פסיקת בית משפט גזר דין פטיש שופט פרקליטות
צילום: Istock

קיבלתם קנס עבירת בנייה? לא בטוח שכדאי לערער

אדפ ביקש להבשתמש באפשרות להישפט לאחר שקיבל קנס מנהלי ביחד עם חברה שבבעלותו, ארקו אס אן בעקבות עבירה על חוק התכנון והבנייה. התביעה נדונה בבית משפט השלום, שם הוא הורשע והושת עליו קנס נמוך יותר מזה המקורי. המדינה ערערה למחוזי, שקבע שניתן להפחית את הקנס. המדינה ערערה שוב, לעליון, שבהכרעת רוב קבע כי, "יש לראות בקנס הקצוב לא רק כלי אכיפה, אלא גם איתות הרתעתי ברור"

עוזי גרסטמן | (7)

שלושה משופטי בית המשפט העליון הכריעו באחרונה בשאלה שנראתה טכנית במבט ראשון: האם ניתן להפחית קנס מנהלי שהוטל בגין עבירת תכנון ובנייה, לאחר שהנאשם ביקש להישפט? ואולם מתחת לפני השטח הסתתרה סוגיה רחבה הרבה יותר, כזו שמחזיקה משמעויות של מדיניות אכיפה, סדרי דין, ואפילו פילוסופיית ענישה. המאבק נסוב סביב עניינו של שלמה גרין, אדם פרטי שביחד עם חברה שבבעלותו, ארקו אס אן, קיבל קנס מנהלי בעקבות עבירה על חוק התכנון והבנייה. גרין לא השלים עם רוע הגזירה, ובחר במסלול שבחוק: הגשת בקשה להישפט. ואולם במקום שההליך יסייע לו להפחית את הקנס או לבטל אותו. הוא נהפך למקרה מבחן.


גרין קיבל, כמו רבים לפניו, קנס מנהלי בגין בנייה בלתי חוקית. מדובר בקנס קצוב שהמדינה מטילה על עברייני תכנון ובנייה ללא צורך בהליך פלילי. עם זאת, החוק מאפשר למי שקיבל קנס כזה לבקש להישפט. הבחירה של גרין להגיש בקשה שכזו הביאה את הסוגיה לשולחנו של בית משפט השלום, שם הוא הורשע והושת עליו קנס נמוך יותר מזה המקורי. המדינה ערערה על פסק הדין לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד, שבו השופטים אימצו את עמדתו של גרין וקבעו שאכן, ניתן להפחית את הקנס. ואולם המדינה לא ויתרה ופנתה לערכאה הגבוהה ביותר, העליון, בבקשה להבהיר אחת ולתמיד - האם ניתן להפחית קנס מינהלי במסגרת הליך פלילי?


בליבת ההליך עמדה השאלה מה גובר - סעיף 14 לחוק העבירות המינהליות, שמאפשר לבקש להישפט על קנס, או תיקון 113 לחוק העונשין, שקובע עקרונות אחידים לגזירת עונש? המשמעות המעשית של השאלה היתה עצומה: האם בתי משפט מוסמכים להתחשב בנסיבותיו של הנאשם ולפסוק עונש שונה מהקנס שהמדינה קבעה, או שצריך לראות בקנס רצפה, כלומר רף תחתון שאינו ניתן להפחתה, אלא בנסיבות חריגות מאוד?


המדינה טענה כי תכלית הקנס המנהלי היא לייצר מנגנון אכיפה אפקטיבי ומהיר לעבירות תכנון ובנייה - תחום שמזה זמן רב סובל מהפרות סדרתיות ומקשיים באכיפה. לדעת המדינה, אם תיפתח הדלת להפחתת הקנסות דרך ההליך הפלילי, תתייתר ההרתעה שהקנס מבקש להשיג. מנגד, עו"ד דליה שחורי, שייצגה את גרין, טענה כי מרשה ביקש להישפט כחוק. לדבריה, כשם שבכל הליך פלילי נשמר שיקול הדעת השיפוטי, כך גם כאן - לא ייתכן שבית משפט "יקבל הוראות" מהמחוקק לגבי גובה הקנס, בלי להתחשב בנסיבותיו האישיות של האדם או בפרטי המקרה.


השופטים נעם סולברג ויוסף אלרון קיבלו את עמדת המדינה, והבהירו כי אין להפחית קנסות מנהליים אלא במקרים חריגים ביותר. הם הדגישו את מטרת המחוקק בתיקוני החקיקה הרלוונטיים - ליצור אכיפה נחושה ויעילה בעבירות תכנון ובנייה, מבלי להעמיס על מערכת המשפט. לשיטתם, מתן אפשרות להפחתת הקנס סותר תכלית זו, ועלול להפוך את מוסד הקנס המנהלי לכלי ריק. השופט סולברג כתב בפסק הדין כי, “המסלול המינהלי נועד לחולל שינוי בפרקטיקות עבריינות הבנייה. יש לראות בקנס הקצוב לא רק כלי אכיפה, אלא גם איתות הרתעתי ברור".


