הפרשה שהובאה באחרונה לפתחו של בית משפט השלום עוסקת בזוג רוכשים צעיר שביקש לקנות דירה מקבלן בשכונה חדשה - עסקה שנראתה תחילה פשוטה וברורה, אך הסתיימה בסכסוך משפטי מורכב סביב שאלת תוקפו של הסכם מכר שנחתם לכאורה בעל־פה בלבד. בני הזוג טענו כי לאחר שסיכמו את כל פרטי העסקה עם נציג החברה, כולל מחיר, מועדי תשלום ותנאי מסירה, נמסר להם כי “הכל סגור” והם רשאים לראות את עצמם כבעלי הזכות בדירה. אלא שכמה שבועות לאחר מכן גילו כי החברה מכרה את אותה דירה לרוכשים אחרים, במחיר גבוה יותר. לטענתם, מדובר היה בהפרת הסכם מחייב שנכרת בעל־פה, והם דרשו פיצוי בגובה של מאות אלפי שקלים. מנגד, החברה טענה כי לא נחתם כל חוזה מחייב, וכי על פי הדין עסקת מכר במקרקעין מחייבת מסמך בכתב. לטענת הקבלן, מדובר היה בשלב מוקדם של משא ומתן בלבד, שלא הבשיל לכדי הסכמה מחייבת.

במהלך הדיון העידו שני הצדדים, וכן הוצגו התכתבויות בין הרוכשים לבין נציגי החברה. שמהן עלה כי אכן נוהל משא ומתן מתקדם, ואף סוכמו חלק מהפרטים המהותיים, אבל לא הושלמה חתימה פורמלית. השופט העיר כי “אין מחלוקת כי עסקה במקרקעין אינה נכרתת אלא בכתב, כקבוע בסעיף 8 לחוק המקרקעין”, אך הדגיש כי גם שלב המו"מ עצמו כפוף לעקרונות של תום לב והגינות.

בית המשפט דחה את הטענה לקיומו של חוזה מחייב. הוא קבע כי, “לא הוכח כי הצדדים התכוונו להיקשר זה לזה באופן סופי ללא מסמך חתום”. לדבריו, “העובדה שהחברה דרשה את חתימתם של הרוכשים על טיוטת חוזה והדגישה כי אין לראות בסיכומים המוקדמים הסכם מחייב, מלמדת כי גם לשיטתם לא נכרת חוזה”. עם זאת, השופט קיבל את טענת הרוכשים כי הקבלן נהג בחוסר תום־לב בשלב המו"מ, בכך שנתן להם להבין כי העסקה סגורה והדירה “שלהם”, מבלי לגלות כי במקביל הוא מנהל מגעים עם רוכשים נוספים.

"חוסר תום לב ברור"

בהחלטתו כתב השופט כי, “המצופה ממוכר דירה, ובפרט חברה יזמית, הוא לנהוג בשקיפות כלפי הצד שמולו הוא מנהל מו"מ. מתן מצג לפיו העסקה הושלמה, כאשר בפועל נמשכים מגעים עם אחרים, מהווה חוסר תום־לב ברור”. הוא הוסיף כי התנהלות זו גרמה לרוכשים להסתמך על ההבטחות, להוציא כספים, ולוותר על אפשרויות אחרות. לאור זאת, אף שבית המשפט דחה את התביעה להפרת חוזה, הוא פסק לזוג פיצוי בגין ניהול מו"מ בחוסר תום־לב. “החובה לנהוג בתום לב אינה מסתיימת בהיעדר חתימה”, נכתב בפסק הדין שפורסם, “והיא חלה גם בשלב שבו נראה שהעסקה קרובה להשלמה אך טרם נחתמה. צד שאינו מגלה לצד השני כי הוא מתכוון לחזור בו, פועל בניגוד להוראות סעיף 12 לחוק החוזים”.

