אושרה תכנית הרבעים בת"א - נדחו כל העררים

סוף לסיפור - אמש אישרה ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה את תכניות הרבעים 3 ו-4 בתל אביב.  תכניות הרבעים 3 ו-4 במרכז העיר תל אביב עוסקות בכל מבני המגורים ברבעים אלו שלא הוגדרו מבנים לשימור. התכנית קובעת את זכויות הבניה, נועדה לקדם התחדשות עירונית, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, בניה מודרנית בסטנדרט משופר וכן לפשט הליכי רישוי, כל זאת תוך שמירה על הערכים האורבניים והאדריכליים הייחודים של מרכז העיר.   תכניות רבעים 3 ו-4 הינן שתיים מארבע תכניות עירוניות חדשות לארבעת הרבעים במרכז העיר תל אביב-יפו (3,4,5,6). תכניות אלה חלות על בנייני מגורים בלבד, כולל בנייני מגורים מעל חזית מסחרית וברובע 4 גם בבניינים ברחובות המסחריים. התכניות מחליפות את התכניות שהיו באזור לאורך השנים, מטמיעות בתוכן את מדיניות התכנון העירונית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה בהתאם לתמ"א 38 ואת ההוראות הנוגעות להכרזת אונסק"ו, מסדירות את זכויות הבניה לבניה חדשה ותוספות בניה לבניינים קיימים, תוך שמירה על אופי הסביבה הבנויה ופישוט הליכי התכנון והרישוי.  מקסימום 7 קומות וקומת גג חלקית ברוב המגרשים נפחי הבניה המוצעים בתכנית זו נעים בין 5 קומות וקומת גג חלקית ל-6 קומות וקומת גג חלקית, כאשר ברובע 4 בצירים הראשיים המפורטים בתכניות - 7 קומות וקומת גג חלקית. צפוי כי לתוכניות אלו תהיה השפעה רבה על עיצוב פני העיר בעשורים הרבים ולפיכך יש בהן הקפדה על שמירת צביון הרחובות הקיים, ורוחם. בכלל זה מבקשות התכניות לשמור על השטחים הירוקים.   לתכניות אלו הוגשו התנגדויות רבות כאשר מחד בעלי נכסים בתחומן ביקשו בדר"כ הגדלת זכויות הבניה, מאידך אונסק"ו והמועצה הארצית לשימור אתרים התנגדו לתכניות בטענה כי תוספת הזכויות, הקומות והקלות הבינוי המוצעות באזור ההכרזה הכולל את אזור החיץ אינה תואמת את עקרונות הכרזת אונסק"ו, ועלולה לסכן את הכרזתו כאתר מורשת עולמית. לאחר חוו"ד שמאית, המלצות חוקר ודין ודברים של לשכת התכנון עם נציגי אונסק"ו, החליטה הוועדה המחוזית לאשר את התוכנית.   על החלטה זו הוגשו כ- 14 עררים לוועדת המשנה של המועצה הארצית לתכנון ולבניה. לאחר שקיימה 3 ימי דיונים פומביים ארוכים ולאחר התייעצויות רבות בין חברי הוועדה החליטה הועדה לאשר את התכנית.   החלטת הוועדה, המתפרסת על כ- 80 עמודים מפרטת תחילה את העקרונות על בסיסם ניתנו ההחלטות המפורטות בכל טיעון ובכל ערר. עיקר ההחלטה:

• לדחות את הטענה כי ניתן דגש יתר לשיקולי אדריכלות ושימור על פני שיקולי התחדשות וציפוף עירוני, וכן את הטענה כי מגבלות בנייה  צריכים לחול אך ורק על מתחם ההכרזה של העיר הלבנה. מנגד, בחלק מן המקומות הוועדה סברה כי האיזון בין האינטרסים השונים מאפשר הגמשה מסוימת של מגבלות הבניה.
• לדחות את הטענה כי התוכניות סותרות את הוראות תמ"א 38 תוך הבהרה כי החלטה על היקף מתן הזכויות הינה של הוועדה המקומית. לדחות את הטענה בדבר העדר כדאיות כלכלית - הוועדה לא מצאה יסוד לטענה כי הסתמכות הוועדה המחוזית על חוות הדעת השמאית הינה מוטעית. ועדת הערר סברה כי ישנה כדאיות כלכלית במסלול אחד לפחות של תמ"א 38 (הוספת קומות או הריסה ובניה).
• הוועדה החליטה כי בתחום העיר הלבנה לפי הכרזת אונסק"ו לא ניתן יהיה להוסיף במסגרת הקלה על זכויות בניה  הקבועות בתכנית. מאידך, באזורי התכניות שאינן בתחום ההכרזה נקבע שיהיה בסמכות הוועדה המקומית לאשר תוספות שכאלה.
• לעניין הקמת ממ"דים והאיזון בין צרכי בטחון לחזות העיר, הוועדה סברה כי הכללים הקבועים בתכנית הנם מאוזנים דיים, ובצד זאת קראה לקיום דיאלוג בין גורמי התכנון לפיקוד העורף..
• ברחובות הראשיים, החליטה הוועדה להשוות גובה הבנייה במסלול של תוספת בנייה לזה הקבוע במסלול של הריסה ובנייה מחדש, מתוך רצון לעודד אינטנסיביות עירונית וחזות אחידה. 

