הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

קנה דירה מוזנחת ברמת גן ב-1.2 מיליון שקל - כמה קיבל עליה אחרי חודש וחצי?

בוננזת נדל"ן בר"ג - דירת ירושה נמכרה ב-1.2 מיליון שקל, שכן בבניין שחשק בה שילם עליה הרבה יותר - כנסו לסיפור
לירן סהר | (17)
נושאים בכתבה ירושה מחירי הדירות עסקה רמת גן תמ"א 38

למרות שעד כה הושלמו מעט פחות מ-60 פרויקטים של תמ"א 38 ברחבי המדינה, בכל דירה בבניין ישן בתל אביב ושכנותיה הסמוכות טמון פוטנציאל להשאת ערך משמעותית, במיוחד אם ניתן במסגרת היוזמה להוסיף גם חדר ומרפסת. סיפור ה"סיבוב" הבא מבהיר עד כמה מזל ותזמון הם שני אלמנטים משמעותיים ביותר בעסקאות נדל"ן.

ברחוב שרת בלב ליבה של רמת גן, בין הרחובות הרצל וקריניצי, נמכרה לפני מספר חודשים דירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר, קומה רביעית ללא מעלית, הזקוקה לשיפוץ מלא, ב-1.2 מיליון שקל, זאת לאחר שהמוכרים דרשו 1.26 מיליון שקל.

חודש וחצי לאחר ביצוע העסקה, דייר בבניין אשר הצטער על כך שפספס את העסקה רכש את הדירה ב-1.7 מיליון שקל עבור ביתו. תוך כך, מספר ימים לאחר מכן הציגה חברה יזמית תוכנית היתכנות לביצוע תמ"א 38(2), לפיה ייהרס הבניין וכל דירה תקבל תוספת של חדר בשטח 15 מ"ר, מרפסת של 12 מ"ר וחנייה.

רונן צור, הבעלים ומנכ"ל של Goodies נדל"ן, אשר ביצע את העסקה, אמר ל-Bizportal: "הרוכש השני ידע שיש פוטנציאל לתמ"א 38, אך לא ידע על הצגת תוכנית ההיתכנות בעת ביצוע העסקה. מדובר בדירה של יורשים שמיהרו לבצע עסקה ולכן התפשרו על מחיר של 1.2 מיליון שקל. אחרי השלמת פרויקט התמ"א 38 ערך הדירה יהיה סביב ה-2.5 מיליון שקל. מדובר באזור מאוד מבוקש בלב רמת גן אשר ביצע לאחרונה עליית מחירים חדה יותר ממרכז תל אביב."

ברמת גן הושלמו עד כה 12 פרויקטים של תמ"א 38, כ-20% מכלל היוזמות בארץ. בעיר ישנם כיום 351 בניינים בתהליך של תמ"א 38, מתוכם 120 לפי תמ"א 38(2).

כתבות מעניינות נוספות:

תשובה בונה: בתו הציגה היום 4 מגדלים בשכונת בבלי בת"א - כמה יעלו הדירות?

תגובות לכתבה(17):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 15.
    בסוף המחירים יהיו כל כך גבוהים שאף אחד לא יקנה (ל"ת)
    אדי 21/07/2018 08:49
    הגב לתגובה זו
  • 14.
    אבי 06/07/2013 19:11
    הגב לתגובה זו
    היורשים קנו את הדירה ב- 2007 ב- 40 וחמישה ש"ח. מכרו אותה כאמור ב- 1.2 מיליון ש"ח ולאחר חודשיים נמכרה כאמור ב- 1.7 מיליון. כיום, לאחר תמ"א 38, פינוי בינוי והפיכתה של רמת גן לעיר תאומה של ניו יורק, הדירה שווה יותר מ- 100 מיליון ש"ח. כדאי לכל אחד מכם לעשות סיבוב נדלני. מיליוני שקלים ללא סיכון כלל
  • 13.
    עיר ישנה נושנה איכסה של תשתיות (ל"ת)
    שי 03/07/2013 22:36
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    הנוסע בזמן 02/07/2013 22:59
    הגב לתגובה זו
    מתווכי הדירות, ארגון השיפוצניקים, ארגון בוני המטבחים,... בקרוב הבועה תתפוצץ
  • 11.
    מעניין אם חברה של ברוג מיחצנת "במקרה" את אור... (ל"ת)
    תמיהני 30/06/2013 14:40
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    אנונימי 30/06/2013 10:37
    הגב לתגובה זו
    בהתחלה הם מריצים את הדירות בת"א אחר כך בכל המרכז ולבסוף בפריפריה כמובן הם מתבלים את הסיפורים בניסים ונפלאות כדי לשכנע את אותם בני תמימים על רווחים דמיוניים כדי להפיל בפח את אילו שלא השתכנעו מספיק כמובן הם לא מספרים על אותם מסכנים שמגיעים בסופו של דבר למדור של כינוסי הנכסים.לפי דעתי שנת 2014 תהיה שנת המפנה וחזרה על כמויות של כינוסי הנכסים במסות הולכות וגדלות כי תמיד כאשר המיתון מחריף והפיטורים גדלים אותם מסכנים לא יוכלו לשלם את המשכנתא וביתם יגיע למדור של הכינוסים.
  • 9.
    המשך ליבוי אש מחירי הטירוף (ל"ת)
    avvi46 30/06/2013 06:29
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    סיפורים כאלה הם האינדיקציה לברוח ומהר מבועת הנדלן (ל"ת)
    יוסלה 30/06/2013 00:31
    הגב לתגובה זו
  • היורשים ברחו מהר וקיבלו חצי מהכסף שיכלו לקבל... (ל"ת)
    לא הבנת לקח הסיפור.. 04/07/2013 10:50
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    מנסים לעצור את 29/06/2013 22:10
    הגב לתגובה זו
    לפני שבוע קראנו משהוא דומה חה ..חה ..חה
  • 6.
    חיים 29/06/2013 21:26
    הגב לתגובה זו
    הכל מתייקר במדינה בצורה מטורפת. הנדל"ן משמש כקטליזטור .
  • 5.
    בוננזה 29/06/2013 19:26
    הגב לתגובה זו
    נעליים. ביבי עובד על המפגרים במדינה . מגיע לכם !!!
  • 4.
    אריאלה ממפעל הפיס 29/06/2013 18:51
    הגב לתגובה זו
    שחס וחלילה בועת הנדלן לא תתנפץ?
  • 3.
    סיפור פנטסטי 29/06/2013 17:52
    הגב לתגובה זו
    נכנסתם, 5 מיליון. תגיבו לי - 76 מיליון.
  • 2.
    בשוק ההון הישראלי מתי אעשה סיבוב? (ל"ת)
    משה ששון ישר 29/06/2013 17:39
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    תושב חוץ 29/06/2013 17:14
    הגב לתגובה זו
    מרבית אזורי העיר (בבנייה רויה) ישנים ובלים. תשואה גבוהה הרבה יותר ניתן לקבל מפינוי בינוי בהנחה שתושבי העיר יסכימו לבנייה גבוהה. רמת-גן כמנהטן. מדוע לא?
  • אי 30/06/2013 07:53
    הגב לתגובה זו
    כנראה לא היית במנהטן עם הרחובות הענקיים הכבישים הרחבים והמגדלים ולא הסלמס הרמת גני עם צפיפות איומהמרווחים בין הבתים עם טווח אפס ופקקים איומים בקיצור בעתיד יהיו פה דירות במיליונים עם צפיפות גדולה
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן