בעלי הדירות ניסו לעצור פרויקט התחדשות - זו הסיבה שנכשלו

עבור חלק מהדיירים, התחדשות עירונית היא תקווה: מעלית, חיזוק מפני רעידות אדמה, דירה משודרגת ותחושה שהבית הישן מקבל חיים חדשים. עבור אחרים, היא מתחילה כהבטחה ונגמרת בחוסר אמון, חשש לאובדן זכויות, ומאבק שמגיע עד לבית המשפט. כך קרה בבית המשותף ברחוב פתח תקווה 21, 23, 25 ו-27 בירושלים, שם ניסו בעלי דירות לעצור פרויקט תמ״א 38 שכבר התקדם במסלול התכנוני, אבל בית המשפט קבע כי הבקשה לעצירתו הוגשה באיחור ניכר, ובנוסף הוגשה תוך אי-גילוי עובדה מהותית.

ההחלטה ניתנה בבית המשפט המחוזי בירושלים, בפני השופט אביגדור דורות, במסגרת תיק ת״א 64027-11-25, והיא עוסקת בבקשה למתן סעדים זמניים, כלומר צווים שנועדו להקפיא מצב בשטח עד לבירור מלא של הסכסוך. המבקשים היו נציגות הבית המשותף ועוד 26 אחרים, ואילו המשיבים היו פסגות זיו השקעות ופיתוח (1993) ועוד 46 אחרים. בלב המחלוקת עמדה הדרישה לעצור את קידום הפרויקט, לפחות עד שיתבררו הטענות נגד היזם וההתקשרות עמו.

לפי הרקע העובדתי שתואר בהחלטה, המבקשים הם חלק מבעלי הזכויות בבניין, שהתקשרו כבר ב-2017-2016 עם החברה היזמית בהסכם לחיזוק המבנה במסגרת תמ״א 38. השנים חלפו, התהליך התכנוני התקדם, והיזם הגיש בקשה להיתר בנייה לוועדה המקומית ב-23 ליוני 2020. בעקבות הבקשה הוגשו התנגדויות, התקיימו דיונים, והוגשו עררים, שנדחו לבסוף ב-29 ליוני 2025, בכפוף להערות ותיקונים שהיזם נדרש לבצע.

אבל בעוד שמסלול התכנון המשיך להתגלגל, בשטח הפנימי של הבית המשותף התחילו להיערם מחלוקות. המבקשים טענו כי ב-23 לדצמבר 2024 שלחה הנציגות מכתב ליזם שבו דרשה “להקפיא את המצב הנוכחי ולא לקדם את הפרויקט בכל דרך”. באותו מכתב נטען, בין היתר, כי עד אותה העת עדיין לא התקבלו היתרי בנייה, כי ההסכם לא נחתם על ידי הרוב הנדרש של הדיירים (67%), וכי היזם הפר את ההסכם, בעיקר כלפי דיירי בניין מספר 21. הנציגות אף ציינה כי יש לראות במכתב הודעת ביטול של הסכם התמ״א, וכי היא רואה עצמה ואת הדיירים "כמי שפטורים מההתחייבויות מכוח הסכם התמ״א".

• השמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
• מה קורה לרוכשים בפרויקטים שלא מגיעים לקו הסיום?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

היזם טען שלא הוכחה הפרה של ההסכם

מנגד, היזם הציג תמונה שונה לחלוטין. בתשובתו לבקשה, נטען כי הפרויקט יצא לדרך לאחר שנאספו חתימותיהם של יותר מ-70% מבעלי הדירות, וכי באמצעות אותו רוב אף הוגשה תביעה למפקח על המקרקעין נגד דיירים סרבנים. היזם דחה את הטענות על עיכובים, טען שלא הוכחה הפרה של ההסכם, וטען כי חלק מטענות המבקשים אינן מתיישבות עם הוראות ההסכם. ואולם מעבר למחלוקת החוזית והתכנונית, היזם הדגיש שני רכיבים שנהפכו למרכזיים בהחלטת בית המשפט: ראשית, שיהוי ניכר בהגשת הבקשה לצווים זמניים; ושנית, אי-גילוי העובדה שכמה מהדיירים התקשרו עם יזם אחר, ואף נרשמו לטובתו הערות.

לתיק צורף גם משרד הבינוי והשיכון, משום שלמדינה יש זכויות חכירה בשלוש דירות בבית, שמנוהלות על ידי עמידר. משרד השיכון מסר כי ב-22 לאפריל 2022 חתם עו״ד גדי דהן מטעם עמידר על אישור, המאשר שכל הדרישות המקדימות התקיימו - כולל דרישת חתימת רוב הדיירים, עוד לפני חתימת משרד השיכון על ההסכם. לפי נוהל רלוונטי, המדינה מצטרפת להסכמי תמ״א כששיעור בעלי הדירות שהתקשרו עם היזם מגיע ל-60%, ובמקרה הזה נטען שנדרש רוב של 24 מתוך 40 דירות, בעוד שבפועל הוצג רוב של לפחות 25 מתוך 40 עוד לפני חתימת עמידר.

הדיון במעמד הצדדים התקיים ב-1 לינואר 2026, ובתחילתו הסכימו הצדדים להפנות את המחלוקת לבוררות - מהלך שמוכר לא פעם בסכסוכים מהסוג הזה, כשקיימת מחלוקת חוזית-מסחרית שדורשת בירור רחב. אלא שהשאלה המרכזית שעמדה על הפרק באותו שלב לא היתה איך הסכסוך יסתיים בבוררות, אלא האם בית המשפט צריך לעצור את השעון באופן מיידי ולתת צווים זמניים שיקפיאו את קידום הפרויקט.

• ניצחון בשרונה: ועדת הערר חתכה את היטל ההשבחה
• הוויתור על דירה בוטל - האישה נתנה לגרוש את הדירה ללא תמורה; בית המשפט החליט להחזיר לה מחצית מהדירה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הפיצוי הענק בוטל: השופטים המליצו - והצדדים הסכימו

השופט דורות הזכיר כי כדי לקבל סעד זמני, המבקש צריך להראות שני תנאים מצטברים: סיכויי תביעה טובים ומאזן נוחות שנוטה לטובתו. ההחלטה מצטטת בהרחבה פסיקה שמסבירה את היחס בין השיקולים, ובכלל זה את עיקרון מקבילית הכוחות, שנקבע ברע״א 4086/18, שם נכתב כי "ככל שסיכויי הערעור גבוהים יותר כך ניתן להקל בדרישת מאזן הנוחות, ולהפך", תוך הדגשה כי מקובל לראות במאזן הנוחות כבעל מעמד בכורה.

בית המשפט לא השתכנע שסיכויי התביעה גבוהים

אלא שבמקרה הזה, שני המבחנים לא סייעו למבקשים. בית המשפט לא השתכנע שסיכויי התביעה גבוהים, וגם מאזן הנוחות נטה לעבר היזם. השופט ציין כי שיעור החתימות על ההסכם, לפי טענות היזם, הגיע ל-73% או 75% - תלוי אם סופרים את דירות הדיור הציבורי, והוא עצמו ציין שלא מצא שסיכויי הטענה לאי השגת הרוב הדרוש הם גבוהים, "במיוחד כאשר לוקחים בחשבון (וכך לדעתי צריך לעשות) את שלושת הדירות של הדיור הציבורי שבבעלות המדינה".

גם לגבי הטענה כי היזם לא עמד במועדים הקבועים בהסכם, נקבע כי לכאורה מדובר בתהליך תכנוני שארך שנים, בשל התנגדויות וסבבים בפני גופי התכנון, כולל עררים, וכי לא נראה שסיכויי טענת אי-העמידה במועדים גבוהים. בנקודה אחרת שהעלו המבקשים, נטען כי נרשמו הערות אזהרה לטובת היזם רק לאחר מכתב הביטול שנשלח אליו. ואולם השופט קבע כי רישום ההערות נועד לטובת היזם, ולא שוכנע שנגרם למבקשים נזק כתוצאה מהרישום המאוחר.

