תבע אחרי שמוכרי דירה ביטלו את ההסכם - ויקבל פיצוי גבוה
פסק דין שניתן באחרונה בבית משפט השלום בהרצליה חושף סכסוך מורכב ומעניין בין יזם נדל"ן לקבוצת יורשים, כולם בני משפחה אחת, סביב עסקת רכישת דירות בבניין בנתניה. הסכסוך, שהתחיל כהסכם לרכישת דירות, נהפך במהרה לקרב משפטי שנמשך זמן רב והגיע להכרעה שיפוטית. המקרה מעלה שאלות עקרוניות לגבי אמון, עמידה בהסכמים, והדרך שבה הצדדים פועלים כשמתעוררות מחלוקות בעסקות נדל"ן.
התובע הציג את עצמו כיזם נדל"ן והתקשר בהסכם עם הנתבעים, יורשים של נכס מקרקעין בנתניה, לרכישת הדירות שבבעלותם. הנתבעים זכאים להירשם כבעלי 80% מהזכויות בכמה תתי-חלקות בנכס, כשיתרת הזכויות (20%) שייכת לאח נוסף. העסקה כללה תהליך של ייחוד דירות, שבמסגרתו הנתבעים התחייבו לבצע את הייחוד כדי לאפשר את רכישת הדירות על ידי התובע.
לדברי התובע, הוא עמד בכל תנאי ההסכם והיה מוכן לבצע את הרכישה, אך הוא טוען כי הנתבעים הפרו את ההסכם בכך שלא ביצעו את תהליך ייחוד הדירות כפי שהתחייבו. התובע דרש פיצוי כספי בגין ההפסדים שנגרמו לו, כך לטענתו, עקב הפרת ההסכם, וכן פיצוי על ההפסדים הצפויים מהפרת החוזה והמשך עיכוב העסקה.
מנגד, הנתבעים טענו כי הם עשו את כל הדרוש מצדם למימוש ההסכם, וכי התובע הוא זה שנמנע מלהשלים את הרכישה בהתאם לתנאים שנקבעו. הם הצביעו על מכתב ביטול ששלח התובע, שבו הודיע להם על כוונתו לבטל את ההסכם, כעדות לכך שהתובע היה זה שהפר את החוזה. טענתם היתה שהתובע לא היה מוכן לספק את כל התשלומים שהוסכמו ולא עמד במועד התשלומים כפי שנקבע בהסכם .
- פס"ד: באטמ וכט טכנולוגיות כשלו מול בארות יצחק
- השקיע 300 אלף שקל בעסק שמיד קרס - איך הצליח לקבל בחזרה את הכסף?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בפסק הדין, נדרש בית המשפט להכריע בשאלה מי מהצדדים הפר את ההסכם. השופט אמיר ויצנבליט ניתח את העדויות והמסמכים שהוצגו בפניו, וקבע כי התובע לא הצליח להוכיח שהנתבעים אכן הפרו את ההסכם בצורה המצדיקה את תביעתו לפיצויים. נקבע כי מכתב הביטול ששלח התובע משקף את כוונתו לסיים את ההסכם, ולא ניתן לקבל את טענתו כי מדובר בטעות . הוא פסק כי התובע יזכה לפיצויים בסכום כולל של 2.65 מיליון שקל.
לאחר מתן פסק הדין הגיש התובע ערעור לבית המשפט העליון. הערעור נדחה בהסכמה, והצדדים קיבלו את פסק הדין של בית משפט השלום ככזה שסיים את המחלוקת המשפטית. הערעור הסתיים בהסכמה גם לגבי היתר לפיצול סעדים, אך לא ניתנה התייחסות נוספת מצד בית המשפט העליון לטענות המהותיות של הצדדים .
המקרה מעלה את הסוגייה של מה נחשב הפרת חוזה ומה המשמעות של עמידה חלקית בתנאים. בית המשפט קבע כי גם אם ייתכן שהנתבעים לא פעלו באופן מיטבי בכל הנוגע לביצוע ההסכם, אין בכך כדי להוות הפרה יסודית שמזכה את התובע בפיצויים.
- האם ניתן לקבל מזונות רטרואקטיבית אחרי 14 שנה?
- הנושים נגד החברים: של מי הדירה?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- ויתר על הירושה כדי לא לשלם לנושים - מה קבע בית המשפט?
