כיכר אתרים: נדחו טענות היזמים, המגדלים יוגבלו ל-25 קומות
ועדת הערר החליטה היום פה אחד לדחות את בקשת היזמים להגדלת הבינוי במתחם. עוד נקבע כי היקף שימושי התיירות במתחם לא יפחת מ-30%
ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה היום, פה אחד, לדחות ברובו את הערר שהוגש על החלטת הוועדה לשמירה על הסביבה החופית (ולחו"ף), בעניין מתחם כיכר אתרים וקבעה כי גובה הבינוי שיותר במתחם יישאר עד 25 קומות.
עוד נקבע כי היקף שימושי התיירות במתחם לא יפחת מ-30%. זאת בניגוד לעמדת היזמים כי היחס בין מגורים למלונאות יהיה 50:50 וגובה הבינוי יהיה עד 40 קומות בשני מגדלים. כלומר, בפועל, בבנייה עתידית בכיכר יעלה היקף השימוש למלונאות על 30% שכן עליו להתווסף על שטחי המלונאות המאושרים כיום.
בכך אימצה הוועדה את עמדת הולחו"ף להגבלת בניית המגדלים במתחם עליה הוגש הערר. בהחלטה נכתב כך: "לאור משקלו הרב של היבט גובה המבנים בשמירה על הסביבה החופית, אין מקום להתערב בהחלטת הולחוף שלא לאשר חריגה, ודאי כה משמעותית, מגובה המבנים המקסימלי שנקבע למתחם. הוועדה סברה כי הגבלת הבינוי ל-25 קומות, גם מבחינה מהותית וודאי בנסיבות שבהן טרם הוצגה הצדקה לחריגה ממנו, היא החלטה סבירה ונכונה המשקפת הפעלת שיקול דעת ראוי של הולחוף במסגרת סמכותה".
בחודש יוני האחרון התייחסה הולחו"ף לערר שהוגש על ידי יזמת הפרויקט, חברת JTLV, וחזרה על עמדתה כי אין מקום להחריג את מתחם כיכר אתרים ולקבוע בו עקרונות תכנוניים שונים מעקרונות התכנון הכוללניים שהותוו בכל המתחמים הממוקמים מערבית לרחוב הירקון ובקו הראשון לחוף במסגרת תכנית המתאר הכוללנית המופקדת תא/5000. על כן, ביקשה הוועדה לדחות את הערר . כאמור, ועדת הערר קיבלה את הבקשה.
- האם תל אביב מוותרת על הים שלה? הקרב על כיכר אתרים
- כיכר אתרים: מ-11 דונם ל-6.5 בלבד; ערר נוסף שהוגש ומה צפוי לקום בשטח?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ביחס ליתר ההיבטים, ועדת הערר קיבלה את מסקנת הולחוף לפיה לא הוצגה הצדקה לחריגות המבוקשות בנקודת הזמן הרלוונטית לאישור התכנית הכוללנית, והשתכנעה כי עד לתכנון המפורט של השטח, שבו יתבררו גודל המגרש לאחר הפרשות לצורכי ציבור, היקף זכויות הבנייה שניתן יהיה לגזור ממנו והיקף זכויות הבנייה הנוספות הנדרשות לצורך הפיכת התכנון לישים מבחינה כלכלית – אין ודאות לגבי ההצדקה לחריגות המבוקשות בעניין גובה המבנים והרח"ק, ולהיקפן.
בהחלטתה הדגישה הוועדה כי אין מניעה שבתכנון המפורט יאושרו החריגות המבוקשות מהוראות תכנית תא/5000, ככל שתימצא לכך הצדקה, אלא שתכנון מפורט כזה יתבצע לאחר גיבוש מסמך מדיניות למתחם החופי על ידי הוועדה המקומית, כפי שמורה תכנית תא/5000, ויידרש לאישור הוועדה המחוזית והולחו"ף – בהיותו חורג מהתכנית הכוללנית.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
