שלושה אחים מרעננה, בעלי זכויות משותפות בנכס שקיבלו מאביהם המנוח, החליטו לפעול לקראת מימושו. חילוקי דעות על שווי הבית - נכס ישן יחסית ברחוב פרץ 14 בעיר - הובילו אותם למסלול שנדמה היה בעיניהם טכני בלבד: פרסום הזמנה להציע הצעות ורכישת חוברת מכרז בסכום צנוע, לטובת קבלת הערכה אמיתית לשוויו של הנכס. את השלב הבא הם לא צפו.

הם בוודאי שלא תיארו לעצמם שבתום ההתמחרות, לאחר שהצעה בסכום של 8.5 מיליון שקל תוכרז כהצעה הזוכה ותשולם מקדמה של 10% על ידי הזוכים, יקבע בית המשפט כי אף מבלי שיש חתימה פיזית שלהם על החוזה, כבר נכרת בינם לבין הרוכשים הסכם מחייב שחובה לאוכפו. אלא שזה בדיוק מה שקרה, והסיפור שבמרכזו שלושה אחים, עורכי דין, קבוצת ווטסאפ סוערת והצהרות סותרות על כוונה למכור, הגיע לפתחו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד. משם יצא המקרה עם תוצאה ברורה: העסקה עומדת וקיימת.

השופטת יעל מושקוביץ קבעה בפסק דין מקיף, המשתרע על פני עשרות עמודים, כי לפניה מקרה מובהק שבו התנהגות הצדדים, מצגיהם והתנהלותם החיצונית יצרו חוזה מחייב, גם אם בדיעבד ניסו הנתבעים לטעון אחרת. "התנהלותם האובייקטיבית והחיצונית של הנתבעים", כתבה השופטת בהכרעתה, "מעידה על גמירות דעתם להתקשר בהסכם, והתובעים רשאים היו להסתמך על התנהלותם זו". בכך נהפך מרוץ קצר לבדיקת שווי הנכס, כפי שטענו האחים מאוחר יותר, למסלול ארוך אל עבר אכיפת הסכם מכר שאותו הם ביקשו לבטל.

ההזמנה שהובילה לזכייה - ולסכסוך

הכל החל במרץ 2022. שלושת האחים, שזכויות החכירה בנכס שבמרכז הסיפור עדיין היו רשומות על שם האב המנוח, פרסמו הזמנה להציע הצעות. החוברת שנמכרה למתעניינים בעלות של 1,000 שקל כללה שומה רשמית שהעריכה את שווי המקרקעין ב-8.5 מיליון שקל, וכן טיוטת הסכם מכר מפורטת ומוכנה לחתימה. מי שרצה להגיש הצעה נדרש לערבות בנקאית של 5% מהסכום.

• הבטחות בע"פ, הסכם לא חתום - והכרעה מפתיעה בביהמ"ש
• איבדה את הדירה בגלל משכנתא שלא יכלה לשלם; האם היא יכולה להיות מעורבת במכירת הדירה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

התובעים, שלושה שותפים עסקיים, רכשו את החוברת, ביקרו בנכס ואף נפגשו עם דיירים ובני משפחה. הם הגישו הצעה ראשונית של 5 מיליון שקל. זמן קצר לאחר מכן הם עודכנו על ידי עו"ד אלחנן ויניצקי, שליווה את המכירה מטעם האחים, כי תתקיים התמחרות ושעליהם להעלות את הערבות. הם עשו זאת, התייצבו להתמחרות, ולאחר כמה סבבים הוכרזו כזוכים. באותו ערב עצמו, כך התברר בהמשך, כבר הועברה אליהם טיוטה מתוקנת של חוזה המכר, מותאמת להצעה הזוכה. למחרת הם הפקידו בידי עו"ד ויניצקי תשלום ראשון של 487.5 אלף שקל - 10% מהתמורה. מבחינתם הכל התקדם כצפוי. ואולם מבחינת האחים, התמונה השתנתה.

בשדרות הנשיא, אחד הצירים הבולטים והירוקים של הכרמל בחיפה, ניצב מבנה ותיק בן שלוש קומות שבו מתגוררים במשך שנים חסן ומרים חג'יר. השניים לא שיערו כי בקשה של חברה יזמית להריסת המבנה ולהקמת בניין חדש בן שבע קומות וחצי תוביל למאבק משפטי הנמשך קרוב לארבע שנים, יחלוף במוסדות התכנון השונים, יגרור עררים, עתירות, דיונים חוזרים, ובסופו של דבר יסתיים בפסק דין מקיף שבו נדחתה עמדתם כמעט מכל בחינה אפשרית. סגנית נשיאת בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה, השופטת תמר נאות פרי, בחנה מחדש את טענותיהם, ופסיכולוגיית ההתנגדויות העירוניות המוכרות - עומס, צל, גובה, פגיעה במרקם, וצפיפות שנדמית גדולה מדי - לא הועילו להם.

העותרים טענו כי מדובר בבנייה מוגזמת לסביבה המאופיינת בבנייה נמוכה, וכי הצפיפות המוצעת, 14 יחידות דיור על חלקה קטנה יחסית, הופכת את התוצאה לבלתי סבירה. בפסק הדין נאמר כי הם טענו לצפיפות של 23 יחידות לדונם, ואילו בדיונים בוועדת הערר דובר על מספר מעט נמוך יותר - כ-21 יחידות לדונם. בעיני העותרים, הצפיפות הזו "אינה עולה בקנה אחד עם האופי התכנוני של האזור". אלא שהטענה הזו לא שכנעה את הגורמים המקצועיים, ואף נדחתה תחילה על ידי הוועדה המקומית, אחר כך על ידי ועדת הערר, ולבסוף גם על ידי בית המשפט. כפי שנכתב בפסק הדין, בא כוח הוועדה המקומית הבהיר כבר בדיון הראשוני כי "מדובר בצפיפות התואמת את המגמה של מוסדות התכנון הארציים של ציפוף הבנייה במרכזי הערים", וכי ציפוף שכזה "הוא מספר סביר מאוד בסטנדרטים של תכנון בשנת 2023".

הסיפור כולו החל ביולי 2021, כשנורה יזמות הכרמל הגישה בקשה להיתר להריסת הבניין הקיים ולהקמת מבנה חדש בן שבע קומות וחצי על פי מסמכי המדיניות העירוניים לתמ"א 38. העותרים, שמתגוררים במבנה הישן, הגישו התנגדות. במקביל, ועדת השימור המליצה לצמצם את מספר הקומות לשבע בלבד, אך ההמלצה הזו לא היתה מחייבת, והוועדה המקומית בחרה לאמץ את עמדתה המקורית - לאשר את מלוא הזכויות המבוקשות בתנאים, לאחר שקבעה כי המגרש אינו כלול במתחמי השימור אלא במתחם ה', שמכונה "כרמל, ציר הרכס".

על ההחלטה הוגשו שני עררים: העותרים מצד אחד והיזמת מצד שני. ועדת הערר, בהחלטתה הראשונה, קיבלה חלקית את שני העררים, קבעה נסיגה של ארבעה מטרים בחזית הקומות העליונות אך הותירה את מספר הקומות על כנו. לאחר מכן הוגשה בקשה לעיון חוזר, ובהמשך התברר כי הוועדה המקומית החילה בטעות את מסמך המדיניות מ-2016 במקום זה מ-2020. בשל כך, החזיר בית המשפט את הדיון בבקשה לוועדת הערר, שנדרשה לבצע בחינה מחודשת. הבחינה הזו הובילה שוב לאותה מסקנה עקרונית: הפרויקט עומד בהוראות מסמך המדיניות המאוחר.

• אנשי העיר השיגה רוב דרוש בפרויקט ריינס בתל אביב; צפי הכנסות: 370 מיליון שקל
• סדקים בתוכנית השימור בתל אביב: הפסיקה שעשויה לשנות את פני העיר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כשהעתירה הנוכחית הוגשה, היא כבר היתה השלב השלישי במסלול: אחרי התנגדות, ערר, עיון חוזר, עתירה קודמת ודיון חוזר. בית המשפט לא התרשם כי קיים פגם משפטי שמצדיק התערבות. בפסק הדין שפורסם, מפורטת התשתית הנורמטיבית המגדירה את היחסים בין ועדות התכנון לבית המשפט, כשנקבע כי ההתערבות בהחלטות מקצועיות של מוסדות תכנון שמורה למקרים חריגים בלבד. כפי שצוטט בפסק הדין, "הלכה מושרשת היא כי בית המשפט אינו 'מתכנן־על'... בבואו לבחון החלטה של מוסד תכנון, על בית המשפט להתמקד בבחינת חוקיות ההחלטה וסבירותה". כלומר העותרים נדרשו להראות פגם מהותי, אך לא הצליחו בכך.