לעומת זאת, השופטת גילה כנפי-שטייניץ חלקה על חבריה. היא סברה כי גם כשאדם בוחר להישפט, בית המשפט צריך להפעיל שיקול דעת עצמאי. לדבריה, אין לקבל מצב שבו נאשם מורשע אך לא יכול ליהנות ממכלול העקרונות שנקבעו בחוק העונשין ובפסיקה, כולל עקרון המידתיות. “אין הצדקה לשלול את הסמכות השיפוטית להקל בעונש, כאשר קיימות נסיבות המצדיקות זאת", כתבה השופטת כנפי-שטייניץ.


ההכרעה התקבלה כאמור בדעת רוב - שניים מול אחת - אך השלכותיה חורגות בהרבה מהמקרה הספציפי של גרין. מדובר בפסק דין תקדימי שמבהיר כי מי שקיבל קנס מנהלי על עבירת תכנון ובנייה, יתקשה מאוד להפחית אותו גם אם הוא יבחר להישפט. המשמעות היא שמאות ואולי אלפי נאשמים פוטנציאליים שיבחרו להילחם בקנס בבית משפט, יגלו כי המסלול המשפטי אינו קרש הצלה באופן אוטומטי. בכך מקווה העליון לתמוך במדיניות מחמירה כלפי בנייה בלתי חוקית, שמעסיקה את הרשויות כבר שנים רבות.

קיראו עוד ב"נדל"ן"


מה ההבדל העקרוני בין קנס מינהלי לבין הליך פלילי בעבירות תכנון ובנייה?

קנס מנהלי הוא סנקציה כספית שמטילה הרשות ללא צורך בהליך פלילי או הכרעת דין. מטרתו היא לאכוף במהירות וביעילות עבירות טכניות, כמו חריגות בנייה. הליך פלילי, לעומת זאת, כרוך בכתב אישום, בירור ראיות, הרשעה, ולעתים גם עונש חמור יותר. ההליך המינהלי נועד להקל על העומס במערכת המשפט ולשפר את האכיפה.


האם אדם שבוחר להישפט יכול להיענש בחומרה גבוהה יותר מהקנס המינהלי המקורי?

כן. במקרים מסוימים, אדם שבוחר להישפט עלול להיחשף לסנקציות חמורות יותר - כולל קנסות גבוהים יותר, צווי הריסה או אף מאסר על תנאי. הסיכון הזה הופך את הבחירה להישפט למורכבת יותר, הייחוד לאחר פסק הדין, שבו נפסק כי הקנס המנהלי הוא רצפה ולא תקרה.


האם פסק הדין קובע שמערכת המשפט לא יכולה להתחשב בנסיבות אישיות בכלל?

לא לגמרי. פסק הדין לא שולל התחשבות בנסיבות אישיות לחלוטין, אך מבהיר כי יש לשמור על חריגות בלבד לסטייה מהקנס שנקבע. כלומר שיקול הדעת השיפוטי מוגבל, והמקרים שבהם תינתן הקלה הם נדירים ויוצאי דופן.


אילו נסיבות עשויות להיחשב חריגות, ולהצדיק הפחתת קנס?

הפסיקה לא קובעת רשימה סגורה, אך ייתכן שבית המשפט ישקול להפחית קנס אם יוכח, לדוגמה, כשל מהותי מצד הרשות, פגם חמור בהליך, טעות בזיהוי, נסיבות כלכליות קיצוניות או עיוות דין בולט.


איך פסק הדין הזה מתיישב עם עקרונות הגינות והפרטיות במשפט הפלילי?

השופטת כנפי-שטייניץ, בדעת המיעוט, הצביעה על חשש לפגיעה בעקרונות האלה, בייחוד אם ההליך הפלילי לא מאפשר הקלה בעונש למרות נסיבות מקלות. לעומת זאת, הרוב סברו שהאינטרס הציבורי של אכיפה אפקטיבית גובר, בייחוד לנוכח היקף ההפרות בתחום הבנייה.