בתוך הוויכוח על סטיות בהיתר, עלתה מחלוקת סביב גריעה של זכויות בנייה בדירות מסוימות. היזם הודה כי בחמש דירות בכניסה 21 מתקיימת "גריעה של יותר מ-10%", אך בית המשפט קבע כי יש מחלוקת בפרשנות סעיף ההסכם, וכי הוא לא שוכנע שסיכויי פרשנות המבקשים עדיפים. היזם הפנה למנגנון פיצוי ולהוראות בהסכם, ובכלל זה לסעיף שבו נקבע כי “ככל ויתקבל היתר בנייה בו יופחת היקף העבודות לדיירים בעד 10%, יחשב התנאי המתלה כמתקיים”. השופט העיר כי ההוראה הזו אינה מתיישבת עם הטענה שדי בגריעה של 11% בדירה אחת כדי לחייב הסכמה של 67% או להביא לביטול ההסכם, ואף הוסיף בהחלטתו כי “ההיגיון המסחרי של פרשנות זו נראה לי לכאורה כמוטל בספק, לנוכח מנגנון הפיצוי הקבוע בהסכם התמ״א”.

ואז מגיעה נקודה מרכזית נוספת: מאזן הנוחות. בית המשפט נתן לכך ביטוי ברור מאוד. השופט קבע בפסק הדין שפורסם כי מאזן הנוחות נוטה לטובת היזם, שהשקיע מאמצים וממון רב בקידום הפרויקט, בעוד שהדיירים “לא הוציאו אגורה אחת מכיסם” למימון הליכי התכנון, לרבות הדיונים בהתנגדויות ובעררים. עוד נקבע כי גם הטענה לגבי זכות קניינית של המבקשים אינה חזקה בהכרח, משום שמנגד עומדת "זכות קניינית של היזם בדירות החדשות".

היזם ניהל מו״מ למסירת זכויותיו בפרויקט לצד שלישי

המבקשים העלו גם טענה נוספת ממש בסוף, שלפיה התברר שהיזם מנהל מו״מ מתקדם למסירת זכויותיו בפרויקט לצד שלישי. אלא שהשופט ציין שהטענה הועלתה רק ב-31 לדצמבר 2025, והפנה לסעיף 21 להסכם התמ״א, הקובע כי היזם לא יעביר זכויותיו אלא בהסכמת הרוב הנדרש, אך מאפשר גם העברת מניות עד 50% והתקשרות בהסכמי מימון ללא צורך בהסכמת הדיירים. ההבהרה שניתנה בדיון מטעם בא כוח היזם, שלפיה אם תתבצע העברה ממשית של הזכויות יפנה לקבל הסכמת הרוב, הפיגה בעיני בית המשפט את החשש שהבקשה הזמנית נועדה למנוע פעולה בלתי חוקית מיידית.

אלא שכל אלה היו, במידה רבה, רק ההקדמה לשני המכשולים המרכזיים שהכריעו את הבקשה. השופט דורות כתב במפורש כי לדעתו עומדים בפני המבקשים שני מכשולים משמעותיים, הראשון הוא השיהוי בהגשת הבקשה, והשני הוא חובת תום הלב והגילוי של עובדות מהותיות. בכל הנוגע לשיהוי, בית המשפט ציין כי אין מחלוקת שמכתב הביטול נשלח כבר ב-23 לדצמבר 2024, ובו נטענו שתי טענות כבדות משקל: גם אי השגת הרוב הדרוש וגם הפרת ההסכם. למרות זאת, הבקשה הראשונה לסעדים זמניים הוגשה רק ב-20 לנובמבר 2025, כלומר אחרי 11 חודשים. מעבר לכך, נקבע כי כבר בנסח מה-6 לפברואר 2025 ניתן היה לראות את רישום הערות האזהרה, וגם מהמועד הזה חלפו שמונה וחצי חודשים עד להגשת הבקשה. בית המשפט לא קיבל את ההסבר שניתנו חילופי מכתבים ומגעים בין הצדדים, וציין כי אין בכך כדי להצדיק שיהוי כה משמעותי כשמבקשים סעד דחוף. השופט אף הצביע על הסתירה שבטענה כי אי-הוצאת צווים ארעיים תרוקן מתוכן את הדיון, בעוד שבפועל הבקשה הוגשה זמן רב לאחר שכבר נטען כי צריך לעצור את המצב לאלתר.

