הירשמו
  1. ראשי
  2. שוק ההון
חיים כצמן גזית גלוב
צילום: יח"צ

תכנית מימוש הנכסים של ג'י סיטי מתקדמת כשורה, אך האם זה מספיק?

ג'י סיטי נמצאת במרתון מכירת נכסים על מנת לייצר נזילות; איך מתקדם התהליך? והאם היא עלולה להיקלע לקושי מסוים? זיו עין אלי, אנליסט נדל"ן מ-IBI בית השקעות, מסביר
דור עצמון | (2)
נושאים בכתבה ג'י סיטי חיים כצמן נדל"ן מניב

זיו עין אלי, אנליסט נדל"ן, IBI בית השקעות מפרסם אנליזה אודות ג'י סיטי ג'י סיטי -1.27% ומסביר כי לאחר הסחרור שאליו נכנסה החברה בשנה האחרונה, הודיעה החברה על שורת צעדים על מנת להקטין את רמת המינוף ולעמוד בפירעון התחייבויותיה. צעדים אלו כללו רכישות עצמיות של אגרות החוב, הודעה על תכנית רכישה עצמית לאגרות החוב בהיקף של 450 מיליון שקל, גיוס הון על ידי הקצאת מניות פרטית בסך של 150 מיליון שקל, אך גולת הכותרת הייתה הודעת החברה על תכנית למימוש נכסים שאינם נכסי ליבה בהיקף כולל של 5.3 מיליארד שקל.

מה היה לנו עד עכשיו?

החל מהכרזת תכנית המימושים, ג'י סיטי הצליחה לממש בהצלחה חמישה נכסים בהיקף של כ-2.2 מיליארד שקל, כאשר רק בשבוע האחרון הודיעה החברה על שני מימושים בסכום כולל של 708 מיליון שקל.

כמו כן, החברה הודיעה בשבוע שעבר על משא ומתן מתקדם מאוד למכירת נכסים של חברות הבת ג'י אירופה (הנכס בצ'כיה שהחברה הודיעה על מכירתו אתמול) וגזית ברזיל, בסכום כולל של כ-850 מיליון שקל, וסה"כ התקשרה החברה בהסכמי מכירה על סך 2.5 מיליארד שקל.

המימוש האחרון עלול להצביע על קושי עתידי

עד לאתמול, תמורת הנכסים שמימשה החברה היו בסכום דומה לשווים בספרים, פרט לתיק הנכסים ברוסיה שאותו מכרה החברה לפי שווי של 52% מערכם בספרים וזאת בעקבות רגולציה שהטילה רוסיה שלפיה משקיעים המבקשים לצאת מהמדינה יחוייבו למכור למדינה את הנכסים בהנחה של 50% לפחות, במידה והמדינה מעוניינת בנכסים.

אתמול, הודיעה כאמור החברה על מכירת מרכז מסחרי בצ'כיה בסכום כולל של כ-500 מיליון שקל (לפי שווי בספרים), ג'י סיטי תקבל לידה 184 מיליון שקל במזומן ויתרת התשלום תשולם בהלוואת מוכר הנושאת ריבית שנתית של 6.3% לתקופה של עד 5 שנים עם מנגנון עליית ריבית שמתמרץ פירעון מוקדם. יצוין כי העובדה שחלק גדול מהתמורה בגין מימוש הנכס בצ'כיה התקבלה באמצעות הלוואת מוכר משקפת תנאי המימון ההדוקים יותר בהם נמצא שוק הנדל"ן ואין זה טריוויאלי להניח עסקאות ב-100% מזומן גם בהמשך. 

להערכת IBI, יתרונות העסקה (רכיב מזומן גבוה, הלוואת מוכר המובטחת בשעבוד לנכס, ריבית גבוהה על ההלוואה עם מנגנון עליית ריבית) עולים על החיסרון בעסקה (רוב הסכום הינו בהלוואת מוכר לתקופה של עד 5 שנים).

דוח מקורות ושימושים – כרגע מספיק לשנה הנוכחית

ב-IBI בית השקעות בנו דוח מקורות ושימושים לחברה על מנת להבין האם תכנית המימושים תעזור לחברה בבעיית הנזילות שלה, ואם כן, עד לאיזה שלב. ההנחות שנלקחו בהכנת דוח מקורות ושימושים:

קיראו עוד ב"שוק ההון"

אמצעים נזילים – 1.4 מיליארד שקל מזומנים ו-300 מיליון שקל נכסים פיננסיים.

תזרים FFO – ב- לקחו את ה-FFO לשנת 2022, ונתנו דיסקאונט של 10% וזאת בעקבות תכנית מימוש הנכסים. בשנת 2025, הוסיפו 7% ל-FFO בגין צמיחה עתידית ב-SP.

מכירת נכסים עתידיים – בשבוע שעבר, כאשר החברה הודיעה על מכירת תיק הנכסים ברוסיה, היא הוסיפה כי היא נמצאת במשא ומתן מתקדם מאוד למכירת נכסים של חברות הבת ג'י אירופה וגזית ברזיל בהיקף של כ-850 מיליון שקל. מתוך סכום זה כ-500 מיליון שקל הינם בגין הכנס בצ'כיה, והיתרה עתידה להיות בגין הנכס בברזיל.