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 6.
    אנונימי 18/04/2025 13:28
    הגב לתגובה זו
    אין שום בעיה. תפנו לעבריין הבנייה המנוסה השופט יצחק עמית והוא ידריך אותם איך ללצאת מזה ללא קנסות.
  • 5.
    אנונימי 18/04/2025 08:01
    הגב לתגובה זו
    ישנו עבריין בנייה אחד עם קול של ילד לפני בר מצווה ולב רשע הוא שם כתר לראשו ומשתין על כולם מהמקפצה.בורדל בגץ לתפארת מדינת ישראל.מינה סגן שופר עם כיפה צבוע ומתועב.צחנת ביבים.טפו על הבגץ הזה.
  • 4.
    כדאי לערער אבל רק לנשיא עמית מבין ומתחשב (ל"ת)
    אורן 18/04/2025 07:34
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    יוסי 18/04/2025 06:55
    הגב לתגובה זו
    למי שקוראים יצחק עמית או קשור ליצחק עמית רק הוא יכול לעבור עבירות והכל בסדר כל השאר תקשיבו למפרסם
  • 2.
    אנונימי 17/04/2025 14:54
    הגב לתגובה זו
    טפילים משרתים כיסם משיתים קנסות על מגזר יהודי בלבד!!! טפילים עלובי נפשם חוששים ממגזר הערבי. טפילים מכרו נפשם והביאו על עם ישראל גזירה נובעת 07102023! מושחתים תחזרו לכלא מעשיהו!!!
  • 1.
    אנונימי 17/04/2025 14:25
    הגב לתגובה זו
    כשיש עבירה בנייה רצוי להתייעץ עים עבריין בניה יצחק עמית!! הוא גם ממנה את עצמו לשופט וגם שופט את עצמו ומזכה את עצמו ממש אסקובר!
  • אנונימי 17/04/2025 21:17
    הגב לתגובה זו
    חחחחחחחחחחחחח
דירה למכירה
צילום: איציק יצחקי

חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?

אבסורד גדול - פנסיה גדולה ואין הון עצמי לרכישת דירה; למה לשלוח משפחות וזוגות לשוק השכירות אם הם רוצים לקנות דירה ויש להם כסף בפנסיה?

רן קידר |
נושאים בכתבה דירה פנסיה

הפרדוקס הישראלי מוכר לכולם: זוג צעיר משתכר יפה, מפריש מדי חודש אלפי שקלים לפנסיה, אבל אין לו סיכוי לגרד הון עצמי לדירה. מחירי הדירות אומנם יורדים כרגע, אבל עדיין דורשים 400–600 אלף שקל לפחות כהון עצמי. 

בחשבון הפנסיה של הזוג הזה כבר מצטברים מאות אלפי שקלים, אבל זה כסף שהוא לא יכול לגעת בו עד גיל פרישה, וגם אז רק בתנאים קשיחים. התוצאה: הזוג משלם שכר דירה של 5,000-8,000 שקל בחודש ואפילו יותר במקום לקנות דירה.


איסור על משיכת כספי פנסיה

אסור למשוך כספי פנסיה לרכישת דירה ולכל סיבה אחרת בלי לשלם מס מלא של 35%. גם הרעיון להשתמש בחיסכון הפנסיוני כערבות למשכנתה נדחה על ידי הבנקים ורשות שוק ההון. כלומר, המדינה הכריחה אותנו לחסוך לפנסיה,  ועכשיו היא אומרת לנו: "הכסף שלך, אבל אסור לך להשתמש בו לדירה".

היו ניסיונות רבים לשנות את זה. כבר ב-2019 מרכז המחקר של הכנסת פרסם ניתוח מפורט שהציע לאפשר משיכה פטורה ממס של עד 20% מערך הדירה (תקרה של כ-1.7 מיליון שקל), בתנאי שהכסף יוחזר לפנסיה בתשלומים חודשיים קטנים יחסית. הצעות חוק דומות עלו שוב ושוב, כולל הצעה להחזר נומינלי בלבד (בלי ריבית) כדי שלא לפגוע יותר מדי בקצבה העתידית. בכל פעם ההצעה נתקלה בחומת השמרנות של רשות שוק ההון ואגף התקציבים: "זה יפגע בביטחון הפנסיוני של הציבור".


הטענה הרשמית היא שמי שמושך היום ישלם מחר מחיר כבד בגיל פרישה. זה נכון חלקית, אבל מתעלם מהתמונה המלאה: שכר דירה גבוה הוא "מס פנסיוני" לא פחות כבד. כשזוג משלם 6,000 שקל שכר דירה במשך 25 שנה, הוא מעביר לבעל הבית כ-1.8 מיליון שקל (לפני הצמדה). אם אותו זוג היה לוקח 400 אלף שקל מהפנסיה, קונה דירה ומוסיף 800–900 שקל בחודש להחזר לפנסיה - הוא היה מסיים את התקופה עם דירה בבעלותו ועם פנסיה מופחתת בכ-4,000-5,000 שקל בחודש. במקרים רבים, החיסכון בשכר הדירה עולה על הפגיעה בקצבה.

דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותדירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיות

לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט

יחס מחיר-שכירות מלמד על הכדאיות הכלכלית של קניית דירה מול השכרת דירה; מתי לשכור דירה ומתי כדאי לחשוב על רכישת דירה?

