לפני שקונים בית יד שנייה או חדש מהניילונים, כדאי לחפש את הפגמים. ליקויים כמו רצפה מנופחת יגרמו לכם להצטער על הקנייה, ואילו סדקים דקים בקירות יהוו דווקא קלף מיקוח נאה. איך מזהים ליקויי בנייה, על מה כדאי להתמקח וכמה זה עולה

ליקויי הבנייה הם ההפתעה הלא נעימה של רוכשי הדירות והבתים. ההפתעה הזו עלולה לעלות לרוכשים עד מאות אלפי שקלים, ובמקרים חמורים להפוך את רכישת הבית ללא כדאית.

התופעה חמורה במיוחד דווקא בתקופה ששוק הדירות "חם" כמו היום, כאשר אזרחים תמימים מתפתים לקנות דירה או בית בלי לבדוק בציציותיו ורק כשכבר מאוחר מדי, מתגלה להם המחיר האמיתי.

"מניסיוני, ליקויי הרטיבות והאינסטלציה הם השכיחים והמציקים ביותר", אומר צחי ברדוגו, מנכ"ל חברת בדק-בית. "בעיה נוספת היא ליקויי בנייה בשלב הגמר. אם הקבלנים מקפידים בתחילה על ביצוע איכותי, הרי שבשלבים הסופיים הם מתחילים 'לרוץ'. כתוצאה מכך, בעוד שבקומות הראשונות ובעבודות הקונסטרוקציה נדירות הבעיות, בקומות העליונות ובשלב הגמר שכיחות בעיות הדורשות תיקון אחרי השלמת הבנייה".

בסיוע צחי ברדוגו ומהנדס הבניין משה מלכה מ"בדק-בית", הרכבנו את מפת הליקויים שעליכם להביא בחשבון בעת רכישת דירה או בית יד ראשונה או שנייה. כל העלויות שקבענו הן משוערות.

בחלק מהמקרים תאפשר לכם המודעות לליקויים להתמקח על המחיר, ובחלק לא יורידו לכם שקל. "מומלץ לנהל עם המוכר מו"מ על הליקוי המדויק תוך תביעה להשתתפות במימון. אך לא להגיע מנקודת מוצא של ניסיון להרוויח כסף", ממליץ מלכה. כמו כן, על ליקויים חמורים במיוחד, לא כדאי להתמקח, אלא לחפש דירה אחרת".

ליקויי "לא לקנות"

מומלץ לא לקנות את הבית אם מתגלים הליקויים הבאים:

היסדקות קורות בטון

הממצאים: ניתן לראות לרוב בבתים פרטיים. סדקים רחבים אלכסוניים בתחתית הקירות, לרוב במיקום של קורות.

התיקון: מצריך תכנון מהנדס. כולל בבנייה והשלמה של חיזוקי מבנה, והגדלת הקורות.

עלות: 120-250 אלף ₪.

ההמלצה: אל תתקרבו. הבית עלול להיות במצב חמור מאוד.

ליקויי קונסטרוקציה

הממצאים: נגרמים מבנייה לא נכונה ומאי חיזוק הקירות. מאופיינים בסדקים אלכסוניים משני צידי הקיר או ברוחב של יותר מ-2 מ"מ. לעיתים קרובות צורתם משוננת.

התיקון: כרוך בחציבת הקירות ובהשתלת מוטות.

עלות: 60-120 אלף ₪ לבית.

ההמלצה: לא לקנות. גם אם מתקנים, הליקויים עלולים לחזור.

שקיעות והתנפחויות ברצפה

הממצאים: שקיעות והתנפחויות ברצפת קומת הקרקע. אופייני לבתים בני 3 פלוס שבוצע בהם ריצוף ללא משטח בטון.

התיקון: מסיווי. כולל הרמת כל הריצוף, יציקת משטח בטון, התקנת אינסטלציה חדשה וריצוף מחדש.

עלות: 80-120 אלף ₪.

ההמלצה: לא לקנות, אלא אם התאהבתם בבית ויש סבלנות ותקציב לתיקון המסורבל.

ליקויי צנרת וביוב

הממצאים: חלודה בצנרת מתכת, חיבורים מאולתרים בצנרת פלסטיק.

התיקון: החלפת הצינורות

עלות: 30-35 אלף ₪.

ההמלצה: לא לקנות אם יש חלודה בחיבור הצנרת לאסלות.

חיפוי בקירות

הממצאים: אריחים שהתפרקו בחלק החיצוני של בתים משותפים, כתוצאה מחיפוי בהדבקה בלבד.

