אלקטרה נדל"ן מסתבכת בגרמניה: עשויה למחוק נכס נוסף בשווי 40 מיליון שקל
המשבר באירופה ממשיך להשפיע על אלקטרה נדלן. לאחר שדיווחה החברה ב-24 באוקטובר כי קיבלה הודעה מבנק גרמני בדבר אי עמידה בהתניה פיננסית בהלוואה לרכישת נכס ב-Eschborn ליד העיר פרנקפורט, דיווחה החברה כי קיבלה הודעה לפיה אינה עומדת בהתניה פיננסית בקשר לרכישת שלושה נכסים בעיר Saarbrucken. לפי הבנק, חברת בת של אלקטרה נדל"ן, המוחזקת בשיעור של 70% אינה עומדת ביחס בין יתר ההלוואה לשווי הנכס (LTV), בהתבסס על הערכת שווי ליום 20 בספטמבר 2011. עותק של הערכת השווי אינו מצוי בידי החברה, אולם לפי הערכותיה, היחס בין יתרת ההלוואה, העומדת כיום על כ-69.7 מיליון אירו, לבין שווי הנכס הינו 174.6%. כמו כן, היחס בין שכר הדירה המתקבל מהנכסים לתשלום הריבית גבוה מ-120%. בהערכת שווי קודמת שהתקבלה בדצמבר 2010 שווי הנכס עמד על כ-79.5 מיליון אירו, כאשר החברה מחזיקה בכ-70% מהנכס. החברה חולקת על שיעור התשואה שנלקח בחשבון בהערכת השווי שנתקבלה מהבנק ופנתה למעריך שווי חציוני בלתי תלוי בגרמניה על מנת לקבל הערכת שווי עדכנית לנכס. נעם פינקו, אנליסט הנדל"ן של פסגות, אומר כי אם אכן הערכות השווי של הבנק הגרמני נכונות אז שווי הנכס יועמד בספק. "מדובר בנכס פה, נכס שם, ובמקרה הנוכחי מדובר בפער של כ-40 מיליון שקל בין שווי הספרים לגובה החוב, אולם זה הולך ומצטבר. מפתיע שדווקא בגרמניה שנמצאת במצב טוב יחסית החברה נתקלת בבעיות, הבנקים במדינה מאוד שמרנים והאינטרס שלהם כרגע הוא לשמור על כמה שיותר הון." לדברי פינקו, "בתרחיש הגרוע תחזיר החברה את הנכסים המצויים בבעיה בגרמניה לבנק (מדובר בהלוואה המשועבדת לנכס non recourse) ותאלץ למחוק 200 מיליון שקל, סכום משמעותי עבורה. במצב הסביר יותר, החברה תנהל מגעים עם הבנק שאינו מעוניין בנכסים. יתכן והיא תאלץ להחזיר יותר כסף, או שתאריך את הסכמי השכירות ובכך תוכיח שהנכס מוערך ביותר." במבט כללי, פינקו מסביר כי מצב החברה טוב יותר ממצב מניותיה. "במצב הנוכחי החברה אינה יכולה למחזר חובות, אולם יש לה נכסים בשווי של כ-300 מיליון שקל, היא יכולה לקבל אשראי בהיקף של 165 מיליון שקל ואף לממש שלושה נכסים בהיקף של כ-170 מיליון שקל. מצב החברה בסדר בטווח הקצר, לא מדובר במקרה של דלק נדלן. בטווח הארוך, עם הקמתם של מאות אלפי מ"ר של משרדים במרכז תל אביב, שרבים מהם יוותרו כפילים לבנים, הסיכון בהחלט קיים, נחכה ונראה מה יקרה עם פרויקט המחלבה במתחם המע"ר שהשבוע דווח שארנסט אנד יאנג מנהלים מגעים לשכירת משרדים במגדל בן ה-60 קומות, צעד שעשוי לנטרל משמעותית את הסיכון."
- 4.DCHL 30/11/2011 18:24הגב לתגובה זוחברה טובה
- 3.guss 30/11/2011 17:50הגב לתגובה זוהמניה קרסה דעתי מציאה יש ברשותם המון נכסים
- 2.משקיע 30/11/2011 12:59הגב לתגובה זולדעתי שווה מעקב עם הרבה סבלנות תביא תוצאות, מי יאמין שאנליסטים המליצו עליה בחום בתחילת השנה כמדומני, חבל" ז.
