הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
משה כחלון
צילום: דוברות הכנסת, יצחק הררי
דעה

האם באמת חסרות דירות, וכמה מרוויחים פועלים סינים? מצב הדיור

בסיכום 70 שנה, מתי נרשמו האירועים המשמעותיים ביותר בשוק הנדל"ן ומה הצפי לשנת 2040? וגם: למה כחלון לא מצליח להתחרות בבולדוזר שקבע שיא

טל בוימן | (16)
נושאים בכתבה אהבה התחלות בנייה משה כחלון נדל"ן למגורים

יום העצמאות ה-70 למדינת ישראל הוא הזדמנות מצוינת להסתכל על מצב שוק הנדל"ן הישראלי בעיניים היסטוריות, בעשור האחרון גועש ורועש שוק הנדל"ן הישראלי ומתאפיין בעליות מחירים חדות ובקושי להגדיל את היצע הדירות. אז הלכנו מעט אחורה וניסינו להיזכר באירועים משמעותיים.

 

כאשר בוחנים את ההיצע ומבצעים סקירה ניתן לראות שמאז הקמת המדינה מספר התחלות הבניה הרב ביותר היה בשנת 1991. בשנת השיא של העלייה הרוסית לישראל נבנו כ-83,000 דירות בישראל. מה שמדהים הוא שבשנת 1989 מספר התחלות הבניה עמד 20,000 בלבד, כלומר בתוך שלוש שנים מספר התחלות הבנייה גדל פי 4.

כחלון לא מצליח להתחרות בבולדוזר

באותם ימים אריאל שרון שכיהן כשר השיכון ולא סתם זכה לכינוי הבולדוזר היה צריך למצוא דרך להתמודד עם ביקושים גבוהים מאוד שנבעו מעלייה גדולה מברית המועצות. בפרק זמן קצר יחסית הצליח לעשות שינוי משמעותי במספר התחלות הבניה ובמשך זמן הבניה (נתון נוסף שמשפיע רבות על שוק הנדל"ן) שהתקצר מ-23 חודשים בשנת 1989 ל-14 חודשים ב-1992.

בשנים האחרונות מספר התחלות הבניה התייצב על כ-40,000 יחידות דיור בשנה. גם שר השיכון בנימין בן אליעזר ז"ל, הצליח לרשום הישג מרשים כשהביא את מספר התחלות הבנייה ל-73 אלף בשנת 1991.

 

לפי סקרים והערכות רבות, מספר משקי הבית הנוספים בשנה עומד על כ-20% יותר, אם מוסיפים לכך את העובדה ששנים רבות מספר התחלות הבניה היה אפילו נמוך משמעותית מזה ותקבלו היצע שלא מתקרב להדביק את הביקוש. שר האוצר משה כחלון הבטיח לפני כ-3 שנים שמדינת ישראל תוצף בדירות אבל כאשר בוחנים את האמירה מגלים שבשנת 2017 מספר התחלות הבנייה ירד ב-14% בהשוואה לשנת 2016.

הקיפאון בנדל"ן: ירידה של 17% בביקוש לדירות חדשות ב-2017

ירידה של 21% בביקוש לדירות חדשות ב-2017 

האם בקיצור משך זמן הבניה והוספת ידיים עובדות עמד כחלון במילה שלו? מסתבר שגם לא, ההבטחות ל-20 אלף פועלים סיניים וחברות סיניות שיגיעו בהמוניהן לישראל לא יתממשו כלל. האם הצליח כחלון להחזיר את הידיים העבריות לענף הבנייה? התשובה לכך שלילית.

בניגוד לשנים הראשונות להקמת מדינת ישראל, זמנים בהם היו בשוק המון ידיים עבריות, כיום העבודה העברית היא אחוזים בודדים מכלל הפועלים ואלה שכן עובדים עושים את זה רק בתפקידים בכירים של מהנדסים ומפקחים. המצב הוא די אבסורדי, פועלים סינים יכולים להגיע למשכורות של כ-20,000 בחודש. לזכותו יאמר שהוא אכן ניסה ולא הכל תלוי רק בו. כך למשל, האם לא היה כדי להוסיף את ענף הבניה לעבודה מעודפת לחיילים משוחררים האם לא כדי לעודד עובדים להיכנס לענף?

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בעבר הממשלה יזמה תכניות שונות כדי לעודד עבודה עברית ובייחוד כשמדברים על שכר גבוה בענף, האם הכנסת עבודה עברית לא תצמצם את הפערים? הטיעון של אי יכולת של ישראלים להתמקצע היא בגדר תירוץ. אפשר למצוא ישראלים שיסכימו לעבור הכשרה יסודית ולעורר בהם מוטיבציה ואהבה למקצוע.

