עליית המע"מ החזירה את רוכשי הדירות: זינוק של 30% בעסקאות מקבלן במאי

הלמ"ס: הכמות המבוקשת של דירות במאי - 3,441, 20.6% יותר מאפריל. היכן נרשם זינוק של 153% במכירות? כנסו לכל הנתונים

לירן סהר | 30/06/2013 13:17 (9)

נושאים בכתבה בועה יד ראשונה מחירי הדירות מע"מ קבלן

שוק הדירות חזר לבעור בחודש מאי לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הכמות המבוקשת של דירות חדשות הסתכמה בחודש זה ב-3,441, זינוק של 20.6% בהשוואה לנתוני חודש אפריל אשר הסתכמו ב-2,853 יחידות. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מדובר בעלייה של 6.4%. ככל הנראה, ההסבר לגידול במכירות הוא זירוז ביצוע עסקאות לפני העלאת שיעור המע"מ ב-1 ביוני בשיעור של אחוז.

בנטרול רכיב העונתיות, הכמות המבוקשת של דירות עלתה בשיעור של 5.9%. בחודש מאי נמכרו 2,346 דירות חדשות מקבלן הסתכמה ב-2,346, גידול של 30% מרמה של 1,803 דירות באפריל. בנטרול העונתיות חל גידול של 9.5%. בהשוואה למאי אשתקד חל גידול של 38% במספר הדירות שנרכשו.

בקרב דירות חדשות שאינן למכירה (שנבנו לשימוש עצמי של בעל הקרקע, בנה ביתך, קבוצות רכישה, להשכרה וכו') חל גידול של כ-4.3% במכירות ל-1,095, זאת לעומת 1,050 בחודש אפריל. בנטרול העונתיות המספר נותר זהה לזה של חודש שעבר.

גידול של 37% במכירת דירות בירושלים

באזור הצפון נרשם זינוק של 153% במכירת דירות (256), בירושלים נרשם גידול של 37% (218 יח"ד), באזור המרכז של 29.5% (803 יח"ד), בתל אביב של 29.4% (352 יח"ד) ובחיפה נרשם גידול של 21.6% (355 יח"ד). במחוז הדרום נרשמה ירידה של 16% במכירות (241 יח"ד).

מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף מאי 2013 (כ-20,990 דירות) היה נמוך בכ-5.4% מזה שנרשם בסוף מאי 2012. מתוך הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף מאי 2013, כ-14,860 דירות בבנייה ביזמה פרטית וכ-6,130 דירות בבנייה ביזמה ציבורית.

מספר חודשי ההיצע - 11 חודשים

מכלל הדירות החדשות שנותרו למכירה, כ-36% מוצעות למכירה במחוז המרכז, כ-15% בכל אחד מהמחוזות ירושלים ותל אביב, כ-14% במחוז הדרום, כ-10% במחוז חיפה וכ-6% במחוז הצפון. בהשוואה לסוף מאי 2012, נרשמה עלייה של כ-74% במחוז הצפון ושל כ-28% בכל אחד מהמחוזות ירושלים וחיפה. לעומת זאת, נרשמה ירידה של כ- 22% בכל אחד מהמחוזות הדרום והמרכז ושל כ-8% במחוז תל אביב.

על פי מספר ממוצע של הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים האחרונים ינואר-מאי 2013, מספר חודשי ההיצע היה 11 חודשים; כלומר, מספר החודשים שיעברו עד מכירת כל הדירות החדשות שנותרו למכירה במאי 2013, הוא כ-17 חודשים במחוז ירושלים, כשנה במחוז הדרום, כ-10 חודשים בכל אחד מהמחוזות המרכז ותל אביב, כ-8 חודשים במחוז חיפה וכ-7 חודשים במחוז הצפון; זאת בהנחה שקצב מכירתן יהיה זהה לקצב מכירתן בשלושת החודשים האחרונים ולא יהיו התחלות חדשות.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(9):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

5.
ספינר 30/06/2013 21:41
הגב לתגובה זו
הכתבה הזאת התפרסמה בתחילת חודש לא? נראה שאתם לחוצים מבריחה של הקונים בגלל זה מעלים את הכתבה שוב שוב להלחיץ את היושבים על הגדר. כמה נמוך עוד תרדו???
4.
בא 30/06/2013 13:59
הגב לתגובה זו
על הטעויות משלמים זוגות צעירים .
3.
זה מזכיר לי את 30/06/2013 13:57
הגב לתגובה זו
חסכו קצת על מע"מ אבל משלמים ביוקר על דירה במחיר מנופח ומשתעבדים לכל החיים. רק אחרי המעשה הם קולטים לאן הם נכנסו כל חודש להיות עבד של הבנק. והדירה .... בעצם שייכת לבנק. ממשלה של פושעים יש לנו חסרי מצפון בסוף כל אלה שקנו דירה ייזרקו לרחוב ואף אחד לא יעזור להם.
בקיצור הצעירים במילכוד בגלל ניהול גרוע של המדינה . (ל"ת)
בא 30/06/2013 15:22
הגב לתגובה זו
בא 30/06/2013 14:12
הגב לתגובה זו
איפה יגורו ,באוהל . בארהב שיגעו את האוכלוסיה ששכירות זה טוב ,ואז בגיל מבוגר מעיפים אותם מהדירה מכול סיבה שהיא ,למרות ששילמו שכירות כול החיים .פישל המנותק גרם לבועה ,ומי עוד ...
זה לא סיבה 30/06/2013 14:27
הבועה הזאת חייבת להתפוצץ ובגדול.
2.
מכאל 30/06/2013 13:28
הגב לתגובה זו
אני לא מקנה בכם נפילות לא רק בבורסה כשיום הדין מתקרב לברוח מי שיודע מה זה סינוס אז אנחנו נמצאים בקצה העליון
1.
אייל 30/06/2013 13:28
הגב לתגובה זו
בדירות חדשות ולאחר שבדקתי דירות יד 2 רבות, הגעתי למסקנה שעדיף לקנות חדשה עם טווח זמן רחב עד לסיום התשלומים ואז לקראת הסוף לקחת משכנתה, ואין מה להשוות לדירה ישנה באזור מזדקן, בבניין עם תשתיות ישנות ושלפעמים הועמסו עליו עוד קומות במסגרת תמא 38, סיכסוכי שכנים רבי שנים ועוד.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.

צלי אהרון | 09/11/2025 21:27

נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן