הזדמנות חד פעמית? חברת נדל"ן ומנהלה יפצו משקיע
התובע רכש שני מגרשים בפלורידה במחיר כפול משוויים, על סמך הבטחות לתשואות של 100%-150%. בית משפט השלום בכפר סבא קבע כי מדובר במצגי שווא, וחייב את הנתבעים - כולל המנהל של החברה באופן אישי - ביותר מ-185 אלף שקל
גיל זיתן חשב שהוא עושה את העסקה של חייו. בנובמבר 2021 הוא רכש שני מגרשים בפורט שארלוט שבפלורידה, בעלות כוללת של כ-140 אלף שקל, דרך פלורידה ישראל מגדלי יוקרה ומנהלה, קינן בר עוז. הוא שמע את בר עוז בטלוויזיה, ראה את הפרסומים באינטרנט, והתרשם ממה שנראה כמציאה בלתי ניתנת להחמצה: מגרשים במחיר מוזל ב-75% משווי השוק, עם תשואות צפויות של 100%-150% תוך שנה-שנה וחצי. אבל כשהמציאות התבהרה, התמונה נראתה אחרת לגמרי.
כעבור שנה גילה זיתן, דרך אתר Zillow, שהמגרשים שמכרו לו ב-22.9 אלף דולר כל אחד נרכשו על ידי הנתבעים זמן קצר קודם לכן ב-12 אלף ו-14.7 אלף דולר בלבד. במקום "הנחה של 75% משווי השוק", מדובר היה במחיר כפול ממה שהנתבעים עצמם שילמו. גם המגרשים עצמם לא תאמו את המצג: במקום קרקע מוכנה לבנייה עם תשתיות, התגלה שטח יער שמלא בצמחייה ועצים, ללא תשתיות מוכנות.
זיתן הגיש תביעה כספית על סכום של 230 אלף שקל לבית משפט השלום בכפר סבא, ודרש גם צו עשה שיחייב את הנתבעים לרכוש ממנו את המגרשים בחזרה. השופט איתי רגב, שדן בתיק, קיבל את עיקר התביעה בפסק דין שניתן באחרונה.
הנתבעים: "לא הבטחנו שום דבר"
בר עוז והחברה ניסו להתגונן בכמה חזיתות. הם טענו שמעולם לא הובטחה תשואה מובטחת אלא הוצג "צפי פוטנציאלי" המבוסס על נתוני עבר, וכי מדובר בהשקעה לטווח של שלוש שנים לפחות. הם הפנו לסעיף בהסכם שלפיו אין לצדדים התחייבויות או מצגים מעבר למה שכתוב בו. עוד הם טענו כי עליית שער הדולר ממועד הרכישה הניבה לתובע רווח של מעל 20%, וכי הציעו לו סיוע במכירת המגרשים בשוק החופשי, אלא שהוא סירב.
אלא שבית המשפט לא השתכנע. השופט רגב קבע כי הנתבעים "יצרו נרטיב של הצלחה בטוחה וחסרת סיכון" באמצעות שימוש בביטויים כמו "הזדמנות של פעם בדור", תוך הסתרת העובדה שהמגרשים נרכשו בכמחצית המחיר זמן קצר קודם לכן. עוד נקבע כי המגרשים נמכרו כ"מוכנים לבנייה",\ בעוד שבפועל מדובר בקרקע מיוערת הדורשת פיתוח משמעותי - "עובדה המהווה מצג עובדתי כוזב ולא רק צפי עתידי".
טענה מרכזית נוספת של זיתן היתה שבר עוז הבטיח לו בעל פה לרכוש את המגרשים בחזרה לאחר שנה. בנקודה הזו דווקא התובע לא הצליח לשכנע. השופט קבע כי התובע "לא עמד בנטל להוכיח קיומה של התחייבות משפטית מחייבת", בין היתר בגלל שההבטחה לא עוגנה בכתב ובגלל שהתובע נמנע מלהביא את אמו, שנכחה בפגישה הקריטית שבה ניתנה לכאורה ההבטחה, להעיד בבית המשפט.
אחריות אישית על המנהל
שאלה משמעותית נוספת היתה האם ניתן לחייב את בר עוז באופן אישי, ולא רק את החברה. בית המשפט קבע שכן, על בסיס אחריותו הנזיקית האישית. השופט רגב מצא כי בר עוז היה "הרוח החיה, המנוע והדובר המרכזי והבלעדי" שעמד מול התובע, וכי המצגים המטעים יצאו ישירות מפיו. החברה, כך נקבע, "שימשה כמעט אך ורק כפלטפורמה טכנית להתקשרות". בית המשפט הבהיר כי אין צורך בהרמת מסך, אלא די בכך שהנתבע ביצע את העוולה באופן אישי כדי לחייבו בנזק.
גם את טענת הנתבעים בדבר אי-הקטנת הנזק דחה השופט. "אין לצפות מקורבן למצג שווא להפקיד פעם נוספת את נכסיו בידי מי שהטעה אותו מלכתחילה", הוא כתב בפסק הדין שפורסם.
בשורה התחתונה, הנתבעים חויבו לרכוש מהתובע את המגרשים בחזרה במחיר שהוא שילם - 143,277 שקל, בתוספת ריבית. כמו כן, הם חויבו בפיצוי של 30 אלף ש"ח עבור עוגמת נפש, בהוצאות משפט ובשכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 12 אלף שקל.