חלוקת דיבידנד – בעקבות בעיית הנזילות של החברה הנחנו שהחברה לא תחלק דיבידנד בשלוש השנים הקרובות.

פירעון משכנתאות – ההנחה היא שהחברה תוכל למחזר את המשכנתאות שעליה להחזיר, כאשר סכום ההחזר המהותי הינו השנה ועומד על 566 מיליון שקל.

הלוואת מוכר בגין הנכס בצ'כיה – ב-IBI יצאו מנקודת הנחה שההלוואה לא תיפרע בשלוש השנים הקרובות.

ניתן לראות שלאחר מימוש הנכסים, לחברה קיימים מספיק מקורות על מנת להחזיר את התחייבויותיה לשנה הקרובה. בשנת 2024 יהיה על החברה להמשיך בתכנית המימושים, ולמכור נכסים בכ-1.3 מיליארד שקל על מנת לעמוד בהתחייבויותיה.

בשורה התחתונה

אין ספק שהצעדים שביצע בעל השליטה בחברה חיים כצמן, הצליחו לייצב את החברה, ותכנית המימושים עובדת כמצופה כאשר החברה מצליחה כרגע לממש נכסים לפי שוויים בספרים (פרט לתיק הנכסים ברוסיה). צעדים אלו בהחלט מרשימים ומספקים לחברה חמצן לשנה הקרובה.

כמו כן, חלק גדול מהתמורה בגין מימוש הנכס בצ'כיה התקבלה באמצעות הלוואת מוכר המשקפת את תנאי המימון ההדוקים יותר בהם נמצא שוק הנדל"ן ואין זה טריוויאלי להניח עסקאות ב-100% מזומן גם בהמשך. 

בשנת 2024 החברה עומדת בפני פירעונות גבוהים של כ-2.3 מיליארד שקל, לחברה קיימים מקורות של כ-1.6 מיליארד שקל ועל מנת לעמוד בהתחייבויותיה על החברה יהיה לממש נכסים בכמיליארד שקל.

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    יאיר3 08/05/2023 23:47
    הגב לתגובה זו
    וגם העריך ששום הלוואה שהיא לא משכנתא לא תמוחזר בנוסף ההלוואה שניתנה לקונה היא בריבית של מעל 6% צריך להוסיף את ההכנסה לתזרים גם אם מעריכים שהוא לא יפרע בפרעון מוקדם החברה גם דיווחה לאחרונה על קניה של נכס מהשותף וקבלת הלוואה עליו מה שייצר תזרים של כ 60 מיליון אירו נוספים
  • 1.
    יקיר 08/05/2023 16:37
    הגב לתגובה זו
    הכל לפי התוכניות של כצמן.. לא חושב שמכירות הבאות יהיו גם עם אלמנט של הלוואה.. וגם אם כן, כצמן לא יאפשר זאת אם הנכס משועבד ו/או יותר מ-60% משווי הנכס, ככה אני רואה את זה לפחות. בנתיים מחזיק באגחים של החברה
אנרגיה מתחדשת
צילום: PIXBABY BY PEXELS

שנתיים של תשואת חסר: האם המדד הזה בדרך לסגור פערים?

אחרי שנתיים של תשואת חסר מול המדדים הסקטור הירוק עשוי סוף-סוף לקבל רוח גבית - סביבת ריבית נמוכה עשויה להקל על המימון לחברות הפרויקטליות ולסגור את פערים בתשואות - אבל זה התרחיש האופטימי מה עוד יכול לקרות? 

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה אנרגיה מתחדשת

בשנים האחרונות, מדד הקלינטק התקשה להדביק את קצב העליות של המדדים המובילים. בזמן שהבנקים זינקו ביותר מ-100% מתחילת 2024, ות"א 125 עלה בכ-74%, מדד הקלינטק הסתפק בעלייה של כ-36% בלבד. גם בשנים הקודמות המדד רשם תשואת חסר משמעותית, כאשר איבד בשנת 2022 כמעט שליש מערכו, ובשנת 2023 רשם ירידה של כ-10%. 

הסיבה המרכזית לפער בין שני המדדים הייתה סביבת הריבית הגבוהה, שעלתה בחדות במהלך שנת 2022 והייתה דלק לרווחיות הבנקים דרך הכנסות המימון שהובילו לרווחי שיא, ומנגד משקולת על חברות הפרויקטים בתחום הקלינטק.