התיקון: ציפוי מחדש של המבנה.

עלות: מאות אלפי ₪.

ההמלצה: לא להתקרב. ליקוי שעלול לעלות בסכנת חיים, יש סכנת התמוטטות ונפילת אריחים.

ליקויי "מיקוח"

ליקויים בינוניים שכדאי לתקן ומאפשרים לכם להתמקח על מחיר הבית

סדקים דקים

הממצאים: סדקים צרים מרושתים או קוויים בטיח. נגרמים עקב עבודת טיח לא נכונה, חומרים ו/או תערובת לא נכונים, או שכבת טיח עבה מדי. נפוץ מאוד בבתים פרטיים ומשותפים.

התיקון: סתימת סדקים וצביעה. לסדקים במפגש בין בלוקים לבטון: חיזוק החומרים ואטימה.

עלות: 500-2,500 ₪ לדירת 3-4 חדרים.

ההמלצה: אפשר להוריד 3,000-5,000 ₪ בטענה לסיכון של ליקוי מסובך מהנראה.

חלודה בקונסטרוקציה

הממצאים: חלודה בקורות תלויות, לרוב בעמודים מחוץ לבניין. מאפיין בתים דו-משפחתיים ונראה לעין.

התיקון: הסרת חלקי בטון רופפים מסביב לברזל החלוד, הסרת חלודה, צביעה בצבע בולם חלודה ועטיפה במלט צמנט חזק במיוחד.

עלות: בין אלפים בודדים לעשרות אלפי שקלים.

ההמלצה: אפשר להוריד עד 25 אלף שקל.

קירות בטון חשופים לגשם

הממצאים: קירות בטון לא מוגנים מגשם או מקרקע רטובה. נראה היטב בתחתית הקירות, בדירות קרקע או בבתים פרטיים, בדמות קילוף צבע ורטיבות מתחת לפאנלים, או קילוף בציפוי.

התיקון: גילוי הקיר מתחת לקרקע, איטומו וחפירת הקרקע מסביב.

עלות: 5,000-10,000 ₪ לדירת 4-5 חדרים.

ההמלצה: ניתן להוזיל ממחיר הבית עד 10,000 ₪.

רטיבות בבסיס הקירות

הממצאים: רלוונטי לדירות יד ראשונה עקב ריצוף על חול רטוב. הרטיבות עולה בקירות ועוברת את הפאנלים ואז רואים בבית רטיבות, או לחילופין בולטת בקירות הגובלים עם מרפסות. בדירות יד שנייה, יהיו נזילות מצינור תת-רצפתי.

התיקון: הרמת הריצוף, החלפת החול וריצוף מחדש.

עלות: יד ראשונה: 5,000-20,000 ₪. יד שנייה: 6,000-12,000 ₪. לפי גודל השטח הבעייתי.

ההמלצה: להתמקח על התיקון.

עובש בקירות

הממצאים: כתמי עובש בפינות חדרים או במפגש בין הקירות והתקרה. נגרם בשל חוסר איוורור בחדרי רחצה, או בגלל קירות קרים. יכול לנבוע גם מחוסר בידוד תרמי.

התיקון: בידוד הקירות בצד החיצוני עם טיח תרמי או קלקר יעודי.

עלות: 15 אלף שקל לבית.

ההמלצה: ליקוי חמור, אפשר להשתמש בו ככלי מיקוח.

רטיבות במשטח מרוצף

הממצאים: נראה בגווני הריצוף בדירות ישנות בריצוף פשוט או שיש טבעי. שולי האריחים כהים יותר מהמרכז. בקרמיקה: כתמים כהים יותר במפגש בין האריחים.

התיקון: איתור מקור הרטיבות ותיקון. אם יש בעיה בצינור או באיטום בקיר החיצוני במרפסת, יש להחליף את החול והריצוף.

עלות: 15 אלף שקל.

ההמלצה: עמידה על המקח.

ליקויי צנרת

הממצאים: צנרת מתכת עם סימני חלודה, או סתימה בשל אבנית. יש חלודה, דליפה, חורים ולחץ מים חלש בברזים.

התיקון: החלפת הצנרת. בדרך כלל מחייב גם ריצוף ו/או חיפוי קרמיקה.

עלות: 12-18 אלף שקל בממוצע לדירת 5 חדרים.

ההמלצה: עמידה על המקח.

רטיבות בצנרת החשמל

הממצאים: נזילת מים מקופסאות ביקורת של מערכת החשמל, או מחיבור מנורות. אופייני לדירות שמעליהן מרפסות פתוחות.

התיקון: לאטום את מערכת החשמל.

