הרוכשים טענו לחריגות בנייה - האם החוזה הופר?
רוכשי הדירה, שנמצאת בבאר שבע, העבירו את התשלום הראשון, אך לא את השניים הבאים, שלהם התחייבו במסגרת החוזה. לטענתם, הם לא הצליחו לקבל משכנתא עקב חריגות בנייה שהתגלו בנכס. שמאי מטעם בית המשפט פסל את הטענה, אך הם המשיכו לטעון לחוסר תום לב של המוכרים
הרוכשים של דירה לא שילמו בזמן, המוכרים תבעו - ואז קיבלו תביעה נגדית. מי מהם צודק? השופטת נעם חת מקוב מבית משפט השלום בבאר שבע, הכריעה במקרה כזה, בתביעה ובהגנה שכנגד הנוגעות להסכם מכר דירה ברחוב המשחררים בעיר. פסק הדין, שניתן ב-18 בנובמבר 2024, עוסק בהפרות חוזה, תשלום פיצויים וטענות הקשורות לחריגות בנייה שהועלו על ידי הקונים. פסק הדין גם מבהיר את ההשלכות המשפטיות הנובעות מאי עמידה בהתחייבויות חוזיות בעסקות נדל"ן.
הסכם המכר בין המוכרים לקונים נחתם ביוני 2022, ונקבע בו כי מחיר הדירה יהיה 840 אלף שקל. ההסכם כלל לוח זמנים לתשלומים בשלבים, אבל הקונים הצליחו לשלם רק את התשלום הראשון, בסכום של 210 אלף שקל. בכתב התביעה שהגישו המוכרים, נטען כי הקונים הפרו את החוזה בכך שלא העבירו את יתרת התשלומים - דבר שמנע את השלמת העסקה. המוכרים דרשו פיצוי מוסכם בסכום כולל של 84 אלף שקל בעקבות ההפרה, כמו גם החזר הוצאות שונות, כולל הוצאות תיווך, הוצאות משפטיות וגם פיצויים עבור עוגמת הנפש שנגרמה להם, לטענתם.
מנגד, הקונים טענו בתביעה הנגדית שהגישו, כי לא הצליחו לעמוד בתשלומים בשל חריגות בנייה שהתגלו בדירה, שלטענתם היו באחריות המוכרים. לדבריהם, החריגות האלה הובילו לכך שלא יכלו לקבל משכנתא מהבנק ולשלם את יתרת התמורה.
המוכרים טענו כי הקונים מעולם לא העלו טענות כלשהן על חריגות בנייה במהלך המשא ומתן שקדם לחתימה על חוזה הרכישה, ואף לא מיד לאחר חתימת ההסכם. הם ציינו כי כל האישורים הנדרשים הועברו לקונים כחלק מהשלמת ההסכם, כולל אישור מהעירייה שלפיו אין שום חריגות בנייה בדירה.
- נמחקה על הסף תביעת סלקט נגד פרטנר
- רוכשת דירה טענה שהמוכר הסתיר רטיבות, מה ההכרעה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מנגד, הקונים טענו כי במהלך הניסיון שלהם לקבל משכנתא, הם נתקלו בדרישות מצד הבנק שהובילו לבירור, שבמהלכו התברר כי קיימות חריגות בנייה בדירה. לטענתם, המוכרים לא גילו את המידע הזה בזמן, וכתוצאה מכך נגרמו להם נזקים כלכליים ונפשיים. הם דרשו החזר של התשלום הראשוני, ופיצויים נוספים בגין עוגמת נפש וההוצאות נלוות שנגרמו להם, לטענתם.
לבקשת הקונים, מינה בית המשפט שמאי מומחה בלתי תלוי כדי שזה יבדוק אם אכן ישנן חריגות בנייה בדירה. השמאי בחן את מצב הנכס ואת ההיתרים הרשמיים, וקבע כי, "הבנוי הקיים אינו חורג מהיתר הבנייה והשימושים המותרים בשטח זה". בעקבות חוות הדעת, נאלצו הקונים לוותר על התביעה הנגדית שהגישו. עם זאת, הם המשיכו לטעון כי חוסר היכולת שלהם לשלם נבע מאי יכולת לקבל משכנתא, וטענו כי המוכרים פעלו בחוסר תום לב.
בית המשפט קיבל את הטענות של המוכרים, וקבע כי הקונים הפרו את ההסכם בכך שלא שילמו את התשלומים השני והשלישי, כמתחייב מתנאי ההסכם. השופטת חת מקוב הבהירה כי החוזה כלל סעיף שמגדיר אי תשלום כתנאי יסודי להפרה. בפסק הדין שהיא פרסמה, נכתב כי, "הפרת תנאי התשלום היא הפרה יסודית, המקנה למוכרים זכות לדרוש את הפיצוי המוסכם בגין הנזקים שנגרמו להם". לזכות המוכרים נפסקו פיצויים בסכום כולל של 84 אלף שקל, לצד החזר הוצאות משפט והוצאות אחרות, שנקבעו על סכום כולל של 10,000 שקל.
