נתוני רשות המסים מוכיחים שוב שהמשקיעים רוכשים בכלל בפריפריה. מתחילת השנה, בעוד במרכז אין שינוי ברכישות המשקיעים, הגידול המשמעותי ביותר של 20%-30% ברכישות של משקיעים מתרחש בפריפריה - כי שם הם מקבלים תשואה גבוהה יותר על הדירה. כלומר: מאז ירידת המס בשנה שעברה המשקיעים דווקא הלכו לקנות בפריפריה ולא רכשו יותר במרכז הארץ. אז מה ההיגיון בהעלאת המס על המשקיעים כדי להוריד את מחירי הדיור במרכז הארץ? לא ברור. אולי כי זו הדרך הקלה של הממשלה לעשות רוח וצלצולים שהיא כביכול פועלת בנושא, בזמן שאת הפעולות האמיתיות: הסרת רגולציה וטיפול בחסמים , קשה יותר לעשות ומצריך יותר עבודה סיזיפית.

השנה מחירי הדיור כבר עלו ב-10% - והם צפויים להמשיך לעלות לפחות עד סוף השנה. מחר יתפרסמו הנתונים לחודש נובמבר ונדע בכמה המחירים עלו בחודש נובמבר ובשנה האחרונה.

בינתיים, רשות המסים מפרסמת פילוח של הכנסות המדיה מנדל"ן ומגלה נתונים מעניינים: בין החודשים ינואר – אוקטובר 2021 ההכנסות ממס שבח עלו ב-70% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2019 והגיעו ל-6.3 מיליארד שקל, וההכנסות ממס רכישה עלו בשיעור דומה של 72% והגיעו ל-9.8 מיליארד שקל.

בחודש אוקטובר 2021 לבדו נרשם זינוק חד בהכנסות ממס שבח, בשיעור של 248% ו-198% בהכנסות ממס רכישה. ברשות מסבירים כי נכון אמנם מדובר גם בהשלמת עסקאות ודיווחים מחודש ספטמבר, שבו חלו החגים, אך לא מדובר רק על זה אלא גם על תגובת השוק בעקבות הצפי באותו זמן להעלאת מס הרכישה למשקיעים.

• פס"ד ארבטמן: ירושת מניות מקרקעין פטורה ממס גם אחרי רה‑ארגון
• האם שוק הדיור התקרר או התחמם? הנה הנתונים שמפרסמת רשות המיסים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

האם המשקיעים רוכשים יותר במרכז הארץ? לא. הם רוכשים בפריפריה

אבל האם הבעיה היא משקיעים? גם נתוני רשות המסים, בדומה לנתוני הכלכלנית הראשית באוצר, מראים שלא. על פי רשות המסים, באזורים עם רמת מחירים נמוכה יחסית - כמו חיפה, באר-שבע, טבריה ונצרת – חל גידול משמעותי מתחילת השנה ברכישת דירות ע"י משקיעים, 20%-30%. כתוצאה מכך, נרשמה בחיפה הכמות הגבוהה ביותר של רכישת דירות להשקעה בשנת 2020 - 2,943. בתל-אביב, שבה היו ב- 2019 הכי הרבה רכישות ע"י משקיעים, הכמות נשארה כמעט ללא שינוי.

על פי רשות המסים, בחודשים ינואר – ספטמבר 2021 הגיע שיעור מס השבח האפקטיבי בדירות השקעה לכ-12%. לאחר ההפחתה במס רכישה למשקיעים ב-29 ביולי 2020, בינואר-יולי 2021 עלתה גביית מס הרכישה הממוצעת לחודש על דירת השקעה ב-47% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2020, כתוצאה מגידול של 120% בעסקאות ושל 10% במחירי הדירות להשקעה.

הנתונים הללו לא אומרים כמובן שהמשקיעים מהווים 30% או יותר מהשוק. הם מהווים הרבה פחות, אבל מאחר שהמיסוי עליהם כבד יותר - הם מהווים נתח גדול יותר בגביית המסים.

• הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
• באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

נזכיר כי בסוף חודש יולי 2020 הסתיימה הוראת השעה של מס רכישה בשיעורים 8%-10% ברכישת דירות להשקעה ושר האוצר ישראל כץ בחר לא להאריך אותה, כך ששיעור המס חזר לשיעוריו הקודמים לפי מדרגות של 5%-10%. בסוף חודש נובמבר 2021 הממשלה החדשה שוב העלתה את מדרגות מס הרכישה על דירה להשקעה כך ששיעורי המס הם: על החלק בשווי הרכישה שעד 5,348,565 – 8%, מעבר לכך – 10%.

מקור: רשות המסים

מחירה החציוני של דירה להשקעה: 1.55 מיליון שקל

על פי נתוני רשות המסים, לאחר ירידה במחירי הדירות להשקעה בתחילת משבר הקורונה, בחודשים מרץ – מאי 2020, מסוף 2020 עד ספטמבר 2021 עלו המחירים והגיעו לרמה גבוהה יותר מהתקופה שלפני המשבר. המחיר החציוני של דירת השקעה בינואר - יולי 2021 היה 1,553,281 שקל, לעומת 1,409,771 שקל בתקופה המקבילה בשנת 2020 ו-1,368,414 בינואר - יולי 2019, בתקופת התמתנות בפעילות בנדל"ן. מדובר בעליה של 10% בינואר – יולי 2021 לעומת ינואר – יולי 2020 ו- 14% לעומת ינואר – יולי 2019.

מס רכישה ממוצע לדירת השקעה ירד כתוצאה מההפחתה ולמרות עליית המחירים. בשבעת החודשים הראשונים של שנת 2021 נגבה מס ממוצע של 107 אלף שקל לדירה, לעומת 160 אלף שקל בתקופה המקבילה ב-2020 ו- 150 אלף ש"ח בינואר - יולי 2019.

57% מהגביה ב-2020 נובע מרכישת דירות, 32% מדירות להשקעה

בפילוח מס רכישה לפי סוגי נכסים, ניתן לראות כי עיקר ההכנסות ממס רכישה בשנת 2020 נגבה מרכישת דירות, 57% בשנת 2020. מתוכם 32% מדירות השקעה, 14% מרכישת דירה יחידה ו- 11% מדירות ב"המתנה" (משפרי דיור). חלק משמעותי נוסף מהכנסות מס רכישה נובע מרכישת קרקעות, שבשנת 2020 עמד על 30%. הכנסות ממסים מרכישת בניינים מהוות 10% ו-3% הנותרים נובעים מפעולות באיגוד מקרקעין.

עוד על פי הנתונים, מקור עיקרי לגביית מס שבח הוא מכירת קרקעות שמיועדות לדיור – 3.1 מיליארד שקל בשנת 2020 שמהווים 52% מסך הגביה. מכירת בנין מסחרי מהווה עוד 23%, 1.4 מיליארד שקל ב-2020. כ- 17% ממס שבח נגבה ממכירת דירות מגורים.

הכנסות המקרקעין מתחילת השנה: 16.1 מיליארד שקל

הכנסות ממיסוי מקרקעין נטו (בניכוי החזרים) בעשרת החודשים הראשונים של שנת 2021 הגיעו ל- 16.1 מיליארד שקל, לאחר שבשנת 2020 כולה הסתכמו ב-11.4 מיליארד שקל, בדומה לשנים 2018 - 2019. הכנסות אלו היוו ב- 2020 כ-4% מסך הכנסות רשות המסים. בשנת 2021 צפוי אחוז זה לגדול. בשנת 2020 - 6.9 מיליארד שקל נגבה ממס רכישה ו-4.5 מיליארד שקל ממס שבח.

מקור: רשות המסים

לקריאה נוספת:

>>> למה מס רכישה לא ירחיק משקיעים

>>> "העלאת המס על דירות להשקעה לא צפויה להגדיל את הכנסות המדינה"

>>> האם המשקיעים הם הסיבה לעליית המחירים? על פי נתוני האוצר - לא

>>> חמש הטעויות בתוכנית החדשה של הממשלה בתחום הדיור

>>> הממשלה שוב עושה את אותו הדבר בשוק הדיור - למה שהתוצאה תהיה שונה?