בסיכום שבועי השקל התחזק: "רכישות בנק ישראל עדיין תומכות בהיחלשות השקל"
הדולר נסחר ביום שישי (ו') בירידות קלות מול השקל, זאת בניגוד למתרחש בעולם, שם הוא מתחזק בעוצמה אחרי מספר ימים של ירידות. בראייה שבועית, הדולר וכמו כן, היין היפני סגרו שבוע שלילי למדי מול כל המטבעות המובילים.
במסחר מקומי, הדולר היציג נקבע בירידה של 0.128% ובשער של 3.916 שקלים. בראייה שבועית איבד היציג 0.38% מערכו. מנגד, האירו התחזק ב-0.286 ושערו היציג נקבע על 5.513 שקלים. בראייה שבועית גם האירו נחלש מול השקל ואיבד 1.15% מערכו. עם זאת, לאחר קביעת היציג חוזר להתחזק ומטפס אל מעבר 3.94 שקלים.
במסחר בינלאומי, הדולר מצליח בשעות הצהרים להתחזק לרמה של 1.4028 דולר לאירו, עלייה של 0.56% בהשוואה לרמתו אתמול. היין נסחר בתמורה ל-137.97 יין לאירו בהשוואה ל-137.74 יין לאירו אתמול ול-137.81 בשבוע שעבר. נגד האירו, התחזק המטבע היפני לרמה של 97.93 יין לדולר, עלייה שבועית של 0.7% מ-97.63 לפני שבוע.
הדולר מצליח לקזז היום מהעלייה השבועית של הפאונד הבריטי, בשיעור של 3.5% ומוסיף 0.93% לערכו לרמה של 1.644 דולר.
ברקע להיחלשות השבועית של המטבעות היפני והאמריקני עומד שבועי חיובי למדי בו התפרסמו מספר נתוני מאקרו שהעלו את התיאבון לסיכון לאחר שהצביעו על כך שהכלכלה העולמית בכלל והאמריקנית בפרט מתחילות להתאושש מהמיתון. בתקופה האחרונה, שוקי המניות ברחבי העולם עלו והביאו לכך שכספים רבים נמשכו מ"חופי מבטחים" כמו הדולר האמריקני והיין היפני בהם שמו המשקיעים את כספם, במהלך התקופה הקשה שעברה על השווקים מאז קריסתו של ליהמן ברדרס באמצע ספטמבר.
היום, הצליח הדולר, כאמור, להתחזק מול רוב המטבעות, למעט השקל, לאחר שבוול סטריט ז'ורנל דווח כי הפדרל ריזרב האמריקני צפוי להמשיך לרכוש אגרות חוב של ממשלת ארה"ב וניירות ערך מגובי משכנתאות גם אחרי שייפגש בסוף חודש יוני.
הדולר גם נהנה מספקולציות ששר האוצר האמריקני, טימותי גייטנר יחזור על מדיניות האמריקנית המעוניינת לראות דולר חזק כאשר ייפגש השבוע עם חברי המדינות המתועשות (G8) באיטליה.
בסין פורסמו ביום שישי מספר נתוני מאקרו חיוביים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הודיעה כי התפוקה התעשייתית טיפסה ב-8.9% במאי, מעל הציפיות לעלייה של 7.8% אך בטווח הכללי של הציפיות. כמו כן הודיעה הלשכה כי מכירות הקמעונאיות עלו ב-15.2% במאי בהשוואה לעלייה של 14.8% באפריל.
קרן המטבע הבינלאומית העלתה את התחזית לצמיחה העולמית עבור 2010 ל-2.4% מ-1.9%, ע"פ דיווחים בתקשורת האמריקנית אמש. כמו כן, נתונים חיוביים הגיעו מארה"ב: נתוני מכירות הקמעונאיות לחודש מאי הצביעו על עלייה של 0.5% ובדיווח נפרד נאמר, כי תביעות האבטלה הראשוניות בשבוע האחרון נפלו ב-24,000 לרמה הנמוכה ביותר מאז חודש ינואר.
לאומי: הדולר צפוי להמשיך להיחלש מול השקל
כאמור, השבוע נחלש הדולר מול השקל בהתאם למגמה בעולם. החלשות זו נובעת מהתעוררות מחודשת של חששות המשקיעים מהפסקת רכישות המט"ח היומיות של בנק ישראל במקביל למגמה העולמית. בחטיבת המחקר של בנק לאומי אומרים, כי "גם כישלונו של השטר הירוק להתבסס מעל רמת ה- 4.0 שקל תרם לחולשה היחסית שהפגין המטבע האמריקאי מול המטבע הישראלי".