• הקבלן נגד החברה המזמינה - איזה הסכם מחייב?
• מתווך יזכה בפיצוי המוסכם אף שלא היה גורם יעיל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

עוד הדגיש השופט כי במקרה הזה נגרם נזק ממשי: הרוכשים הפסידו דירה אחרת שהיתה זמינה להם באותה עת, מתוך הנחה כי העסקה הנוכחית סגורה, ונגרמו להם הוצאות שונות בקשר לעסקה, כולל שכר טרחת עורך דין והתחייבות לקבלת משכנתה. לפיכך הורה בית המשפט על פיצוי כספי חלקי, שנועד לשפות אותם על הנזק שנגרם “כתוצאה מהסתמכותם הסבירה על מצגי הנתבעת”.

ברחוב חניתה שבחיפה עומד בניין ותיק, כזה שהקירות שלו ראו לא מעט חורפים. שם התרחשה פרשת מכירת דירה שהגיעה עד לבית משפט השלום בעיר, לאחר שרוכשת דירה טענה כי המוכר הסתיר ממנה פגם מהותי - רטיבות. אלא שבסופו של דבר, השופטת סיגלית מצא קבעה כי דווקא הקונה היא זו שניסתה להטיל אחריות שלא בצדק, ודחתה את תביעתה, תוך שהיא מציינת כי גרסתה רצופה סתירות, לא נתמכה בראיות ואף עמדה בניגוד להסכם שעליו חתמה.

פסק הדין, שניתן באחרונה, עוסק בתביעה שהגישה מלי רינת רוזן נגד זאב ריטמן, שמכר לה את הדירה תמורת 1.45 מיליון שקל. רוזן ביקשה מבית המשפט לחייב את ריטמן לשלם לה פיצויים מוסכמים בגובה 145 אלף שקל, ועוד פיצוי נוסף בגין עוגמת נפש, כך שסכום תביעתה הגיע ל-155 אלף שקל. לטענתה, ריטמן הפר את הסכם המכר בכך שהסתיר ממנה ליקויי רטיבות חמורים בדירה שמקורם בקירות החיצוניים של הבניין.

בהסכם המכר שנחתם בין הצדדים ב-14 בספטמבר 2021, הצהיר המוכר כי מדובר בדירת ירושה שלא התגורר בה מעולם, אך למיטב ידיעתו אין בה מום או פגם נסתר. עם זאת, הוא הוסיף במפורש כי ישנם "סימני רטיבות בתקרת מסתור מרפסת השירות ובחדר שינה הורים", כפי שצוין בדו"ח של המהנדס שנשכר מטעם הקונה.

הקונה מצדה, חתמה על סעיף שבו הצהירה כי בדקה את הדירה בעזרת אנשי מקצוע מטעמה, ואף צוין כי הבדיקה נעשתה לפני החתימה. למעשה כבר אז היה ברור לשני הצדדים שהדירה אינה חדשה, וכי קיימים בה מוקדים של רטיבות שטופלו או נצפו בעבר. למרות זאת, כשנה וחצי לאחר המסירה טענה רוזן כי התגלתה רטיבות נוספת שלא דווחה לה, וכי מדובר בהפרת הסכם מכר ובמצג שווא שנועד להסתיר את מצבה האמיתי של הדירה.נשכר

• 27 אינסטלטורים כדי לתקן נזילה; ככה חברות הביטוח טרטרו את בעל הדירה
• רוטשטיין תפצה רוכשי דירה - אך לא על הג'קוזי
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המכתב שנשלח וההכחשה של המוכר

בדצמבר 2022 שלחה רוזן באמצעות עורך דינה מכתב התראה לריטמן, ובו דרשה את תשלום הפיצוי המוסכם בטענה שמסר לה "הצהרה כוזבת" בהסכם. תשובתו של ריטמן לא איחרה להגיע: הוא הודה כי בעבר אכן הופיעה רטיבות בדירה, אך לדבריו היא נבעה מליקוי בקיר חיצוני שתוקן על־ידי ועד הבית עוד בספטמבר 2020, שנה לפני המכירה. מאז, כך טען, לא חזרה הרטיבות, ולפיכך לא היתה שום סיבה לחשוב שהבעיה נמשכת. ריטמן הזכיר גם כי מדובר בדירת ירושה שאמו גרה בה עד פטירתה, והוא עצמו לא התגורר בה מעולם. לדבריו, הואר ציין במפורש את המידע שידע עליו - שתי נקודות רטיבות, והקונה קיבלה את כל ההזדמנויות לבדוק את הנכס ואף עשתה זאת.