ראיון

לוינשטין נכנסת לתחום הדאטה סנטרס: "צופה רווחיות של עד 20%"

כך אומר מנכ"ל החברה שאול לוטן בראיון לביזפורטל. בהתייחסו לשוק הדיור הוא לא צופה ירידת מחירים: "מחירי הדיור לא יירדו בגלל הגידול באוכלוסייה, הגעת פליטים מאוקראינה והמכשולים של הרשויות"
דור עצמון | (2)

בעקבות עזריאלי? קבוצת לוינשטין לוינשטין נכסים העוסקת בנדל"ן מניב למסחר ומשרדים, נכנסת לתחום הקמה ותפעול של מרכזי נתונים, (הדאטה סנטרס). היא צופה כי תצטרך להשקיע בשלב הראשון כ-350 מיליון שקל (ללא מרכיב הקרקע), והיא נמצאת במו"מ למכירת 50% מהקרקע שבבעלותה בנתניה, בשטח של 13 אלף מ"ר בייעוד מסחר ותעשייה תמורת 43.75 מיליון שקל. על פי לוינשטיין, הרוכשת היא קבוצה בינלאומית העוסקת בהקמה ותפעול של דאטה סנטרים, וביחד שתי השותפות יחתמו על שת"פ להקמת מיזם משותף (50:50) בקרקע.

במסגרת הקמת השלב הראשון מתוכנן בין היתר דאטה סנטר בקיבולת של כ-16 מגה וואט ויותר, בעיקר מתחת לקרקע. בשלב השני יוקמו שטחים נוספים בשטח כולל של כ-35 אלף מ"ר שישמשו למסחר, תעסוקה ומשרדים ושימושים נוספים, בכפוף לשינוי התב"ע.

מניית קבוצת לוינשטין, שנמצאת בשליטתה (70%) של לוינשטין הנדסה -1.13% ירדה מתחילת השנה ב-20% למחיר של 92 שקל המבטא שווי של 1.33 מיליארד שקל. בראיון לביזפורטל, מדבר מנכ"ל הקבוצה, שאול לוטן, אודות פעילות החברה, הכניסה לתחום הדאטה סנטרס ומצבו של שוק הנדל"ן הישראלי.

מדוע החלטתם להיכנס לתחום הדאטה סטנרס? כיצד זה משרת את אסטרטגיית החברה?

"אנחנו בוחנים את עניין הדאטה זה מספר שנים אך לא נכנסנו אליו כיוון שהבנו שדרושה מומחיות מיוחדת לכך. ברגע שנוצר הקשר עם אותו שותף בינלאומי, שכבר יש לו כמה דאטה סנטרס עובדים, הרגשנו שזה יכול לעזור. זה משרת את החברה כמו כל נכס מניב אחר. מדובר בנכס מניב לכל דבר - השכרה של שטחים - שאנחנו מעוניינים ליהנות מפריותיו.

"אנחנו מדברים על תשואה שתהיה ככל הנראה דו-ספרתית. שיעור הרווחיות יהיה להערכתי בין 10%-20%. אנחנו מאמינים כי המיקום של המרכז שלנו הוא טוב מכיוון שמבחינה אסטרטגית הוא גם ליד חשמל, גם סמוך לקווי תחבורה כך שאנשים יכולים להגיע וגם נמצא מעט צפונית יותר לשאר מרכזי הדאטה שנמצאים במרכז ועשוי לתת שירות טוב יותר ללקוחות מצפון".

איך נראית שאר הפעילות של החברה? מה הם מנועי הצמיחה שלכם?

"כפי שפורסם בדוחות האחרונים, החברה מרוויחה בכל אחד מהענפים שלה, החל בנכסים מניבים, דרך דירות ומכירת דירות וכלה בביצוע עבודות קבלנות. לגבי דירות, הענף שמתפתח הצורה הטובה ביותר הוא ענף ה'פינוי-בינוי' ויש לנו דירות רבות בפרויקטים כאלו. הרווחיות היא טובה ואנחנו מחלקים דיבידנדים.

"אנחנו לא מתמקדים במרכיב מרכזי. אנחנו סוברים שלחברה צריכה להיות יותר מרגל אחת. רגל אחת, כפי שציינתי קודם, היא הנכסים המניבים עם NOI שמתקרב ל-100 מיליון שקל בשנה, רגל נוספת היא עבודות קבלניות המניבות כ-30-40 מיליון שקל בשנה ורגל שלישית היא מכירת הדירות שאמנם מתנדנדת מעט מכיוון שזה תלוי ברשויות שמספקות היתרי בניה ומכניסה גם כמה עשרות מיליונים".