רן קידר |
נושאים בכתבה שכר דירה ריבית

לקנות דירה או לשכור דירה? השאלה הזו לא רק כלכלית, היא בעיקר פסיכולוגית. אנשים רוצים דירה שתהיה שלהם, אבל כשבוחנים רק את העניין הכלכלי, יש כלל אצבע שהרעיון שלו פשוט. אבל קודם הדגמה פשוטה - אם אתם גרים בדירה של 3 מיליון שקל ומשלמים שכירות של 7 אלף שקל, הרי שאתם משלמים 84 אלף שקל בשנה - מדובר בשכר דירה שמהווה 2.8% מערך הדירה. זו תשואת בעל הבית. זו תשואה נמוכה יחסית. הנחת הבסיס שהוא גם ישביח את הנכס במקביל לעליית מחירי הדירות. אבל התשואה הנמוכה מלמדת שעדיף לשכור על פני לקנות דירה.

הרי אם התשואה נמוכה למשכיר, היא טובה לשוכר. משפחה שמתלבטת אם לקנות או להשכיר צריכה להפנים ששכר הדירה בארץ נמוך במבחן התשואה וזאת למרות עליית שכר הדירה בשנה האחרונה (הניגוד למגמה במחירי הדירות), ואם כך אז כל הון שהיא תידרש להשקיע ברכישת דירה ובטח ובטח אם היא תיקח משכנתא יעלו לה יותר. כלומר, אם אותה משפחה חושבת על רכישת דירה כזו בעלות של 3 מיליון שקל, העלות המימונית והאלטרנטיבית של ההשקעה הזו היא פי 2 לפחות - נניח רק כדוגמה שיש למשפחה את כל ההון. להשקיע 3 מיליון שקלים בקירות זה לוותר על תשואה של תיק השקעות שגם בהרכב מאוד סולידי מייצר 5%. כלומר המשפחה מוותרת על 150 אלף שקל. זה גבוה מאותם 84 אלף שקל של שכירות שנתית, וזה מללמד שעדיף לשכור. אפשר להיות סולידית יותר ולומר שהתשואה תהיה 4%, או להניח עליית ערך של הדירה, ואז המשוואה משתנה. אבל ברוב המקרים תקבלו שמשפחה ממוצעת שצריכה כמובן משכנתא גדולה עם עלות מימון של כ-6%-6.5% אמורה כלכלית לשכור ולא לקנות.

 נניח, רק למחשה שאין למשפחה הון, הכל במימון (בתיאוריה בלבד), היא היתה משלמת ריבית שנתית של 180-210 אלף שקל בשנה. ברור ששכר הדירה עדיף.  המקרים שבהם עדיף לקנות הם שיש הון עצמי או מימון זול ומולו תשואה גבוה של שכר דירה. יש לנו רמז שזה לא המצב בשוק - המשקיעים בשנה האחרונה נעלמו, אם כי הם מחפשים כעת הזדמנויות. אם הם לא בשוק כרוכשים זה מלמד על חוסר כדאיות כלכלית ברוב המקומות. כל הפתיח הזה מתבטא בכלל אצבע פשוט ונחמד. זה לא נכון לכולם, זה לא בהכרח לוקח את כל השיקולים, כאמור רכישת דירה היא הרבה מעבר לעניין כלכלי. אבל תפעילו אותו כשאתם בודקים רכישה לעומת השכרה, רק כדי להבין את השיקול הכלכלי הבסיסי. 


כלל אצבע - לקנות או לשכור

כלל אצבע - שכרו דירה אם יחס מחיר-שכירות (P/R) גבוה מ-20; קנו אם P/R נמוך מ-15. חשוב להדגיש: אלה הנחיות כלליות בלבד, לא נוסחה מחייבת. יחס מחיר לשכירות (Price to Rent Ratio) הוא מדד פיננסי שמשווה את מחיר הדירה לשכירות שנתית של נכס דומה. זה בעצם ההופכי של התשואה כפי שחישבנו למעלה. החישוב פשוט: P/R = מחיר הדירה / (שכירות חודשית × 12). המדד עוזר להעריך אם קנייה משתלמת יותר כהשקעה ארוכת טווח לעומת שכירות, בהנחה שהכסף המושקע בהון עצמי יכול להניב תשואה אלטרנטיבית.

הכלל הנפוץ: אם P/R גבוה מ-20, שכירות עדיפה בטווח הקצר כי העלות השנתית נמוכה יחסית למחיר; אם הוא מתחת ל-15, קנייה משתלמת יותר בגלל פוטנציאל עליית ערך; בין 15-20, ההחלטה תלויה בגורמים אישיים כמו יציבות תעסוקתית ותקופת מגורים צפויה ועוד.