ראש עיריית תל אביב-יפו רון חולדאי: "אני שמח על ההחלטה לאשר את התכנית, אשר צפויה להוסיף עוד אלפי יחידות דיור למרכז העיר, לצד שמירה על המרקם העירוני הייחודי, תוך מתן איכות חיים לדורות הבאים. אני רואה חשיבות רבה בכך שהועדה הכירה בחובה הציבורית והתרבותית של מדינת ישראל לשמור על הכרזת ארגון אונסק"ו על המרכז הוותיק של תל אביב-יפו כאתר מורשת עולמית בזכות הערכים האדריכליים המיוחדים שלו ולהגביל את הבנייה בו בהתאם למדיניות שנקבעה על ידי הועדה המקומית".   "המציאות שמתרחשת היום בלב העיר- רחוב עירוני המשלב בהצלחה בין השימושים השונים ומתאפשרת בו איכות חיים טובה, עם מרחב ציבורי מזמין - לא קרתה מאליה. היא תוצאה של תכנון נכון וארוך טווח, של משאבים עירוניים גדולים והרבה תשומת לב שהושקעו כדי להחיות מחדש את מרכז העיר, אשר הפך בשנים האחרונות להיות אבן שואבת לתושבים ואפילו למשפחות צעירות עם ילדים. החלטת המועצה הארצית מחזקת את עמדת העירייה, השומרת על האיזון העדין והמופלא הזה". עו"ד צבי שוב אמר: "בעוד שבממשלה מתקוטטים על תמ״א 38 ומוסיפים תיקונים שמטרתם להגדיל את האטרטיביות והכדאיות הכלכלית של התכנית. העיריות, ובראשן תל אביב, מקדמות תכניות שמקבלות זכויות משלהן ומצמצמות לעיתים קרובות את התמ"א. רק בתל אביב מקודמות היום מספר תכניות החלות על אותם אזורים - הרבעים, תא 5000 וזאת במקביל לתמ"א 38 , כך שהבלבול בקרב היזמים והדיירים גדול, וכך גם אי הוודאות". "אתמול גם לדוגמא הופקדה תכנית לעיר רחובות שגם היא מגבילה את תמ"א 38 וקובעת שהתכנית תחול רק על מבנים בנויים בפועל של לפחות 400 מ"ר וגובהם 2 קומות ומעלה, כלומר בניגוד להחלטת המועצה הארצית, בתים קטנים שעדיין לא ניצלו את כל הזכויות מתכניות אחרות לא יוכלו ליהנות מהתמ"א, על אף הרצון לאפשר לרשויות להתאים את התכנית הארצית לכל איזור ואיזור, הרי שלא תמיד השימוש שנעשה באפשרות זו הינו לטובת מטרת התמ"א אלא משיקולים אחרים, כגון הרצון לגבות היטל השבחה וכדו' ".   עו"ד ענת בירן  מומחית בדיני מקרקעין שייצגה מספר מהמתנגדים לתוכנית ציינה כי : " חשיבות ההחלטה קודם כל בעצם נתינתה באופן שיאפשר סוף סוף ודאות לאחר המתנה של חודשים ושנים. אם ציפינו שבתום המתנה של כשנה לקבלת החלטה תהיה ״רעידת אדמה״ כשזו תתקבל, התברר אתמול שהוועדה הארצית כמעט שלא התערבה בהחלטות שהתקבלו על ידי הועדה המקומית והמחוזית, והתערבה רק בשוליים".  "ברובע 3 ניכרת התערבות פחותה מאשר ברובע 4, בו אפשריות הבניה שאושרו גבוהות יותר. כעיקרון ועדת המשנה קיבלה את העמדה לפיה יש לשמור על אזור אונסקו ורצועת החיץ. הועדה דחתה את רוב הטענות שדרשו קבלת כל הזכויות מכוח התמ״א ואת הטענה שיש לתת תמריץ כלכלי לצורך הריסה ובנייה. יחד עם זאת הוועדה התירה גמישויות מסויימות - אפשרות לאשר הקלות מהוראות התכנית, ביטול המגבלה של בניית 65% על הגג, צמצום קווי בניין, השוואה בין מספר הקומות שניתן לאשר בתוספת לבניין קיים לבין הריסה ובניה ברחובות ראשיים ועוד.  מבחינת רובע 3 החלק שמחוץ לאונסקו - לצערנו ההחלטה אינה מעודדת הריסה ובניה מחדש. יש לבחון אם הגמישויות שניתנו יוצרות היתכנות כלכלית לחיזוק הבניינים מפני רעידות אדמה".   בוועדה כיהנו: עו"ד משה גולן, יו"ר, נציג שרת המשפטים; הגב' שירה שפירא, נציגת מנהלת מינהל התכנון; הגב' עינת גנון משרד השיכון; מר איתמר בן דוד, נציג ארגון הגג של הגופים הציבוריים שעניינם שמירת איכות הסביבה; מר עמיר ריטוב, ראש מוא"ז לב השרון, נציג השלטון המקומי.