הקאמבק של קבוצות הרכישה למגורים
לפני כעשור קבוצות הרכישה היו "הלהיט" של שוק הדיור, כאשר בשנים האחרונות כמעט ולא שמענו עליהן. בדקנו עם צח צמח, מנהל ענף קבוצות רכישה בחטיבת המשכנתאות של בנק לאומי, מה הסיבות לפריחה המחודשת בתחום
היקף המשכנתאות החדשות שנלקחו בחודשים האחרונים רחוק מלהזכיר את השיאים שאפיינו את השוק לפני כשנה וחצי, טרם עליית הריבית בארץ ובעולם. עם זאת, שוק המשכנתאות מתחמם בחודשים האחרונים והיקף המשכנתאות שנלקחות על ידי משקי הבית נמצא במגמת עלייה מתמדת. target="_blank">> מדריך לקבוצת רכישה - כל מה שצריך לדעת
שאופייני לרוב משקי הבית בישראל. אם נוסיף לכך את הגידול הדמוגרפי – נקבל עודף ביקוש חריג של כ-100 אלף דירות בכל רגע נתון, שלא ייפתר כל עוד מדינת ישראל לא תכריז על תוכנית חירום ברמה הלאומית. "עד לפני כשנה", מסביר צח צמח, מנהל ענף קבוצות רכישה בחטיבת
המשכנתאות של בנק לאומי, "המוטיבציה לצאת לדרך עם קבוצת רכישה כפתרון יזמי הייתה פחות גבוהה, כי שיעור הריבית במשק היה נמוך. עלויות המימון היו סבירות ורמת הסיכון הייתה ברורה ונמוכה. לכן, השוק התנהל לרוב על ידי יזמים וקבלנים שבנו דירות חדשות בסטנדרט הרגיל".
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- "דירה בישראל היא בטון" - בעל הקרן שלא מהמר על שום דבר אחר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
צח צמח– צילום כפיר סיון. "עכשיו", מסביר צמח, "כשאנחנו רואים את עלויות
המימון שקפצו כמעט פי ארבעה, זה מכניס לדריכות את כל הקבלנים והיזמים בשוק. היום, לפני שיזם יוצא לדרך עם פרויקט, הוא מחשב מסלול מחדש. הוא שואל את עצמו: מה היקף עלויות המימון שאצטרך לשאת בהן? המינוף מאוד יקר באופן יחסי והרצון של הבנקים למימון יזמים בשיעורי מימון
גבוהים פחת משמעותית, בהשוואה לכפי שהיה טרם עליית הריבית. כיום היזם נדרש להזרים הון עצמי בשיעור גבוה יותר ממה שתכנן כאשר החליט ליזום פרויקט מסוים. כל אלו עלולים כמובן להשפיע על עלות הפרויקט עצמו, מה שיוביל לכך שהיזם יצטרך למכור את הדירות שלו במחירים גבוהים
- מזרחי טפחות שוב עם ריבית משכנתא גבוהה; מי הבנקים הזולים במשכנתא?
- פיגורי המשכנתאות בשיא: מעל 4 מיליארד שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- מזרחי טפחות שוב עם ריבית משכנתא גבוהה; מי הבנקים הזולים...
יותר בקצה הדרך. השאלה היא כמה מוטיבציה יש לו כדי לקחת סיכון כזה בתנאים הנוכחיים". אלטרנטיבה שקיימת היום בשוק הדיור, שקצת דעכה בשנים האחרונות לאור סביבת הריבית הנמוכה - וחזרה כעת לשוק - הינה התארגנות של קבוצות רכישה, שבשונה מעסקה יזמית רגילה, קבוצת הרכישה
ממומנת על ידי העמדת ליווי לכל אחד מהחברים בקבוצה, כל אחד על פי חלקו. העלות לא "יושבת" על יזם אחד וגם אם הריבית במשק תמשיך לעלות, היא עדיין תתחלק בין כל חברי הקבוצה, כך שהסיכון נמוך הרבה יותר. "זה הזמן שבו נראה יותר התארגנויות של קבוצות רכישה, בעיקר באזורי
ביקוש, בהם עלות רכישת הקרקע מהווה חלק משמעותי מעלות הפרויקט", אומר צמח. "אנחנו מתחילים אף לזהות מצבים בהם יזמים שיש בבעלותם קרקע זמינה לבנייה, אשר מעדיפים להעביר אותה למארגן של קבוצת רכישה. כמו כן, יזמים שבעבר ארגנו קבוצות רכישה ובבעלותם קרקע זמינה לבנייה,
יבחרו בחלק מהמקרים בליווי במתווה של קבוצת רכישה, כפי שעשו בעבר. צריך לזכור שבמצב כזה אין כמעט עלויות שיווק כי לא צריך לצאת בקמפיינים ובמבצעים, כך שהחברים בקבוצה אמורים לחסוך כסף על הדירה שלהם בהשוואה לפרויקט יזמי רגיל, שם המטרה של היזם היא למקסם את הרווח כמה
שיותר". "ניתן לומר כי קבוצת רכישה שמאורגנת על ידי מארגן בעל ניסיון ומעטפת מקצועית ראויה, כולל קבלן, עורך דין ומנהל פיננסי, תביא לעסקת נדל"ן טובה לשני הצדדים, הן למארגן הקבוצה ובעיקר לרוכשים, שנהנים ממחיר נמוך משמעותית בהשוואה לרכישת דירה בעסקה יזמית רגילה".