קיראו עוד ב"שוק ההון"

איך אתם רואים את שוק הדיור בארץ? מה צופן העתיד?

"אני לא שותף לדעתו של מנכ"ל משרד השיכון שתהיה האטה בצמיחה של שוק הדיור. כל מה שאני רואה זו ירידה קטנה במכירת הדירות משתי סיבות עיקריות: סיבה פרוזאית - אין מספיק דירות למכירה. לי בלוינשטין היו לפני כשנתיים כמעט פי 2 או 3 דירות למכירה. העובדה שהיתרי הבנייה מעבים זו בעיה.

"הנושא השני הוא סוג של 'פסיכוזה' שכאילו המחירים הולכים לרדת אבל לא. למה? קח לדוגמא את העובדה שכ-35 אלף פליטים אוקראינים הגיעו השנה ארצה - הם לא גרים באוהלים. אנשים ממשיכים להתרבות, להתחתן ולהתגרש - הגידול לא מפסיק ואין ראיות לכך שיפסיק. וסיבה נוספת היא שהרשויות לא מעוניינות בדירות כיוון שהן מהוות 'נטל ארנונאי' לעיר ולכן הם לא עושים לנו חיים קלים בקבלת ההיתרים. לכן פרק הזמן שהיה פעם פחות מחצי שנה, עולה היום על למעלה משנה. אנחנו למשל שכינו בפרויקט בתל אביב בחודש דצמבר 2018 - עד היום אין לי היתר! כלל הסיבות הללו מביאות אותי להערכה שלא צפויה התקררות בשוק".

איפה אתה רואה את לוינשטין בעוד שנתיים?

"בעוד שנתיים אני רואה את לוינשטין יותר ממכפילה את השטחים להשכרה וממשיכה בקצב בנייה גבוה דרך החברה-בת 'לוינשטין נתיב' (זכינו יחד עם סולל בונה לבנות את המגדל הרביעי של עזריאלי) מכיוון שאנחנו סוברים כי יש לנו מיומנויות גדולות בביצוע של פרויקטים מעין אלו. במקביל אנחנו ממשיכים במלוא המרץ במכירת הדירות; אני מקווה שבעוד שנתיים הפרויקט בהרצליה בעל 600 יחידות דיור כבר יתחיל להימכר, כמו גם הפרויקט בנווה-שרת עם כ-400 יחידות דיור והפרוקיט במעלה בית חורון שברמת גן עם כ-400 יחידות דיור גם כן.

"הדבר הכי חשוב הוא מתחם התחנה המרכזי הישנה בתל אביב ששם יש לנו יחד עם שיכון ובינוי שטח עליו תיבננה כ-800 יחידות דיור ומעל 120 אלף מ"ר משרדים. אם נקבל היתרי בנייה בתוך כשנתיים זה יהיה בבחינת 'בוסט' משמעותי עבורינו.

"המשקיעים שלי מתומגלים בהתאם: הם מקבלים כל שנתיים דיבידנד וערך המניות שלהם עולה בהתמדה ולא נשאר לי אלא להודות להם על כך".

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    ש.א 08/12/2022 22:17
    הגב לתגובה זו
    איש מאוד חכם, הפעם אני לא מסכים אתו,
  • 1.
    דוד 26/10/2022 14:19
    הגב לתגובה זו
    מי שרוצה לקנות דירה שיבדוק ויחשוב פעמים
גיא בינשטוק עמיר שיווק
צילום: יחצ
ראיון

״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״

״אנחנו מתעסקים בבסיס של החקלאות הישראלית - דשנים, חומרי הדברה, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים״ מנכ״ל עמיר שיווק, גיא בינשטוק, מדבר על התוצאות הרבעוניות, מספר מי החליף את הטורקים שהחרימו את ישראל ובעיקר מוכיח שחברה תעשייתית יכולה להיות רחוקה מלהיות משעממת

מנדי הניג |

עמיר שיווק היא מהחברות הוותיקות בבורסה המקומית, עם היסטוריה שמתחילה עוד בשנת 1942 והנפקה לציבור שבוצעה ב־2005. החברה מספקת תשומות חקלאיות לכל רוחב הסקטור מדשנים וחומרי הדברה ועד אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים - פרוסה עם 28 סניפים ברחבי הארץ ונוגעת כמעט בכל חקלאי. ברבעון השני עמיר שיווק הציגה הכנסות של כ־358 מיליון שקל, עלייה של 3.5% לעומת הרבעון המקביל, אבל הרווח הנקי שלה ירד ל־12.7 מיליון שקל לעומת 13.5 מיליון שקל אשתקד 2025. המניה של עמיר שיווק 0.03%   נסחרת בשווי שוק של כ־413 מיליון שקל ומציגה תשואת דיבידנד יציבה סביב 3%, בזכות מדיניות חלוקה רציפה שנמשכת כבר שני עשורים. מתחילת השנה המניה הוסיפה כ-18% וב-12 החודשים האחרונים טיפסה 32%, בסה״כ הגרף של הביצועים די תלול כלפי מעלה אחרי שעמיר שיווק הצליחה לצלוח פרק פחות נעים עם השקעה כושלת בקנאביס.

ביצועי המניה במבט על ה-5 שנים האחרונות - צניחה ואז נסיקה

לפני כמה שנים ניסתה עמיר שיווק לגעת בתחומים חדשים שנראו אז מבטיחים ובראשם הקנאביס הרפואי. החברה השקיעה בחברת BOL (Breath of Life), מתוך מחשבה על פוטנציאל שוק עצום ועל אפשרות לייצר מנוע צמיחה נוסף לצד הפעילות המסורתית. אלא שהמהלך התברר כהימור לא מוצלח: שוק הקנאביס הרפואי בישראל ובעולם לא המריא כפי שציפו, היו הרבה עיכובים רגולטוריים לצד תחרות הולכת וגוברת מה שהוביל את עמיר שיווק להפרשות כבדות שהסתכמו בעשרות מיליוני שקלים . 

המנכ"ל גיא בינשטוק לא מהסס להודות כי זה פרק פחות נעים בהיסטוריה של החברה - כזה שחתך משמעותית את השורה התחתונה והכביד על התוצאות הכספיות בשנים 2021-2022. אבל מדגיש שמאז, עמיר שיווק הרבה יותר זהירה בכל מה שקשור יותר להשקעות מחוץ לליבת הפעילות, והחברה מעדיפה להתמקד ברכישות סינרגיות ישירות לעסקי החקלאות - כמו חממות, מיכון חקלאי ותערובות. "הסיפור הזה מאחורינו", הוא מסכם והמספרים של השנתיים האחרונות באמת מחזקים את התחושה שהחברה הצליחה להחזיר את עצמה למסלול יציב.


אנחנו מדברים אחרי התוצאות הרבעוניות - לפני שנצלול למספרים, ספר קצת על מה שקורה בעמיר שיווק לאחרונה

"עמיר שיווק היא חברה ותיקה מאוד. נוסדה ב-1942 על ידי התאחדות האיכרים בישראל, וב-2005 הונפקה בבורסה. כך שאנחנו מציינים השנה 20 שנה כחברה ציבורית. אני חושב שהייחוד שלנו הוא בפעילות עצמה - שיווק והפצה של תשומות חקלאיות, תחום שקיים בכל מדינה בעולם. אנחנו מספקים הכל: חומרי הדברה, דשנים, אריזות, מוצרי השקיה ותערובות מזון לבעלי חיים. יש גם רכיב נדל"ן קטן - נכס בבני ברק ומרלו"ג בעמק חפר, אבל זו לא הליבה. הליבה היא תשומות חקלאיות".

מהי בעצם הליבה של הפעילות שלכם?

"אנחנו קוראים לזה הגנת הצומח והזנתו שזה בעצם דשנים והדברה, תחשוב על זה כמו אנטיביוטיקה וויטמינים בשביל הצמחים. אנחנו המפיצים הגדולים ביותר בארץ של חברות ענק כמו אדמה וכיל. הקשר שלנו הוא עם ממש עם החקלאי בשטח. במחצית האחרונה חווינו ירידה קלה, בעיקר בגלל מזג האוויר. החורף האחרון היה יבש וחם, מה שהפחית מחלות עלים וצמצם את הצורך בחומרי הדברה".

