אשדוד, חווה בחודשים האחרונים שינוי כיוון בשוק הנדל״ן - לאחר שנים של עליות מחירים כמעט רצופות, נרשמת בעיר ירידה ממוצעת של כ-6% בממוצע מתחילת השנה. כשברובעים שהוקמו בתחילת שנות ה-90 ובראשם רובע י״ב - הירידות מגיעות בחלק מהדירות כבר לכ-8% ואף 10%. מדובר באחת המגמות המשמעותיות ביותר בעיר מאז תקופת הקורונה, כשהביקושים גאו והרוכשים הציפו את השוק. כיום, לעומת זאת, הלחץ ניכר בעיקר בצד המוכרים - ועסקאות מתבצעות לאחר משא ומתן ארוך יותר וכשקונים מרגישים שהם מקבלים הזדמנות עדיפה על רקע ההאטה הכבדה ששוררת בשוק הנדל״ן בתקופה האחרונה.

הרקע לכך די ברור: השפעת הריבית הגבוהה, עלויות מימון כבדות יותר והאטה בעסקאות ובמחירי הדירות בשוק היד השנייה, שגורמת לרבים להמתין ולשבת על הגדר. אשדוד, שנחשבה במשך שנים יעד מועדף לזוגות צעירים ולמשפרי דיור מהאזורים הסמוכים בעיקר, מציגה כיום תמונה מעניינת. לצורך הדוגמא בחרנו דירה שמספרת את הסיפור של רוב העסקאות שנעשו לאחרונה בשכונה. דירת 4 חדרים ברובע י״ב נמכרת בממוצע בכ-2.18 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים בכ-2.6 מיליון שקל - ירידה של מאות אלפי שקלים ביחס לשיא שנרשם ב-2022.

אותה דירה - 10% פחות

נרשמה לאחרונה עסקה שממחישה היטב את השינוי בשכונה - ברחוב כוכב השחר 8 נמכרה דירת 4 חדרים בסכום של 2.2 מיליון שקל בלבד - מחיר שנחשב נמוך משמעותית ביחס לרמות שנראו שם לפני שנה. לשם ההשוואה, ביוני אשתקד נמכרה באותו הבניין דירה דומה, באותו שטח ובמצב תחזוקה דומה, תמורת 2.435 מיליון שקל. המשמעות: ירידה של כ-235 אלף שקל, שהם מעל ל-10% משווי הנכס, בתוך פרק זמן של שנה ושלושה חודשים בלבד.

לצד זאת, התשואה למשקיעים עומדת סביב 3.1%, לא רע למשקיעים שמחפשים תשואה שוטפת. עם זאת, מבט רחב יותר מגלה כי התמונה בעיר מורכבת בהרבה. משקיעים שנכנסו לשוק לפני עשור ויותר נהנים כיום מתשואות נהדרות, גם לאחר הירידות האחרונות. כך למשל, דירה שנרכשה בדצמבר 2016 בסכום של 1.65 מיליון שקל נמכרה לאחרונה ב-2.075 מיליון שקל תשואה כוללת של כ-25.8% ותשואה שנתית ממוצעת של 2.6%, עוד לפני שקלול הכנסות השכירות לאורך התקופה.  לא מדובר על תשואה מלהיבה כמובן.

• ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?
• מחירי הדירות יורדים - אבל המשקיעים מרוויחים יותר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

סיפורה של דירה

אבל מה שמעניין יותר הגיע עוד לפני כן: הדירה הזו נרכשה בשנת 2016 ממוכר שקנה אותה עוד בשנת 2007 תמורת 718 אלף שקל בלבד. המשמעות - תשואה כוללת של כ־129% ותשואה שנתית של כ-8.7%. חשוב להדגיש - המוכר שרכש ב-2007 קנה את הדירה בפחות ממיליון שקל. ומכר בתשואה של פי 2.3 על הכסף שהשקיע - מדובר בתקופה בה לא היו פיקדונות בנקאיים אטרקטיביים וריבית בנק ישראל עמדה על רמות נמוכות מאוד. נראה שמי שנכנס לשוק בשנים הנכונות ובתקופה הנכונה -הצליח ליהנות מהשבחה נהדרת.

ומה קורה בסביבה?

מיכאל הוא איש עסקים בינוני, מבין בפיננסים. המשפחה הרחבה שלו מתייעצת איתו בענייני פיננסים. האחיינים שלו בני אזור 30. הם שואלים אותו אם לקנות דירה - "יש מבצעים ענקיים בחדרה, כדאי לקנות?". מיכאל אומר להם שמבצעים יש בכל מקום, אבל את המבצע הגדול באמת - "דירה בהנחה" רק המדינה נותנת ואם הם יקנו דירה הם לא יוכלו להיות בהגרלה. "נותנים לכם כרטיס הגרלה ששווה 100 אלף שקל - לא תיקחו?". 

למה 100 אלף, הרי ההנחות מגיעות גם ל-2 מיליון שקל? מיכאל מסביר שכן, אבל הסיכוי לזכות הוא 5%-7%. הכרטיס שווה באזור 100 אלף שקל (התוחלת זכייה כפול הזכייה).

עכשיו מיכאל מודאג. אחרי שייעץ לצעירים במשפחה שלא לקנות דירות, הוא מבין שמבצעי "דירה בהנחה" עומדים להשתנות מאוד - בהדרגה הם יסתיימו, כשעד אז הם יצומצמו מאוד. הכרטיס הגרלה יהיה שווה אולי 20 אלף שקל. הוא לא חיכה שישאלו אותו, ובארוחה המשפחתית האחרונה הוא אמר להם - "אם המבצעים של 'דירה בהנחה' אכן יסתיימו עוד כמה חודשים, המוני צעירים יבינו שאין להם סיכוי לזכות בהגרלה ויחזרו לשוק החופשי. יכול להיות שכדאי לכם להתחיל לבדוק עסקה בחוץ".

ירידה של 5%-10% במחירי הדירות עלולה להימחק

מיכאל לא לבד. זה מה שעובר אצל כ-140 אלף זכאים שנרשמו להגרלה האחרונה. כ-133 אלף מהם לא יזכו בדירה ויפנימו שהסיכויים הופכים למאוד קטנים. חלקם יחזרו לחפש דירה, מספיק שרק 10,000 מהם יחפשו כדי שתהיה עליית מחירים משמעותית. עליות מחירים, לא נובעות מביקוש גדול, אלא מפרץ של ביקושים. כל חודש יש 5 אלף מוכרים ו-5 אלף קונים - 5 אלף עסקאות. דמיינו שמצטרפים בחודש הזה 1,000 עסקאות (מתוך 10,000 מתעניינים) של זכאים. זה כמה אחוזים למעלה במחירים. וכשהמחירים מתחילים לעלות - אותם זכאים שישבו על הגדר יחזרו בגדול. זה לא יהיה 10,000, זה יהיה 30,000 אלף.

• אשדוד: המחירים ירדו עד 10% - אבל המשקיעים הותיקים עדיין הרוויחו בגדול
• מחירי הדירות יורדים - אבל המשקיעים מרוויחים יותר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כולם יודעים זאת, גם הקבלנים היזמים שמחכים לזה, ודווקא הממשלה - שר האוצר, בצלאל סמוטריץ' ושר השיכון והבינוי חיים כץ, לא עושים כלום. אם הם לא מכירים את התיאוריה הזו אז אוי ואבוי לנו. אם הם מכירים ולא עושים כלום, אז גם - אוי ואבוי לנו.