מאמינים בחיפה: המינהל שיווק 920 יח"ד בדרום העיר; כמה תעלה דירה?
חיפה הופכת לאזור ביקוש? מינהל מקרקעי ישראל פרסם אתמול את תוצאות ועדת המכרזים שלו אשר הכריזה על הזוכים בשיווק הגדול במבואות הדרומיים בחיפה. הקרקעות לכל 920 הדירות בתשעה מתחמים שונים שווקו בהצלחה, ולמכרז התקבלו 25 הצעות.
הקרקע המצויה במורדות הדרומיים של הכרמל, במרחק קצר מחופי הים הדרומיים של חיפה. המחיר הממוצע שישלמו החברות הזוכות לקרקע עומד על 154.6 אלף שקל לדירה (בתוספת מע "מ) והוצאות הפיתוח (כולל מע"מ) עומדות על 21.6 אלף שקל לדירה.
החברות הזוכות הן נ.רש.א (43 יח"ד), יוסי אברהמי עבודות הנדסה אזרחית (305 יח"ד בשלושה מתחמים), אלמוג כ.ד.א.י (255 יח"ד בשני מתחמים), ספייס (126 יח"ד), י.ב. זיו (110 יח"ד) ו-ג. קשת (81 יח"ד).
בשכונה הכוללת בסה"כ 1,188 דירות שמשווק מינהל מקרקעי ישראל, בשיתוף פעולה הדוק עם עיריית חיפה , ישווקו בקרוב 268 יח"ד נוספות במסגרת מכרזי דיור מוזלים בהישג יד. בשכונה שוריינה כמות של 25% מהדירות לטובת דירות קטנות.
השכונה תיבנה במבואות הדרומיים של העיר, בשטח הגובל בקריית הספורט ואצטדיון סמי עופר, מרכז קסטרא, מתחם חברת החשמל וכביש פרויד. עיריית חיפה מתכננת להקים שכונת מגורים כחלק מתוכנית כוללת לפיתוח המבואות הדרומיים של העיר. הפיתוח יכלול בעתיד גם אזורי תעשייה, בידור וספורט, מגורים ופנאי. הבנייה למגורים תהיה בשלב ראשון במבנים בגבהים שונים על שטח של כ-87 דונם.
המבואות הדרומיים של העיר מכילים תכנון למלונות והרחבתו של מתחם ההיי טק מת"מ לאחר שמספר חברות ענק ביקשו להעתיק מקומן לחיפה מהארץ ומחו"ל. השכונה תהיה במרחק קצר מהחופים הדרומיים של העיר.
אלמוג כ.ד.א.י זכתה בשני מתחמים בהיקף כולל של 255 יחידות דיור תמורת 39.6 מיליון שקל (19.8 מיליון שקל על כל מתחם). המחיר משקף 155 אלף שקל ליחידת דיור. יוסי אברהמי זכתה בשלושה מתחמים עליהם תקים 305 יחידות דיור ב-15 בניינים בני 5-14 קומות. החברה תשלם למינהל 46.132 מיליון שקל שהם 151 אלף שקל ליחידת קרקע.
לדברי יפה סדן, סמנכ"לית השיווק ביוסי אברהמי "המתחם ממוקם באחד המקומות הטובים בחיפה, בקרבת כביש החוף ומנהרות הכרמל. בנוסף בסמוך למתחם יש מרכז קונגרסים וקניון חיפה."
יקי אמסלם, מנכ"ל אלמוג כ.ד.א.י, מסר: "החברה נערכת להתחיל את הבנייה כבר בקיץ הקרוב. החברה תקים בניינים בני 5 עד 9 קומות. מדובר בפרויקט שיפנה הן לזוגות צעירים והן למשפרי דיור. צריך לזכור כי בשנים האחרונות לא הייתה בנייה חדשה באזור וזו אחת הסיבות בגללם ראש עיריית חיפה מקדם את הקמת המתחם".
לפי הערכות בשוק, דירות 4 חדרים בשטח של 105 מ"ר יימכרו בפרויקט במחיר של 1.15-12 מיליון שקל, דירות 4 חדרים קטנות, בשטח של 90 מ"ר יימכרו ב-1.05 מיליון שקל, דירות 5 חדרים יימכרו ב-1.35-1.4 מיליון שקל ודירות מיני-פנטהאוז/דירות גן סביב ה-1.6 מיליון שקל.
- 10.אבי 07/02/2014 21:29הגב לתגובה זולתגובה 1 אתה צודק , לפני שקראתי מה שכתבה ערכתי אותו חישוב ,אני במקרא שמאי מקרקעין
- 9.מתן 22/10/2013 16:39הגב לתגובה זומאחרים במסרית הפרוייקטים איכות ביצוע ירודה גובים מחירים מופקעים עבור שינויים
- 8.דודו 26/08/2013 12:27הגב לתגובה זואחרי שניכוותי פעם אחת בקניית דירה מקבלן החלטתי לקחת עו"ד משלי לטובת העיניין. חבר טוב שלי המליץ לי ע עו"ד שרית בן שלוש משד' העצמאות בחיפה שטיפלה כבר בכמה חוזים מול הקבלנים שם. קיבלתי ממנה כמה טיפים טובים והיא עזרה לי מאוד בחוזה של הדירה שקניתי מקבלן ( אלמוג כדאי) , ממליץ לכם בחום לעבוד איתה.
- 7.שמי 27/07/2013 14:58הגב לתגובה זודפוקים רצים לקנות תלמדו מאמריקאים ככול שתמהרו לקנות ככה תעלו את המחירים
- כבר לא נשארו דירות- לכל החוכמולוגים שמחכים (ל"ת)ל 01/08/2013 11:37הגב לתגובה זו
- 6.דוד 05/02/2013 15:14הגב לתגובה זוהקבלנים שעפ,י נתוני הכתבה רוצים לגזור קופון שמן מאוד ע"ח הרוכשים,כשיתקעו עם מלאי דירות ריקות,ימהרו לצאת במבצעים מוזלים,כי המחירים שהוצגו בכתבה יקרים מאוד לאיזור זה,נא לא לשכוח,זה אינו איזור הכי..הכי..
- 5.עובדים עליינו !!!! 02/02/2013 23:04הגב לתגובה זולפי מחירי הקרקע + פיתוח + עלות בנייה ורווח לא חזירי . 650000 ש'ח גג !!!!! מה זה השטויות האלה !!!! מורידים מחיר קרקע ומעלים מחיר דירה ??????? מישהו כאן משווק " הזדמנויות " ??? אחר כך יואמרו רק מיליון . איזה חוצפה חזירית אל תקנו את זה !!!! יש בחיפה דירות סבירות ב- 600K יד שניה ולא נמכרות הגעו ספסרים מתא' וקנו זבלה !!! סבלנות . עד שייתישרו כולם למציאות .
- 4.שלומי 01/02/2013 19:35הגב לתגובה זואחלה שכונה !!!! אחלה איזור !!!! אחלה מיקום !!!!
- 3.ליאת 01/02/2013 19:29הגב לתגובה זומקום פצצה !!!!!! סוף סוף שכונה יפה בחיפה !!!!
- 2.מה עם מורדות לינקולן? (ל"ת)מרקוס 31/01/2013 15:01הגב לתגובה זו
- 1.gubbuy 31/01/2013 14:14הגב לתגובה זולפי מחיר ממוצע של 1.2 מליון ₪ כולל מע"מ כלומר 1.025 לפני מע"מ הם רוצים לבנות ב 500 אלף ועלות הקרקע של 150 אלף. הם רוצים להרוויח 375 אלף על כל דירה או רווח של 57 אחוז על ההשקעה בכל דירה שמן הסתם הם ישקיעו לא יותר מ 150 אלף על כל דירה כלומר רווח של 250 אחוז על ההון תוך שלוש שנים. ברור שמשהו פה מתאים הרווח היזמי צריך להיות 15 אחוז או לכל היותר 20 אחוז כלומר המחיר הממוצע לדירה צריך להיות בן 875אלף ₪ ל 912 אלף ₪ כולל מע"מ. כלומר זול ב כ 300 אלף ₪ או 25 אחוז.
- שמי 27/07/2013 15:04הגב לתגובה זואף אחד לא אשם שהדג נתפס בחקה
- אזרח 31/01/2013 15:29הגב לתגובה זותמיד ניתן לרצות ולפרסם מחיר גבוה כדי לקבל רווח גבוה...אבל כמו שאמרת המחיר הוא קרוב ל- 900 אלף ובדיוק ברמה הזאת הדירות יימכרו...
- המגיב 31/01/2013 15:14הגב לתגובה זומי שכתב את הכתבה כנראה לא מכיר את המחירים באזור או שיש לו אינטרס כל שהוא.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
