המשכירים צודקים - שכר הדירה צריך לעלות; המדינה נלחמת במשקיעים, גרעה 23 אלף דירות משוק השכירות - והיא אשמה בעליית המחירים

מוקדם לקבוע האם מחירי הדירות (הנדל"ן למגורים) משנים כיוון והאם קצב עליית מחירי הדירות בישראל מתמתן, אבל הנתונים שפרסמה הלמ"ס מעודדים - העלייה האטה ל-15.4% לעומת עליה של 16.3% על פי נתוני החודש הקודם. במחירי השכירות היתה לכאורה הפתעה - עלייה קלה וזאת למרות הקמפיין הגדול נגד משכירי הדירות והצעקה על עלייה מטורפת בשכר הדירה. האמת שונה - העלייה קלה, אבל המשכירים אמורים לדרוש יותר. זו כלכלה פשוטה. משקיעי הנדל"ן רוצים לקבל תשואה, וכשהתשואה על השקעות סולידיות בבנק (אגרות חוב, מק"מ פיקדונות ועוד) עולה, במקביל לעליית הריבית, הם ירצו בהתאמה עליית תשואה בשכר הדירה. בינתיים זה לא מורגש, למרות הדרמה בעיתונים. 

אז מסתבר שאביגדור ליברמן, שר האוצר לא מנותק כמו שאמרו. הוא אמר שהעלייה נמוכה והנתונים תומכים בו. אבל, כן יש כבר משכירים שמעלים מחירים. זה היה בהמשך גורף יותר. מול המשכירים יש שוכרים זועמים. אנשים כועסים על בעלי הדירות שמעלים להם את מחירי השכירות באלפי שקלים לחודש. "איך זה יכול להיות" הם אומרים "שהמדינה לא מגנה עלינו מפני זה? איך יכול להיות שהמשכירים יכולים לעשות מה שבא להם? למה אף אחד לא עוצר את זה?".

כן גם אני גר בשכירות ואין לי דירה בבעלותי, אבל בכל זאת - אם נעצור רגע וננתח את הסיפור הזה מבחינה כלכלית, מה אתם רוצים ממשכירי הדירות? האם הם לא מרגישים בעצמם, ממש כמונו, השוכרים, את העלייה באינפלציה? האם היא מכבידה רק עליי ועליכם, אבל לא עליהם? ברור שכאשר המחירים במשק מזנקים גם בעלי הדירות לא רוצים להישאר מאחור ומעלים את מחירי השכירות. וכאמור - נקודת ההתייחסות שלהם היא הריבית, הריבית עולה ולכן הם אמורים לקבל תשואה גבוהה יותר בהתאמה, מה גם שחלקם הלא קטן בעצמם צריך לשלם את המשכנתאות.

הריבית והאינפלציה יוצרים דרישה לעליית מחירים בכל מקום, גם בדירות, גם בשכר הדירה. האם אתם לא חושבים לבקש העלאה בשכר בגלל האינפלציה? האם אתם לא מנסים כל הזמן לשפר את התנאים האישיים שלכם בעבודה, בלימודים, במשפחה, ובכל מקום? למעשה, זו התנהגות אנושים טבעית ופשוטה. מי שלא נוהג כך הוא יוצא הדופן, לא אלה שנוהגים על פי מה שנראה להם כדי לקדם את עצמם בצורה הטובה ביותר בראייתם.

• פאוול מזהיר - האינפלציה עלולה לעלות, הצמיחה תרד; הירידות מתחזקות
• מדד המחירים במרץ עלה ב-0.5% - מעל הציפיות

למה המשקיעים יכולים להרשות לעצמם להעלות את המחירים? - כי יש מחסור בדירות להשקעה, כי המדינה מגרשת את המשקיעים משוק הנדל"ן. אחר כך המחירים עולים, אבל הפוליטיקאים עושים קולות של טיפול בבעיה, ולא מבינים שהם עצמם יוצרים ומחריפים את הבעיה. חלם זה כאן. הבעיה הבסיסית היא שאין מספיק דירות להשכרה בישראל. לכן הכח נמצא בידיים של משכירי הדירות (המשקיעים). יש עודף ביקוש של אנשים שרוצים לשכור דירות, ומנגד - מעט מדי אנשים שמשכירים דירות. כלומר, אין מספיק משקיעים בשוק הדירות בישראל. אם יהיו יותר משקיעי נדל"ן, יותר משכירי דירות, אז ההיצע יגדל והכח יעבור לידיים של שוכרי הדירות. המשקיעים ייאלצו להילחם יותר על ליבם של השוכרים, וזו הדרך להוריד את מחירי השכירות, לידיעתם של השרים אביגדור ליברמן, איילת שקד וזאב אלקין - שעושים הפוך: מעלים את המס על המשקיעים כדי לגרש אותם משוק הנדל"ן ובכך גורמים ויגרמו להתייקרות במחירי השכירות. כדאי להכיר את המספרים: בגלל הפוליטיקאים שהעלו את מס הרכישה יצאו 23 אלף דירות משוק השכירות, כלומר היצע הדירות לשוכרים קטן. האם הפוליטיקאים יודו בטעות שלהם? כנראה שלא.

