לא מה שחשבתם: כמה כסף חוסכים רוכשי הדירות מהפטור על מדד התשומות?
מדד תשומות הבנייה עלה בשנה שעברה, 2023, בשיעור של 2%. משהו קרה מאז. החרם הטורקי הוביל לעלייה במחירי הסחורות וההובלות, מה שצפוי לגרום למחיר, כך לטענת היזמים והקבלנים, לעלות כלפי מעלה.
צריך להבין שמדד תשומות הבנייה הוא מרכיב חשוב, שעליהם הקבלנים מוותרים לאחרונה - הם מוכנים למכור לכם דירה עם הון עצמי נמוך, ללא ריביות ומדדים, מה ששווה לכם עשרות אלפי שקלים. יחד עם זאת, צריך להבין שמדד תשומות הבנייה משקף את עלות העבודה של הקבלנים. כלומר, אם הקבלן מוותר על המדד, אבל משלם יותר לקבלן, סביר להניח שבסוף הדרך הוא יעלה לכם את מחיר הדירה. כך יוצא שמדד תשומות הבנייה חוזר אליכם ב"מסלול עוקף" - אתם לא משלמים את העלייה במדד, אבל כן משלמים מחיר גבוה יותר על הנכס, שבא לכסות גם (או אולי בעיקר) על הטבת המימון.
מאז שנת 2006 ועד היום, כלומר ב-18 השנים האחרונות, מדד תשומות הבנייה עולה לכל היותר ב-5.9%. זה קרה באותה שנה ומאז, זה קרה רק בשנת 2021 - ב-שיעור של 5.9%. ב-10 השנים האחרונות המדד הזה רושם עלייה ממוצעת של 2.1%, בדומה לשנה שעברה, אבל השנה הייתה ציפייה שהוא יעלה יותר בשל עליית מחירי הסחורות. עד אפריל, הוא עלה ב-0.2% בסך הכל, אבל צריך לזכור שהגזירה הטורקית, ויחד איתה הטענה של הקבלנים לעליית מחירים דרמטית, הגיעה רק במרץ-אפריל והנתונים מתעדכנים באיחור. יוצא שבחודש מאי, כלומר החודש שעבר, העלייה הייתה הכי דרמטית, 0.5% בסך הכל - מה שמשקף קצב עלייה גבוה מהממוצע.
בסך הכל, עלייה כוללת של 0.7% מתחילת השנה היא סבירה לחלוטין ואפילו מחוץ ליעד, אבל הקבלנים לא פראיירים - אם מחירי הסחורות ימשיכו לעלות, הם יעלו את מחירי הדירות במקביל למתן פטור ממדד, כך שמבחינתכם, זה יוצא אותו דבר. אם לא תשלמו בתשלומים, תשלמו את זה בתשלום אחד - במחיר הבית.
- מה עדיף - דירה חדשה או יד שנייה? הטעויות שעולות מאות אלפי שקלים
- דירה חדשה או יד שנייה: מה באמת עדיף לרכוש היום?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בסוף ספטמבר דיווחנו לכם כאן שחלק מהקבלנים מתכוונים לבטל את ההצמדה למדד. זה כמעט קרה, רק שאירוע משמעותי אחד, ב-7 באוקטובר, טרף את הקלפים. למדינה לקח חודשיים כדי לעכל את מה שקרה כאן והקבלנים הבינו שבתקופה שבה הביקושים מתרסקים, אי אפשר להפסיק מבצעים. הם הרחיבו אותם, ראו איך הציבור נשאר על הגדר וסביר להניח שאם המצב הנוכחי יימשך, הם יבטלו את המבצעים האלה שוב בקרוב. אגב, יש חברות שבהן הפטור ממדד לא חל באופן גורף. גם לא ההצמדה למדד. בחלק מהמקרים, היא מוגבלת וניתנת לזמן קצוב בלבד.
הבעיה נעוצה עם אלה שרכשו דירות ב-2022. הדירות נמכרו במחירי שיא באותה תקופה והם ממשיכים לשלם מדד עד שהדירות יהיו מוכנות, בעוד כשנה. עלייה של 2.7% בשנה וחצי נראית לא משמעותית, אבל אסור לשכוח שמחירי הדירות עלו ואם בתוך שנה וחצי דירה ממוצעת שעלתה 2.5 מיליון שקל (רק 40% מזה צמוד), זוהי תוספת של 27 אלף שקל בערך, שיכול להיות שהיא מאוד קריטית לזוג צעיר שרוצה לשדרג את הבית ויצטרך לוותר על החלום.
- 1.הפתרון - לגור אצל ההורים. הלוואי שילדי ישארו איתי לנצח (ל"ת)Bill Hwang 19/06/2024 10:48הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
