הירשמו
  1. ראשי
  2. שוק ההון

אפי פיתוח של לבייב נסחרת במחיר שפל של 30 סנט - הזדמנות קניה או סכין נופלת?

2 אנליסטים מנתחים את המצב של זרוע ההשקעות של אפריקה ברוסיה, ומה הם חושבים על האג"ח של החברה?
אבי שאולי | (26)
נושאים בכתבה אפריקה ישראל לב לבייב

למרות ההתאוששות ברובל ובנפט, רוסיה עדיין נמצאת במשבר קשה שמאיים להוביל את אפריקה להסדר חוב שני. עיקר הפעילות של חברת ההשקעות של לב לבייב נעשית באמצעות החברה הבת (65%) - אפי פיתוח. חברת הדגל של לב לבייב נסחרת בלונדון במחיר של כ-0.3 דולר למניה (סימול AFID) - שי עזר, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות IBI ובן נובו-שלם, מנהל מחלקת מחקר בבית ההשקעות אפסילון, מנתחים את המצב - האם מדובר בהזדמנות קניה או סכין נופלת?

מניית אפי נמצאת בשפל ונסחרת לפי 0.3 דולר למניה ושווי שוק של כ-330 מיליון דולר וזאת אחרי שבמהלך 2014 נסחרה לפי 0.85 דולר ושווי שוק של כמעט 900 מיליון דולר. כדי להבין את עומק המשבר צריך לחזור אחורה לבועת הנדל"ן במזרח אירופה שזמן קצר לפני התפוצצותה הצליחה אפריקה ישראל להנפיק במאי 2007 את אפי פיתוח במחיר של 14 דולר (אחרי הכסף) - שווי שוק של 7.3 מיליארד דולר. היום המחיר כאמור 0.3 דולר והשווי כ-330 מיליון דולר.

מדובר בהשמדת ערך ענקית שקשורה בעיקר להתפוצצות בועת הנדל"ן ברוסיה ובמרת אירופה בכלל. חברות נדל"ן רבות שפעלו באזור הנפיקו בקלות אג"ח ומניות בלונדון ובישראל. אגב, אפריקה ישראל תכננה לגייס במחיר נמוך יותר, אך הביקושים הגבוהים סייעו לה להציג שווי גבוה.

לדבריו של עזר, "הסיבות לירידה במניית אפי פיתוח הן הסנקציות שארה"ב הטילה על רוסיה  ובעיקר ירידת מחיר הנפט שהובילו לקריסה במטבע הרובל בפרט ולמשבר כלכלי ברוסיה בכלל. מניתוח שעשינו מצאנו כי מניית אפי פיתוח נפגעה יותר מחברות נדל"ן ציבוריות מתחרות שפועלות ברוסיה. מכפיל ההון הממוצע בענף הנדל"ן ברוסיה נא סביב ה-0.4 – 0.5 כשמכפיל ההון באפי פיתוח מסתכם ב-0.25 וזאת לאחר שאפי הפחיתה כ-20% משווי נכסיה ברבעון האחרון. אם נתייחס לעובדה שאפי פיתוח חברה לא ממונפת אזי נגיע למסקנה שהשוק מתמחר הפחתות בהיקף גבוה בהרבה מאדר חברות נדל"ן רוסיות מקבילות".

IBI: "בטווח הרחוק האפסייד במנייה הוא עצום"

שי עזר: "בחודשיים  האחרונים אנחנו רואים ניצנים של התאוששות בכלכלה הרוסית בעיקר במטבע הרובל שהתחזק ב-30% מול הדולר ונסחר סביב ה-50 רובל לדולר אחרי שבשפל נסחר מעל ל-70 רובל לדולר. במצב של התאוששות כלכלת רוסיה בטווח הרחוק האפסייד במנייה הוא עצום אולם להערכתנו המניה תמשיך לסבול מתנודתיות בשל אי הוודאות לעתיד כלכלת רוסיה".

פרויקט הדגל של אפי פיתוח הוא קניון AfiMall במוסקבה בשטח כולל של 283 אלף מ"ר (GBA) ותפוסה של 85%. הקנות הענק רשות בספרים בשווי של 1 מיליארד דולר וכנגדו יש הלוואה של 481 מיליון דולר.