החלק השני היה חמור לא פחות: אי גילוי העובדה שחלק מהמבקשים התקשרו עם יזם חדש - י.כ. אלפא ניהול ויזמות - ואף נרשמו לטובתו הערות לפי סעיף 128 לחוק המקרקעין על זכויות שמונת בעלי הדירות המיוצגים על ידי בא כוח המבקשים. בדיון ניסו המבקשים להשיב לכך בטענה שהדבר נזכר בהתכתבות בין הצדדים במרץ ובאפריל 2025, אך בית המשפט קבע באופן חד כי זה אינו מענה לטענה עצמה.

כאן הדגיש השופט עיקרון משפטי מהותי: בבקשה לסעד זמני, ובייחוד כשהיא מוגשת במעמד צד אחד, קיימת חובת גילוי מוגברת. ההחלטה קובעת כי "צד המגיש בקשה לסעד זמני אינו יכול להצדיק אי גילוי של עובדה מהותית בטענה שהיא היתה ידועה למשיב". השופט כתב בהכרעת הדין שחובת הגילוי היא "חובה אקטיבית, אובייקטיבית ומוחלטת", והפרתה, גם ללא כוונת זדון, עלולה להיחשב חוסר ניקיון כפיים ולהוביל לדחיית הבקשה על הסף. עוד נקבע כי העובדה שהמשיב יכול היה לגלות את המידע בעצמו אינה פוטרת את המבקש מהחובה להציג לבית המשפט את מלוא התמונה.

ההליך נוהל מאוחר מדי

כלומר מבחינת בית המשפט, עצם הניסיון להקפיא פרויקט תמ״א 38 בירושלים לא נכשל רק משום שהמבקשים לא הצליחו לשכנע שהיזם הפר את ההסכם בצורה שמצדיקה עצירה מיידית. הוא נכשל גם מפני שההליך נוהל מאוחר מדי, ובאופן שלא נתפש כנקי דיו מבחינה דיונית. השופט דורות הדגיש כי במקרה הזה היתה חובה לכלול בבקשה את העובדה שחלק מהמבקשים התקשרו עם יזם חדש, ואת העובדה שנרשמו לטובתו הערות, “בוודאי כאשר הבקשה הוגשה במעמד צד אחד, והתבקשו צווים ארעיים”.

התוצאה היתה חד-משמעית. בית המשפט סיכם את מסקנותיו וקבע כי לא שוכנע שסיכויי התובענה בבוררות גבוהים, מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המבקשים, הבקשה נגועה בשיהוי המעיד על היעדר דחיפות ממשית, והיא הוגשה תוך הפרת חובת הגילוי. בהתאם לכך, נדחתה הבקשה לסעדים זמניים, והמבקשים חויבו לשלם למשיבה 1 הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 10,000 שקל, בתוך 45 יום.

למה בכלל דיירים רוצים לעצור פרויקט תמ״א 38, אם זה אמור לשדרג להם את הבית?
מכיוון שלא תמיד כולם מרגישים שזה שדרוג. יש דיירים שחוששים שיקבלו פחות ממה שהובטח להם, שישתלטו להם על החיים עם עבודות בנייה לשנים, שפתאום יוסיפו עוד דירות בבניין ויהיה עומס, או שהם פשוט איבדו אמון ביזם. לפעמים זה גם עניין של עיקרון: יש מי שמרגיש שחתמו להם בלי להבין עד הסוף, או שהדברים זזו לאט מדי ואז כבר לא ברור אם זה בכלל משתלם.

מה בעצם ההבדל בין לעצור פרויקט לבין לבטל את ההסכם? זה לא אותו דבר?
לא בדיוק. לבטל את ההסכם זה להגיד: מבחינתי אין יותר חוזה, אני מחוץ לזה. לעצור פרויקט זה כמו להגיד: רגע, תעצרו שנייה את מה שקורה עכשיו, עד שנבדוק אם בכלל מותר להמשיך. בפסק הדין הזה המבקשים ניסו להשיג עצירה מיידית דרך בית המשפט, אבל השופט אמר להם בפועל שהם באו מאוחר מדי, וגם לא הציגו את התמונה המלאה.

