מתוך דו"חות מידאס - הרעה במצב של מתחם שרונה בת"א
שרונה שלוש שנים מההקמה וההרעה במצב של פרויקט שרונה נמשכת. מדו"חותיה הכספיים של חברת מידאס השקעות (המחזיקה ב-51% מהפרויקט) עולה כי במהלך הרבעון השני השנה החברה ביצעה הפחתה של 15 מיליון שקל משווי המתחם על רקע ביקורת של רשות ני"ע ערך.
במסגרת אותה ביקורת של הרשות נבדקו מספר השגות ביחס להנחות שעמדו בבסיס הערכת השווי, כמו: דמי השכירות הראויים לנכס בצל מגמת הירידה בפדיונות ובהכנסות מדמי השכירות; עומס על השוכרים (כלומר, יחס הפדיון לדמי השכירות); והשווי השלילי של פעילות הניהול של הנכס (המצויה בגרעון הנובע מהוצאות פרסום ושיווק).
בשורה התחתונה, אם ברבעון הראשון של השנה השווי לפרויקט שרונה הוערך ב-241 מיליון שקל, כעת השווי ירד ל-226 מיליון שקל בלבד. ההכנסות של מידאס השקעות מדמי שכירות (NOI) בפרויקט שרונה ירדו ל-2.01 מיליון שקל ברבעון השני לעומת 2.3 מיליון שקל ברבעון המקביל של השנה שעברה. שיעור התפוסה ירד במעט מ-85% ברבעון המקביל ל-84% ברבעון השני השנה. רק לשם השוואה, בסוף שנת 2015 שיעור התפוסה עמד על 99%.
לפי הערכת השווי של טרייסטמן-אגמי שהזמינה מידאס, בזמן הקצר שמתחם שרונה פועל היה מוקף הנכס באתרי בנייה שהפריעו לפעילותו השוטפת וגם כיום, קיימת הפרעה לפעילות התקינה לאור הפרויקטים הנבנים בסביבה הקרובה. עם זאת, מעריך השווי ציין: "בעתיד הקרוב, עם סיום הבנייה של כל הפרויקטים הסובבים את הנכס, יהנה הפרויקט מקהל לקוחות מקומי של עשרות אלפי אנשים ביום וכן ייהנה מנגישות וחשיפה שכיום נמנעים ממנו".
- שרונה: כמה עולה דירה ממוצעת, ומה המחיר למ"ר בשכונה שנחשבת לטובה ביותר בארץ
- מחירי הדיור בכפר יונה: 23 אלף שקל למטר, נוף מדהים ופקקים. קונים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בסך הכל בפרויקט שרונה קיימים 29 שוכרים כיום לעומת 38 שוכרים בשנת 2016. בשנה האחרונה נחתמו 6 הסכמים נוספים, כאשר השטח המושכר הכולל הינו 5,233 מ"ר (שיעור תשופסה של 84% כאמור). דמי השכירות הכוללים משטח המתחם כולו מסתכמים ב-822 אלף שקל לחודש. דמי השכירות הממוצעים עומדים על 157 שקל למ"ר. במהלך הרבעון השטחים המושכרים המשיכו להצטמצם ועומדים כיום על 5,233 מ"ר, לעומת 6,136 מ"ר בסוף 2015.
אבישי אברהם, מנכ"ל משותף במידאס: "לפני כחודשיים התחלנו הידיינות מול הרשות כדי להסביר את עניין הירידה ב-NOI וכיוב' מו להערכת השווי לפרויקט. לאחר בדיקה מעמיקה בשטח, מבחינתנו ומבחינת הרשות אין ויכוח שה-NOI המייצג הוא 17 מיליון שקל. מאות אלפי מטרים הולכים להיבנות בקרוב, ובראיה שלנו אנו חושבים שהתהליך ייקח שנה וחצי עד שנתיים. מנגד, הרשות טוענת כי זה ייקח עוד יותר זמן ומשם נובע הפער. חשוב להדגיש כי בהסכמה עם הרשות הגענו להפחתה בדו"חות".
- 4.אין זהב 24/08/2017 09:00הגב לתגובה זוהיה ברור מראש שפרוייקט שרונה לא יצלח וחבל שהרסו את הבתים האוטנטיים מתקופת המנדט וגם קודם לכן עיריית תל אביב המטורפת הזאת תומכת בכל פרוייט שנראה לה שיכניס עוד כסף לקופתה המלאה שכבר עכשיו מפוצצת במיליארדי שקלים חולדאי הורס את תל אביב!
- 3.עמי 24/08/2017 08:26הגב לתגובה זוזאת לא תל אביב האמיתית לכו לדרום תל אביב, פלורנטין, יפו יש שם מקומות מגניבים וזולים
- 2.שרונה 24/08/2017 01:05הגב לתגובה זוהכי טוב לחסוך עוד כמה שנים הקניונים יהיו היסטוריה וגם שרונה..
- 1.קרט 23/08/2017 19:18הגב לתגובה זווהרבה שוכרים עתידיים ירתעו בגלל התדמית השלילית שתהיה.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