פרוייקטים נוספים שך אפי פיתוח הנמצאים בשלבי הקמה: אוזרוקובסקיה, קוסינסקיה, אודינטסובו וטברסקיה.

 

לדבריו של עזר, השורה התחתונה היא כך: "יש כאן השקעה מסוכנת ברוסיה, אך עם פוטנציאל גבוה. השקעה בסיכון שמי שמשקיע צריך להבין שיכול להיות שהמסחר יהיה תנודתי בטווח הקצר".

קיראו עוד ב"שוק ההון"

הפסד ענק של 281 מיליון דולר בשנת 2014

אפי פיתוח סיימה את שנת 2014 עם הכנסות של 144 מיליון דולר ובשורה התחתונה נרשם הפסד גדול של 281 מיליון דולר. ההפסד הגדול בעיקר בגלל הפחתות שווי שנאלצה לבצע החברה בגין ירידה בשווי נכסיה ברוסיה.

במקביל המניה צללה בשנה האחרונה ביותר מ-60%. אחת הבעיות הקשות בפוזיציה במניית אפי פיתוח היא רמת הסחירות הנמוכה מאוד במניה - נקודה חשובה שצריך לקחת גם כן בחשבון.

המצב הקשה של אפי פיתוח השפיע דרמטית על החברה האם - אפריקה ישראל והמשקיעים חוששים מהסדר חוב נוסף. מעבר לחולשה במניית אפריקה ישראל גם האג"ח שלה נסחרות בתשואה זבל שנתית ברוטו של 15% עד 17%. 

האם מדובר בהזדמנות קניה? שי עזר: "האג"ח של אפריקה ישראל מעניינות ובמיוחד אם אפשר לגדר במכירה של המניה. מבין סדרות האג"ח אני מעדיף את כ"ו וכ"ז - שם יש בטוחות טובות יותר של אפריקה נכסים מאשר באג"ח כ"ח שהבטוחות קשורות לחברת אפי פיתוח".

אפריקה אגח כואפריקה אגח כז

אפריקה אגח כח

בן נובו-שלם, מנהל מחלקת מחקר בבית ההשקעות אפסילון מתייחס למניית אפי פיתוח: "לאפי פיתוח פורטפוליו נכסים של כ-2 מיליארד דולר כאשר פרויקט הדגל של החברה 'אפי מול' מהווה כמחצית מהפורטפוליו. 'אפי מול' מייצר את מרבית ה-NOI של החברה משום שהנכסים האחרים בפורטפוליו עדיין לא מניבים הכנסות (בעיקר קרקעות)".

האם מדובר בהזדמנות קניייה נוכח המחיר הנמוך של המניה? "למרות שהחברה נסחרת בשווי מאוד נמוך ביחס להונה העצמי לא מדובר בהזדמנות קנייה ממספר סיבות עיקריות: 

1- החברה נשענת באופן ניכר על נכס בודד 'אפי מול' שמצד אחד עדיין לא מיצה את הפוטנציאל שלו ונמצא בכ-85% שיעור תפוסה ומושכר בשכ"ד יחסית נמוך למ"ר אך מצד שני קשה לראות כיצד החברה בתקופת המשבר הנוכחית ברוסיה תוכל לשפר את התפוסות ולעלות את שכ"ד.

2 - הפרויקט המשמעותי השני בפורטפוליו של אפי פיתוח הינו 'Ozerkovskaya III' ששוויו מסתכם בכ-300 מיליון דולר ובגינו ישנו חוב של כ-205 מיליון דולר. הפרויקט אינו מושכר כבר תקופה ארוכה וגורם לחברה להוצאות ריבית גבוהות בלי שהוא מייצר הכנסות. החברה מנסה כבר קרוב לשנתיים לממש את הנכס או להשכירו איך בינתיים ללא הצלחה".

מה האפסייד שבאפי פיתוח? "פרט לשני הנכסים המשמעותיים שבנייתם הסתיימה לחברה מספר קרקעות במיקומים מרכזיים במוסקווה שלהערכתי בטווח הארוך עשויות לייצר ערך רב לבעלי המניות. אבל על מנת להפוך קרקע לנכס מניב מצליח ולייצר ערך לבעלי המניות נדרש פרק זמן של 4 עד 7 שנים והשקעות רבות בבנייה". 