השכירות תקועה

מתברר כי בשנת ה-70 לעצמאות מדינת ישראל אין כמעט כל התקדמות והסדרה של שוק השכירות, מלבד יוזמות נקודתיות של בנייה להשכרה. הבנייה המוסדית להשכרה מהווה שברירים בודדים של אחוזים מהשוק ולמרות הפרויקטים העתידיים המתוכננים בחברות כמו דירה להשכיר הם יישארו זניחים בהשוואה לשוק.

אם מסתכלים לאחור, רק לפני כ-30 שנה היה ניתן להשכיר דירה בתל אביב בשכר דירה תחת פיקוח, וגם כאשר כבר הביאו למשלה חוק שכירות הוגנת הוא יצא רחוק מאוד לעומת החוק המקורי שהוגש ועבר כמעט ללא כל השפעה אמתית על השוק.

אם בעבר יכולנו ליהנות ממודל של שכירות בדמי מפתח, שהיה חברתי מאוד בהשוואה לפרויקטים של שכירות במחיר מפוקח או מוזל, כיום לא קיים מלבד הדיור הציבורי כל פתרון.

 

מהו הגורם הצפוי ללחוץ את הרווחיות הגולמית של הקבלנים בשנת 2018?

פלוג: "עדיין מוקדם לשפוט את תכנית 'מחיר למשתכן'"

מה המצב כיום? נכון להיום אין פיקוח ואין תכניות לדיור בר השגה באופק, האם בעזרת תכניתו של שר האוצר משה כחלון מחיר למשתכן הצליח שר האוצר להשפיע על השוק או רק ליצור ביקושים רדומים שיתפרצו בהמשך?

בגדול, הכוונה מאחורי התכנית נכונה וטובה להגדיל את ההיצע ולפקח על המחיר, אבל הבעיה היא בביצוע, כאשר נוצר מצב בעייתי שבו מרבית המכרזים הם באוזרים נמוכי ביקוש, רוב הפרויקטים באיכות ובמפרט נמוכים ביותר עד כדי כך שיש דירות עם כיוון אוויר אחד, מרבית הקונים לא רוצים לגור אלא קונים דירות במטרה להשכיר לצד ג' ולגור באזור שבהם הם רצו לקנות ועוד.  

בניגוד לעבר, כיום מדינת ישראל פועלת תחת תכנית אסטרטגית בענף הנדל"ן, תכנית של שר האוצר משה כחלון ושר הבינוי והשיכון יואב גלנט, כזו שמסתכלת לראשונה לטווח הארוך עד 2040. אך אם מסכמים 3 שנים לתכנית מחיר למשתכן, רואים שדווקא התחלות הבנייה ירדו ולא עלו כמו בשנת 1991 בשנים שבהם אריאל שרון הצליח לספק את הביקושים של העלייה הרוסית.

 

התכנית שמה יעד שאפתני לבניה שאמורה לספק את הגידול והביקושים של האוכלוסייה, התכנית מתמקדת בארבעת המטרופולינים החשובים: חיפה באר שבע ירושלים ותל אביב. התכנית גם רוצה לעשות סדר מקיף במדיניות התחדשות העירונית ולדאוג לכך שלא יישאר בניין שלא עומד בתקנים ויהיה עמיד לרעידות אדמה ובעזרת זה לעמוד ביעד השאפתני של הבניה.

לנו נשאר רק לאחל שבניגוד להרבה תכניות אחרות, התכנית הזאת תצליח ולא תשתנה בכל ממשלה מחדש.

** המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.  

תגובות לכתבה(16):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 14.
    שוכרת 30/04/2018 19:33
    הגב לתגובה זו
    מסכימה ולא מסכימה... אז חלה ירידה בבניה מאז שנת 1991... ונכון שאין דירות שניתן להשכיר במחירי פיקוח. אבל! הצעתי למר כחלון להתייחס ולעודד קבלן ספציפי פרי נדלן שלדעתי מנסה לעשות שינוי גם בדיור בר השגה, למשל שכונת המוסיקה שהוא בונה ברמלה וגם היה פרוייקט של דירות להשכרה ברחובות.. הוא כנראה יודע לאן שוק הנדלן הולך ואני במקום כחלון הייתי הולכת איתו ביחד ומתפחת עוד פרוייקטים כאלו..
  • 13.
    מירי 26/04/2018 15:12
    הגב לתגובה זו
    יש היצע הכי גדול בכל הזמנים הקבלנים תקועים עם מלאי עצום, מאות אלפי דירות רפאים במדינה, מחיר למשתכן, דירות של נפטרים עריריים, יד 2, תמא 38 וכו. רק רמת גן 17000 דירות חדשות מתמא 38!!! שוק בקריסה, הבעיה שהקבלנים יכולים לשקר חופשי בלי לתת את הדין בבית משפט על הונאה
  • 12.
    חן 25/04/2018 06:09
    הגב לתגובה זו
    שר אוצר גרוע ובן אדם דוחה.
  • 11.
    הבחירה בכחלון 22/04/2018 16:59
    הגב לתגובה זו
    לא בוחר יותר בשקרן שמפחד מהנגידה ולא בונה! בנתיים המחירים רק עולים!ב3 שנים האלו הפסדתי המון כסף כי האמנתי לך! טעות עושים רק פעם אחת!
  • 10.
    לא כחלון 22/04/2018 09:24
    הגב לתגובה זו
    לבדוק כמה בתים ושכונות מתפוררות במרכז הארץ בגלל האסון לדורות הזה.
  • 9.
    קבלן סיני 21/04/2018 13:43
    הגב לתגובה זו
    עוד חייבים לחכות ? תן תאריך....נראה שזה סתם מילים ריקות כדי להרגיע אנשים ולאנשים יש זיכרון קצר - שכחו, שסינים 3 שנים בדרך, מה קורה בכלל ? למה חברות קטנות זכו במכרז ? למה לא חברות שיודעות לבנות ערים ל100,000 איש תוך שנה ? למה ?תן לחברה אחת להיכנס - הם יבנו לנו עיר ל-100,000 איש - כבר יהיה יותר טוב, אם אתה לא רוצה לפגוע בחברים שלך הקבלנים - אבל יש בזה צורך, למה כולם שותקים ? אריק שרון היה בתפקיד שר הבינוי ותוך שנה בנה 90,000 דירות היה בולדוזר, שר הבינוי החדש נראה כמו איש קבע במשרדים - כאילו באים כל יום, עושים מסדר, אבל לא קורה כלום כי מחכים לגיל 46 - לצאת לפנסיה, זה תפקיד שדורש יוזמה למה אין פעילות ? אין כסף ? לפי דו"ח אוצר - יש. מה הבעיה ?
  • 8.
    אדר 21/04/2018 08:17
    הגב לתגובה זו
    טוחנים את אותם דברים שוב ושוב. אני חושב שגם אני יכול להיות כתב אם זאת הרמה.
  • 7.
    שוכר דירה 20/04/2018 16:56
    הגב לתגובה זו
    כחלון לא יצא נגד החברים הקבלנים שלו.
  • 6.
    3 שנים מהיום , מחירי הנדלן נחתכים מעל 50%. (ל"ת)
    דו 20/04/2018 15:21
    הגב לתגובה זו
  • דני 23/04/2018 11:26
    הגב לתגובה זו
    היי, האמת ממש אשמח לשמוע למה ואיך זה יקרה? כבר הייתי כמה פעמים ב5 שנים האחרונות לפני רכישת דירה בראשון וכל פעם אמרתי לעצמי עכשיו זה לא הזמן, מפחד שטעיתי בגדול
  • 5.
    אני 20/04/2018 14:41
    הגב לתגובה זו
    אתה או קבלן או משקיע שוקע. או מקושר לאחד כזה או שקיבלת כסף מאחד כזה. כי כתבת פה רק מה שאתה רוצה ולא את כל האמת. הנה לך סיפור חצי אמת. מישהו הרג מישהו, אשם או לא אשם?..רק טיפש שומע חצי סיפור ומאמין. אולי ניסה להרוג אותו קודם?..
  • 4.
    כלכלן 20/04/2018 13:59
    הגב לתגובה זו
    לא הזכרת אפילו ברמז את הסיבה לעליית המחירים מאז 2008 - ירידת הריבית הקצרה והארוכה. בדיחה.
  • 3.
    אציק 20/04/2018 13:33
    הגב לתגובה זו
    אני ספרתי 5 מיתוסים שהופרכו מזמן. כמה אתם ספרתם?
  • 2.
    LONELY 20/04/2018 13:09
    הגב לתגובה זו
    אם חוסר אז למה יש ירידה בביקוש? אם יש ירידה בביקוש למה מאיצים בכחלון ? ולמה צריך להתנהג לפי מודלים מההסטוריה...
  • ירון 23/04/2018 11:25
    הגב לתגובה זו
    יש חוסר, הירדה בביקוש לפי הכתבה היא בעצם ביקושים רדומים שנגרמים מהמון סיבות בעיקר מחיר למשתכן, והעודף שהכתב דיבר הוא לגבי דירות להשכרה באזורים שהם יש הצפה של מחיר למשתכן בגלל קונים שרוכשים לא עלמנת לגור
  • 1.
    אזרח 20/04/2018 13:06
    הגב לתגובה זו
    שרון בנה הרבה דירות קטנות עם מפרת טכני ברמה נמוכה.אולי צריך לבנות כמאה אלף דירות כאלו להשכרה לזוגות צעירים.
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן