יזמים כבדרך הטבע מחפשים בכל עת הזדמנויות השקעה חדשות. במהלך חיפוש נכס, איתר היזם נכס מקרקעין של חברה ציבורית לאחר לימוד הנכס הסתבר ליזם כי הנכס משועבד כבטוחה למחזקי סדרת אג"ח.

במקרה זה, נוצרת ליזם הזדמנות השקעה מעניינית וייחודית, במסגרתה ביכולתו לרכוש את האג"ח ודרכו להשתלט על הנכס (כמובן במידה ויהיה אירוע דיפולט ו/או להבטיח לעצמו תשואה שעולה על התשואה שהנכס מניב).

דוגמא מספרית

נניח ששוי הנכס 100 מ'

הנכס מניב NOI של 7.5 מ' .

סדרת האג"ח שהנכס מבטיח הינה: גודל הסדרה 100 מ' ע.נ; האג"ח נסחר במחיר 85 אג', קרי שווי השוק של הסדרה 85 מ' (100 מ' ע.נ * 85 אג'); האג"ח נסחר בתשואה של 10%; לצורך הדוגמא נניח כי היזם רכש מחצית מהסדרה תמורת 42.5 מ' (50 מ' ע.נ * 85 אג')

כאמור, היזם רוכש את האג"ח לפי שווי סדרה של 85 מ' אשר נמוך משווי הנכס (ההנחה הינה כי היזם ירכוש כמות מהותית מהנכס במחיר ממוצע של 85 אג'). לאחר ביצוע הרכישה, היזם אינו נדרש לעבוד ולעמול על שיפור וניהול הנכס אלא לעקוב ולהמתין לתשלומי האג"ח, במהלך ההמתנה תיווצר אחת מהאופציות הבאות:

האג"ח יפרע במלואו - היזם הרוויח את התשואה שהיתה במועד רכישת האג"ח אשר עולה על התשואה שהיה מקבל לו היה רוכש את הנכס. לעניין שווי הנכס, במידה ושווי הנכס ירד ממועד ביצוע העסקה כי אז עסקת האג"ח הינה עוד יותר כדאית מאשר רכישת הנכס.

במידה והאג"ח לא נפרע, הרי שאז מחזקי האג"ח יממשו את השיעבוד בדרך של פתיחת הליך משפטי ומינוי כונס נכסים. כונס הנכסים יציע את הנכס למכירה לכל מאן דבעי לרבות היזם.

במקרה זה קיימים מספר תרחישים לרבות התרחישים הבאים:

המציע (צד ג') מציע מחיר העולה על שווי החוב המתואם של סדרת האג"ח היזם מרוויח את התשואה שהיתה במועד רכישת האג"ח וכמובן מקבל את מלאו החוב המתואם (יש לציין כי במצב זה בו החוב מובטח, הריבית של האג"ח ממשיכה להיצבר).

המציע מציע מחיר הנמוך מגובה החוב אולם גבוה משווי השוק בו רכש היזם את הסדרה (למשל לרכוש את הנכס ב- 90) במצב זה מכירת הנכס למציע גורמת ליזם לרווח (מקבל 90*0.5=45 לעומת השקעה של 42.5, לצורך הדוגמא התעלמנו מעלויות מימוש) אולם הרווח נמוך מהתשואה החזויה שהיתה במועד רכישת האג"ח. בנוסף, כאמור לעיל, ליזם הזכות להציע הצעה ולרכוש בעצמו את הנכס. אם היזם יחשוב כי הנכס שווה יותר מההצעה שהוצעה כי אז הוא ירכוש את הנכס (נניח 92) ומחצית מכספי הרכישה (92*0.5) תחזור אליו בכובעו כמחזיק האג"ח.

המציע מציע מחיר הנמוך משווי סדרת האג"ח במועד הרכישה (נניח 70) במצב זה מכירת הנכס למציע גורמת ליזם להפסד (80*0.5=35 לעומת השקעה של 42.5). כאמור לעיל, ליזם הזכות להציע הצעה ולהתמחר על הנכס ובסופה לרכוש את הנכס. באם היזם רכש את הנכס כי אז סביר שרכש אותו במחיר העולה מעט על הצעה שהוצעה ע"י המציע (נניח 72) וגם חלק מחצית מכספי הרכישה (72*0.5) בכובעו כמחזיק אג"ח. כמובן שבמצב זה במידה ולדעת המשקיע הנכס שוו יותר מ- 85 (המחיר בו רכש את האג"ח) ביצע היזם עסקה הטובה עשרות מונים לעומת רכישת הנכס במחירו המקורי.

חשוב לציין כי באפשרות המשקיע (באמצעות השפעתו באסיפות האג"ח) אף לפנות לבימ"ש ולפתוח בהליכים משפטים ולהשתלט על החברה (סביר כי אם שווי נכסי החברה עולה על התחייבויתה בעלי המניות הנוכחיים התנגדו) אולם כמו תמיד ההחלטה נתונה אך ורק לכבוד בימ"ש.