למה בכלל צריך סעד זמני? למה לא פשוט לחכות להחלטה הסופית?
משום שבפרויקטים כאלה הזמן משחק תפקיד ענק. אם הפרויקט ממשיך להתקדם, יכול להיות שבסוף גם אם הדיירים ינצחו, כבר יהיה קשה להחזיר את הגלגל לאחור. למשל אם כבר קיבלו היתר, סגרו מימון, התחילו להתקשר עם קבלנים, או התקדמו מול העירייה. לכן יש הליך מהיר שנקרא סעד זמני, שמטרתו להקפיא מצב עד שהעניין יתברר לעומק. אבל בדיוק בגלל שזה כלי חזק, בית המשפט דורש שהבקשה תהיה נקייה, דחופה, ומוצדקת.

מה זה שיהוי ולמה זה הפיל להם את הבקשה בצורה כל כך חזקה?
שיהוי זה פשוט עיכוב גדול מדי. בית המשפט מסתכל ואומר שאם זה באמת דחוף ומסוכן, למה חיכו? בפסק הדין השופט אומר שבקשה דחופה לא יכולה להגיע כמעט שנה אחרי שמודיעים על ביטול ההסכם. מבחינתו, מי שמבקש עצירה מיידית צריך להתנהג כאילו זה באמת מיידי, לא כמו משהו שמושכים חודשים ואז פתאום נזכרים.

מה זה אומר "לא גילוי עובדה מהותית"? למה זה כל כך קריטי?
זה אומר שבבקשה לבית המשפט חסר מידע משמעותי, שהיה יכול לשנות את איך שהשופט תופש את הסיפור. כאן מדובר בעובדה שחלק מהדיירים כבר חתמו בכלל מול יזם אחר. מבחינת בית המשפט, זה לא משהו קטן שאפשר לשכוח. כשמבקשים לעצור פרויקט בהליך דחוף, חייבים לגלות את הדברים האלה בצורה מפורשת וברורה, גם אם זה לא מסתדר טוב עם מה שמנסים להשיג.

מה הבעיה בזה שחלק מהדיירים כבר חתמו עם יזם אחר?
זה נראה כאילו יש פה משחק כפול. מצד אחד הם מבקשים מבית המשפט לעצור את היזם הזה כי ההסכם איתו בעייתי, ומצד שני חלק מהם כבר סגרו אלטרנטיבה עם יזם מתחרה. בית המשפט יכול להרגיש שהבקשה היא לא רק בשביל להגן על זכויות, אלא גם בשביל להחליף יזם בדרך שתלחץ על הצד השני או תתקע לו את הפרויקט.

אם הדיירים טוענים שהיזם הפר את ההסכם, למה זה לא מספיק כדי לקבל הקפאה?
מפני שגם אם יש טענות, בית המשפט צריך לראות שיש סיכוי אמיתי שהתביעה תצליח וגם שבלי הקפאה יקרה להם נזק שאי אפשר לתקן אחר כך. כאן השופט התרשם שהסיפור מורכב, שיש מחלוקות על פרשנות ההסכם, ושהמציאות התכנונית התקדמה כבר הרבה זמן. ולכן הוא לא השתכנע שזה מקרה שמצדיק לעצור הכל עכשיו.

מה זה מאזן נוחות, ולמה זה נשמע כמו משהו לא משפטי?
זה דווקא משפטי לגמרי, רק בשפה פשוטה. מאזן נוחות זה השאלה: מי ייפגע יותר אם נותנים או לא נותנים את הצו? אם מקפיאים את הפרויקט, היזם עלול להפסיד כסף, זמן, תכנון, מימון, ולהיתקע מול עירייה. אם לא מקפיאים, הדיירים עלולים להרגיש שהם הפסידו שליטה על הבית שלהם. כאן בית המשפט השתכנע שהפגיעה ביזם תהיה משמעותית יותר, בעיקר כי ההליך כבר מתקדם והוא השקיע הרבה.

