בכל ההמולה של השפעות המגפה על הכלכלה בכלל וסקטור הנדל"ן בפרט, אלקטרה נדלן 0.56%  דיווחה על עסקה למכירת מקבץ של 280 דירות בג'קסונוויל פלורידה בלמעלה מ-37 מיליון דולר, לאחר שרכשה את אותו המקבץ בשנת 2015 ב-20.5 מיליון דולר בלבד ועם 8.6 מיליון דולר הון עצמי בעסקה.

מה קורה פה? השווקים בנדנדה היסטורית. מיתון עולמי. אבל עסקאות בסקטור מקבצי הדיור ממשיכות להתרחש. העסקה שעליה דיווחה אלקטרה נדל"ן אולי לא הגדולה בעולם, אבל בימים שכאלה, כל עסקה ראויה לציון. בטח עם מרווח רווח כל כך גבוה בתקופה כל כך קצרה. 

למה זה קורה? פשוט. מדובר בתפעול של בנייני דיור לבעלי הכנסה נמוכה של 4,000 דולר, כך ששכר הדירה המשולם הוא רק 1,200 דולר בחודש - והוא כולל, בניגוד לארץ, את כל ההוצאות על ארנונה, חשמל ומים. כרגע חותכים את כל העלויות הכוללות מיקור חוץ, כמו ניקוי ברכות וגננות, כך שהעלויות שהחברות עצמן סופגות בשל המשבר הן זניחות. 

כמובן שהכול שאלה של כמה זמן יימשך המשבר. בינתיים, אנחנו בתחילתו של המשבר, כך שבזמן הנראה לעין, בשל קהלי היעד - שאין להם באמת לאן ללכת - אבל גם בשל מהלכי הממשל, אנשים יוכלו לשלם שכר דירה. זה אומר שתזרים ההכנסה של חברות אלה ימשיך להיות קבוע - שוב בינתיים. 

• בזק מוותרת על רכישת אקסלרה טלקום של קרן אלומה
• חסימות בכביש 2 ובכביש 20 ביום שישי: גשר חדש יונף באודים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אם המשבר יימשך, ייתכן ובחברות ייאלצו לחתוך באופן רוחבי את מחיר שכר הדירה, או לבצע דחייה של חודש בתשלום שכר הדירה בתמורה להארכה בחודש בסוף החוזה, אבל מה שחשוב כאן הוא עניין הגמישות מול השוכרים - בשל ההבנה כי המשבר תפס רבים לא מוכנים. 

איך הושפעה אלקטרה נדל"ן בארה"ב?

בניגוד להלכי התקופה, מנכ"ל אלקטרה נדל"ן, גיל רושינק, אומר כי כרגע לחברה יש אותם אחוזי התפוסה הגבוהים שנשארו עוד מלפני המשבר ושעומדים על 93%. ב-90 מתחמים ו-30,000 דירות זה לא מעט. זה למעלה זה קרוב ל-28,000 דירות. כרגע, מ-650 העובדים שלהם, לחברה אין כוונה לצמצם בכוח האדם.

במקום זה הם מצמצמים במיקור חוץ, אבל הם ממשיכים לבנות פרויקטים חדשים. הסקטור ברובו גם לא ממונף עד כדי כך, בסביבות ה-65% מינוף, כך שהיכולת להתאושש היא גבוהה יותר, אם וכשיהיו אימפקטים. בנוסף, לטענת רושינק, ישנו מחסור של התחלות בנייה בארצות הברית - דבר שנמשך מאז משבר הסאב-פריים, כלומר למעלה מעשור - כך שזה לא צפוי להשפיע על ההיצע של דירות בשוק או ירידות מחירים.

• פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
• חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

"ממרומי קומה 50 במגדל אלקטרה, איילון נראה כמו יום כיפור", אומר רושינק בעצב. "עכשיו מה עדיף שהניתוח יצליח והחולה ימות, או שלא ננסה בכלל? הסגר הזה הוא סכנה לכלכלה", הוסיף. "אבל במשבר הזה כל יום מתנהג לא כמו היום שהיה. שינוי הקצב הוא פסיכי. ב-2008 ראיתי את המשבר, היה צפי ליציאה. היום אי אפשר לדעת. אתה רואה את ההתנהגות של השוק. אף אחד לא יודע מתי זה יסתיים, ככה מה שאומרים היום הוא נכון רק להיום". 

יש הבדל בין המשבר לזה ב-2008?

"גם ב-2008 הייתי בחברה, מה שקרה אז המולטי פאמילי היה בפריחה שלו, בגלל שאתה  כדייר משלם הכול קומפלט והכול חל עליי המשכיר. אנשים פשוט חיפשו מקום זול לגור בו. חצי משכר הדירה הולך על עלויות. כך שמאוד חשוב מי מנהל את מקבצי הדיור. היום לא יודעים מתי יסתיים המשבר".

מה עם המחויבות לחוב שלכם?

"אני צריך לרדת ב-40% כדי שהבנק יתקשר אליי. בכל המשברים הגדולים, המולטי פאמילי ירד ב-10%. אז נכון לכרגע אני לא רואה בעיה. יש לי גם גמישות ביכולת ללכת לקראת השוכרים, בתמורה להבטחת הכנסה עתידית. בוא נגיד שאם המשבר יימשך שנה ולאף אחד לא יהיה לשלם שכר דירה, כולם יכבו את האור, אבל אנחנו נהיה האחרונים שהאור יכבה אצלם". 

אז אתם בוחנים עוד אפשרויות לרכישה?

"כשיגיעו הזדמנויות לשוק נהיה שם. ב-2019 היינו מקום רביעי בכל ארצות הברית בתחום מקבצי הדיור של הלואו-אינקם (הכנסה נמוכה - א.ל). ההזדמנויות יגיעו לעשירייה הפותחת ואנחנו בהחלט שם". 

מי יותר חשוף?