"אנחנו נחזור להיסחר בבורסה – אבל זה יקח זמן"
בפברואר השנה, לאחר שהיתה ציבורית במשך 20 שנה, נמחקו מניות חברת גבאי מניבים ופיתוח מהמסחר בבורסה. אגרות החוב שלה עדיין נסחרות כשהשבוע גייסה החברה 80 מיליון שקל. ההנפקה היא למח"מ של 3.4 שנים וצפויה להיות מוחזרת עד דצמבר 2024. כנגד האג"ח, החברה שעבדה 3 פרויקטים, ביניהם פרויקט התחדשות עירונית בת"א.
החברה פועלת בעיקר בתחום הנדל"ן המניב, כשמרבית הפרויקטים שלה הם פרויקטים של עמידר. כלומר מקבצי דיור שמושכרים על ידי המדינה ל-5 שנים. שיעור התפוסה בפרויקטים אלה הם 97%. באלה אף פעם אין בעיית תפוסה וגם אין התעסקות עם שוכרים. רק מול המדינה. עוד משהו שמייחד את החברה שהיא בעצם One-Stop-Shop, כלומר היא גם היזמית, גם המשווקת וגם קבלן הביצוע.
בנוסף יש לגבאי פרויקטים באשקלון, שם היא הקימה את קריית הממשלה עם חוזה ל-20 שנה. בגבעת שמואל יש לה מעונות סטודנטים וגם פרויקטים להתחדשות עירונית בתל אביב, בהדר יוסף, בודנהיימר ואפקה וגם מגדל ביגאל אלון בהיקף של 64 אלף מ"ר.
לפי המצגת למשקיעים שפרסמה השבוע החברה לקראת הנפקת סדרת האג"ח, ההון העצמי עומד על 153 מיליון שקל, אבל בסיום הליך המיזוג שמבצעת החברה בימים אלה בין 4 חברות, ההון העצמי צפוי לגדול ל-242 מיליון שקל. עוד עולה כי המיזוג יעלה את שווי הנכסים מרמה של 327 מיליון שקל עם NOI מייצג של 27 מיליון שקל, לרמה של 466 מיליון שקל עם NOI מייצג של 36 מיליון שקל.
- פרויקט פינוי-בינוי בהיקף מיליארד שקל יוצא לדרך ברחוב הרב לנדרס ברמת גן
- גבאי מניבים תשלם עמלה של 3% לחברה פרטית של בעל השליטה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"יש לנו עכשיו נכסים בהיקף של כמעט 500 מיליון שקל", אומר אלי גבאי, הבעלים ומנכ"ל החברה, "70% מהם מושכרים למדינה, מקבצי דיור, קריית ממשלה, מה שנקרא נכסים טריפל A שמניבים לאורך זמן, כשהחוזים של עמידר מתחדשים אחת ל-5 שנים בבלוק".
לטענתו הפעילות מול המדינה צפויה להישמר בעשורים הקרובים, רק בשל העובדה שאין אף אלטרנטיבה ברמות התמחור שלו. "זו האלטרנטיבה הכי זולה והיחידה של המדינה כרגע ואין למדינה פתרון אחר. מדובר בדירות קטנות בעיקר לאוכלוסיות מבוגרות וכשאחד יוצא, יש תור של ממתינים", הוא אומר.
ספר לנו על הפרויקטים הנוספים שלך?
"יש את קריית הממשלה באשקלון שמושכרת ל-20 שנה ושם יש חוזה גם עם בנק מזרחי לתקופה דומה. יש גם נכסים בגבעת שמואל מעונות סטודנטים ואנחנו מקדמים עכשיו תב"ע למגדל עם עירוב שימושים של 64 אלף מ"ר.
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
"בנוסף, יש לנו מנועי צמיחה של התחדשות עירונית באזורים בת"א בהדר יוסף, אפקה ובודנהיימר, וצריך להבין שאלה לא משאבים של קרקע, שהם בור בלי תחתית. אנחנו כל הזמן מפתחים את התחום המניב ומשביחים את הנכסים הקיימים".
מתי נראה אתכם שוב בבורסה?
"אנחנו עושים סדר בכל החברות ואז בעזרת השם".
בשנה הבאה?
"אני לא מאמין שכל כך מהר. יקח לנו קצת זמן אבל נחזור".
איפה אתה רואה את החברה עוד 3 שנים?
- 1.דירה=קורת גג=צורך בסיסי של האדם (ל"ת)דירה=קורת גג 20/11/2020 14:27הגב לתגובה זו
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
