אין מספיק היצע? "ניתן בקלות לבנות למעלה מ-100 אלף יח"ד באזורי הביקוש"
בתקופה האחרונה מורגשת תחושה ששוק הנדל"ן השתגע: המחירים עולים, משווקים לנו דירות באגרסיביות שלא נראתה ובנק ישראל מנסה בדרכים יצירתיות וכואבות למנוע את התרחשותו של משבר סאב פריים ישראלי. בראיון ל-Bizportal מונה אבנר לוי, יו"ר ארגון הקבלנים בתל אביב, מספר דרכים לטיפול במשבר בשוק.
לדעתך המדינה נכשלה בטיפול במחסור הכרוני בדירות? כיצד עליה לפעול?
"האוצר לא יצליח לעשות דבר באמצעות מיסוי הדירות, הצורך השנתי נושק ל-30 אלף דירות בשנה ונבנו 15 אלף. הפתרון נמצא באדמות יכין חק"ל, מדובר ב-15 אלף דונם ברמת השרון, הוד השרון וצפון תל אביב, ניתן לבנות שם בקלות למעלה מ-100 אלף יחידות דיור. הממשלה מחוקקת כיום חוק לפיו ברגע שתסתיים תקופת החכירה על הקרקע (49 שנה), לא תוארך החכירה החקלאים יקבלו חלק יחסי משווי הקרקע והיא תוחזר למדינה לטובת בנייה למגורים. משפטנים אומרים שמדובר ברעידת אדמה, עד כה החכירה הוארכה באופן אוטומטי, סיכוי קלוש שהמדינה תצליח בתכנית, היא תאלץ לשאת ולתת עם החקלאים ולהגיע עימם לפשרה".
ומה עם האלטרנטיבה של ייסוד שוק שכירויות מפותח בדומה לנעשה באירופה?
"בניתי בניינים שלמים להשכרה במסגרת חוק לעידוד השקעות הון, החוק הוא טוב, אולם המדינה צריכה להוציא עוד קרקעות לבניה להשכרה. זוג צעיר לא צריך למשכן את עצמו ואת משפחתו כדי לרכוש דירה, לצערי הממשלה לא שמה את נושא הבנייה להשכרה בראש סדר העדיפויות".
משתלם ליזמים לבנות פרויקטים להשכרה?
"התשואה מדירות להשכרה היא הכי נמוכה בהשוואה לכל ענפי הנדל"ן, 4%-5%. הקרקע יקרה מדיי והמדינה צריכה להפחית את מחיר הקרקע כדי לעודד יזמים להיכנס".
לפי החוק לאחר מספר שנים היזם יוכל למכור את הדירות, כך לא ניתן ליצור שוק שכירויות
"החוק מאפשר כיום ליזם למכור את דירותיו לאחר 8 שנים, אולם הדבר לא משתלם, לאחר תקופה זו עליו יהיה לשלם מס מלא, אני מחזיק בניין להשכרה כבר 30 שנה. על המדינה להאריך את התקופה ל-15 שנה במקום 8. הבעיה היא שהאוצר לא מוכן לסבסד קרקע להשכרה, במידה ויעשה זאת והתשואה השנתית תהיה 7%-8% והיזמים יעמדו בתור במכרזים".
מה אתה חושב על הפרויקטים הראוותניים שצצים כמו פטריות אחרי הגשם בתל אביב?
"יש רוויה של דירות יוקרה בתל אביב והדבר נותן את אותותיו בירידת מחירים. בשוק הסיטונאי הגיעו למסקנה שצריכים להקטין את הדירות כדי למכור אותן. המגמה מובילה לבניית דירות צנועות יותר. במבט כללי אני לא מאמין שתהיה התרסקות במחירים, אולי תהיה רגיעה, תל אביב היא עדיין הגרעין הכלכלי של ישראל".
מה עם תחום הפינוי בינוי בעיר? היא לא שמה מקלות בגלגלים?
"יצאתי תיגר נגד עיריית תל אביב כשהתחילה להערים קשיים בפרויקט ברחוב טאגור ברמת אביב. כדי שהפרויקט יהיה רווחי ליזמים צריך לאפשר בנייה בשיעור של 1:4, העירייה מאפשרת רק 1:2.5 ומצפה מהדיירים להוסיף 200 אלף שקל בטענה שמי שמעוניין בדירת יוקרה צריך להוסיף על כך כסף. מהנדס העירייה מעניק זכויות בניה באופן ספציפי בכל מתחם, ביד אליהו מאפשרים פינוי בינוי בשיעור 1:4, יש פוטנציאל אדיר בתחום זה, העיר תגווע אם לא תאפשר לממש אותו".
העירייה מבצעת ניוד זכויות? יש מספיק אזורים בדרום העיר שזקוקים לשיפוץ
"תל אביב הייתה החלוצה בניוד זכויות, יש בנק זכויות בנייה. יזם שמשקם בניין לשימור יכול לקבל זכויות בנייה בבניין במקום אחר, הציבור לא יודע זאת, קשה לאמוד את מספר הפרויקטים שבוצע בהם ניוד זכויות".