אז בשורה התחתונה אתה פאסימי לגבי אפי פיתוח? "לאור המשבר הנוכחי ברוסיה קשה לראות כיצד החברה תצליח להתחיל לפתח את הקרקעות בזמן הקרוב במיוחד לאור העובדה שלחברה חוב פיננסי נושא ריבית של כ-686 מיליון דולר שהנכס המשמעותי היחיד שמשרת את הריביות הוא 'אפי מול'".

תגובות לכתבה(26):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 19.
    Redhead 22/04/2015 15:31
    הגב לתגובה זו
    בדרך לפריצהמה אם השוק הישראלי אף אחד לא מחש אבל הם עסוקים מאוד מקומית עם בניית מגורים
  • 18.
    ג׳מי 19/04/2015 15:12
    הגב לתגובה זו
    אם רוסיה לא הולכת לאיבוד אז אפריקה היא המניה הכי הכי שיש בשוק בישראל מציע לך להכנס עכשיו בכדי להיות שותף גם לחגיגה ולא רק לאכזבה ,
  • 17.
    עוף החול 19/04/2015 11:32
    הגב לתגובה זו
    נכוויתי קשות ואף המלצתי לחברים בתום לב כי חשבתי שמדובר במציאה. השוק כנראה ידע יותר טוב.
  • מומחה לאפריקה 07/05/2017 15:26
    הגב לתגובה זו
    השקיפות.אפריקה זאת מניית חלום אבל לדעתי החלום יתגם באפי פיתוח.
  • 16.
    אפריקה צפויה להשתפר והמניה בעיקבות האג"ח (ל"ת)
    ישראל 19/04/2015 00:21
    הגב לתגובה זו
  • 15.
    אפריקה תוך חודשים 1000 (ל"ת)
    הידען 18/04/2015 22:58
    הגב לתגובה זו
  • 14.
    יוסי יועץ השקעות 18/04/2015 18:14
    הגב לתגובה זו
    כרגע היא בתחתית !! המצב ברוסיה משתפר כל יום הרובל התאושש משמעותית ל 1\50 רובל לדולר הנפט חזר לעלות ל60$+ כל הסממנים להתאוששות ברורים מחיר יעד עד סוף 2015 0.6 סנט כלומר, אפסייד של 100% שלא תגידו לא אמרתי...
  • 13.
    ברבון השלישי יתחיל השינוי לטובה לדעתי (ל"ת)
    לבייב 18/04/2015 09:07
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    אנונימי 17/04/2015 08:47
    הגב לתגובה זו
    חרם וסנקציות מזיק לכולם מגביר את העויינות ואת האלימות , יוצר התלכדות של מדינות אנטי מערביות, המערב ינסו לעצור מגמה זו ע"י ביטול הסנקציות כנראה בהדרגה,
  • 11.
    חחחחחח 16/04/2015 21:28
    הגב לתגובה זו
    לא לגעת אפילו עם מקל. פתאום עולה 20% ואחרי רגע נופלת 40% . מי שרוצה למות מדאגה מי שלא רוצה לישון שיקנה את המניה. עד פסח הבא יקראו עליו קדיש.
  • 10.
    לא משקיעה אגורה אצל הנוכל הזה לבייב (ל"ת)
    ישראלי 16/04/2015 17:54
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    עוף החול 16/04/2015 13:40
    הגב לתגובה זו
    להערכתו השווי הנכסי שלה הוא שלילי אפילו.
  • גם אתה שווה === 0 (ל"ת)
    עמיעד 16/04/2015 16:36
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    הזדמנות 16/04/2015 12:42
    הגב לתגובה זו
    לדעתי בלבד ! שער המנייה הזוי (נמוך) , למשקיעים לטווח ארוך הזדמנות נדירה ( ראו כדוגמא את מניית טאואר ) , לדעתי כל מי שעושה הפוך מהמלצת האנליסטים , מרוויח!
  • 7.
    יוסי 16/04/2015 12:38
    הגב לתגובה זו
    בפעם האחרונה שמכרתי מניות של אפריקה השער היה 54,000. למזלי לא נגעתי מאז במניית אפריקה. ברוך השם יש מספיק מניות טובות שכדאי להשקיע בהן.
  • 6.
    מומחה לאפי פיתוח 16/04/2015 11:46
    הגב לתגובה זו
    עוד שנה לבייב ימכור נכסים של אפי פיתוח ואז יקבלו דיבידנדים שמנים שישלשו את ערך המניה ויביאו אותה לפחות להון העצמי דהיום שהוא 1.2$ ואני מניח שגם מעבר לזה. רק שווי אפי מול בניכוי חוב שווה כ- 0.6$- פי 2 ממחיר המניה. המצב ברוסיה השתפר פלאים ולכן הרובל מתחזק בעקביות וחוזר כמעט לשערים טרום המפולת ולכן דוחות אפי יהיה חזקים בהמשך השנה. אוזרקובסקיה - מומש מבנה אחד מתוך ה- 4 ולכן זה לא נכון שלא מצאו רוכש. לבייב מתעקש על מחירים גבוהים. אדינבורו- נמכרות דירות בקצב מסחרר. אפי מול- בהשבחה תמידית לאור בניית מגדלים בסביבה ויש כניסה של כ- 70 אלף איש ביום וזה לפני פתיחת מטרו נוסף לקניון. ויש עוד הרבה נכסים שניתן למכור כמו שהם ללא פיתוח כיון שהם במקומות מרכזייםן
  • 5.
    atuk19 16/04/2015 10:39
    הגב לתגובה זו
    אני בטוח ששי עזר לא התכוון לAFID אלא לAFRB. כל ההבדל בינבן - שהראשונה משלמת סתם כל שנה 2 סנט לבורסת לונדון. כנסו לפאנדר ותראו שIBI מחזיקה AFRB ולא AFID.
  • בני 16/04/2015 11:21
    הגב לתגובה זו
    זה הזמן לקנות אני קניתי ואני אמכור רק ב950
  • עוף החול 16/04/2015 10:52
    הגב לתגובה זו
    חשבתי שאתה מגיב רק בגלובס ובספונסר.
  • 4.
    עוף החול 16/04/2015 10:29
    הגב לתגובה זו
    אני התרסקתי קשות במניה אחרי שהמלצתי עליה לרבים מחבריי. מציע להזהר מאוד מאוד.
  • מומחה לאפריקה 07/05/2017 15:22
    הגב לתגובה זו
    שלא ראו אדם מלבדי שמרוויח על אפריקה ישראל ויש לי טכניקה למסחר בנייר הזה שהוכיחה את עצמה אבל מדובר ברווחים ממסחר יומי במניה.אני חושב שאפריקה ישראל תהייה כאן גם עוד 10 שנים ולב לבייב ישאר בעל השליטה וזאת לאחר שמחצית מן החובות שלה ימחקו על ידי בית המשפט.זאת דעתי בלבד ואני לא מחזיק בנייר נכון לעכשיו.רכשתי בלונדון מניות אפי פיתוח ושם אני מתכוון להגיע לאחזקה מאוד משמעותית.
  • רגר 16/04/2015 10:54
    הגב לתגובה זו
    בדיוק שאתה פסימי ואתה לא מצפה לכלום זו נקודת השפל .
  • עוף החול 16/04/2015 11:33
    למדתי שאסור לקנות גבוה יותר ממה שמכרת לא משנה מה.
  • 3.
    אפריקה 16/04/2015 09:41
    הגב לתגובה זו
    אפריקה ישראל קונים כשזול ולא אחרי שיכפיל את עצמו
  • 2.
    רפי 16/04/2015 08:59
    הגב לתגובה זו
    אתה מציג את אפי מול כבעיה.האם היית שם?זאת עיר שלמה!! הלוואי על עוד חברות נכס כזה
  • 1.
    אריאל שרון 16/04/2015 08:54
    הגב לתגובה זו
    אנחנו לקראת סוף התיקון של הגל הראשון ואחריו יבואו גלים יותר משמעותיים
שווקים מסחר (AI)שווקים מסחר (AI)

תחזית ל-2026 - מה יקרה בשווקים, במחירי הדירות ובדולר?

