כיכר אתרים: נדחו טענות היזמים, המגדלים יוגבלו ל-25 קומות
ועדת הערר החליטה היום פה אחד לדחות את בקשת היזמים להגדלת הבינוי במתחם. עוד נקבע כי היקף שימושי התיירות במתחם לא יפחת מ-30%
ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה היום, פה אחד, לדחות ברובו את הערר שהוגש על החלטת הוועדה לשמירה על הסביבה החופית (ולחו"ף), בעניין מתחם כיכר אתרים וקבעה כי גובה הבינוי שיותר במתחם יישאר עד 25 קומות.
עוד נקבע כי היקף שימושי התיירות במתחם לא יפחת מ-30%. זאת בניגוד לעמדת היזמים כי היחס בין מגורים למלונאות יהיה 50:50 וגובה הבינוי יהיה עד 40 קומות בשני מגדלים. כלומר, בפועל, בבנייה עתידית בכיכר יעלה היקף השימוש למלונאות על 30% שכן עליו להתווסף על שטחי המלונאות המאושרים כיום.
בכך אימצה הוועדה את עמדת הולחו"ף להגבלת בניית המגדלים במתחם עליה הוגש הערר. בהחלטה נכתב כך: "לאור משקלו הרב של היבט גובה המבנים בשמירה על הסביבה החופית, אין מקום להתערב בהחלטת הולחוף שלא לאשר חריגה, ודאי כה משמעותית, מגובה המבנים המקסימלי שנקבע למתחם. הוועדה סברה כי הגבלת הבינוי ל-25 קומות, גם מבחינה מהותית וודאי בנסיבות שבהן טרם הוצגה הצדקה לחריגה ממנו, היא החלטה סבירה ונכונה המשקפת הפעלת שיקול דעת ראוי של הולחוף במסגרת סמכותה".
בחודש יוני האחרון התייחסה הולחו"ף לערר שהוגש על ידי יזמת הפרויקט, חברת JTLV, וחזרה על עמדתה כי אין מקום להחריג את מתחם כיכר אתרים ולקבוע בו עקרונות תכנוניים שונים מעקרונות התכנון הכוללניים שהותוו בכל המתחמים הממוקמים מערבית לרחוב הירקון ובקו הראשון לחוף במסגרת תכנית המתאר הכוללנית המופקדת תא/5000. על כן, ביקשה הוועדה לדחות את הערר . כאמור, ועדת הערר קיבלה את הבקשה.
- האם תל אביב מוותרת על הים שלה? הקרב על כיכר אתרים
- כיכר אתרים: מ-11 דונם ל-6.5 בלבד; ערר נוסף שהוגש ומה צפוי לקום בשטח?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ביחס ליתר ההיבטים, ועדת הערר קיבלה את מסקנת הולחוף לפיה לא הוצגה הצדקה לחריגות המבוקשות בנקודת הזמן הרלוונטית לאישור התכנית הכוללנית, והשתכנעה כי עד לתכנון המפורט של השטח, שבו יתבררו גודל המגרש לאחר הפרשות לצורכי ציבור, היקף זכויות הבנייה שניתן יהיה לגזור ממנו והיקף זכויות הבנייה הנוספות הנדרשות לצורך הפיכת התכנון לישים מבחינה כלכלית – אין ודאות לגבי ההצדקה לחריגות המבוקשות בעניין גובה המבנים והרח"ק, ולהיקפן.
בהחלטתה הדגישה הוועדה כי אין מניעה שבתכנון המפורט יאושרו החריגות המבוקשות מהוראות תכנית תא/5000, ככל שתימצא לכך הצדקה, אלא שתכנון מפורט כזה יתבצע לאחר גיבוש מסמך מדיניות למתחם החופי על ידי הוועדה המקומית, כפי שמורה תכנית תא/5000, ויידרש לאישור הוועדה המחוזית והולחו"ף – בהיותו חורג מהתכנית הכוללנית.
בעל השליטה ויו"ר אבו פמילי מגורים, צחי אבו. קרדיט: ישראל הדריאבו פמילי זוכה ב-40 דירות במגדלי דה וינצ'י תמורת 61 מיליון שקל
צחי אבו חברת אבו פמילי, בבעלותו של צחי אבו, זכתה במכרז חוזר לרכישת 40 דירות במגדלי דה וינצ'י בתל אביב. ההצעה הזוכה של החברה עמדה על כ-61 מיליון שקל, מה שמייצג מחיר ממוצע של כ-1.5 מיליון שקל לדירה. מחיר זה נמוך משמעותית מהמחירים הנהוגים בשוק באזור וכן מהעלות
המשוערת לבנייה.
המכרז החוזר התקיים בנובמבר 2024, לאחר כישלון המכרז הקודם באוגוסט 2024, שבו נקבע מחיר מינימום של 101 מיליון שקל שהרתיע רוכשים. הפעם, מחיר המתחם הופחת ל-43.2 מיליון שקל, וההצעה הזוכה גבוהה ממנו בכ-17.8 מיליון שקל בלבד. עם זאת, המחיר הכולל עדיין נמוך בעשרות אחוזים מהערכת השווי של הדירות במתחם.