בעולם בתחילת השבוע התחזק הדולר על רקע נתוני תעסוקה שפורסמו בסוף השבוע שעבר ושהיו טובים מהציפיות המוקדמות. נתונים אלה הגבירו את אופטימיות המשקיעים לגבי התאוששותה של הכלכלה האמריקנית.
כמו כן, החוזים על ריבית הפדרל ריזרב משקפים כעת את צפיות השוק להעלאת ריבית. בהסתכלות קדימה, אומרים בלאומי, כי "העלייה בתיאבון לסיכון בשילוב עם הסנטימנט השלילי כלפי הדולר בעולם תביא להיחלשותו מול השקל".
פועלים: השקל צפוי להיסחר בתקופה הקרובה במגמה מעורבת
בבנק ישראל הדגישו בתקופה האחרונה, כי תמשך רכישות המט"ח היומיות ויתכן אף שיוגבר היקף ההתערבות. אך למרות הנכונות של הנגיד לפעול למניעת תיסוף, נראה כי בתקופות של מגמת היחלשות חדה של הדולר בעולם, לפעולות בנק ישראל יש השפעה מוגבלת על שער החליפין.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותמשכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
על ההלוואה הכי חשובה שתקחו בחיים ולמה דווקא הארכת התקופה שלה היא לא רעיון רע; וגם - מה התמהיל המומלץ לקראת הורדת הריבית?
חלק גדול מהציבור מתקשה "לגמור" את החודש. החזר המשכנתא הוא התשלום הגדול ביותר בתשלומים של משק בית, וההחזר עלה משמעותית בשנתיים האחרונות כי הריבית והאינפלציה עלו. אלו שממש לא יכלו לגמור את החודש פנו לבנקים והאריכו את המשכנתא. מדובר בעיקר על כאלו שלקחו משכנתא לפני שנים ויש להם יכולת להאריך - מי שלקח משכנתא ל-20 שנה לפני 5 שנים, ונותרו לו 15 שנה של תשלומים יכול להאריך ל-25-30 שנה וההחזר יפחת דרמטית. אבל מי שלקח לפני שנה ל-30 שנה לא יוכל לשפר משמעותית את ההחזרים.
הממחזרים-מאריכים נהנים מהפחתה של ההחזר, אבל אליה וקוץ בה - התקופה ארוכה יותר והריבית לרוב גבוה יותר. התוצאה היא שבסה"כ הלווים משלמים יותר, ועדיין - יש פה נוחות ולכן הרבה אנשים בוחרים במשכנתאות ארוכות ובוחרים למחזר. השאלה היותר חשובה ודרמטית בשוק המשכנתאות היא למה אין משכנתא ל-40 שנה? ואם מתעמקים בזה, אז למה בעצם אין משכנתא ל-50 שנה? יש מול ההלוואה בטוחה מאוד חזקה. הבנקים היו שמחים לתת הלוואות כאלו גם ל-50 שנים, הרגולטור עוצר את זה. האם הוא צודק?
החשש של המדינה מכך שאנשים יהיו עמוסים בחובות, שהם ישתעבדו להלוואות, שהשוק ייצא מאיזון - גם שוק המשכנתאות וגם שוק הדירות, הוא מוצדק, אבל אלו תהליכים הדרגתיים. בעבר היה ניתן לקחת משכנתא ל-20 שנה וזה עלה ל-25 שנים ולפני כעשור ל-30 שנה. אם אנשים יכולים לקנות דירה עם המשכנתא היא ל-40 שנה ולא יכולים אם היא ל-30 שנה, תנו להם להחליט - דווקא המגבלה על הבנקם לתת משכנתא מזיקה לציבור. הוא הולך לגופים חוץ בנקאיים להשלים את המימון ומשלם הרבה יותר ריבית. אם זה יהיה מוסדר ומסודר הריבית תהיה נמוכה.
בכל מקום שהרגולטור מתערב ומטיל מגבלה הוא "דופק" את הציבור. כשבנק ישראל מונע את 80/20 - מבצעי הקבלנים לכאורה כדי למנוע משבר מימוני, הוא בפועל, גורם להתייקרות המשכנתא. האנשים פונים לגופים חוץ בנקאיים או להלוואות שהן לא משכנתא ושם הריבית יקרה. 80/20 עזר לקבלנים להוריד את המימון שלהם, כי ברגע שיש להם לקוח ובטוחה שלו (דירה עתידית משועבדת) אזי הריבית נמוכה בכ-2%. הקבלן מרוצה כי הוזיל את הריבית, הלקוח מרוצה כי הוא משלם 80% בסוף הדרך. ההגבלה, בעצם ביטלה את הדרך לתת הנחה במסלול הזה. יש מסלולים נוספים, אבל זו דוגמה לאיך הרגולטור בא לברך ויצא מקלל.