המנכ"לים, מנהלי ההשקעות הבכירים והאנליסטים שאומרים לכם שהשוק יעלה וממליצים על מניות אטרקטיביות שנסחרות בשיא, הם בדיוק אותם אנשים שטעו לפני שנה ולפני שנתיים ולפני שלוש - מי באמת צודק? הנה התשובה  

מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה תחזית

אל תצפו לאנשים שמרוויחים משוק ההון להיות אמיתיים לגמרי או להיות לא מוטים. הם לא יכולים להגיד לכם שיהיו ירידות. זה מבחינתם גול עצמי. אנליסטים כמעט לא ממליצים למכור, מנהלי השקעות בכירים, סמנכ"לים ומנכ"לים כמעט ולא אומרים לכם שיהיו ירידות. אצלם הכל חיובי, אופטימי. ההטייה הזו היא בעיה אחת בהתבססות על תחזיות והערכות שלהם, אבל היא לא הגדולה ביותר. הגדולה ביותר היא פשוט חוסר היכולת שלהם לחזות. תעברו על התחזיות בשנה שעברה, לפני שנתיים, לפני שלוש שנים, ועוד, ותגלו שהן לא הכו את השוק. השוק היכה אותן. בעיה שלישית, קטנה יותר, היא שהם הולכים על בטוח. הם לא אמרו לכם שנאוויטס מעניינת לפני שנתיים-שלוש, הם אומרים את זה עכשיו אחרי שעלתה פי 9. הם תמיד ילכו על "המניות הרגילות"  ולא ילכו על מניות קטנות. 

אלו הם כללי המשחק שלהם. ואגב, מה שיותר מאכזב שהם לא רק בינוניים במה שהם אומרים בתקשורת, הם בינוניים בתשואות - אתם אולי מאוד מרוצים כי התשואות בשמיים, אבל האמת היא שביחס לבנצ'מרק, מעטים הצליחו להכות את השוק. כשאתם רואים תשואות של 20%, 22% בקרן השתלמות המנייתית, השאלה היא מה עשה השוק - והוא עשה יותר. גם בהשוואה למסלולים מעורבים השוק עושה יותר. הם מנהלים אקטיביים שאמורים לייצר תשואה טובה, וזה לא כך - במסלול כללי שמחולק לרוב 60% אג"ח והיתר מניות, הרווחתם כ-13-14%, אבל אם הייתם מחלקים את הכסף בין קרנות מחקות, קרנות סל על אגרות חוב ומסלולים מנייתיים הייתם מרוויחים יותר.
בסוף, היכולת של גופים מנהלים להכות את השוק, במיוחד שרוב הכסף שלהם באפיק מנייתי, במניות בחו"ל - היא קטנה, גם בגלל דמי הניהול שמורידים את התשואה שלכם. הרגולטור צריך לספק לחוסכים יכולת להשקיע בחסכונות ארוכים לפנסיה, גמל במכשירים עוקבי מדד בעלויות נמוכות. כשזה יהיה, התשואה שלכם תהיה גבוהה יותר, אבל כמובן שזה לא יהיה פשוט,  מדובר כאן בכסף גדול: דמי הניהול בכל האפיקים המנוהלים מסתכמים בעשרות מיליארדים בשנה. 

ובחזרה לתחזיות. התחזיות של המוסדיים הן תחזיות מלוטשות, יחסית בטוחות, אבל במבחן ההיסטוריה לא פוגעות. התחזיות הטובות יותר הן... שלכן. חוכמת ההמונים, ויש על זה מחקרים רבים, מצליחה לנצח. זה לא אומר שאין חשיבות למומחים, בטח שיש, אבל יש הבדל בין פרשנות-ניתוח של מומחה לעיתון-אתר ובין מה שהוא עושה בפועל. אנחנו מכירים לא מעט מנהלי השקעות שהורידו את הרף המנייתי בחודשים האחרונים בהשקעות האישיות שלהם. הם אומרים לנו שהם לא יכולים לעשות את זה בכספים שהם מנהלים כי זה לפי מחויבות תשקיפית, אבל הם חושבים שהשוק גבוה - כמעט ולא תראו את זה בתחזיות החוצה של הבית שלהם. ולכן, אנו מביאים את הסקר שלכם (הנה הסקר של שנה שעברה). בואו להצביע ולהשפיע. בסקר אתם עונים על כיוון השווקים, הנדל"ן, הדולר, וככל שהמדגם גדול יותר, כך הוא מקבל תוקף חזק יותר: 