המקרה הנ"ל הוא דוגמה נוספת לסכסוכים המשפטיים המתעוררים בעסקות נדל"ן מורכבות, במיוחד כשמעורבים בהם יורשים ובני משפחה. פסק הדין, שאושר גם על ידי בית המשפט העליון, מהווה תמרור אזהרה לכל הצדדים בעסקות דומות להקפיד על כל סעיף בהסכמים שנחתמים, ולהיות מודעים להשלכות של כל צעד שננקט במהלך הביצוע של עסקה.
בוטל חלקו של הבן בצוואת אמו - אף שאיש לא התנגד
פסק דין דרמטי של בית המשפט לענייני משפחה בירושלים קובע כי מעורבות הבן בעריכת צוואת אמו שוללת ממנו את הזכייה בעיזבון לפי הצוואה. השופטת ריבי לב אוחיון הדגישה כי הוראת סעיף 35 לחוק הירושה היא "חזקה חלוטה" שלא ניתנת לערעור - גם כשכל היורשים מסכימים לקיום הצוואה. עם זאת, היא הציעה פתרון שיאפשר ליורשים להסדיר את החלוקה ביניהם ולהותיר לבן חלק כלשהו בעיזבון אם יחפצו בכך.
באולם הקטן של בית המשפט לענייני משפחה בירושלים התכנסו רק המסמכים והטיעונים, לא אנשים. אף אחד מהצדדים לא טרח להגיע לדיון, אולי מתוך ביטחון שהכל כבר סגור. אחרי הכל, איש לא התנגד לצוואה. אבל השופטת ריבי לב אוחיון לא קיבלה את הבקשה כפשוטה. היא פתחה את ההחלטה במשפט חד־משמעי: "סעיף 35 לחוק הירושה קובע חזקה חלוטה להשפעה בלתי הוגנת", והמשמעות - אין מנוס מלבטל את חלקו של הבן בצוואת אמו, משום שהוא עצמו הודה שהיה מעורב בעריכתה.
המקרה נסב סביב צוואת אם שנכתבה ב-2005, עם עדכונים ב-2008 וב-2010. לאחר פטירתה, פנה בנה לבית המשפט בבקשה למתן צו קיום צוואה. בית המשפט בחן את הבקשה והעלה קושי מהותי: הבן, שהוא גם המבקש, היה מעורב בעריכת הצוואה - עובדה שעולה כדי פסלות לפי סעיף 35 לחוק הירושה. בהחלטה קודמת מ-26 במאי השנה, נקבע כי "עולה ממנה באופן מובהק כי היה מעורב בעריכת הצוואה".
למרות הקביעה הקשה, בית המשפט אפשר ליורשים להגיב. ואכן, כל היורשים - הן אלה שמופיעים בצוואה והן יורשים על פי דין - הגישו תצהירים שבהם הבהירו שאין להם התנגדות לקיום הצוואה כפי שהיא. אפילו בא כוחה של היועצת המשפטית לממשלה הודיע כי אין לו התנגדות, לאחר שקיבל את הסכמת אמו של אחד היורשים הקטינים.
אחת ההוראות המחמירות בחוק הירושה
הנקודה המשפטית שעמדה במרכז ההכרעה היתה סעיף 35 לחוק הירושה, שקובע כי הוראת צוואה המזכה את מי שערך אותה, היה עד לעשייתה או לקח באופן אחר חלק בעריכתה - בטלה. מדובר באחת ההוראות המחמירות בחוק הירושה, שכן היא יוצרת "חזקה חלוטה" להשפעה בלתי הוגנת, גם אם בפועל לא היתה כל השפעה כזו. השופטת ציטטה פסקי דין רבים, בהם הררי, זיידה ובוסקילה, והדגישה כי מדובר בהנחה שאי אפשר לסתור. גם אם יוכח שהמצווה פעלה מרצונה החופשי, עצם מעורבות הנהנה בצוואה מבטלת את חלקו. "אפילו נניח שלא היתה כל השפעה בלתי הוגנת על המנוחה... הוראות צוואה המזכות את המבקש ובת זוגו בטלות", כתבה השופטת.
במקרה הזה לא היתה מחלוקת עובדתית: המבקש עצמו הודה בתצהיר שהגיש כי הוא זה ש"העלה את רצונותיה של המנוחה על הכתב" - הן בעת עריכת הצוואה לראשונה והן בעדכונים שנעשו בה. ההודאה הזו הפכה את ההכרעה לפשוטה במידה רבה, משום שלפי הפסיקה "עורך הצוואה הוא מי שנוטל חלק בניסוחו או בכתיבתו של המסמך", ומכאן שקיימת במקרה הזה אחת מעילות הבטלות שבחוק.
