הדולר היציג התחזק ב-0.48%: שומר על יציבות במסחר בעולם מול האירו
הדולר שינה כיוון היום ולאחר ירידה חדה בימים האחרונים רשם עליה מול השקל. זאת, במקביל למגמה מעורבת של הדולר בעולם ועל רקע ציפיות לירידות בפתיחת המסחר בוול סטריט.
הדולר התחזק ב-0.48% והשער היציג נקבע ברמה של 3.759 שקלים והאירו רשם עליה של 0.32% לרמה של 5.629 שקלים. נסחר מול האירו סביב רמה של 1.498 דולרים לאירו.
בנק ישראל פרסם אתמול (ב') את פרוטוקול דיוני ההנהלה המצומצמת של הבנק, טרם החלטת הריבית לחודש נובמבר. מהדיון עולה כי חבר הנהלה בודד, מתוך ארבעה, המליץ לנגיד להעלות את הריבית ב-25 נקודות בסיס. שאר המשתתפים בדיון המליצו לנגיד להותיר את הריבית ללא שינוי.
רון אייכל, כלכלן המאקרו ואסטרטג ראשי בבית ההשקעות מיטב, אומר כי "הטיעונים בעד העלאת הריבית נומקו בכך שרמתה היא נמוכה מאוד, בהתחשב בכך שהערכות האינפלציה בשנת 2010 צפויות להיות במרכז היעד והצמיחה הצפויה לשנה הנדונה הן מעל ל-2%. כמו כן, לדעתו רמת הריבית מתאימה למצב בו המשק נמצא במיתון קשה ומתמשך, ולאור סביבת הפעילות והאינפלציה יש מקום להעלותה".
אייכל מציין כי מן הפרוטוקול ומדברים שנשאו בתקשורת הן הנגיד והן המשנה לנגיד (פרופ' צבי אקשטיין) ניתן להניח כי בבנק ישראל מאוד לא מעוניינים להעלות את הריבית בשלב זה. למרות שהיה נראה בשלהי אוגוסט כי בנק ישראל מתחיל מהלך של ריסון מוניטרי, העובדה כי ציפיות האינפלציה הן בתוך היעד וישנה אי ודאות לגבי מידת ההתאוששות של הכלכלה העולמית והמקומית בוחרים בבנק ישראל, בשלב זה, להמשיך ולתמוך בצמיחה.
לאור זאת, "ניתן להסיק כי העלאת הריבית לחודש ספטמבר הייתה אירוע חד-פעמי שנבע במיוחד מהמדדים הגבוהים שנרשמו בחודשיים שלפני כן ( יוני- 0.9%, יולי- 1.1%) ובצפי למדד אוגוסט גבוה (עלה ב-0.5%)".
כפי הנראה כעת, אומר אייכל, בנק ישראל צפוי בסוף החודש להותיר את הריבית לחודש דצמבר ללא שינוי. עם זאת, החלטת הריבית לחודש דצמבר תושפע במיוחד ממדד המחירים לצרכן לחודש אוקטובר. הפתעה משמעותית כלפי מעלה (צפי שלו לעלייה של 0.3%) עלולה להגביר את הסבירות לעליית ריבית.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