 התחזית של גולשי ביזפורטל ל-2026




הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

פרטנר ודמרי יורדות עד 4%, אאורה 3%; לאומי והפועלים מובילים בעליות הבנקים

הבנקים בעליות, כשלאומי והפועלים מובילים עם עלייה של עד 1%. מרכז טאוב מזהיר שהוצאות המלחמה דוחפות את הגירעון והחוב למעלה ומכבידות על הצמיחה. מניית אר פי אופטיקל יורדת לאחר שבעלי עניין מכרו כ-14% מהון החברה בעסקת בלוק בדיסקאונט. אחרי ירידות של קרוב ל-9% במדד הביטוח, היום נפתח בהתאוששות מסוימת, ונראה אם המגמה תימשך לאורך היום. מתקרבים לסיום שנה מדהימה - ומה צפוי בשנה הבאה?

מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה שער הדולר מדד הבנקים מדד ת"א 35

המסחר בתל אביב נפתח הבוקר במגמה חיובית מתונה, כשהמדדים המובילים נסחרים סביב יציבות עם נטייה לעליות. לאחר הפתיחה החיובית, הבורסה עוברת למגמה מעורבת: המדד המרכזי נסחר סביב שערי הפתיחה בנטייה קלה לירידות, בעוד ת"א 90 מוביל את הירידה ומאבד באזור ה-0.9%. הבנקים מציגים התאוששות עם עלייה באזור ה-0.8%, לצד תנועה חיובית גם בסקטורים דפנסיביים נוספים, וברקע בולטת גם תנועה חיובית באנרגיה, בעוד שוק האג"ח ממשיך להיסחר ביציבות יחסית.

זו השנה הטובה ביותר בבורסה ב-30 השנים האחרונות, ובכלל אנחנו ברצף של שנים טובות. אבל מה מגיע אחרי עליות - ירידות. בדיוק כמו שאחרי ירידות מגיעות העליות. בסה"כ שוקי המניות עולים, הממוצע הרב שנתי הוא 7% בשנה. אבל כאשר במשך שנתיים השוק עולה פי 2, אז החשבון הרב שנתי מתבלבל. או שהממוצע עולה, או שצפויה התמתנות בשוק.  

הבורסות באסיה מתנהלות במגמה מעורבת. מדד קוספי בסיאול מתחזק ב-2.2%, מדד ניקיי בטוקיו נחלש ב-0.4%, מדד שנגחאי בעלייה קלה של 0.04% והאנג סנג בהונג קונג בירידה של 0.7%. סיאול עולה בהמשך לעלייה בייצוא מדרום קוריאה שחצה השנה את רף 700 מיליארד הדולר לראשונה אי פעם. הכסף זינק לשיא חדש של 83.5 דולר לאונקיה, אך בהמשך ירד ל-80 דולר.

בוול סטריט נרשמה בשבוע החולף מגמה חיובית, כאשר שלושת המדדים המרכזיים סגרו בעליות. דאו ג'ונס עלה ב-1.2%, מדד S&P 500 התחזק ב-1.2%, ונאסד"ק הוסיף 1.4%. השבוע הקרוב צפוי להתמקד בפרסום פרוטוקול ישיבת דצמבר של הפד, שבה הופחתה הריבית ברבע נקודת אחוז, לצד נתוני שוק הנדל"ן בארה"ב ונתוני התביעות השבועיות לדמי אבטלה, על רקע המשך המעקב אחר ההתפתחויות הגיאו-פוליטיות והשפעתן על השווקים.


מניות הפיננסים בירידה. זה לא רק בגלל המס של סמוטריץ', זה ההבנה שהרווחים העצומים האלו לא יכולים להימשך. בביטוח זה יהיה ירידות מחירי ביטוח הרכב, ואז גם בתחומים נוספים. בבנקים - נקווה לתחרות של המיני בנקים, זה אירוע חשוב. מסים לא יעזרו, הם רק יתגלגלו שוב עליכם.  


להמשך הכתבה לחץ כאן