רשות המסים: העליה ברכישות המשקיעים - בפריפריה ולא במרכז הארץ
נתוני רשות המסים מוכיחים שוב שהמשקיעים רוכשים בכלל בפריפריה. מתחילת השנה, בעוד במרכז אין שינוי ברכישות המשקיעים, הגידול המשמעותי ביותר של 20%-30% ברכישות של משקיעים מתרחש בפריפריה - כי שם הם מקבלים תשואה גבוהה יותר על הדירה. כלומר: מאז ירידת המס בשנה שעברה המשקיעים דווקא הלכו לקנות בפריפריה ולא רכשו יותר במרכז הארץ. אז מה ההיגיון בהעלאת המס על המשקיעים כדי להוריד את מחירי הדיור במרכז הארץ? לא ברור. אולי כי זו הדרך הקלה של הממשלה לעשות רוח וצלצולים שהיא כביכול פועלת בנושא, בזמן שאת הפעולות האמיתיות: הסרת רגולציה וטיפול בחסמים , קשה יותר לעשות ומצריך יותר עבודה סיזיפית.
השנה מחירי הדיור כבר עלו ב-10% - והם צפויים להמשיך לעלות לפחות עד סוף השנה. מחר יתפרסמו הנתונים לחודש נובמבר ונדע בכמה המחירים עלו בחודש נובמבר ובשנה האחרונה.
בינתיים, רשות המסים מפרסמת פילוח של הכנסות המדיה מנדל"ן ומגלה נתונים מעניינים: בין החודשים ינואר – אוקטובר 2021 ההכנסות ממס שבח עלו ב-70% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2019 והגיעו ל-6.3 מיליארד שקל, וההכנסות ממס רכישה עלו בשיעור דומה של 72% והגיעו ל-9.8 מיליארד שקל.
בחודש אוקטובר 2021 לבדו נרשם זינוק חד בהכנסות ממס שבח, בשיעור של 248% ו-198% בהכנסות ממס רכישה. ברשות מסבירים כי נכון אמנם מדובר גם בהשלמת עסקאות ודיווחים מחודש ספטמבר, שבו חלו החגים, אך לא מדובר רק על זה אלא גם על תגובת השוק בעקבות הצפי באותו זמן להעלאת מס הרכישה למשקיעים.
- פס"ד ארבטמן: ירושת מניות מקרקעין פטורה ממס גם אחרי רה‑ארגון
- האם שוק הדיור התקרר או התחמם? הנה הנתונים שמפרסמת רשות המיסים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האם המשקיעים רוכשים יותר במרכז הארץ? לא. הם רוכשים בפריפריה
אבל האם הבעיה היא משקיעים? גם נתוני רשות המסים, בדומה לנתוני הכלכלנית הראשית באוצר, מראים שלא. על פי רשות המסים, באזורים עם רמת מחירים נמוכה יחסית - כמו חיפה, באר-שבע, טבריה ונצרת – חל גידול משמעותי מתחילת השנה ברכישת דירות ע"י משקיעים, 20%-30%. כתוצאה מכך, נרשמה בחיפה הכמות הגבוהה ביותר של רכישת דירות להשקעה בשנת 2020 - 2,943. בתל-אביב, שבה היו ב- 2019 הכי הרבה רכישות ע"י משקיעים, הכמות נשארה כמעט ללא שינוי.
על פי רשות המסים, בחודשים ינואר – ספטמבר 2021 הגיע שיעור מס השבח האפקטיבי בדירות השקעה לכ-12%. לאחר ההפחתה במס רכישה למשקיעים ב-29 ביולי 2020, בינואר-יולי 2021 עלתה גביית מס הרכישה הממוצעת לחודש על דירת השקעה ב-47% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2020, כתוצאה מגידול של 120% בעסקאות ושל 10% במחירי הדירות להשקעה.
הנתונים הללו לא אומרים כמובן שהמשקיעים מהווים 30% או יותר מהשוק. הם מהווים הרבה פחות, אבל מאחר שהמיסוי עליהם כבד יותר - הם מהווים נתח גדול יותר בגביית המסים.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
נזכיר כי בסוף חודש יולי 2020 הסתיימה הוראת השעה של מס רכישה בשיעורים 8%-10% ברכישת דירות להשקעה ושר האוצר ישראל כץ בחר לא להאריך אותה, כך ששיעור המס חזר לשיעוריו הקודמים לפי מדרגות של 5%-10%. בסוף חודש נובמבר 2021 הממשלה החדשה שוב העלתה את מדרגות מס הרכישה על דירה להשקעה כך ששיעורי המס הם: על החלק בשווי הרכישה שעד 5,348,565 – 8%, מעבר לכך – 10%.
מקור: רשות המסים
מחירה החציוני של דירה להשקעה: 1.55 מיליון שקל
על פי נתוני רשות המסים, לאחר ירידה במחירי הדירות להשקעה בתחילת משבר הקורונה, בחודשים מרץ – מאי 2020, מסוף 2020 עד ספטמבר 2021 עלו המחירים והגיעו לרמה גבוהה יותר מהתקופה שלפני המשבר. המחיר החציוני של דירת השקעה בינואר - יולי 2021 היה 1,553,281 שקל, לעומת 1,409,771 שקל בתקופה המקבילה בשנת 2020 ו-1,368,414 בינואר - יולי 2019, בתקופת התמתנות בפעילות בנדל"ן. מדובר בעליה של 10% בינואר – יולי 2021 לעומת ינואר – יולי 2020 ו- 14% לעומת ינואר – יולי 2019.
מס רכישה ממוצע לדירת השקעה ירד כתוצאה מההפחתה ולמרות עליית המחירים. בשבעת החודשים הראשונים של שנת 2021 נגבה מס ממוצע של 107 אלף שקל לדירה, לעומת 160 אלף שקל בתקופה המקבילה ב-2020 ו- 150 אלף ש"ח בינואר - יולי 2019.