ההשפעה של הריבית

עולה השאלה למה ריבית גבוהה יותר פוגעת בחברות האנרגיה המתחדשות? ובכן, רוב הפעילות בנויה על פרויקטים ממומנים בחוב ארוך. כשהריבית והשוק לטווחים הבינוניים והארוכים יקרים, עלות ההון הממוצעת עולה, שיעור התשואה נשחק, והערך הנקי של הפרויקט יורד. במילים פשוטות, כאשר הריבית גבוהה, הכסף פשוט יקר יותר. הלוואות לפרויקטים עולות יותר, המימון מתייקר, והחברות מרוויחות פחות מכל פרויקט חדש. כתוצאה מכך, הן דוחות חלק מההשקעות, מצמצמות פעילות ומתקשות להראות קצב צמיחה כמו בשנים של ריבית נמוכה. הבנקים, לעומת זאת, הרוויחו מהמצב הזה, הריבית על הלוואות עלתה מהר יותר מהריבית שהם שילמו ללקוחות על פיקדונות, מה שחיזק מאוד את שורת הרווח שלהם.

עכשיו, כשנראה שבנק ישראל מתקרב להורדת ריבית ראשונה מאז ינואר 2024 אחרי 14 פעמים רצופות שהריבית נותרה ללא שינוי, עולה השאלה האם זה הזמן של הקלינטק לסגור את הפער? הנה כמה תרחישים אפשריים:

תרחיש בסיס: הורדה מדורגת

אם בנק ישראל יוריד את הריבית ברבע אחוז וירמוז על המשך הורדות, זה ישפר את תנאי המימון בהדרגה. חברות כמו אנלייט, אנרג'יקס, דוראל ונופר, שזקוקות למימון ארוך טווח, עשויות להיות הראשונות שיגיבו. במצב כזה המדד יכול לסגור חלק מהפער, אבל לא כולו כאשר חברות שפועלות במודלים יציבים יותר עם גישה למימון זול יותר וחוזים ארוכי טווח, יושפעו פחות.

תרחיש שורי: מסלול הורדות מהיר וירידה חדה בתשואות בעולם

להמשך הכתבה לחץ כאן
יובל סקורניק, מנכ"ל שיכון ובינוי אנרגיה, צילום: אסף רביבויובל סקורניק, מנכ"ל שיכון ובינוי אנרגיה, צילום: אסף רביבו

המלצת קנייה על שיכון ובינוי אנרגיה "אפסייד של 24%"

לידר בתחילת סיקור על שיכון ובינוי אנרגיה עם המלצת “תשואת יתר” ומחיר יעד של 3.5 שקל למניה, המניה זינקה ב-10% "שיכון ובינוי אנרגיה נהנית מתנופת השקעות, פרויקטים מניבים באירופה וישראל ומחויבות להתרחבות בשוקי האנרגיה הירוקה"

רן קידר |
נושאים בכתבה שיכון ובינוי אנרגיה

האנליסט גלעד בן צבי, מלידר שוקי הון, פרסם דוח תחילת סיקור על חברת שיכון ובינוי אנרגיה, שבבעלות שיכון ובינוי שיכון ובינוי -0.56%  , עם המלצת קנייה ומחיר יעד של 3.5 שקל. 

לדבריו, החברה היא מהחברות המרכזיות במשק החשמל המקומי, שמחזיקה בנכסים במגוון רחב של טכנולוגיות. לחברה פורטפוליו נכסים משמעותי בהפעלה מסחרית בהיקף כולל של כ-3.1 ג'יגה וואט בתוספת כ-945 מגה וואט שעה אגירה, אשר הניבו EBITDA בהיקף של כ-338 מיליון שקל במחצית הראשונה של שנת 2025. נכסים אלו מהווים עוגן איכותי לתוצאות החברה ופלטפורמה להרחבת הפעילות בסגמנטים השונים בעתיד. 

החברה מחיזקה ב-2 תחנות אשר הופרטו מחברת החשמל בהספק כולל של כ-1,854 מגה וואט. נכסי הליבה של החברה הינם רמת חובב וחגית מזרח, אשר נרכשו במסגרת הרפורמה במשק החשמל בשנים 2020 ו-2022. התחנות מספקות לחברה תזרים מזומנים בהיקפים משמעותיים. 

בנוסף, בן צבי מציין צמיחה בסגמנט האנרגיות המתחדשות, כשהחברה מחזיקה בצבר פרויקטים PV ו-PV + אגירה בהיקפים משמעותיים אשר צפויים להוות את מנוע הצמיחה העיקרי של החברה בטווח הארוך. סגמנט זה נהנה מסביבה רגולטורית תומכת ושיפור בסביבת התעריפים, בעיקר בשוק המקומי תודות לאסדרת השוק, ואסדרה למתח עליון. בעלת השליטה בחברה היא קבוצת שיכון ובינוי, מהחברות הוותיקות והמבוססות במשק המקומי. 

להערכתו, השינויים שבוצעו שבוצע לאחרונה בשורת ההנהלה של שוב אנרגיה מהווה מהלך חיובי, צפוי לתרום לשיפור יכולות הניהול והביצוע של החברה, ולהאיץ את קצב הפיתוח של הפרויקטים העתידיים, תוך מיקוד בנכסים וטריטוריות בעלי פוטנציאל צמיחה מהותי. תמצית התוצאות הכספיות

להמשך הכתבה לחץ כאן