- 1.ממזרח אירופה הפרימיט 30/11/2011 12:40הגב לתגובה זוכעת מסתבר, שהעקיצות הגיעו מכל מקום באירופה, כפי שראינו כבר גם בדלק נדל" ן! ואם תשאלו אותי - זו לא ירידת ערך בגלל מצב השוק (כי הרי מקצועני נדל" ן אמורים לא להתפתות לבלונים), ואלה לא ממש עקיצות..... לי נראה שבמקרים רבים נעשו עיסקאות מקורבים ובעלי עניין, שמכרו במחירי שיא לחברות ציבוריות את אחזקותיהם הפרטיות בנכסים שרכשו קודם לכן בפרוטות..... ואתם יודעים מה? עברתי על הדיווחים והדו" חות של חברת אג" חים בשם " סנטראל יורופיאן" , שרק האג" ח שלה נסחר בישראל, והיא חברה ששייכת למעשה (דרך חב' פרימיום) לאדון יולי עופר ז" ל. הסתבר לי, שהחבר עופר ז" ל מכר ל" סנטראל" בזמנו נכסים שלו בהונגריה. כיום החברה בקשיים, האג" ח על הפנים, ויולי עופר ז" ל, שעזר עד כה לפרוע חובות - נפטר, כידוע.............
שי בייליס (רשתות)תלוש פיקטיבי - המנכ"ל שהוציא תלוש לאשתו ומה העונש?
פורמולה וונצ'רס רשמה שכר של קרוב ל-1 מיליון שקל לאשתו של שי בייליס, בעל השליטה, למרות מעולם לא עבדה בחברה; ובכך העבירה החברה כסף לקרובו של בעל השליטה וגם הפחיתה את חבות המס בחברה
הדרכים להפחתת המס מרובות. חלק מהן במסגרת תכנון מס לגיטימי, חלק אחר אפור, אבל אפשרי וחלק אחר כבר חוצה את הקו האדום. בהתחלה מנסים לתכנן בהתאם לחוק, ואז במקרים לא מעטים גולשים ועוברים את הגבול. לפעמים זו מעידה קלה ורשות המס מוותרת על הליך פלילי, אבל קובעת כופר. הנה מקרה של הגדלת הוצאות באופן פיקטיבי שמבטא גם העברת כספים גדולה של 1 מיליון שקל לבעל השליטה מבלי שהוא צריך לשלם על זה מס.
המקרה של פורמולה וונצ'רס ויו"ר ומנכ"ל החברה שי בייליס - על פי פרסום רשמי של רשות המסים, בין השנים 2017 ל-2022 רשמה החברה בספריה תשלומי שכר בסך כולל של קרוב ל-1 מיליון שקל לאשתו של בעל השליטה - מינה בייליס. על אף שמעולם לא עבדה בפועל בחברה. כלומר, הכסף שולם ללא כל תרומה עסקית מצידה. המהלך הזה סיפק לחברה 'תועלת כפולה' - אך לא חוקית: העברת כסף למקורב, במקרה זה, לאשתו של בעל השליטה, מבלי שנדרשה לבצע עבודה בפועל. ובכך היא ביצעה הפחתה של חבות המס, הרי ששכר עבודה נחשב כהוצאה מוכרת לצורכי מס. כשהחברה רושמת הוצאה כזו, היא מקטינה את ההכנסה החייבת שלה, וכך משלמת פחות מס לקופת המדינה. אלא שהמשמעות בפועל היא פגיעה כפולה: מצד אחד, המדינה, כלומר הציבור - מקבל פחות הכנסות ממסים. אבל מצד שני, והחמור יותר - משקיעי החברה רואים חלק מהכסף שלהם מנותב למטרות שאין להן ערך עסקי אמיתי. ולא נועדו כדי להצמיח את החברה אלא כדי להונות את המשקיעים באופן של תרמית מתוחכמת כביכול, והפעם במקרה שלנו - היא יצאה מזה עם קנס של פחות מ-300 אלף שקל.
במקום לנהל הליך פלילי שיכול להיגרר שנים, לרשות המסים יש אפשרות להציע לנישום הסדר כופר - תשלום קנס מוסכם שמחליף את ההליך הפלילי. זה לא 'פיצוי' בלבד, אלא סוג של עסקת טיעון אזרחית-מנהלית: הנישום לא מודה באשמה בבית משפט, אבל משלם סכום שנקבע, ומנקה את התיק הפלילי הספציפי הזה. במקרה של פורמולה וונצ'רס, ההסדר הזה הסתיים בתשלום כופר של 275 אלף שקל לרשות המסים. מבחינת המדינה, זה חוסך זמן, משאבים ודיונים משפטיים; מבחינת החברה, זה סוגר את הפרשה בלי להגיע לכתב אישום - אך כמובן לא מונע את הצורך לשלם את חבות המס האמיתית, שכוללת גם ריבית וקנסות. רשות המסים לא מסתפקת בקריאת דוחות שנתיים. היא משווה נתוני שכר מול ביטוח לאומי, בודקת היתכנות מקצועית (האם ה''עובד' מדווח במקביל על משרה אחרת, האם יש לו כתובת דואר אלקטרוני פעילה בחברה, האם הוא נוכח בפגישות), ולעיתים מקבלת מידע פנימי מעובדים או שותפים לשעבר.
