סקירת נדל"ן מסחרי: האם באמת קיימת הצפה בתחום הקניונים?

בשנים האחרונות ניכר שתחת כל עץ רענן הולך ומוקם קניון או מרכז מסחרי חדש, כאשר החברות עזריאלי (עזריאלי קבוצה) ומליסרון, אשר מיזגה לתוכה את בריטיש ישראל, הפכו למלכות הבלתי מעורערות של תחום הקניונים, וביג הפכה לחברה הגדולה ביותר בתחום המרכזים המסחריים הפתוחים.

סך שטח הנכסים המסווגים כמסחר (ריטייל) על ידי החברות הציבוריות בישראל הוא כ-2 מיליון מ ר, והשווי ההוגן שלהם הוא כ-35 מיליארד שקל. שווי זה מהווה כמחצית מסך השווי ההוגן של כל נכסי החברות הציבוריות בכל הסקטורים (משרדים, תעשייה, מסחר ואחר.

חברת מחקר ויעוץ הנדל"ן B-BRE סקרה את שוק הנדל"ן המסחרי במחוז תל אביב ,(אור יהודה, בני ברק, בת ים, גבעתיים, הרצליה, חולון, קרית אונו, רמת השרון ותל אביב) והתבססה על נתונים של 11 מרכזים מסחריים של חברות ציבוריות. שטחם הכולל של הנכסים הכלולים בדוח הוא כ-220 אלף מ"ר, והשווי ההוגן שלהם הוא כ-9 מיליארד שקל. מהנתונים עולה כי תל אביב מהווה כ-10% מסך נכסי המסחר של החברות הציבוריות בשטח, וכ 25%- מהשווי ההוגן שלהם.

לפי הסקירה, התפוסה במרכזים המסחריים במחוז תל אביב קרובה מאד לתפוסה מלאה (99%), ובכך היא דומה לתפוסה בסקטור המשרדים בעיר תל אביב. התפוסה בישראל נמוכה יותר מאשר במחוז תל אביב ועומדת על 94%. במחצית 2012 נרשמה ירידה קלה בתפוסות במחוז תל אביב, לא ברור האם זו תחילתה של מגמה או תנודה נקודתית בטווח שמתאפיין בתפוסות כמעט מלאות.

שכר הדירה הממוצע בקניונים במחוז תל אביב עלה בשנים 2009-2011 בשיעור של כ-7% במצטבר. בישראל שכר הדירה עלה בשיעור של 5%. אולם, מבחינה ריאלית, במחוז תל אביב נרשמה עלייה של כ-2% לאורך התקופה ואילו בישראל נרשמה ירידה של 4%. השווי ההוגן למ"ר (ה-NOI למ"ר) היה במגמת עלייה בקניונים בכל הארץ. העליות במחוז תל אביב הקדימו את שאר הארץ ה-NOI למ"ר במחוז תל אביב היה בממוצע 247 שקל ב-2011, בעוד שהממוצע בישראל עמד על 106 שקל. הסקירה ממחישה את הפער הגדול בין המרכז לשאר ישראל - הפער האבסולוטי בין שכר הדירה במרכזים מסחריים בישראל ובמחוז תל אביב הוא גדול מאוד, כ-230 שקל למ"ר בחודש לעומת כ-110 שקל למ"ר בממוצע בישראל, כלומר תל אביב יקרה בכ-110%. חלק מהפער מוסבר באופי השונה של הנכסים - קניונים מול פאואר סנטרים. במשרדים לעומת זאת, הפער קיים אך הוא קטן בהרבה.

מאז 2010 נמצאות התשואות בפועל בתל אביב במגמת ירידה קלה ב-2010 נרשמה בתל אביב תשואה ממוצעת של 7.3% ואילו ב-2012 היא ירדה לכ-7.19%. בישראל נרשמה ב-2010 תשואה של כ-7.22% ואילו ב-2012 היא ירדה ל-7.10%. הממצא המעניין הוא הפער השלילי בתשואות בין ישראל למחוז תל אביב, כלומר התשואה במחוז תל אביב גבוהה מזו שבישראל, בעוד שהצפי הוא לתמונה הפוכה כיוון שהשקעה בנכס במחוז אמורה להיות מסוכנת פחות משאר הארץ. אם משווים לחו"ל, הרי שבלונדון ובמנהטן שיעורי התשואה נמוכים משמעותית מהממוצע של כלל המדינה, שיעורים המשקפים את הסיכון הנמוך יותר של מקומות כאלו. בתחום המשרדים הייתה תופעה דומה ב-2009 וב-2010, אך ב-2011 התהפכה התמונה, ושיעורי התשואה בישראל עלו על אלו של תל אביב, בשל עלייה בתשואה בישראל וירידה בתל אביב. עורכי המחקר מעריכים שאנו צפויים לראות מגמה דומה גם בתחום המסחר בשנים הקרובות.

היחס בין שכר הדירה לפדיון עלה לכותרות לאחרונה בשל תלונות הקמעונאים על עומס שכר הדירה המקשה על התנהלותם. מהנתונים עולה כי קיים עומס משמעותי בין העומס החל על שוכרים בקניונים לעומת שוכרים בפאואר סנטרים, אולם לפי הסקירה, אם מפרקים את היחס למרכיביו (הוצאות שכר דירה/ פדיון) מקבלים מגמות הפוכות בין שני המרכזים המסחריים. הפדיון הממוצע למ"ר בקניונים ירד ב-2010 ושב ועלה ב-2011. באותו זמן, שכר הדירה הממוצע ירד באופן רציף לאורך התקופה, גם ב-2011 כאשר הפדיון למ"ר עלה. במצטבר ירד שכר הדירה הממוצע בכ-3.5%, והפדיון הממוצע ירד בתקופה זו בכ-0.5%. מנגד, בפאואר סנטרים ניתן לראות מגמה הפוכה, של עלייה בפדיון ב-2010 וירידה ב-2011, ומנגד עלייה רציפה בשכר הדירה. במצטבר עלה שכר הדירה הממוצע ב-9.2% והפדיון הממוצע עלה ב-1.3%. בסוף 2011 החברות הציבוריות דיווחו על כ-240 אלף מ"ר נכסים להקמה בסקטור המסחר בישראל. שיא השטח בהקמה היה שנה לפני כן, ב-2010. בסקירה מציינים את הפרויקטים העיקריים של עזריאלי וביג הנמצאים בהקמה: קניון רמלה, קניון עזריאלי ראשונים בראשון לציון ומרכז שרונה בתל אביב. בביג מדובר בביג עפולה, ביג אשדוד, ובקניונים בטבריה ובבית שמש. אם משווים לסקטור המשרדים, תוספת שטחי המסחר הצפויה בעיר תל אביב, נמוכה במונחים אבסולוטיים מזו של תוספת שטחי המשרדים הצפויה בעיר, אולם, בשיעור מהמלאי הקיים מדובר ביחס דומה. בסקירה מציינים כי ההשפעה של תוספת ההיצע ומהירות ספיגתו תלויה במאפייני כל סקטור ובמצב הכלכלי שישרור באותה עת. דניאל באראז, שותף בחברת מחקר ויעוץ הנדל"ן B-BRE, אומר כי למרות שמוקמים הרבה קניונים ישנם גם נתונים שעשויים להעיד על כך שלא קיימת הצפה בתחום "בישראל בממוצע מ"ר מסחר עולה למעלה מפי 2 בהשוואה למ"ר משרדים ובתל אביב מדובר ביחס של כמעט פי 3, נתון זה עשוי להעיד שיש עודף ביקוש לשטחי מסחר. בארצות הברית מחיר מ"ר של משרדים כמעט זהה לזה של מ"ר של מסחר ובלונדון מחיר מ"ר מסחרי גבוה רק ב-20% ממחיר מ"ר של משרדים. הקניונים הראשונים הוקמו רק בשנות ה-80 ורוב הקניונים נבנו ב-15-20 השנים האחרונות, ויתכן שזה המקור לתחושה שיש יותר מדיי קניונים."