה עולים שיעורי ההיוון, הערך הנוכחי של ההתחייבות יורד. כשההתחייבויות יורדת מדובר בעצם ברווח.
- אקונרג'י הקצתה מניות ב-250 מיליון שקל: המוסדיים הגדולים הגדילו אחזקות
- אלקטריאון: כניסתו ויציאתו של רובי ריבלין
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אלפרד אקירוב: "אני עובד מהבוקר עד הלילה. זו לא עבודה קשה,...
מגדל הרוויחה כ-480 מיליון שקל בשל עליית הריבית לעומת 429 מיליון ברבעון המקביל, אבל יש גם השפעות מקזזות-מאזנות ואפילו גדולות יותר של עליית הריבית. ברבעון השלישי רשמה מגדל הפסד מהשקעות של 642 מיליון שקל לעומת הפסד של 876 מיליון שקל ברבעון הקודם. זה אומנם הפסד קטן יותר מברבעון הקודם, אבל זה הפסד ענק שמבטא את ההפסדים בתיק הנכסים-בעיקר תיק האג"ח כתוצאה מעליית ריבית (הריבית עולה= אגרות החוב יורדות).
הציפיות שהריבית תרד, בפעם הקודמת שהיתה ירידה בריבית, חברות הביטוח הפסידו בסה"כ ממכלול ההשפעות על הנכסים וההתחייבויות. זה צפוי גם הפעם?
"ירידה בריבית תייצר לנו רווחי הון באג"ח, היא תהיה כנראה בסביבת אינפלציה נמוכה, זה יבטא משק שחוזר למצב של איזון. זה כיוון טוב לכלכלה ואנחנו נהנה ממנה, כשבמקביל זה צפוי גם להשפיע על ההתחייבויות שאכן יעלו ויבטאו הפסד, אבל בסה"כ ההשפעות האלו צפויות להיות קרובות ומקזזות אחת את השנייה".
יש הבדל גדול בין ירידת ריבית של 1% מ-4.75% ל-3.75% כפי שצפויה בשנה הקרובה לעומת ירידת ריבית בריביות נמוכות יותר כפי שהיה לפני כ-4 שנים. בריביות נמוכות מאוד כפי שהיה כאן בעבר ובטח שליליות כפי שהיה בחלקים מרחבי העולם, תחומי הביטוח וההשקעות מאבדים את אחת ההנחות הבסיסיות - שסכום מסוים שווה יותר בעתיד ומנגנוני הביטוח וההשקעות הופכים בממשקים מסוימים ללא כלכליים. ככל שהתקרבנו בעבר לריביות האפסיות והחשש מריבית שלילית עלה, ההשפעה הכוללת של הורדת הריבית על החברות היתה שלילית, אבל ההבדל עכשיו הוא שהריבית לא צפויה לחזור לרמת האפס, אלא עדיין להישאר ריבית של מעל 3%, וזה מצב שבו חברות הביטוח יודעות "לחיות טוב".
השפעת רפורמת הבריאות על הדוחות עדיין לא ברורה
בתשעת החודשים הראשונים של השנה נרשם הפסד כולל לפני מס בסך של כ-112 מיליון שקל בתחום ביטוח הבריאות בעיקר בשל עלייה בכמות התביעות לעומת רווח כולל לפני מס בסך של כ-546 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. ברבעון השלישי נרשם הפסד כולל לפני מס בסך של כ-77 מיליון שקל בדומה לרבעון המקביל אשתקד.
עדיין לא ברורה ההשפעה של הרפורמה על רווחי חברות הביטוח. זה יכול להיות משמעותי, אם כי, המוצרים החדשים (הפוליסות החדשות והתוכן שלהם) עדיין לא הושקו ולא ברור מה תהיה רמת התמחור החדשה.
מלחמת ברזל - השפעה על התוצאות
הקבוצה העריכה את השפעות המלחמה ממועד סוף תקופת הדיווח ועד למועד הסמוך לפרסום הדו"חות הכספיים - עיקר החשיפה בתחום חיסכון ארוך טווח נובעת מביטוחי ריסק מוות ואובדן כושר עבודה. להערכת מגדל, הגידול המשוער בעלות התביעות בענפים אלו הינו בסך של כ-80 מיליון שקל לפני מס (כ-53 מיליון שקל לאחר מס).
מאומדן ראשוני עולה כי ההפסד בתיק נכסי הנוסטרו הינו בסך של כ-110 מיליון שקל לאחר מס. הפסד זה קוזז במלואו מקיטון בעתודות הביטוח בשל העלייה של עקום הריבית, לרבות השינוי בפרמיית אי הנזילות. בנוסף, נזקי רכוש הנובעים מאירועי מלחמה מכוסים על ידי המדינה במסגרת "מס רכוש" ואינם מכוסים במסגרת פוליסות רכוש. לפיכך הגידול בהיקף החשיפה בתחום זה כתוצאה מהמלחמה אינו צפוי להיות מהותי.
רעידת אדמה בביטוחי רעידת אדמה
"אנחנו לא צופים שינויים משמעותיים, נראה שתהיה עלייה, אבל זה לא יהיה משהו שישפיע עלינו דרמטית. דווקא יש עכשיו בלי קשר למלחמה עלייה מאוד חדה בפרמיות בתחום רעידות אדמה ושיטפונות וזה בהמשך לרעידות אדמה שהיו בטורקיה ומרוקו. בביטוחים האלו יש התייקרות משמעותית".
המלחמה גם משפיעה ישירות על המספרים של מגדל בכמה מובנים - החברה דומיננטית בביטוחי חיים ויש לה עמיתים שנרצחו במהלך השבת השחורה. מנגד, דווקא בתחום ביטוח הרכב נראה שהיקף התאונות היורד, יצור רווחיות גבוהה יותר לאורך זמן מסוים, אבל אגסי סבור שהשוק יתאזן ומצפה לחזרה לשגרה מסוימת שכבר מתרחשת במובנים מסוימת (חזרה לקניונים, פקקים, אם כי לא כבעבר). מבחינתו ההתמודדות עם מצב הרוח והמורל והצורך לגוף עסקי להמשיך לתפקד ולייצר עשייה במקביל לתמיכה בחברה, בעובדם, במעגלים שנפגעו בעוטף, במלחמה ובכלל, היא ההתמודדות החשובה והמרכזית.
"אין בעיה בממשל התאגידי במגדל"
"חלק מהתפקיד שלי הוא לייצר יציבות, לצד העשייה והניהול השוטפים״.
אתה רואה במגדל דברים שאתה לא רואה בחברות קודמות שהיית בהן מבחינת ממשל תאגידי?
נשיא המדינה לשעבר, רובי ריבלין. קרדיט: רשתות חברתיותאלקטריאון: כניסתו ויציאתו של רובי ריבלין
ארבע שנים, הרבה ציפיות ומעט תוצאות: מסע הכניסה והיציאה של ריבלין מאלקטריאון הסתיים בקול ענות חלושה, ללא הישגים לצד ירידת ערך ומשקיעים מאוכזבים
אי שם בקיץ 2021, חודש לאחר שסיים את תפקידו כנשיא המדינה, ראובן (רובי) ריבלין מונה לנשיא חברת אלקטריאון אלקטריאון -2.45% , מפתחת הטכנולוגיה לטעינת רכבים חשמליים תוך כדי נסיעה. החברה, שנסחרה אז בשווי של כ־1.6 מיליארד שקל לאחר זינוק חד בתקופת הקורונה, ציפתה שריבלין יפתח עבורה דלתות ברחבי העולם, יחזק קשרים מול ממשלות ויגביר את אמון המשקיעים, וזאת למרות שהחברה עדיין לא הציגה הכנסות מהותיות. המשקיעים, שציפו למימושים בינלאומיים ולחוזים משמעותיים, קיוו שכניסתו של ריבלין תבלום את הירידה במניה, שהחלה עוד לפני כן בעקבות צמיחה איטית מהצפוי בפרויקטים המסחריים.
והנה, קצת יותר מארבע שנים לאחר ההצטרפות, החברה הודיעה על סיום תפקידו של ריבלין כנשיא וכחלק מהדירקטריון ובזאת מושלם מהלך שלא הניב פירות, בטח לא לחברה ולמשקיעים בה. שכרו של ריבלין מעולם לא פורסם, אך ניתן רק לשער שהוא כן יצא נשכר מהמהלך שהושלם אתמול.
לא חתונה קתולית
גם לאחר הצטרפות ריבלין, ולמרות הציפיות, אלקטריאון התקשתה להציג פריצת דרך מסחרית. המניה המשיכה להידרדר. ריבלין, לעומתה, לא חיכה וכמעט במקביל לכניסתו לתפקיד, השתתף בקמפיין פרסומי למותג "יכין", מהלך שעורר ויכוח ציבורי לגבי אדם שמילא תפקיד ממלכתי בכיר זמן קצר קודם לכן.
אלקטריאון, מצידה, לא הסתפקה בריבלין, ובהמשך למאמציה של אלקטריאון בחיפוש אחר השפעה גלובלית, בתחילת 2022, הודיעה החברה על צירופו של קורט ג'ונסון, יו"ר מועצת ניו יורק לשעבר, כיועץ אסטרטגי. החברה זיהתה את ארה״ב, ובעיקר את ניו יורק, כשוק יעד מרכזי לטכנולוגיה שלה, והקמת חברת בת בארה"ב נועדה לתמוך בכך.
- הנשיא ממשיך לעשות בושות...