57% מהגביה ב-2020 נובע מרכישת דירות, 32% מדירות להשקעה
בפילוח מס רכישה לפי סוגי נכסים, ניתן לראות כי עיקר ההכנסות ממס רכישה בשנת 2020 נגבה מרכישת דירות, 57% בשנת 2020. מתוכם 32% מדירות השקעה, 14% מרכישת דירה יחידה ו- 11% מדירות ב"המתנה" (משפרי דיור). חלק משמעותי נוסף מהכנסות מס רכישה נובע מרכישת קרקעות, שבשנת 2020 עמד על 30%. הכנסות ממסים מרכישת בניינים מהוות 10% ו-3% הנותרים נובעים מפעולות באיגוד מקרקעין.
עוד על פי הנתונים, מקור עיקרי לגביית מס שבח הוא מכירת קרקעות שמיועדות לדיור – 3.1 מיליארד שקל בשנת 2020 שמהווים 52% מסך הגביה. מכירת בנין מסחרי מהווה עוד 23%, 1.4 מיליארד שקל ב-2020. כ- 17% ממס שבח נגבה ממכירת דירות מגורים.
הכנסות המקרקעין מתחילת השנה: 16.1 מיליארד שקל
הכנסות ממיסוי מקרקעין נטו (בניכוי החזרים) בעשרת החודשים הראשונים של שנת 2021 הגיעו ל- 16.1 מיליארד שקל, לאחר שבשנת 2020 כולה הסתכמו ב-11.4 מיליארד שקל, בדומה לשנים 2018 - 2019. הכנסות אלו היוו ב- 2020 כ-4% מסך הכנסות רשות המסים. בשנת 2021 צפוי אחוז זה לגדול. בשנת 2020 - 6.9 מיליארד שקל נגבה ממס רכישה ו-4.5 מיליארד שקל ממס שבח.
מקור: רשות המסים
לקריאה נוספת:
>>> למה מס רכישה לא ירחיק משקיעים
>>> "העלאת המס על דירות להשקעה לא צפויה להגדיל את הכנסות המדינה"
>>> האם המשקיעים הם הסיבה לעליית המחירים? על פי נתוני האוצר - לא
>>> חמש הטעויות בתוכנית החדשה של הממשלה בתחום הדיור
>>> הממשלה שוב עושה את אותו הדבר בשוק הדיור - למה שהתוצאה תהיה שונה?
- 8.זערית1 15/12/2021 12:57הגב לתגובה זויש ביקושים בקריית חיים מערבית דגניה שכונת חוף דירות לפני השבחה עירונית פינוי ובינוי
- 7.מאור 14/12/2021 23:07הגב לתגובה זומושחתים שעושים הכל שהמחירים ימשיכו לטוס לשמיים, השינוי היחיד שנראה זה רק בכיוון מעלה. לצאת לרחובות כאן ועכשיו
- 6.תושבי חוץ 14/12/2021 12:04הגב לתגובה זוהדרום נכבש מזמן בידי החמאס באר שבע בשליטת הבדואים הצפון נכבש בידי חיזבאלה והמרכז בידי ערביי רמלוד יפו ועכו אז איפה בדיוק הם רכשו זה לא ארץ ישראל זה מדינה אחרת זה לא אמור להשפיע על מחירי הדירות וחוץ מזה תכף יבחרו ראש ממשלה לחמסטאן וישלמו להם מיסים . מדינת ישראל זה רק שני ערים תל אביב וחצי ירושלים וגם זה לא בטוח חצי מהעם עם שני דרכונים מחכה לברוח מפה. ושלטון בנט ליברמן גנץ זה שלשת שרי הבטחון הרופסים שכעת עושים שרירים ומיסים למען הכסא.
- 5.איפה הם רוכשים 14/12/2021 11:58הגב לתגובה זואו בערד נתיבות ושאר מקומות של המסכנים המנותקים שאין שם אפילו קליטה בסלולר. מדינת הכלומניקים בשיא תפארתה
- 4.משקיע 14/12/2021 11:02הגב לתגובה זוחוץ מלגנוב כסף מהאזרחים ולחלק למקורבים הממשלה לא עושה כלום. חבל שהתיקשורת המימסדית משתפת פעולה לרעת האזרח והצופים שלה
- מגיע לכם 14/12/2021 12:00הגב לתגובה זוהנחה של 5 אג בקניית 2 קוטג (זה לא בית זה גבינה חחח) ובנוסף מס בורסה לא יצאתם לרחובות אז כי אתם עם זללן החיים מתוכננים פה לפי ארוחות והחגים לפי מאכלים ושיא התרבות זה חדר האוכל בקיבוץ. המדינה רואה שאתם עגלים אז מרשה לעצמה לקחת ממכם מיסים ויש לכם כסף לשלם אז מגיע לכם
- 3.הפתרון בריסון הביקוש 14/12/2021 10:50הגב לתגובה זוציפיות לאינפלציה על 2.8% לשנה, ומדד הדיור עלה 1.9% בשנה
- 2.בנוסף רוצים לסבסד משכנתאות בפריפריה (ל"ת)כספי 14/12/2021 10:26הגב לתגובה זו
- 1.יפה לכם 14/12/2021 10:18הגב לתגובה זוטיעונים חלשים מאוד שמריחים לא טוב....
- שמעון לביא 14/12/2021 11:57הגב לתגובה זועל ראש הגנב בוער הכובע, כמו שאומרים... או - תמשיך ללכת אחרי השוטים במקום לראות את העובדות ולהתייחס אליהן. ביזפורטל -תמשיכו להציג את העובדות
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
