דירות מקבלן: היכן נמכרה דירת 5 חד' רגילה ב-6.5 מיליון שקל?
Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שסגרו הקבלנים בזמן האחרון:
תל אביב
קבוצת גבאי מכרה ברחוב בודנהיימר 8 בצפון הישן נמכרה דירת 5 חדרים בשטח 115 מ"ר 20 מ"ר מרפסת, בקומה שלישית, ב-6.5 מיליון שקל
החברות אלקטרה,SGS ומטרופוליס מכרו דירת 4 חדרים בשטח של 99 מ"ר עם מרפסת של 14 מ"ר, בקומה 7 מתוך 10, המיועד לאכלוס בספטמבר 2016, נמכרה ב-2.26 מיליון שקל
רמת גן
חברת קרן נדל"ן מכרה בפרויקט תמ"א 38 פנטהאוז בשטח 150 מ״ר עם 113 מ"ר מרפסת בכ-3.69 מיליון שקל ופנטהאוז בשטח 140 מ״ר עם 100 מ״ר מרפסת ב-3.29 מיליון שקל
החברות אשדר, צמח המרמן ואזורים מכרו דירת 4 חדרים בשטח של 111.5 מ"ר עם מרפסת של 14 מ"ר, קומה 21 מתוך 25, במשולש קריניצי, ב-2.67 מיליון שקל
חברת מגדל טופ נדל"ן מכרה דירת 4 חדרים בשטח של 99 מ"ר עם מרפסת של 10 מ"ר, בקומה 7 מתוך 32, המיועד לאכלוס במאי 2016, ב-1.9 מיליון שקל
רמת השרון
חברת אוניל מכרה דופלקס 4.5 חדרים בשטח של 160 מ"ר על פני 2 קומות, עם שתי מרפסות בשטח כולל של 65 מ"ר, עם חניה ומחסן צמוד, בקומה 4 ו-5, מתוך 5 קומות, המיועד לאכלוס ביוני 2015, ב-3.9 מיליון שקל
- דירות מקבלן: בכמה נמכרה דירת 5 חדרים בפרויקט תמ"א 38 בשכונת הדר יוסף שבת"א?
- יד ראשונה מקבלן: בכמה נמכרה דירת 2 חדרים בפרויקט תמ"א 38 ברמת גן?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קריית אונו
חברת מצלאוי מכרה דירת 4 חדרים בקומה 7 מתוך 13 קומות בבניין בשטח של כ- 111 מ"ר בתוספת מרפסת ששטחה 11.5 מ"ר ב-1.984 מיליון שקל. אכלוס צפוי בדצמבר 2015.
פתח תקווה
קבוצת הורוביץ מכרה דירת 5 חדרים בשטח של 120 מ"ר עם מרפסת של 20 מ"ר, בקומה 7 מתוך 19, עם 2 חניות ומחסן, ב-1.66 מיליון שקל
עכו
חברת אפגד מכרה דירת 5 חדרים בשטח 122 מ"ר נטו בנוי ומרפסת 12 מ"ר בקומה 20 נמכרה בכ-1.22 מיליון שקל, דירת 5 חדרים בשטח 113 מ"ר נטו בנוי ומרפסת 12 מ"ר בקומה 11 ב-1.1 מיליון שקל ודירת 4 חדרים בשטח 101 מ"ר נטו בנוי ומרפסת 12 מ"ר בקומה 11 ב-1.01 מיליון שקל. לכל הדירות חנייה ומחסן.
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
מודיעין
חברת יורו ישראל מכרה דירת גן 4 חדרים בשטח 100 מ"ר עם גינה בגודל 70 מ"ר שתי חניות מחסן ב-1.9 מיליון שקל. מועד אכלוס - אפריל 2015.
כפר יונה
קבוצת יצחקי מכרה דירת גן 4 חדרים בשטח של 105 מ"ר בנוי ו-120 מ"ר גינה, בקומת הקרקע מתוך 14, הכוללת חניה ומחסן, ב-1.485 מיליון שקל. אכלוס צפוי בחודשים הקרובים.