צמח מסכם: "כיום, לאור ניהול הסיכונים המוקפד של המערכת הבנקאית, יחד עם הכללים המאוד ברורים שגובשו עם הזמן על ידי בנק ישראל, תחום קבוצות הרכישה מוסדר מאוד ואפשר לקיים אותו לצד האפיקים האחרים בענף הנדל"ן. התחום צפוי לחזור לנוכחות גדולה יותר, וייתכן
ואף יהפוך לאפיק ״משמעותי״. לקבלת כלים שיעזרו לכם לנהל את המשכנתא בצורה הנוחה ביותר היכנסו target="_blank">לאתר לאומי למשכנתאות.
משכנתא (גרוק)מזרחי טפחות שוב עם ריבית משכנתא גבוהה; מי הבנקים הזולים במשכנתא?
משכנתא הבנקים עדיין נלחמים על נוטלי המשכנתאות אבל זה כבר לא מתבטא בריבית. אחרי שראינו ירידה של כמעט רבע אחוז בריביות המשכנתא ביולי, נתוני בנק ישראל לחודש אוגוסט מגלים עצירה כמעט מוחלטת במגמת ההוזלה. הריבית המשוקללת בכלל המערכת עומדת עכשיו על 5.29%, לעומת 5.28% ביולי ו-5.44% ביוני. כלומר, הירידה החדה שראינו בתחילת הקיץ נבלמה, וזה נראה שהבנקים עברו למצב המתנה לקראת החלטת הנגיד על הורדת ריבית רשמית. החלטה שצפויה ב-24 בחודש, כש"אבני הנגף" המרכזיות, ובראשן ההוצאות הביטחוניות הכבדות על רקע המלחמה בעזה, ירדו לפי שעה מהשולחן.
עם זאת אפשר כבר לראות את המגמה משתנית: ריבית המשכנתא בדרך לרדת שוב ולא רק בגלל שהריבית של בנק ישראל צפויה להיחתך אלא בעיקר בגלל ששוק האג"ח הממשלתיות מתקן כלפי מעלה, מחירי האג"ח עולים והתשואות עליהן יורדות. זה מרכיב מרכזי בקביעת עלות גיוס הכסף של הבנקים,
ולכן גם גורם ישיר בלחץ להורדת ריביות המשכנתא. יש מתאם כמעט ישיר בין תשואות האג"ח לבין ריבית המשכנתא, והירידה הנמשכת בתשואות מאותתת על הקלה נוספת שמתקרבת.
נתוני בנק ישראל המעודכנים לחודש אוגוסט מצביעים על שוק משכנתאות שנמצא בעצירה מוחלטת. הריבית המשוקללת בכלל המערכת עומדת על 5.29%, כמעט זהה לזו של יולי (5.28%) שינוי כמעט זניח שמאותת שהבנקים בלמו את ההוזלה של הריביות. בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.30%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.10% בלבד. לאומי מציג ריבית של 5.27%, הפועלים 5.21%, ודיסקונט 5.20%. מרכנתיל עומד על 5.23%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.47%, גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מגיעים אחרי חודשיים של ירידות והוזלות בריביות המשכנתא השוק עכשיו נכנס לקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו.. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
נתוני חודש אוגוסט קרדיט: בנק ישראל
- פיגורי המשכנתאות בשיא: מעל 4 מיליארד שקל
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