- המחוזי: לא היה ניגוד עניינים במשרד עמית פולק מטלון
- החוקר בתיקי נתניהו סותר את הפרקליטות - לא היה סיקור אוהד ומה זה בכל היענות חריגה?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- תם קרב הירושה על עשרות מיליוני שקלים ומגדל בהרצליה
בית המשפט דחה את התביעה הנגדית של הקונים, שהתבססה
על הטענה לחריגות בנייה. לאחר שניתנה חוות הדעת של השמאי שמונה על ידי בית המשפט, הקונים לא הצליחו להוכיח כי נגרם להם נזק ממשי כתוצאה ממעשיהם של המוכרים. השופטת ציינה בהכרעתה כי, "אין כל ראיה לכך שהמוכרים הסתירו מידע או פעלו בחוסר תום לב במסגרת ההסכם".
פסק הדין מדגיש כמה עקרונות חשובים בדיני חוזים, בייחוד בהקשר של עסקות נדל"ן:
תום לב וגילוי מידע - השופטת קבעה כי המוכרים פעלו בשקיפות ובתום לב, והעבירו את כל המסמכים הנדרשים לקונים. "לא ניתן להטיל על המוכרים אחריות למחדלים הנובעים מחוסר הבנה של הקונים או מגורמים חיצוניים", נכתב בפסק הדין.
הפרת חוזה ותוצאותיה - הפרת התחייבות תשלום מהווה עילה לדרישת פיצוי מוסכם, גם אם החוזה עצמו לא בוטל.
חוות דעת מומחה כבעלת תפקיד מכריע - חוות דעתו של השמאי היתה הגורם המכריע בהכרעה של התביעה, והדגישה את החשיבות של הבדיקות המקצועיות בעסקות מסוג זה.
הפסיקה של השופטת במקרה הנ"ל מטילה אחריות כבדה על צדדים שמפרים חוזים ללא סיבה מוצדקת. הקונים לא רק שנדרשו לשלם פיצויים למוכרים, אלא גם חויבו בהוצאות משפט בסכום כולל של 10,000 שקל נוספים. פסק הדין שולח מסר ברור בנוגע לחשיבות של ההתחייבות לעמוד בתנאי חוזה - בייחוד בעסקות נדל"ן, שדורשות תכנון ובדיקה מקדימה.
בנימין נתניהוהחוקר בתיקי נתניהו סותר את הפרקליטות - לא היה סיקור אוהד ומה זה בכל היענות חריגה?
עדות צחי חבקין, אחד החוקרים הבכירים בתיקי נתניהו גורמת להבין שהפרקליטות הגישה כתב אישום שלא תאם את מה שקרה בשטח. עוד לפני כן נסביר ונזכיר שתיק 4000 שמתייחס לסיקור אוהד שקיבל נתניהו מוואלה עבר שינויים שונים - מסיקור אוהד זה שונה ל"היענות חריגה", כשבפועל הפרקליטות מתקשה להצביע על סיקור אוהד ו"מפחיתה" את טענת האשמה ל"היענות חריגה". וכל זה קורה כאשר גם המתת, השוחד לבזק לא ברור. נתניהו קיבל לכאורה היענות חריגה בתמורה למתנות לבזק של משפחת אלוביץ'. לא ברור שיש היענות חריגה ובטח שלא סיקור אוהד, ולא בטוח שיש כאן מתנה לבזק.
בימים האחרונים מעיד צחי חבקין מהחוקרים הבכירים בתיק. העדות שלו מחזקת מאוד את טענת נתניהו שאין כלום. עו"ד עמית חדד, סנגור נתניהו שואל את חבקין במסגרת העדות - "היה סיכום שלך של 315 מקרים בתיק 4000, הם מהווים את המתת, להבנתי אתה לא סיכמת 315 מקרים כאלו? גם לא 100 מקרים.
חבקין: סדר גודל של 15-20, ככל שאני זוכר.
עו"ד חדד: לראש הממשלה לא הוצגו 315 ולא 15. ספרנו 10 מקרים. למה לא הצגתם לראש הממשלה 315 מקרים?
חבקין: כי לא הכרתי 315 מקרים בזמן אמת, לא הכרתי כאלה כמויות.
הפרקליטות הגישה בכתב האישום 315 מקרים, בפועל נחקרו ונבדקו 10-20 מקרים של "סיקור חיובי" שהפכו ל-"היענות חריגה". חדד ממשיך לשאול - מה שרציתם להוכיח שוואלה הוא אתר מוטה, שיש בו סיקור חיובי לראש הממשלה. זה המתת?
חבקין: נכון.
עו"ד חדד: לא חקרתם לעניין "היענות חריגה"?
חבקין: מה זו "היענות חריגה?"
חדד: האם חקרתם היענות חריגה לפי כתב האישום? אתם לא חקרתם אם ראש הממשלה קיבל היענות חריגה בוואלה?
חבקין: לא יודע מה זה אומר, תסביר לי. חקרנו סיקור אוהד, כתבות פרסומים לפי בקשה.