האם זה משנה שהדיירים עצמם לא הוציאו כסף מהכיס?
מבחינת השופט זה נתפש כחלק מהתמונה. הוא אומר שהיזם השקיע הרבה בהליכים, בהתנגדויות, בעררים, בתכנון, ואילו הדיירים לא נשאו בהוצאות האלה. זה מתחבר למאזן הנוחות, כי אם מקפיאים עכשיו - מי שסופג את המכה הישירה זה בעיקר היזם.

אז בעצם היזם מנצח, כי יש לו יותר כסף?
לא בדיוק, אבל גם לא לגמרי לא. בית המשפט לא אומר שמי שיש לו כסף מנצח, אלא מסתכל על ההשקעה שכבר נעשתה והנזק שייגרם. בפרויקטים כאלה באמת יש פער מובנה: היזם משקיע כסף ומקדם מול הרשויות, והדיירים בעיקר אמורים לקבל תמורה בהמשך. לכן כשמבקשים לעצור פרויקט בשלב מתקדם, בית המשפט יבדוק ברצינות האם זה באמת מוצדק.

מה המשמעות של זה שהצדדים הסכימו ללכת לבוררות?
זה אומר שהם הסכימו שמישהו אחר (בורר) יכריע בסכסוך החוזי ביניהם, במקום שהתביעה תתברר עד הסוף בבית משפט. אבל גם אם הולכים לבוררות, זה לא אומר שמקבלים אוטומטית עצירה של הפרויקט. בית המשפט עדיין צריך להחליט אם צריך פסק זמן זמני, ובמקרה הזה הוא אמר לא.

האם דיירים יכולים להתחרט על תמ״א 38 אחרי שחתמו?
הם יכולים לנסות, אבל זה לא פשוט. חתימה על הסכם תמ״א היא לא רק הבעת רצון, אלא התחייבות חוזית. אם רוצים לצאת מזה צריך עילה רצינית: הפרה, הטעיה, חוסר תום לב, או משהו שמוגדר בהסכם. וגם אז, ככל שהפרויקט מתקדם, קשה יותר לשכנע לעצור אותו בהליך מהיר.

מה הסיכוי של הדיירים להצליח בהמשך בבוררות, אף שהם הפסידו פה?
ההחלטה הזאת לא קובעת סופית מי צודק. היא אומרת רק שהם לא קיבלו סעד זמני. יכול להיות שבבוררות יתבררו דברים אחרת, אבל זה כבר ייבחן בצורה עמוקה יותר, עם ראיות ועדויות. פשוט כרגע, לפי השופט, הם לא עברו את המשוכה של עצירה דחופה עכשיו.

למה בית המשפט בכלל מתעניין אם נרשמה הערת אזהרה לטובת יזם כזה או אחר?
מפני שהערת אזהרה היא סוג של סימון בטאבו שאומר: יש התחייבות או עסקה שקשורה לנכס. זה לא סתם פרט טכני. זה יכול להשפיע על האפשרות להתקשר עם יזם אחר, על זכויות עתידיות, ועל מי בעצם מחזיק ביד את הקלפים המשפטיים. לכן רישומים כאלה מעניינים את בית המשפט כשהוא בודק אם יש כאן מצב שמצריך עצירה.

ואם באמת חלק מהדיירים חתמו עם יזם אחר, מה זה אומר מבחינת הפרויקט?
זה יכול לייצר פיצול בתוך הבית המשותף. מצב כזה יוצר בלגן: יזם אחד חושב שיש לו פרויקט עם רוב, ויזם אחר מקבל חתימות מכמה דיירים ומנסה לקדם חלופה. במציאות, הרבה פעמים זה מוביל להחרפה של הסכסוך וליותר הליכים משפטיים, כי קשה להמשיך לעבוד בצורה מסודרת כשהבניין מפוצל למחנות.

למה בית המשפט הטיל על הדיירים הוצאות משפט של 10,000 שקל?
מכיוון שכשהבקשה נדחית, בייחוד אם היא נתפשת כמאוחרת או ככזו שלא הוגשה באופן נקי, בית המשפט יכול לחייב את הצד המבקש לשלם הוצאות לצד השני על ההתמודדות המשפטית. זה לא עונש במובן הפלילי, אבל זה מסר ברור: הליכים כאלה עולים זמן וכסף, ולא מגישים אותם בקלות ראש.