מבקש מקלט סודני זכה לאזרחות ישראלית אחרי עשור של מאבק משפטי מול רשות האוכלוסין
בית המשפט לעניינים מינהליים חשף התנהלות חמורה של הרשות שכללה סחבת, החלטות סותרות והתעלמות מפסיקת בית המשפט העליון
פסק דין חריג בחומרתו ניתן השבוע בבית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב, כאשר השופטת מיכל אגמון-גונן הורתה לרשות האוכלוסין וההגירה להעניק אזרחות ישראלית למבקש מקלט מדארפור שבסודן, לאחר מסע התשה משפטי ובירוקרטי שנמשך כעשור. המקרה חושף תמונה מטרידה של התנהלות רשות ממשלתית שהשופטת תיארה כהפרה בוטה של חובת ההגינות המנהלית.
הסיפור מתחיל ב-2008, כאשר המערער, אזרח סודן מחבל דארפור יליד 1976, הגיע לישראל והגיש בקשת מקלט. שמונה שנים לאחר מכן, בינואר 2016, הוא נישא לאזרחית ישראלית ילידת 1986 בבית הדין השרעי. מאז נישואיהם נולדו לזוג ארבעה ילדים, בשנים 2017, 2018, 2019 ו-2022. למרות שמרכז חייהם בישראל והקשר הזוגי הוכח כאותנטי מהרגע הראשון, המשפחה נקלעה למבוך בירוקרטי קפקאי שממנו לא הצליחה להיחלץ ללא התערבות בית המשפט.
השופטת אגמון-גונן, שניתחה בפסק דין מפורט את השתלשלות העניינים, מצאה שהרשות ניהלה את עניינו של המערער בשני מסלולים מקבילים באופן שיצר בלבול מכוון. פעם אחת טיפלה בו כמבקש מקלט ופעם כבן זוג של אזרחית ישראלית, תוך שהיא מקבלת החלטות סותרות ומכתירה בקשות שהוגשו בעניין אחד כאילו הוגשו בעניין אחר. "הערעור שלפניי מעורר בעיקר שאלות הנוגעות להתנהלות הרשות, כאשר היא זו השולטת בהליכים ובמתן הרישיונות", קבעה השופטת בפתח פסק הדין.
התנהלות הרשות התאפיינה בסחבת קיצונית שחייבה את המערערים להגיש לא פחות משלושה עררים נפרדים במהלך השנים, שניים מהם רק בגין אי מענה לבקשותיהם. בכל פעם נדרשו חודשים ארוכים של המתנה, עשרות מכתבי תזכורת ופניות חוזרות ונשנות רק כדי לקבל החלטה כלשהי. כאשר הרשות כן השיבה, היא דרשה מהמערער להמציא מסמכים רשמיים מסודן, דרישה שעמדה בניגוד מוחלט לפסיקת בית המשפט העליון בעניין איזנברג משנת 2019, שקבעה במפורש כי אין לדרוש ממבקשי מקלט מסודן מסמכים ממדינת מוצאם.
- אחרי כמה ניסיונות: משפחה ממזרח ירושלים תקבל אזרחות ישראלית
- הסבתא מועמדת לגירוש, הבן לוחם בעזה, האם בית המשפט הסכים לבטל את הגירוש?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אחד הפרטים המדהימים שעולים מפסק הדין הוא שבמשך ארבע שנים, מ-2018 ועד 2022, הרשות עצמה האריכה את רישיון השהייה של המערער מדי שנה במסגרת נוהל הנישואין, תוך שהיא דורשת ובוחנת מסמכים המוכיחים את כנות הקשר הזוגי ומרכז החיים המשותף. בכל שנה נשלחו למשפחה טפסים ורשימות מסמכים על פי נוהל הנישואין, נערכו ראיונות זוגיים, והאשרות הוארכו בהתאם. אולם כאשר הגיע הזמן להעניק למערער אזרחות בתום ההליך המדורג, פתאום "נזכרה" הרשות לטעון שהאשרה המקורית ניתנה לו במסגרת אחרת - החלטת ממשלה למבקשי מקלט מדארפור - ולכן הוא אינו זכאי להתאזרחות.