אגב, לכל המתלוננים על שכר הדירה - חשוב להדגיש שמחירי הדירות בעשור האחרון עלו בקצב גבוה בהרבה משכר הדירה. במילים פשוטות, אם היתה התאמה, שכר הדירה היה יותר מכפול. זה לא קרה בפועל בגלל שהריבית היתה נמוכה, המשכנתאות היו זולות, ומשכירי הדירות הסתפקו בתשואה יחסית נמוכה. עכשיו בשל עליית הריבית זה משתנה. 

פרופ' לכלכלה עומר מואב, כאן בראיון לביזפורטל מסביר את הטעות החמורה שעושה הממשלה בנושא המשקיעים: נגיד שיש שני אנשים שכל אחד מהם רוכש בנפרד 200 מטר של נדל"ן. האחד גר בדירה לבדו. הוא לא נחשב אויב הציבור, הוא לא משקיע נדל"ן, אותו לא צריך להוציא מהשוק. השני גר רק ב-50 מטר ואת שאר השטח הוא מחלק ל-3 דירות נוספות ומשכיר לאחרים. אבל השני נחשב ל'משקיע' ועליו מטילים מסים כבדים כדי לגרש אותו מהשוק. הוא אויב הציבור. מואב צועק שמדובר באבסורד. לדבריו, מה שצריך זה בכלל לעודד אנשים פרטיים לקנות דירות להשקעה ולא להוציא אותם מהשוק. ומה עושה הממשלה? את ההיפך - פוגעת בשוכרי הדירות, ואחר כך אל תתפלאו שאין מספיק דירות להשכרה בישראל והכח נמצא אצל המשכירים. בקיצור, אם אתם רוצים שמחירי השכירויות בישראל יירדו: שנו פאזה, תפסיקו להילחם במשקיעי הנדל"ן. להיפך - תעודדו אותם.

• המתווך דרש 5% - כמה הוא קיבל בסוף?
• הגבלות בנק ישראל מתחילות להשפיע: המימון מתייקר, הרווחיות נשחקת
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מילים אגב, לא עולות כסף, וכך גם הצעות. לאחרונה טען פרופ' מנואל טרכטנברג שבכלל צריך להעלות את מס הרכישה למשקיעים ל-20% וגם להגביל את העלאת שכר הדירה. טרכטנברג עצמו הודה שברור לא שזה לא יפתור את מצוקת הדיור אבל טען ש"במצב חירום נדרשים צעדים אגרסיביים". אלא שכדאי להזכיר שטרכטנברג הוא זה שעמד בראשות הוועדה שהמטרה שלה הייתה לפתור בדיוק את משבר הדיור לאחר מחאת האוהלים ב-2011. איך לומר בעדינות - הוא לא הצליח בכך. אז אולי עדיף שהוא לא ייתן עצות בנושא הזה?

בכמה עלו מחירי השכירות? על פי הלמ"ס, רק ב-0.2%. הרבה פחות מאשר מה שמדברים בציבור ובתקשורת אבל יש נתון אחד שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הלמ"ס, שהציבור הישראלי לא מצליח להבין: מחירי השכירות בישראל עלו רק ב-0.2%, הרבה יותר נמוך מכל הכותרות הרועשות בתקופה האחרונה בתקשורת. הלמ"ס כמובן צודק. בראייה ארצית, זוהי העליה, והיא הרבה יותר מתונה מכל הדיבורים על אלה שהקפיצו להם את המחיר בחודשים האחרונים באלפי שקלים. 

אגב, צריך לומר את זה - מחירי השכירות בישראל ממש לא עלו הרבה  - צפו כאן בראיון בנושא. נכון, מחירי הנדל"ן טסו לשמיים ב-150%, כלומר המחיר של קניית דירה זינק (אגב, רק דומה לממוצע במדינות המפותחות בעולם. ממש לא יותר מכך. יש הרבה מדינות במצב גרוע יותר), אבל העלייה במחירי השכירות לאורך העשור הייתה הרבה יותר מתונה, ודומה לעליה בשיעור האינפלציה, כלומר כ-24% בלבד - אתם יכולים לחשב כאן בעצמכם.