אז זה מעניין, לא הייתי מצפה מחברה כמוכם שיהיו לה אלמנטים של ׳עונתיות׳

בורסת תל אביב
צילום: תמר מצפי
סקירה

ג'ין טכנולוגיות קופצת ב-10%; מדד הביטוח נופל 1.6%

המדדים נסחרים בירידות כאשר מניות הביטוח בולטות בירידות, בעוד מניות הביטחוניות נהנות מביקושים; במקביל, המתיחות בין רוסיה לנאט"ו מחריפה עם חדירת רחפנים לפולין, בעוד איראן ו־IAEA מנסות לייצב את החזית הגרעינית

מערכת ביזפורטל |

המסחר ביום שאחרי התקיפה הישראלית בקטאר מתנהל בירידות שערים, כאשר מדדי ת"א 35 ו-90 נסחרים בירידה של עד 0.5%.
במבט על הסקטורים המרכזיים ירידות, כאשר מדד הבנקים יורד 0.5% ומדד הביטוח בולט לשלילה ומאבד 1.5%. מי שבולטות לחיוב הן המניות הביטחוניות, אולי דווקא כמו שמצופה מהן.

השוק עלה אתמול על חדשות התקיפה, אך הבוקר מתגברים הדיווחים כי אולי התקיפה לא השיגה את היעדים שקיוו להם במערכת הביטחון. ומה קורה בקטאר? הנשק של קטאר הוא הכסף, הכוח וההשפעה העולמית והיא עלולה לכוון אותו נגדנו. היא גם יכולה במישרין או דרך פרוקסי לקנות נכסים וחברות ישראליות - לא כדאי לזלזל בכוח שלה וברצון לנקמה; וגם - על הנהגת חמאס, על ארגונים נוספים בעזה שאולי יקבלו יותר כוח, ועל כך שאי אפשר לחסל רעיון. קטאר נגד ישראל; ישראל נגד חמאס - תמונת מצב ומה צפוי להמשך?

ואם מדברים על אירועים גיאופוליטיים, אתמול רחפנים רוסיים חדרו לפולין, והמתיחות הגיאופוליטית מסלימה: נאט"ו בכוננות, נמלי תעופה נסגרו; היום דווח כי ראש ממשלת פולין דונלד טוסק הצהיר כי פולין ביקשה מנאט"ו להפעיל את סעיף 4 של הברית, סעיף שמאפשר התייעצות דחופה בין החברות כאשר אחת מהן מרגישה שאיום נשקף לביטחונה או לשלמותה הטריטוריאלית, לאחר שמטוסי נאט"ו הוזנקו כדי להתמודד עם חדירת כטב"מים רוסים למרחב האווירי של פולין, וברקע נשקלת אפשרות לחזק את מערך ההגנה האווירית באזור. האירועים מסמנים החרפה חמורה במתיחות בין רוסיה לנאט"ו, כאשר פולין מדגישה שמדובר בהפרה ישירה ומסוכנת של ריבונותה. מה מחפשת רוסיה בפולין ואיך זה משפיע על החברות הביטחוניות (גם בישראל)? בכתבה כאן - רחפנים רוסיים חדרו לפולין: עוד דלק למניות הביטחון

בעוד בנאט"ו הגזרה מתחממת, באיראן הגזרה מתקררת. על פי דווחים, איראן וה-IAEA חתמו אתמול על הסכם טכני במצרים שמייצר מסגרת לחידוש שיתוף הפעולה וביקורות גרעיניות, במאמץ לבלום הליך סנקציות מתמשך מצד ברית המעצמות. יחד עם זאת, הקיום הפורמלי של הסכם זה תלוי בהמשך תנודות בשטח, במיוחד אם יוחזרו סנקציות, והאופן שבו תתבצע הפיקוח בפועל.

אתמול ביצעה ישראל תקיפה אווירית על מטה הנהגת חמאס בדוחא שבקטאר. זה הפעם הראשונה שאירוע צבאי כזה מתרחש בשטח מדינה שהייתה עד כה מעורבת בתיווך. צה"ל שוב הוכיח עליונות, רגישות ודיוק בלתי רגיל בפעולה בלב דוחא, התקיפה הישירה הראשונה נגד הנהגת חמאס בקטאר. המהלך סימן עוצמה אסטרטגית ויישום מדויק של יכולת תקיפה מעבר לגבולות, ותמך בשוק המניות. בסיכום היום מדדי ת"א 35 ו-125 רשמו שיאים חדשים, ות"א 90 רחוק מרחק נקודות בודדות משיא דומה. גם בשוק הגלובלי התגובה הייתה מאופקת, כאשר הנפט שנחשב לאינדיקטור שמושפע מהמתיחות במזרח התיכון עלה קלות לרמה של 63 דולר לחבית.