בהמשך חבקין מדגיש שוב כי חקר בקשות שהגיעו מראש הממשלה וסביבתו לפרסם או לשנות פרסום הוא מעיד שלא נבדקה נקודת השוואה לפוליטקאים אחרים שפנו למערכת וואלה. הסניגור עו"ד חדד מנסה להוכיח שלא היה סיקור מוטה ולא היתה היענות חריגה. חבקין סיפק לו את מה שהיה צריך. התיק מול וואלה הוא תיק מעניין במובן הרכילותי - הוא מספר על מאחורי הקלעים של מערכת עיתון. הוא חושף את הציבור למהלכים של פוליטיקאים, לוביסטים ועוד. זה בעיתונים רבים ואלו פוליטקאים ואנשים רבים שפונים לשנות סיקור או לפרסם אייטם. זאת בעצם עבודת יח"צ - יחסי ציבור. האם העבודה הזו פסולה, לא חוקית? יחצנים מנסים להשפיע על הסיקור, גם פוליטקאים, מנהלי חברות ועוד מנסים לשנות כתבות עליהם ולקבל סיקור חיובי - זה לא פסול כל עוד אין "תן וקח", אתם חושבים שאין "תן וקח" - מה אלו כל ההדלפות? זה חלק מהמשחק שהפרקליטות במשפט וואלה טוענת שהוא לא חוקי ואם כך - צריך לחקור עוד אלפים רבים של אנשים במדינה.
830 אלף שכירים היו אמורים לקבל החזרי מס בשווי 664 מיליון שקל - אך בערעור לבית המשפט העליון ההחלטה בוטלה
החלטה שהפכה פסק דין קודם: בית המשפט העליון קבע שלמרות "תקלה ניסוחית" בחוק יש להעדיף את כוונת המחוקק ולא את "הלשון המילולית" וכך הפסידו מאות אלפי ישראלים החזרי מס במאות מיליונים
בפסק דין חריג שניתן לאחרונה, דחה בית המשפט העליון תובענה ייצוגית שביקשה להשיב מאות מיליוני שקלים לשכירים ישראלים, וקבע כי כאשר מתעוררת "תקלה ניסוחית" בחוק - יש להעדיף את כוונת המחוקק על פני הלשון המילולית. ההחלטה, שניתנה ברוב דעות של שניים מול אחד, עוסקת בשאלה מורכבת ביותר של פרשנות חקיקת מס, ויש לה השלכות על מאות אלפי שכירים ישראלים.
בית המשפט קבע כי רשות המיסים לא גבתה מס גבוה מדי משכירים ישראלים שהפקידו כספים לקרן הפנסיה שלהם ועל כן, הם אינם אמורים לקבל אותם בחזרה. לא אמור "מחלוקות בתחום דיני המס מחייבות לעיתים צלילה לנבכיהן של הוראות חוק מורכבות, המשלבות הגדרות והפניות; תנאים וחלופות; מדרגות ותקרות", כתב השופט עופר גרוסקופף בפתח פסק הדין. "קריאתן והבנתן של הוראות אלה, למרות שהן כתובות בשפה העברית, קשה לעיתים מפיענוח טקסט הכתוב בלשון זרה".
המחלוקת: מי זכאי להטבת מס על חיסכון פנסיוני?
במרכז המחלוקת עומדת סוגיה טכנית ביותר הנוגעת לסעיף 45א(ה)(2)(ב)(2)(ב) לפקודת מס הכנסה - סעיף שקובע את תנאי הזכאות להטבת מס בגין הפקדות לחיסכון פנסיוני. השאלה הקונקרטית היא האם שכיר שיש לו גם הכנסות שאינן מבוטחות (כגון שעות נוספות שהמעסיק אינו מפריש בגינן לפנסיה, או הכנסה כעצמאי מפרקטיקה פרטית), זכאי להטבת מס נוספת גם אם לא ביצע הפקדה נפרדת כעמית עצמאי?
כדי להבין את המחלוקת, חשוב להבין את המצב התקין: כאשר עובד שכיר מקבל משכורת, המעסיק מפריש עבורו כספים לקרן פנסיה (כיום מינימום 12.5%), והעובד עצמו מפריש נוסף (כיום מינימום 6%). על הפרשות אלו מקבל העובד הטבת מס בשיעור 35%, שניתנות עד לתקרה מסוימת. אבל מה קורה כאשר לעובד השכיר יש גם הכנסות נוספות? כמו למשל משיעורים פרטיים, מפרקטיקה עצמאית, או משעות נוספות שהמעסיק לא מפריש בגינן.
- השכר נטו יעלה - אבל, לא לכולם; התוכנית של האוצר נחשפת
- רפורמת מס טורקית תפגע במשקי הבית, בעסקים קטנים ובינוניים וייתכן שאף בשוק ההון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התובעים המייצגים, ניב נוימן ומתן לבנון, טענו כי על פי לשון החוק, די בעצם קיומה של הכנסה לא מבוטחת כדי לזכות בהטבת מס נוספת, גם אם לא בוצעה הפקדה נפרדת כעצמאי. לדבריהם, רשות המסים "קוראת לתוך החוק" מגבלה שאינה כתובה בו, ובכך גובה מיליארדי שקלים מהציבור שלא כדין.