כפר סבא
חברת גינדי זיתוני מכרה דירת 5 חדרים בקומה 9 מתוך 13 קומות, בשטח של כ- 128 מ"ר בתוספת מרפסת ששטחה 15 מ"ר, בשכונה הירוקה בכפר סבא, ב-2.27 מיליון שקל. מועד אכלוס צפוי במאי 2016.
הוד השרון
חברת שלום את נתן מכרה דירת 5 חדרים בשטח של 137 מ"ר עם מרפסת של 18 מ"ר, קומה 6 מתוך 12, עם 2 חניות ומחסן, ב-2.21 מיליון שקל
ראש העין
חברת צרפתי שמעון מכרה דירת 4 חד' בקומה 2 מתוך 4 קומות בשטח 110 מ"ר מרפסת כ-12 מ"ר מחסן וחניה ב-1.48 מיליון שקל. מועד אכלוס: יולי 2016.
חדרה
חברת אמיר גן מכרה דירת 4 חדרים בשטח 108 מ"ר 16 מ"ר מרפסת ומחסן דירתי של 10 מ"ר, בקומה 12 מתוך 20 קומות, ב-1.27 מיליון שקל . דירת 4 חדרים בשטח 108 מ"ר 18 מ"ר מרפסת ומחסן דירתי של 10 מ"ר , בקומה 8 מתוך 20, נמכרה ב- 1.21 מיליון שקל. דופלקס - גן 5 חדרים בשטח 141 מ"ר גינה של 85 מ"ר מחסן דירתי צמוד בשטח 10 מ"ר נמכר ב-1.5 מיליון שקל. אכלוס הפרויקט – דצמבר 2016
החברות עמרם אברהם ואפי קפיטל מכרו דירת 4 חד' בקומה 16 מתוך 16 בשטח של 106 מ"ר 14 מ"ר מרפסת ומחסן צמוד ב- 1.73 מיליון שקל. מועד אכלוס אוגוסט 2016.
צור הדסה
חברת גל אמרלד מכרה דירת מיני פנטהאוז 4 חדרים, 104 מ"ר עם מרפסת בשטח 82 מ"ר, בקומה 5 מתוך 5 , נמכרה ב- 1.37 מיליון שקל
חריש
חברת נתיב פיתוח מכרה דירת 4 חדרים בקומה 2 מתוך 5, בשטח 93 מ"ר 30 מ"ר מרפסת, ב-893 שקל ש״ח. מועד אכלוס נובמבר 2016.
רחובות
חברת דוניץ מכרה דירת 5 חדרים בקומה 7 מתוך 10 בשטח 123 מ"ר 15 מ"ר מרפסת ב-1.905 מיליון שקל. מועד אכלוס מרץ 2016
אור עקיבא
חברת אפי קפיטל מכרה דירת 4 חדרים בקומה 5 מתוך 7 בשטח 100 מ"ר 14 מ"ר מרפסת 6 מ"ר מחסן, ב-1.12 מיליון שקל. מועד אכלוס יולי 2017.
- 4.אורית 20/05/2015 18:18הגב לתגובה זוחברתי עומדת להכנס לאחת הדירות ושמעתי דברים טובים. שיהיה בהצלחה !
- 3.אמרתי לכם! שיחקנו אותה!! מזל שחיכינו!!! (ל"ת)מומחה לקריסות (2009) 28/03/2015 10:36הגב לתגובה זו
- 2.קובי 25/03/2015 22:29הגב לתגובה זוהמחירים נעים בטווח ה3 מיליון ו התשואות על דירות למגורים להשקעה מרגיעות שחקים. תאכלו את הכובע הומלסים
- 1.כתוב באיזו עיר אך לא כתוב היכן (ל"ת)כתבה בזיונית 25/03/2015 14:28הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