התנאים במכרז דרשו מכירה של כל 40 הדירות לרוכש אחד, כאשר הדירות מיועדות להשכרה לצמיתות ללא אפשרות מכירה עתידית. כל הדירות הן בגודל 88 מ"ר ומפוזרות בשווה בין שתי קומות נמוכות במגדל הדרומי והצפוני.
בעל השליטה ויו"ר אבו פמילי מגורים, צחי אבו: "אנו שמחים על הזכייה במכרז ומתכוונים להמשיך לאתר עסקאות נוספות שיניבו תשואה משמעותית, רווחיות למשקיעים ובשורה לשוק השכירות. אנו מאמינים כי השוק נמצא בתקופה
נוחה לאיתור הזדמנויות נוספות כמו זו שכעת נקרתה בדרכנו."
- צחי אבו: "אנחנו לא חברת נדל״ן מניב קלאסית, כל נכס אצלנו עובר השבחה"
- ארי נדל"ן מתקדמת עם ההרחבות באילת ובאשדוד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האתגר המרכזי: נזקי הטיל מאיראן
אחד האתגרים המרכזיים ברכישה זו הוא הנזק הכבד שנגרם למגדל הצפוני בעקבות טיל ששוגר מאיראן באוקטובר האחרון. בעקבות הפגיעה, הדיירים פונו והחל תהליך תיקונים מורכב. רשות מקרקעי ישראל הודיעה כי הדירות במגדל הצפוני סגורות ולא ניתן היה לבקר בהן במסגרת המכרז. הזוכה במכרז יידרש לשאת בעלויות התיקון של הנזקים, לרבות השתתפות בתיקון השטחים הציבוריים בבניין, ללא פיצוי ממס רכוש, מה שמסביר את המחיר הנמוך יחסית.
פינוי מבנים; קרדיט: רמ"יהשמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
העדכון קובע לראשונה רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, עם 16% בממוצע בתל אביב, כרף מקצועי להיתכנות כלכלית, במטרה לצמצם סיכון לאי-מימוש מיזמי פינוי-בינוי ולאזן בין כדאיות יזמית למגבלות התכנון; על רקע ירידת המחירים האם היזמים אכן עומדים ב-16%?
השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים פרסם עדכון מקיף לערכי הרווח היזמי המזערי בתוכניות פינוי־בינוי, בהתאם לסמכותו לפי תקן 21.1 ולאחר בחינה מקצועית מעמיקה של השינויים שחלו בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות. מדובר בעדכון ראשון מאז יוני 2022, שנעשה על רקע עלייה
חדה בריבית, התייקרות תשומות הבנייה, האטה בקצב המכירות, גידול במלאי הדירות הלא־מכורות והתארכות משכי הביצוע – כולם גורמים שמגבירים את רמת הסיכון היזמי במיזמי התחדשות עירונית.
עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, בהתחשב ברמות הסיכון, מאפייני השוק והנתונים הכלכליים העדכניים.
בנוסף, לראשונה נקבעו ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות בכל מחוז, המשקפים הבדלים אזוריים בסיכון ובכדאיות. העדכון נועד לאזן בין הצורך בכדאיות כלכלית מספקת לקידום מיזמי התחדשות עירונית לבין המגבלות התכנוניות, ובראשן יכולת הציפוף המוגבלת במרחב העירוני. במסמך הודגש כי ככל שהתכנון מאפשר זאת, אין מגבלה על רווחיות גבוהה יותר, ואף רצוי לשמר רווחיות מספקת שמגדילה את סיכויי המימוש ומיטיבה עם היזמים ועם בעלי הדירות.
הרווח היזמי המזערי מהווה רף מינימלי להיתכנות כלכלית, שמתחתיו גדל באופן משמעותי הסיכון לאי-מימוש הפרויקט. מדובר בכלי מקצועי לבחינת כדאיות, ולא ברווח נורמטיבי או רצוי. מטרת העדכון היא שמירה על איזון מקצועי בין קידום ההתחדשות העירונית לבין תכנון בר־מימוש, היתכנות כלכלית והפחתת הסיכון לאי־ביצוע של תוכניות מאושרות.
- מה קורה לרוכשים בפרויקטים שלא מגיעים לקו הסיום?
- פנטהאוז לבעלים, מחיר מופרז לדייר: היזמית הפסידה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עיקר העדכון נוגע למחוז תל אביב, שבו נקבע שיעור רווח יזמי מזערי ממוצע של 16%, נוכח ירידה ריאלית במחירי הדירות, רמות מלאי גבוהות, קצב מכירות איטי ועלויות מימון וביצוע גבוהות. לראשונה נקבעו גם ערכי רווח יזמי מזערי לפי מחוזות, בצירוף טווחי שונות, המשקפים הבדלים אזוריים במאפייני השוק, רמת הביקוש והסיכון: במחוזות המרכז, תל אביב וירושלים – 16% בממוצע, ובמחוזות הצפון, חיפה והדרום – 17% בממוצע.