איפה הטעות של הלמ"ס בכל זאת? בעיקר בהסברה לציבור מה המשמעות של הנתונים רגע, אז מחירי השכירות לא עלו? בוודאי שכן. הנתון של הלמ"ס לוקח את כל השוק כמכלול. הציבור בטעות חושב שהלמ"ס בודק מה השינוי במחירים של שוכרים חדשים, אבל זה ממש לא מה שהוא עושה. הלמ"ס שואל 17 אלף משקי בית בישראל האם העלו להם את השכירות. אלא שברור שלא. 90% מהאנשים, כצפוי, לא נמצאים בדיוק עכשיו בזמן של סוף החוזה. רובם מתגוררים בדירה היום, מחר, בעוד שבוע, וגם בעוד חודש, שלושה חודשים וחצי שנה.

רק 10% (מתום 8% מחדשים את החוזה מול אותו משכיר) נמצאים בתקופה שהם צריכים לעבור דירה, בין אם לחתום על חוזה מול משכיר חדש, ובין אם להאריך את החוזה בדירה הקיימת שבה הם מתגוררים. לכן, כאשר הלמ"ס מחבר את הנתונים יחד, יוצא הנתון של עליה קלה ביותר של 0.2% בלבד, תוך הטייה חריפה לאותם 90% שממשיכים לגור בדירה והחוזה לא מסתיים, כך שאצלם לא השתנה המחיר כלל.

אם אתם רוצים לדעת מה קורה עכשיו בשוק, זה קל - פשוט תסתכלו בנתון הנוסף שצירפה הלמ"ס. צריך להסתכל על הנתון מה קרה אצל אלה שמחדשים חוזה ומה אצל אלה שבדיוק עוברים לשכירות בדירה אחרת. בלמ"ס יודעים לפלח את הנתונים ואומרים כי עבורם מחירי השכירות עלו ב-1% בערך. עבור שוכרים חדשים (כ-2% בלבד מהשוק) - שכר הדירה עלה ב-5%. אז הנה מצאנו את עליית המחירים האמיתית בשוק. 1% לאנשים שמאריכים את החוזה בדירה הקיימת ו-5% לאנשים שעוברים לדירה אחרת. ועליה של 5% היא כבר בהחלט משמעותית ולא ניתן להתעלם ממנה.

מדוע הבהלה הציבורית על עליית מחירי השכירויות? בלמ"ס מסבירים שמדובר בחוסר הבנה של הציבור, מה הלמ"ס מודדת:  "העובדה ש-90% מאוכלוסיית השוכרים מצויה תחת חוזה, מידי חודש, ממתנת את השינויים במדד שכר הדירה הכולל גם את קבוצת מחדשי החוזה והשוכרים החדשים, שהן כ-10% אחוזים ממצבת השוכרים. עוד יצוין שמדד שכר הדירה איננו משקף את שיעור השינוי החודשי ברמת המחירים של שוק השכירות המופנה לשוכרים החדשים, או העוברים ממקום למקום, דבר שמביא לעיתים לבלבול בקרב הציבור ולתחושה שקיים פער ניכר בין נתוני הלמ"ס לבין נתונים המתפרסמים על ידי גורמים אחרים. עליות המחירים בחודש הנוכחי לקבוצה זו משתקפות גם במדד שכר הדירה לפי החשיבות היחסית שהיא קטנה מאוד, כאמור".

מה יעשו הפוליטיקאים? אבל הבעיה, כרגיל, עשויה להיות הפוליטיקאים. אלה תמיד מחפשים את הפתרונות המהירים, קצרי הטווח, כדי לקצור את הרווח הפוליטי בבחירות הבאות. הם צריכים להראות שהם 'עושים משהו' ולכן הם עשויים להתפתות לתוכניות בעיתיות ומזיקות שנכשלו בכל מקום שבו הם נוסו בעולם - פיקוח שכר דירה. אסור לממשלות ללכת לכיוון הזה, מסביר פרופ' עומר מואב, שתוקף: "מדובר על פוליטיקאים פופוליסטיים, מזיקים, עצלנים, או נוכלים, שלא טרחו לקרוא את המחקרים".

את המשקיעים בנדל"ן הפוליטיקאים כבר הרחיקו מהשוק. האם הממשלה תמשיך לעשות שוב ושוב את אותן טעויות ולצפות לתוצאות שונות? איינשטיין כבר הגדיר את זה כטמטום. ובינתיים, הכח ימשיך להיות אצל המשכירים-המשקיעים בנדל"ן. ואת עליית מחירי השכירות נמשיך כולנו לשלם (כן, גם אני עצמי שמתגורר בשכירות).