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ובחזרה לאורך חיי המשכנתא. השאלה הבוערת כעת שדנו בה גם בבנק ישראל ובאוצר היא צריך להאריך את משך המשכנתא לתקופה של 40 שנים, זאת במקום לתקופה שהיא נמשכת כעת: 15-30 שנה?
מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
לדבריה של גלית וינדר טפל, תנאי המימון השתפרו על אף שהסיכונים גדלו, עלויות הביצוע מסוכנות יותר, אך ריבוי הגופים המממנים: בנקים, ביטוח וחוץ-בנקאי - יצרו תנאים מקלים שאינם משקפים את רמת הסיכון
מנכ"לית הפניקס ליווי ובנייה, גלית וינדר טפר, התייחסה למצבו של שוק הנדל"ן למגורים והציגה תמונת מצב מורכבת: מצד אחד, סיכוני היזמות עלו משמעותית בשנתיים האחרונות; מצד שני, דווקא תנאי המימון בפרויקטים הפכו מקלים יותר. לדבריה, מדובר ב"אנומליה" שמאפיינת את התקופה הנוכחית, שבה המציאות התפעולית הופכת מאתגרת יותר, אך שוק המימון משדר מסר הפוך, ומעניק ליזמים תנאים שלא היו זמינים בעבר.
וינדר טפר ציינה בכנס לשכת שמאי המקרקעין כי חברות הביטוח פועלות תחת רגולציה שונה מזו של הבנקים, ולכן יכולות להציע פתרונות מימון שלא עומדים בהכרח במגבלות הבנקאיות. "אנחנו לא מחויבים לרגולציה שלא לממן 80% מהקרקע", אמרה. משמעות הדבר היא שחברות ביטוח מסוגלות במקרים מסוימים לאפשר מימון גבוה יותר לשווי הקרקע – תחום שבו הבנקים מוגבלים באופן ברור. מגבלת המכירות של 20-80, שכפופה לרגולציה בנקאית, אינה מחייבת את חברות הביטוח, וכך נוצר מצב שבו מימון פרויקט מגורים יכול להתבצע במבנים גמישים יותר, בהתאם לצורכי היזם ולמבנה הפרויקט. עם זאת, היא מדגישה כי גם בחברות הביטוח יש ועדות רגולטוריות, פיקוח מלא ותהליכי בקרה, אך בסופו של דבר - זוהי מערכת חוקים אחרת לגמרי.
״סיכון גדול לאן זה הולך״
ביחס למצב השוק, וינדר טפר הצביעה על תופעה רחבה ומשמעותית: למרות העלייה בסיכון, עלויות המימון לא עלו באותה מידה – ולעיתים אף ירדו. היא הסבירה כי "בשנתיים האחרונות כל סעיף בפרויקט בדו"ח אפס מראה סימני סיכון גבוהים יותר מאשר לפני". הסיכונים הללו אינם מתורגמים לעלייה במרווח הריבית או במחירי חוק מכר, אלא אף לירידה מסוימת בתנאים מסוימים. הסיבה, לדבריה, טמונה בעובדה שיש כיום מספר רב מאוד של גופים שמממנים פרויקטים, מה שמייצר תחרות חזקה, ולעיתים חזקה מדי - על כל עסקת ליווי.
וינדר טפר מדברת מניסיון מצטבר של מאות פרויקטים שמלווים על ידי הפניקס ליווי ובנייה: "אני רואה את המכירות במאות פרויקטים שאנחנו מלווים, איפה זה נמצא כרגע - ברור שיש סיכון גדול לאן זה הולך", אמרה. לדבריה, קצב המכירות הנוכחי אינו אחיד: יש אזורים שבהם המכירות נחלשות, יש מתחמים שבהם הקיפאון עמוק יותר, ויש פרויקטים שמצליחים יותר בזכות מיקום או תמחור. אך המגמה הכוללת ברורה, השוק אינו מציג יציבות, וודאות המחירים אינה גבוהה כפי שהייתה בשנים הקודמות.
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
היא הוסיפה כי גם בצד הביצוע ישנו סיכון מוגבר. מחירי חומרי הגלם, עלויות כוח האדם, זמני האספקה וקשיי הביצוע בשטח, כולם מרכיבים שעלו במורכבותם ובפגיעותם. במילים אחרות, פרויקט מגורים ממוצע כיום חשוף ליותר גורמי אי-ודאות מאשר לפני שנתיים או שלוש. לוחות הזמנים התארכו, מרווחי הטעות הצטמצמו, והכדאיות הכלכלית דורשת בחינה עמוקה יותר.
