אלקטרה נדל"ן: עליה של 7.6% ב-EBITDA הרבעוני
פגיעה בעסקים בעקבות הקורונה? לא אצל אלקטרה נדלן 0.73% . החברה שמוחזקת ע"י אלקו -2.63% (59.63%) מדווחת הכנסות של כ-46.4 מיליון שקל, לעומת כ-33.5 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, עליה של כ-38.7%. ה-EBITDA עמד על כ-34.7 מיליון שקל, לעומת כ-32.3 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, עליה של 7.6%. הרווח הנקי הרבעוני ירד לכ-24.1, לעומת כ-30.1 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, ירידה של כ-20%, אלא שהיא נובעת בעיקר מתשלומי מס בשיעור של כ-7.7 מיליון שקל ברבעון הנוכחי, לעומת 350 אלף ברבעון המקביל.
החברה הודיעה כי תחלק דיבידנד של כ-12.2 מיליון שקל (21 אגורות למניה), כאשר המועד הקובע הוא 29 במרץ ומועד התשלום יהיה ב-6 באפריל.
תוצאות פעילות מקבצי הדיור שבבעלות החברה בשנת 2020:
ה-NOI מנכסים מנוהלים (100%) של פעילות זו בשנת 2020 עלה בשיעור של כ-22.8% לכ-220 מיליון דולר לעומת כ-179 מיליון דולר בשנת 2019. ה-Same Property NOI (100%) במקבצי הדיור עלה בכ-6.4% לכ-139 מיליון דולר לעומת כ-130.5 מיליון דולר בשנת 2019.
לחברה יש ארבעה מקורות הכנסה בתחום מקבצי הדיור: (1) רווחים שוטפים כשותף מוגבל (LP) - רווח שוטף ויציב מהנכסים בהם מחזיקה החברה בהתאם לחלקה (FFO); (2) רווחי שיערוך כ- LP - רווחי שערוך מהנכסים בהם מחזיקה החברה בהתאם לחלקה; (3) דמי ניהול שנתיים שוטפים כ - GP; (4) דמי הצלחה (Promote) כתוצאה מהשפעת הרווח משיערוך הנכסים או מימושם כ - GP.
גיל רושינק, מנכ"ל אלקטרה נדל"ן, אומר על רקע הדוחות: "סגמנט מקבצי הדיור בדרום מזרח ארה"ב ממשיך להפגין יציבות ואף גידול בביקושים, כאשר שיעורי התפוסה בנכסינו נותרו גבוהים ועומדים על כ-94% ושיעורי גביית שכר הדירה בנכסי החברה נותרו אף הם גבוהים ועומדים על כ-96%.
- סלע נדל״ן: רווח נקי תפעולי של 62 מיליון שקל - החברה הכריזה על דיבידנד
- מחירי הדלק יישארו ללא שינוי בחודש אוקטובר - למרות התחזקות הדולר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"בתוך כך, לאחרונה הודענו על כניסה לתחום בתים צמודי קרקע לשכירות 'סינגל פמילי' באמצעות התקשרות עם שותף מקומי. "בנוסף, עדכנו לאחרונה כוונתנו להיכנס לתחום המלונאות בארה"ב, וזאת מאחר ולהערכתנו נוצרו הזדמנויות בתחום לאור משבר הקורונה. תיק הנכסים של אלקטרה נדל"ן מונה כיום כ-35 אלף דירות להשכרה, ואנו פועלים להמשך הגדלתו באופן התואם את אסטרטגיית החברה".
עיקרי תוצאות שנת 2020
הכנסות אלקטרה נדל"ן בשנת 2020 עלו לכ-155.5 מיליון שקל לעומת כ-151.8 מיליון שקל בשנת 2019. הגידול בהכנסות מיוחס בעיקר לגידול בהכנסות מדמי ניהול ודמי הצלחה לעומת שנת 2019. מנגד, נרשם קיטון בהכנסות בסעיף חלק החברה בנכסי אסטרטגיית המימוש, בעיקר מהשפעה של שיערוך נכס מניב בגרמניה וכן מכך שבתקופה המקבילה אשתקד התקבלו תמורות ממימושים חלקיים בהודו אשר נזקפו להכנסות.
הרווח הנקי של אלקטרה נדלן עלה בשנת 2020 לכ-104.3 מיליון שקל לעומת כ-100.6 מיליון שקל בשנת 2019. הגידול ברווח הושפע בעיקר מהגידול בהכנסות, לצד הקיטון בהוצאות המימון, נטו, שנבע בעיקר מהירידה בהיקף אגרות החוב. נציין, כי הרווח בשנת 2020 לפני מיסים הסתכם בכ-114.5 מיליון שקל, לעומת כ-107.3 מיליון שקל בשנת 2019.
- סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
- המדינה ממשיכה להמר על "דירה בהנחה": התכנית הוארכה עד נובמבר 2025
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
לחברה כ-35 אלף יחידות דיור ב-106 מקבצים בארה"ב, כולל 13 עסקאות למתן הלוואות לביצוע רכישה של מקבצי דיור. בנוסף, החברה מחזיקה בכ-255 בתים צמודי קרקע בארה"ב.
קרנות השקעה במקבצי דיור בארה"ב
בשלוש השנים האחרונות גייסה החברה כ-1.6 מיליארד דולר בארבע קרנות ההשקעה במקבצי דיור בארה"ב ממשקיעים ישראלים ובנוסף גייסה במהלך 2020 כ-600 מיליון דולר, בעיקר מגופים בארה"ב בעסקאות משותפות לצד הקרנות. בסה"כ גייסה החברה כ-2.2 מיליארד דולר בשלוש וחצי השנים האחרונות.
הקרן הראשונה:
החברה סיימה את שלב הגיוס לקרן הראשונה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב בשנת 2018 בהיקף של כ-215 מיליון דולר. נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים, מחזיקה הקרן ב-17 מקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב בהיקף של 6,036 יחידות דיור. סך עליית שווי של 18 נכסי הקרן מיום רכישתם הסתכם בכ-150 מיליון דולר (החברה מימשה 5 נכסים). הקרן ביצעה חלוקה למשקיעים בסך כולל (למועד פרסום הדוח) של כ-126 מיליון דולר. החזר הקרן על ההון המושקע (ROE) עומד על כ-84%.
הקרן השנייה:
החברה סיימה את שלב הגיוס לקרן השנייה להשקעות במקבצי דיור בארה"ב בשנת 2019 בהיקף התחייבויות של כ-462 מיליון דולר. נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים, מחזיקה הקרן 42 מקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב בהיקף של 14,174 יחידות דיור. סך עליית שווי נכסי הקרן מיום רכישתם הסתכם בכ-115.5 מיליון דולר. הקרן ביצעה חלוקה למשקיעים בסך כולל (למועד פרסום הדוח) של כ-46.5 מיליון דולר. החזר הקרן על ההון המושקע (ROE) עומד על כ-26%.
הקרן השלישית:
בחודש דצמבר 2019, הכריזה החברה על הקמת הקרן השלישית להשקעות במקבצי דיור בארה"ב. סך ההתחייבויות שנחתמו למועד פרסום הדוחות הכספיים עומד על כ-760 מיליון דולר. החברה ממשיכה לפעול לגיוס משקיעים לקרן. עד כה הקרן קראה לכ-50% מההתחייבויות ונכון למועד פרסום הדוחות הכספיים מחזיקה הקרן 23 מקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב, בהיקף של 6,904 יחידות דיור. הקרן ביצעה שערוכים ל-10 מנכסיה אשר ערכם עלה ערכם בכ-17.5 מיליון דולר ממועד רכישתם. הקרן ביצעה חלוקות למשקיעיה (למועד פרסום הדוח) בסך של כ-10.2 מיליון דולר. החזר הקרן על ההון המושקע (ROE) עומד על כ-11%.
קרן החוב להשקעות במקבצי דיור:
בחודש דצמבר 2019, הכריזה החברה על הקמת הקרן הראשונה העוסקת במתן הלוואות ומכשירי השלמת הון עצמי לרכישת מקבצי דיור. סך ההתחייבויות שנחתמו למועד פרסום הדוחות הכספיים עומד על כ-200 מיליון דולר. למועד פרסום הדוחות הכספיים השקיעה הקרן סך של כ-94 מיליון דולר ב-13 עסקאות מימון לביצוע רכישה של מקבצי דיור בדרום מזרח ארה"ב. ממועד הקמת הקרן ועד למועד פרסום הדוחות הכספיים, ביצעה הקרן חלוקות למשקיעיה בסך מצטבר של כ-5.2 מיליון דולר.
כניסה לתחום ה- Single Family Rental(להלן- "SFR")
בחודש דצמבר 2020 הודיעה החברה על הרחבת פעילותה בתחום הדיור להשכרה בארה"ב על ידי הוספת פעילות ה- SFR. בפעילות זו רוכשת החברה עם שותפים בתים פרטיים אשר מושכרים בעיקר למשפחות. לקידום הפעילות וניהולה התקשרה החברה עם שותף מקומי בעל ניסיון ומוניטין רב בתחום ה- SFR. נכון למועד פרסום הדוחות הכספיים, השקיעה החברה סך, נטו של כ- 17 מיליון דולר לרכישת 255 בתים פרטיים ופקדונות לרכישת בתים נוספים.
החברה בוחנת הקמת קרן להשקעה במלונאות בארה"ב

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות
הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.
ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.
בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.
מצב הקרקעות בישראל
מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."
- פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
- מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."