לא מה שחשבתם: כמה כסף חוסכים רוכשי הדירות מהפטור על מדד התשומות?

מדד תשומות הבנייה עלה בשנה שעברה, 2023, בשיעור של 2%. משהו קרה מאז. החרם הטורקי הוביל לעלייה במחירי הסחורות וההובלות, מה שצפוי לגרום למחיר, כך לטענת היזמים והקבלנים, לעלות כלפי מעלה.

צריך להבין שמדד תשומות הבנייה הוא מרכיב חשוב, שעליהם הקבלנים מוותרים לאחרונה - הם מוכנים למכור לכם דירה עם הון עצמי נמוך, ללא ריביות ומדדים, מה ששווה לכם עשרות אלפי שקלים. יחד עם זאת, צריך להבין שמדד תשומות הבנייה משקף את עלות העבודה של הקבלנים. כלומר, אם הקבלן מוותר על המדד, אבל משלם יותר לקבלן, סביר להניח שבסוף הדרך הוא יעלה לכם את מחיר הדירה. כך יוצא שמדד תשומות הבנייה חוזר אליכם ב"מסלול עוקף" - אתם לא משלמים את העלייה במדד, אבל כן משלמים מחיר גבוה יותר על הנכס, שבא לכסות גם (או אולי בעיקר) על הטבת המימון.

מאז שנת 2006 ועד היום, כלומר ב-18 השנים האחרונות, מדד תשומות הבנייה עולה לכל היותר ב-5.9%. זה קרה באותה שנה ומאז, זה קרה רק בשנת 2021 - ב-שיעור של 5.9%. ב-10 השנים האחרונות המדד הזה רושם עלייה ממוצעת של 2.1%, בדומה לשנה שעברה, אבל השנה הייתה ציפייה שהוא יעלה יותר בשל עליית מחירי הסחורות. עד אפריל, הוא עלה ב-0.2% בסך הכל, אבל צריך לזכור שהגזירה הטורקית, ויחד איתה הטענה של הקבלנים לעליית מחירים דרמטית, הגיעה רק במרץ-אפריל והנתונים מתעדכנים באיחור. יוצא שבחודש מאי, כלומר החודש שעבר, העלייה הייתה הכי דרמטית, 0.5% בסך הכל - מה שמשקף קצב עלייה גבוה מהממוצע.

בסך הכל, עלייה כוללת של 0.7% מתחילת השנה היא סבירה לחלוטין ואפילו מחוץ ליעד, אבל הקבלנים לא פראיירים - אם מחירי הסחורות ימשיכו לעלות, הם יעלו את מחירי הדירות במקביל למתן פטור ממדד, כך שמבחינתכם, זה יוצא אותו דבר. אם לא תשלמו בתשלומים, תשלמו את זה בתשלום אחד - במחיר הבית.

• דירה מיד ראשונה: יתרונות והמלצות שכדאי להכיר
• דירה חדשה בלוד חצתה את רף ה-2.5 מיליון שקל - לאן זה יגיע?

בסוף ספטמבר דיווחנו לכם כאן שחלק מהקבלנים מתכוונים לבטל את ההצמדה למדד. זה כמעט קרה, רק שאירוע משמעותי אחד, ב-7 באוקטובר, טרף את הקלפים. למדינה לקח חודשיים כדי לעכל את מה שקרה כאן והקבלנים הבינו שבתקופה שבה הביקושים מתרסקים, אי אפשר להפסיק מבצעים. הם הרחיבו אותם, ראו איך הציבור נשאר על הגדר וסביר להניח שאם המצב הנוכחי יימשך, הם יבטלו את המבצעים האלה שוב בקרוב. אגב, יש חברות שבהן הפטור ממדד לא חל באופן גורף. גם לא ההצמדה למדד. בחלק מהמקרים, היא מוגבלת וניתנת לזמן קצוב בלבד.

הבעיה נעוצה עם אלה שרכשו דירות ב-2022. הדירות נמכרו במחירי שיא באותה תקופה והם ממשיכים לשלם מדד עד שהדירות יהיו מוכנות, בעוד כשנה. עלייה של 2.7% בשנה וחצי נראית לא משמעותית, אבל אסור לשכוח שמחירי הדירות עלו ואם בתוך שנה וחצי דירה ממוצעת שעלתה 2.5 מיליון שקל (רק 40% מזה צמוד), זוהי תוספת של 27 אלף שקל בערך, שיכול להיות שהיא מאוד קריטית לזוג צעיר שרוצה לשדרג את הבית ויצטרך לוותר על החלום.

נזכיר כי לפני כחודש התקבלה החלטה חשובה בעניין ההצמדה, לרוכשי דירות מחיר למשתכן. ביולי 2022 הגישה התאחדות הקבלנים עתירה נגד חוק שהגביל את האפשרות שלהם להצמיד תשלומים למדד (הם הוצמדו לכל המדד, למרות שאפשר להצמיד רק 40%). שופט העליון אלכס שטיין קבע כי הסכם הפשרה, בין קבלני המחיר למשתכן למדינה שחל לפני החקיקה, לא יחול על רוכשי הדירות. איפה הייתה הבעיה? בחלק מהמקרים המכרז של מחיר למשתכן נסגר לפני החוק החדש אבל הבנייה החלה אחרי. הקבלנים עתרו, והמדינה חתמה איתם על הסכם, לפיו ההצמדה תתחלק בין המדינה, הדיירים והקבלנים, שיצטרכו לספוג שליש מההצמדה. יחד עם זאת, רוכשי הדירות טענו כי הם לא צד להסכם ולכן השופט הסכים לא לחייב אותם בתשלום של אלפי שקלים, ועוד רטרואקטיבית.

• פרויקט חדש בלב הרצליה פיתוח: מגדל בן 30 קומות במקום בית קורקס
• היישובים נחשפים: כך יחולקו המגרשים למילואימניקים ונכי צה"ל
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"