- כמה יקבל רובי ריבלין על הפרסומת לרסק עגבניות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ועדיין, למרות כל המאמצים, המניה המשיכה להידרדר ובסך הכל הציגה ירידה של כ-66% מאז מינוי ריבלין, ושווי השוק שלה כיום עומד על כ-733 מיליון שקל. החברה עדיין מציגה גידול בהוצאות ושריפת מזומנים, ולא מזמן החדשנות שבמוצר שלה התערערה, לאור פתרון טכנולוגי אחר של BYD, שהציגה טעינה מהירה שמייתרת את הפתרון של אלקטריאון (למרות שזו טענה שהדבר אינו פוגע בה).
ארז רוזנבוך, יו"ר מגוריט, צילום: ענבל מרמרייו"ר מגוריט: "הגענו לרגע שבו אפשר להתחיל לשתף את הציבור בתזרים באופן חודשי"
"מגוריט היא אוניה ששטה על תנודות המאקרו, ואני אופטימי על כלכלת ישראל" אומר יו"ר מגוריט, ארז רוזנבוך; מניית מגוריט טיפסה בחצי שנה האחרונה אבל עדיין נסחרת מתחת להון "ב-2026 אנחנו מקבלים מסה גדולה של דירות לאורך כל השנה, השוק ידע לתמחר את זה" רוזנבוך מציין כי הדיבידנד החודשי "יהפוך את התזרים למוחשי הרבה יותר למשקיעים"
מגוריט מסכמת את הרבעון השלישי ואת תשעת החודשים הראשונים של השנה עם נתונים שמראים על התייצבות והתרחבות של הפעילות שלה. ה-NOI מהשכרת דירות עלה בכ-22% והגיע ל-60.3 מיליון שקל, התזרים מפעילות שוטפת גדל בכ-39% לכ-31.3 מיליון שקל, והרווח המצטבר לתקופה הסתכם ליותר מ-86 מיליון שקל. חלק גדול מהשיפור מגיע ממספר רב של דירות שנכנסו לאכלוס בחודשים האחרונים, מה שמתחיל לשקף את ההשפעה של בניית הפורטפוליו לאורך השנים. ההון העצמי של מגוריט עומד כעת על כ-1.77 מיליארד שקל. אבל מסתבר שהקפיצה הגדולה תגיע ב-2026 אז מסה של דירות, מאות דירות יכנסו לאכלוס ויחזקו את התזרים בצורה משמעותית.
בהמשך לתוצאות, הדירקטוריון אישר שינוי במדיניות החלוקה - דיבידנד חודשי קבוע, לראשונה בישראל בקרן ריט למגורים. לפי התוכנית, יתבצעו חלוקות של כ-60 מיליון שקל ב-2026 (תשואה של כ-4.8% לפי השווי הנוכחי),
כ-72 מיליון שקל ב-2027 וכ-86.4 מיליון שקל ב-2028 (תשואה של כ-7%). כשהרעיון הוא לייצר תזרים שמתנהג כמו שכר דירה קבוע, שוטף וצפוי אבל דרך הבורסה.
בעולם, ובעיקר בארצות הברית, ריטים זה חלק טבעי מתיק ההשקעות של הציבור הרחב. מאוד מקובל לוותר על רכישת
דירה פיזית ולהחזיק במקום זאת סל של נכסי נדל"ן מניב דרך שוק ההון. מעבר לנוחות שאתם לא צריכים להתעסק עם שוכרים, בעיות תחזוקה וכדומה, בריטים יש פיזור, יש ניהול מקצועי (בתקווה), ואחת לתקופה הרווחים מחולקים כדיבידנדים שמדמים במידה רבה את ההכנסה שהייתם מקבלים משכר
דירה רק בלי הצורך לקחת משכנתא.
בארץ, המודל הזה הוא אולי פחות מושרש. רוב המשקיעים כאן רגילים לראות בדירה ובנדל"ן משהו שעושים כהשקעה פרטית ולא השקעה מוסדית. הרעיון של "להשקיע בדירה דרך הבורסה" עדיין נתפס כמשהו אבסטרקטי מדי. אבל מגוריט מנסה לשנות
את התפיסה הזו בשנים האחרונות. קרן הריט בנתה פורטפוליו של דירות להשכרה, בניהול בסטנדרטים גבוהים וחיתום ארוך ואיכותי של דיירים לצד מדיניות חלוקת דיבידנד שוטפת.
- מגוריט רוכשת 75 דירות ברמת גן בכ-310 מ' שקל; תשואה נמוכה, רווח חשבונאי גבוה
- בתמורה ל-190 מיליון שקל - מגוריט רוכשת 47 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אחת הנקודות שמבליטה את מודל הריט מהשקעה פרטית היא המעטפת. למשקיע פרטי שמחזיק דירה שנייה מותר לקבל עד 50% מינוף, ולפעמים אפילו פחות בהתאם לדירוג האישי. מגוריט, לעומת זאת, יכולה להגיע למינוף של עד 80% על פי חוק, ונהנית מעלויות מימון נמוכות בהרבה מאלו שהיה מקבל משקיע פרטי. היא גם אינה נדרשת לכתבי ערבות אישיים, וחשופה פחות לאותם מגבלות שמקשות על משקיע להשיג משכנתא לדירה להשקעה.
