צילום: דוברות בנק ישראל

על רקע מבצעי 20/80 והסיכון בענף הנדל"ן: פגישה בין ראשי הבנקים

סגן המפקח על הבנקים, מר אור סופר, נפגש עם בכירי הבנקים. מה קרה בפגישה ומהן הדרישות החדשות?

איציק יצחקי | 30/10/2024 11:43 (4)

נושאים בכתבה בנקים דניאל חחיאשווילי מבצעי מימון

סגן המפקח על הבנקים, אור סופר, נפגש עם מנהלי החטיבות העסקיות בבנקים, זאת על רקע מבצעי הקבלנים והסיכון בענף הנדל"ן. החשש העיקר של הפיקוח על הבנקים הוא מקריסה של הבנקים נוכח אי עמידה בתשלומים שרוכשי הדירות לקחו על עצמם בהמשך, מה שעלול לסכן אותם. דניאל חחיאשווילי, המפקח על הבנקים, הוא זה שיזם את הפגישה.

איפה הסיכון?

במבצעי 20-80, למשל, הקונים משלמים רק 20% ממחיר הדירה במועד הרכישה, כאשר היתרה נפרעת לאחר השלמת הבנייה. מדובר במהלך שמגביר את הסיכון במערכת הבנקאית, שכן המשכנתאות ייפרעו רק לאחר מספר שנים, והבנקים עלולים להיתקל בהלוואות בסיכון גבוה במידה ויופיעו כשלים כלכליים בענף.

דירות חדשות (איציק יצחקי)

קודם קונים, אחר כך משלמים. דירות חדשות באור עקיבא (איציק יצחקי)

למעשה, באיחור אופייני של כמעט שנה, בנק ישראל מזהה את מה שכולנו זיהינו קודם: בבנק מוטרדים ממבצעי הקבלנים וזו הסיבה העיקרית לכך שהמפקח, דני חחיאשוילי, זימן את ראשי החטיבות העסקיות בבנקים לפגישה עם סופר. השאלה היא האם, כמו במקרה של הלמ"ס שהחליט לשקלל את מבצעי הקבלנים במדד רק מהשנה הבאה, כפי שנחשף כאן בביזפורטל - המדינה לא נזכרת מאוחר מדי - אחרי שהנזק נעשה.

חחיאשוילי, כך מעריכים הקבלנים, לא יוכל לשנות את התמונה מקצה לקצה אלא לבחון בזכוכית מגדלת את הבנקים. הקבלנים השיגו את שלהם: הם הצליחו להתאושש בתקופה של מלחמה וריבית אגרסיבית דרך מבצעי מימון. בנק ישראל אמנם מדבר על 20/80, אבל רוב המבצעים כללו מקדמה של 10%-5% בלבד, כלומר - הסיכון אפילו גבוה יותר.

מהבחינה הזו, הדבר האחרון שצריך להדאיג אותו הוא מבצעים שבמסגרתם שולמו מאות אלפי שקלים לקבלנים ויחד עם הלוואת הקבלן הועברו מעל מיליון שקל לדירה ממוצעת - כאן הסיכון קטן. איפה הסיכון? בדירות שבהן הרוכש נתן 50-100 אלף שקל ואת השאר הוא יעביר בעוד 4 שנים.

הבעיה המרכזית: הפרשות להפסדי אשראי

הסוגייה שמעניינת את המפקח היא ממש לא מחירי הדיור, אלא ההפרשות להפסדי אשראי. כשבנק מגדיל את הסיכון בעקבות מתן הלוואה, הוא לשים כסף בצד, מעין כרית ביטחון, כדי שבבוא העת, כשהציבור לא יוכל לשלם את היתרה, לבנק יהיה מאיפה להשלים את הכסף. לא ברור מדוע הבנקים צריכים כרית ביטחון - האם בבנק ישראל לא יודעים שבמסגרת מבצעי המימון מי שלקח את ההלוואה הוא היזם, והוא זה שיתחשבן בבוא העת עם הלקוחות? האם הם לא יודעים שהיזם הוא זה שמשלם את הריבית בתקופה הזאת? הרי הלקוחות נתנו מקדמה, ואת המקדמה הזאת הם מסכנים והקבלן, על פי ההסכם, יכול לחלט אותה. כלומר, אף אחד לא באמת דואג מאפשרות של נפילת הבנקים.

ובכל זאת, יש כאן נקודה שצריכה להטריד אותו: האשראי לליווי פרויקטים שהבנקים מעניקים לחברות. על פי נתוני בנק ישראל, הבנקים שמים כרית ביטחון של כ-630 מיליארד שקל עבור המשכנתאות בלבד, אבל כפי שפרסמנו כבר כאן, ישנה עלייה של 55% בנטילת משכנתאות והקצב עלול לגדול, כך שייתכן שהבנקים יצטרכו לשים יותר כסף בצד.