עלות: 5,000-10,000 ₪ לדירת 3-4 חדרים.

ההמלצה: לתקן לפני שנכנסים לדירה. אפשר לעמוד על המקח.

מחסור בחוטי הארקה

הממצאים: אין חוטי הארקה בכל נקודות החשמל. אופייני לבתים משותפים בני 20-25 שנה.

התיקון: החלפת חוטי החשמל במקומות החסרים ל-3 חוטים כולל הארקה.

עלות: 8,000-10,000 שקל לדירת 4-5 חדרים.

ההמלצה: יש נקודת מיקוח.

ליקויי ריצוף

הממצאים: שברים וסדקים, אין ריצוף זהה, אופייני לבתים ולדירות ישנים.

התיקון: החלפת ריצוף, או הדבקת ריצוף חדש.

עלות: 15-25 אלף שקל לדירת 4 חדרים.

ההמלצה: לנסות להתמקח. הצלחה לא מובטחת.

שיפוע לא תקין במרפסת

הממצאים: אין שיפוע במרפסת שמש לכיוון נקודת הניקוז. מי גשם יהפכו למים עומדים שעלולים לחלחל פנימה ולהעצים את הנזקים.

התיקון: הרמת הרצפה בסיוע ואקום, ואז נשארים עם הבלטות, או הרמת בלטות וריצוף מחדש.

עלות: 5,000-25,000 שקל.

ההמלצה: יש מקום למיקוח.

ליקויי "רשות"

ליקויים קלים יחסית שכדאי לתקן, אך ברוב המקרים לא יהוו נקודת מיקוח בקניית הבית.

לוח חשמל ישן

הממצאים: לוח חשמל מעץ עם פקקים. בלי פחת. אופייני לבתים משותפים בני 20 שנה ומעלה.

התיקון: החלפת הלוח.

עלות: 6,000-7,000 שקל.

כוח חשמל חד פאזי

הממצאים: הפעלת כמה מכשירי חשמל ביחד עלולה לגרום לקצר. בעייתי במיוחד בדירות גדולות.

התיקון: שידרוג המערכת לתלת-פאזית.

עלות: 8,000 שקל.

בלאי באיבזור העץ

הממצאים: התקלפות הציפוי והתנפחות הדלתות, רקבון בתחתית המשקופים, בעיקר עקב רטיבות.

התיקון: בדלת – החלפת הכנף, במשקוף – פירוק והחלפה.

עלות: 500-1,800 שקל.

ליקויי טיח

הממצאים: עבודה לקויה, סטייה ממישוריות, גימורים גרועים.

התיקון: לפי הליקוי. החל מסיתות הטיח עד לכ-10 ס"מ משני צידי הסדק – אם הופיעו סדקים, וכלה בצביעה מחדש.

עלות: 2,000-5,000 שקל. תלוי בחומרה ובגודל הדירה.

צבע מתקלף

הממצאים: צבע ישן שמתקלף, מוחמר בתשתית ישנה של טיח.

התיקון: לגרד את הצבע ואת שכבת הטיח, ולצבוע מחדש ביסודיות.

עלות: 5,000-8,000 שקל לדירת 5 חדרים.

ריצוף לא אחיד

הממצאים: מרצפות בולטות או שקועות.

התיקון: אם יש אריחים תואמים אפשר להחליף את הבעייתיים.

עלות: 5000-15000 שקל.

אריחי קרמיקה/גרניט/פורצלן שקועים

הממצאים: עבודת ריצוף לקויה. הושארו חללים מתחת לאריחים. הריצוף שקע במהלך הזמן ונסדק.

התיקון: החלפת ריצוף בחלקו או במלואו.

עלות: 5,000-25,000 ₪.

ליקויי מסגרות

הממצאים: מעקות בגובה לא תקני או לא מחוזקים כנדרש לקיר. חלקים חלודים שאינם ראויים לשימוש.

התיקון: שיפוץ או החלפת המעקות.

עלות: 350 ₪ למטר. 200-1,500 ₪ למעקה.

ליקויי אלומיניום

הממצאים: חוסר איטום במסגרות חלונות, או מנגנון תריס ישן.

התיקון: החלפת מסגרת, תריס או מנגנונים בתריסים.

עלות: 500-3,000 ₪ לדירת 4-5 חדרים, תלוי במספר החלונות.

הכתבה התפרסמה בידיעות, ע"י שושנה חן, יום ב' 11.12.2006, מוסף כלכלה, מדור צרכנות, עמ' 12-13, ומובאת כאן כשירות לציבור רוכשי הדירות