הזדמנות באג"ח הלא מדורגות - תשואה של 16%

יורו גלוב (יורו גלוב אגח א) הינה חברת נדל"ן המחזיקה בנכסים איכותיים במערב אירופה שלהם שוכרים איכותיים וחוזי שכירות למחמ ארוך. להערכתנו נכסי החברה הנם בסיכון נמוך איכות הנכסים לא נחותה מזו ושל חברות נדל"ן מניב אחרות הפועלות במערב אירופה ואשר האג"ח שלהן נסחר בתשואות נמוכות משמעותית כגון: דלק נדל"ן, אלקטרה נדל"ן וכו'. להערכתנו, תמחור האג"ח משקף לחברה סיכון גבוה מהסיכון הריאלי ולכן זוהי הזדמנות קניה. חשוב לזכור כי האג"ח של החברה אם "א.לוי" מדורג (A-) וכי לאג"ח בטחונות טובים בהיקף של כשליש מהסדרה.

הנכסים

נכון למאזן הרבעון השני החזיקה החברה ב:

- 3 נכסים מניבים בגרמניה. מדובר במרכזים לוגיסטיים בערים קובלנץ, ברלין ופרנקפורט בשטח כולל של 15.8 אלפי מ"ר אשר בתקופת הדוח הניבו הכנסות בהיקף של כ-4 מ'שקל.

- בנין משרדים בעיר דורטמונד בשטח של כ- 5.3 אל' מ"ר המושכר לתאגיד "וודפון". בתאריך 30.6.07 בוצע שערוך לנכס זה והניב רווח הון בסך של כ-1.7 מ' אירו.

לאחר תאריך המאזן:

- באוגוסט הושלמה רכישת מרכז לוגיסטיקה ומשרדים בשטח של כ- 43 אלף מ"ר בעיר מינכן. תמורת הרכישה כ-52 מ' אירו המניבים דמי שכירות שנתיים נטו בסך של כ-4.1 מ' אירו ומהווים תשואה של כ- 8%. הנכסים מושכרים לחברת "פולקסווגן" ו"אאודי" ל-10 שנים עם אופציה להארכה ל- 15 שנים. לחברה ולשוכר אופציה לפיתוח נוסף של 13.5 אלף מ"ר בעלות של כ- 10מ' אירו בתום 4 שנים להסכם במקרה כזה תוארך תקופת השכירות ב- 15 שנה ללא אפשרות יציאה כך שסה"כ תסתכם ב-19 שנה. באם לא יצא הפתוח הנוסף לפועל ישולמו למוכר41 מ' אירו וסך התשואה בעיסקה תועמד על 9.2%.

למה כן?

נכסים איכותיים במיקומים טובים, שוכרים איכותיים, מחמ חוזי שכירות ארוך. לנכסים תזרים נקי חיובי (אחרי מימון ומס). מוניטין הסתמכות על המוניטין של החברה אם "א.לוי" בתחום הנדל"ן המניב. נזכיר כי האג"ח שלא. לוי מדורג A- והתשואה ברוטו הנה 6.3%. בטחונות 30% מהאג"ח מגובים בביטחונות איכותיים האג"ח מובטחות על ידי שעבוד 2 נכסים מניבים של חברת האם "א. לוי" בפריז. העודף הכלכלי בגין הנכסים מסתכם בכ-40 מ' שקל.

למה לא?

מינוף. בכל זאת סאב פריים-משבר הנדל"ן עדיין לא הסתיים והשפעתו עדיין לא ברורה על הכלכלה האירופית בכלל הנדל"ן המניב בפרט (סיכון ענפי).פעילות החברה מרוכזת נכון לעכשיו במדינה אחת- גרמניה.

* מאת: אמיר אביבי סמנכ"ל השקעות ומנהל מחלקת מחקר ברוביקון שוקי הון.

* ההשקעה באג"ח חברות לא מדורג נושאת סיכון גבוה, אין בסקירה זו משום המלצה על סקטור זה. הסקירה מיועדת למשקיע המעוניין להשקיע באג"ח מסוג זה ומחפש הזדמנויות השקעה בו. * אין בסקירה זו משום המלצה לקנות את הנייר או למוכרו והעושה זאת פועל על סמך שיקול דעתו בלבד.