שם הכסף הגדול. אם חברה לא תוכל לעמוד בתשלומים בגלל הריבית הגבוהה ותפשוט רגל, הבנק בהחלט צריך כרית ביטחון, אבל כמו שאתם יודעים - האיום המפורש של המדינה בתחילת המלחמה שהקבלנים בדרך להתרסקות, שחברות גדולות יפשטו רגל והפחד שזרעו בציבור, לא החזיק מים.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

אז על מה החשש הגדול של בנק ישראל? מהריבית. הוא העלה את הריבית בצורה אגרסיבית, לא רואה אפשרות של ירידה בקרוב בשל שתי סיבות: 1. האינפלציה שמרימה ראש 2. המלחמה והשלכותיה (כולל עניין הפועלים).הבקשה העיקרית: הגדלת הפרשות להפסדי אשראיכלומר, הסיכון האמיתי של ענף הנדל"ן הוא בעיקר בגל הרוכשים (שלא יוכלו לעמוד בתשלומים, אבל מעבר לחילוט המקדמה, אין להם באמת סיכון כי הקבלן לקח את ההלוואה וזה מצוין ישירות בהסכם) ומקריסת חברות הבנייה.

אז מה דרש המפקח בפגישה? רוח הדברים, המסר המרכזי, הייתה הפרשות להפסדי אשראי. בנק ישראל לא יכול לטפל בלקוחות ולא בחברות הבנייה ולכן האופציה היחידה שיש לו היא לכסות את עצמו מפני נזק עתידי. לא בטוח שמי שהגדיר את הפגישה הזאת כדרמטית עבור הבנקים, שיש כאן אפשרות לסיכון מערכתי, צודק - מדינת ישראל צריכה לדאוג יותר לחברות ולרוכשים, שמציגים ביקוש קשיח וגורמים להעלאת מחירים. די להסתכל על דוחות הבנקים וחברות הבנייה כדי להבין את זה.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

4.
הומלס 02/11/2024 12:35
הגב לתגובה זו
הלוואות "הקבלן" הם הלוואות בלון, מי שעובר חיתום הוא הרוכש, הקבלן משלם את הריבית בלבד עד לקבלת המשכנתא. אבל כולם יודעים מה סופו של כל בלון...
3.
גימלאי 30/10/2024 15:54
הגב לתגובה זו
יעמדו בהחזרי משכנתא/הלוואות/חובות.
2.
ישראל 30/10/2024 14:14
הגב לתגובה זו
ארה"ב ב 2008.
1.
כולם עובדים על כולם (ל"ת)
יותם 30/10/2024 12:00
הגב לתגובה זו

צילום: ראובן קופצ'ינסקי

מחירי הדירות

"מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה

ולמה הוא חושב שמחירי הדירות בת"א ירדו; וגם - מה זה "פרצי ביקושים" אחרי ירידת מחירים של 5%-10%,

צלי אהרון | 25/10/2025 14:11

נושאים בכתבה יעקב אטרקצי מחירי הדירות

"מלך" ההתחדשות העירונית, יעקב אטרקצ'י אמר כבר בעבר כי מחירי הדירות בת"א גבוהים, וכעת, בראיון ב"גלובס" הוא אומר כי מחירי הדירות בת"א יורדים. במקום אחר בראיון הוא אמר שהם יעלו, אבל פחות מהפריפריה. בעסקים שלו הכל דבש, העלייה במניות הנדל"ן מוצדקת, הנפקת פעילות אאורה מסחר עוד שנתיים. לראיון המלא:

אטרקצ'י אומר את מה שאנחנו כותבים כאן מספר חודשים (הרחבה: ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?) - הסיום של תוכנית דירה בהנחה במתכונתה הנוכחית יזרימו ביקושים לשוק. יחד עם סיום המלחמה, החזרת החטופים החיים והחזרת חלק מגופות החללים, האנשים במקום אחר לעומת שנתיים של מלחמה. הם כבר יכולים לקבל החלטות על רכישת דירה, מצב הרוח כמובן השתפר. הוא רואה עליות של 6% צפונה במחירים בשנה הבאה ויותר בשנה שלאחריה.

אטרקצ'י תמיד יראה עליות מחירים בעיקר בפרויקטים שלו ובאזורים בהם הוא בונה. אם הוא היה בונה בת"א, לא הייתם שומעים אותו מדבר על ירידות מחירים בת"א. צריך תמיד לחפש את המוטיבציה והאינטרס של מי שאומר את הדברים. יזמים וקבלנים שמדברים על מחירי הדירות ב-99% מהמקרים ידברו על עליית מחירים צפויה. זה הביזנס שלהם וזה האינטרס שלהם. במקרים רבים, הם צודקים, אל תבטלו את מה שהם אומרים רק בגלל שיש להם אינטרס. חפשו את המהות, את התוכן.

הטענות לעליית מחירי הדירות לא השתנו כבר קרוב לשני עשורים - יש ביקוש שעולה על ההיצע. אנשים צריכים מקום לגור בו ולכן אין מנוס מזה שהם יקנו דירה. הדירות החדשות בשנה הן בסדר גודל של 50-60 אלף דירות בשנה טובה, הביקושים גבוהים יותר בכ-5-10 אלף דירות. זה מוביל לעודף ביקוש, וכשיש עודף ביקוש יש עליות מחירים.

להמשך הכתבה לחץ כאן