פערים חריגים בין שכר לבין תרומה ממשית לחברה הם בדרך כלל הדגל האדום שמפעיל חקירה. העסקת עובדים פיקטיביים או רישום הוצאות שכר כוזבות אינה תופעה חדשה. בשנות ה-90 ותחילת שנות ה-2000 זה היה כלי נפוץ בחברות קטנות ובינוניות, ולעיתים אף בחברות ציבוריות, להעברת כספים לבעלי עניין. החקיקה והאכיפה התקדמו מאז, אך המקרים ממשיכים לצוץ, לעיתים בסכומים גבוהים מאוד. ההשלכות הן לא רק פליליות. ברגע שחברה נחשדת או נתפסת בעבירות כאלה, היא מסתכנת בנזק תדמיתי קשה, בפגיעה ביחסים עם משקיעים ובבעיות מול גופים מממנים. החוק מטיל אחריות ישירה גם על מנהלים ודירקטורים, ולא רק על החברה. בעצם מדובר על 'הרמת מסך' שבה חברה אשר כביכול היא 'חברה בע"מ' ובעלי המניות בה חסינים. עד למקרה כזה של תרמית ופגיעה ישירה במשקיעים וברשות המסים. המשמעות היא שגם אם העבירה בוצעה ב'דרג נמוך', מנהלים בכירים שלא פיקחו או שלא מנעו את ההפרה יכולים להיחשב אחראים לה. המקרה של שי בייליס ופורמולה וונצ'רס ממחיש עד כמה רישום משכורות פיקטיביות הוא לא 'טריק חשבונאי' אלא עבירה שיכולה להגיע גם למאסר בפועל. מדובר במעשה שפוגע בציבור, בחברה עצמה ובשוק ההון כולו.
מסלול של 'הסדר כופר'
על פי פקודת מס הכנסה, רישום כוזב של הוצאות - ובכלל זה שכר לעובד פיקטיבי, מוגדר כ'עבירה פלילית חמורה', כאשר סעיפים מוגדרים בפקודה קובעים כי במקרים של כוונה להתחמק ממס מדובר בעבירה שעונשה עד שבע שנות מאסר, לצד קנסות כבדים. במקרים מסוימים בתי המשפט אף שלחו נאשמים למאסר בפועל, במיוחד כשנמצא דפוס פעולה שיטתי והיקפים כספיים גבוהים. במקביל, רשות המסים יכולה לבחור במסלול של 'הסדר כופר' - תשלום מוסכם שמחליף את ההליך הפלילי. פתרון שחוסך זמן ומשאבים לשני הצדדים, אך מונע הכרעת דין פומבית ואינו מרתיע כמו הרשעה.
מדד המחירים לצרכן CPIמחירי הדירות החדשות ירדו ב-1.5%; מדד המחירים ביולי עלה 0.4%
מדד המחירים ביולי עלה בהתאם לתחזיות הכלכלנים; מדד מחירי הדירות ירד ב-0.5%, ירידה חדה בדירות חדשות; מה קרה בשכר הדירה ונתונים נוספים?
מדד המחירים עלה ב-0.4% בדומה לקונסנזוס התחזיות. בשנים עשר החודשים האחרונים עלה המדד ב-3.1%.
מדד מחירי הדירות ירד ב-0.5%, מדד מחירי הדירות החדשות איבד 1.5% - זה משמעותי מאוד!
הנתון שפרסמה היום הלמ"ס מבטא המשך ירידה במחירי הדירות, זה החודש הרביעי ברציפות כשמדי חודש הירידה מתגברת. העדכון של הלמ"ס מתייחס לחודשים מאי-יוני (ממוצע של סוף מאי), כלומר לפני חודשיים וחצי. מאז המחירים המשיכו לרדת. בבדיקות בשטח של ביזפורטל עולה כי מחירי הדירות ירדו ב-5%, יש גם מקומות שהירידה חריפה יותר.
בלמ"ס מעדכנים כי מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים מאי-יוני השנה, לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים מאי-יוני בשנה שעברה נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-2.5%. על פי הלמ"ס מתחילת השנה החלה התמתנות בעליות המחירים כשבארבע התצפיות האחרונות יש ירידות מחירים.
מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, נמצאו עליות מחירים בכל המחוזות: צפון (8.2%), חיפה (5.5%), דרום (2.7%), ירושלים (1.7%), מרכז (1.3%) ותל-אביב (1.1%).
- מדד המחירים ביולי - מה הצפי והאם הריבית תרד?
- וול סטריט חוגגת את המדד, אבל מדוע המכסים (עדיין) לא משפיעים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על פי הלמ"ס מחירי דירות חדשות ירדו ב--1.5% בחודש אחד. שיעור העסקאות במסגרת תמיכה ממשלתית ירד מ-30.2% בתקופה הקודמת (אפריל – מאי 2025) ל-29.5% בתקופה הנוכחית. מבדיקה שערכנו עולה כי מדד מחירי הדירות החדשות בניכוי עסקאות בתמיכה ממשלתית ירד ב-0.7%.
