ועדת הרפורמות קבעה תאריך יעד לתיקון חדש - שייתן פרשנות מרחיבה לתמ"א 38
תמ"א 38 היום התקיים בוועדת הרפורמות של הכנסת דיון דחוף בנושא הפרשנות החדשה של תמ"א 38, זאת לאחר שלאחרונה נחשפו שינויים משמועתיים בעמדה של היועמ"ש ביחס לחישוב זכויות הבנייה שיקבלו יזמי תמ"א 38. שינויים שנותנים פרשנות מרסנת לתוספת זכויות הבנייה שהן יכולות להקנות, וכשכך עלולים לתקוע את הענף למשך שנה ויותר.
בעקבות כך הודיע יו"ר הוועדה המיוחדת, לדיון בחוק הקמת הרשות להתחדשות עירונית, ח"כ אלי כהן, על קיום דיון דחוף בנושא, להעברת המידע וההחלטות שיתקבלו בנושא. "נושא הוודאות הוא תנאי הכרחי וחשוב להתקדמות בפרוייקטים של בניה. בעצם הקמת הרשות הלאומית להתחדשות עירונית אומרת המדינה שעמדתה לקדם ולהאיץ פרוייקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, והפרשנות שניתנה לאחרונה לתמ"א 38 אינה עולה בקנה אחד עם מדיניות זו. על רקע זה החלטנו לקיים דיון דחוף זה, בכדי לשמוע את ההסברים מהגורמים הנוגעים בדבר".
בדיון הדגיש כהן כי בכוונתו להחזיר את המצב לקדמותו, לחוקק חוק חדש על פיו ההיקף התיאורטי של הזכויות שהיה קיים בשטח הוא זה שינחה אותו. כלומר, לאפשר את הפרשנות המרחיבה. "המטרה שלנו היא כפי שהיה עד היום. לאפשר את מימוש מלוא פוטנציאל הזכויות בתמ"א 38, אשר יגרום לכדאיות של ביצוע פרוייקטים אלה ולהשאיר את שיקול הדעת לעיריות ולמועצות המקומיות".
לבסוף סיכם: "הפרוייקטים של התחדשות עירונית לרבות תמ"א 38 הם חשובים ברמה הכלכלית, ברמה החברתית וברמה הנדלנ"ית- גם לשיקום מבנים מוזנחים, גם פתרון לחיזוק מבנים וגם לפתרון משבר הדיור. עד ה- 3 בנובמבר יוסר חוסר הוודאות ויוחלט על פרשנות קובעת ובסוף התהליך הממשלה תאשר את התיקון. בכוונתנו לייצר וודאות בחוק, כך שלא יהיה מקום לפרשנויות, תוך מציאת פתרון לתקופת הביניים. כמו כן, נדאג שלרשויות המקומיות תהיה סמכות תכנונית ואישורית להחליט ולהפעיל שיקול דעת".
- פרויקט תמ״א 38 ייצא לדרך: "לא הוכחה פגיעה ממשית"
- פסק הדין שגרם לעיריית ת"א הפסד של 50 מיליארד שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אבנר לוי, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בת"א יפו ובת ים, אמר: "עד שיאושר התיקון הרביעי לתמ"א 38 בידי המועצה הארצית לתכנון ובניה יכולים לעבור חודשים שייצרו עיכובים באישורי הפרויקטים וכך למעשה הרצון של שר האוצר וקבינט הדיור אינם באים לידי ביטוי כלל ושוב אנו עדין לכך שמתקיימת סתירה בין גופי הממשלה השונים. כמו כן, ישנה חוסר וודאות מן ההחלטה שצפויה להתקבל ולכן אין בידי היזמים והקבלנים יכולת לקדם תהליכים אל מול דיירים ובעלי דירות במבנים המיועדים לפרויקטים מסוג זה וכך ההשלכות הן מרחיקות לכת עוד יותר".
"אנו תומכים ביוזמת החירום של ח"כ אלי כהן ברצון לקדם חקיקה מהירה שבה לא יהיה יכולת לפרשנויות שונות שמעקבות את הבנייה. רצונו של כהן לדאוג כי פרויקטים שממתינים לאישור לא יפגעו מבורכת, אך עולה השאלה כמה זמן ייקח לאישור מזורז של הצעת חוק זו והאם גופי ממשלה ימשיכו להתנהל בצורה שבה יד ימין לא יודעת מה יד שמאל עושה".
- 5.ערן 15/10/2015 13:19הגב לתגובה זואצלנו בבניין גם יש 12 דיירים ורצינו להפוך את הדירה של אחד השכנים למחסן כי כולנו זוגות צעירים עם ילדים (חוץ מהדייר שאת דירתו רצינו להפוך למחסן) ולכולנו חסר שטח אחסון. השכן האמור גם ככה גר לבד ולא צריך את כל החדרים. ע"פ התוכנית הישארנו לו חדר אחד בגודל מכובד ומטבח ומקלחת כמובן. נתנו לו גם את הזכות לבחור ראשון את אזור המחסן שיוקצה לו. מתוך כבוד והתחשבות. העלו את ההצעה להצבעה של כל הדיירים והיא זכתה לרוב גדול. 11 מתוך 12 היו בעד ורק דייר אחד נשאר סרבן. פנינו לעורך דין וכעת אנחנו מתכננים לפנות לבית-המשפט. נמאס כבר מדיירים סרבנים שדואגים רק לאינטרס הצר שלהם במקום לראות את האינטרס הרחב של רוב הדיירים. אחרי שנגמור עם המחסן אני מתכנן לחכות שהילדים של השכנה מעליו ילכו כבר לצבא ואז אנחנו הופכים את הדירה שלה לחדר כושר לכל הבניין. עוד לא התחלתית לבדוק מי בעד מבין השכנים אבל נראה לי שהדייר הסרבן ממקרה המחסן דווקא יהיה בעד. ככה הוא לא ירגיש היחיד שדפקו אותו בבניין.
- מספיק עם השטויות 17/10/2015 18:45הגב לתגובה זוהמדינה מאפשרת הריסה ובניה מחדש של הבניין ...בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה הגדולה מדירתם הישנה ששוויה הדירה החדשה יהיה כ- 500,000 - 800,000 שקל יותר מערך דירתם הישנה ... והכי חשוב, בעלי הדירות מקבלים ערבויות חוק מכר דירות בשווי הדירה החדשה ... ולקינוח, בתקופת הבניה בעלי הדירה זוכים לדמי שכירות בעבור דירתם שנהרסה,
- 4.א.א 14/10/2015 23:04הגב לתגובה זואולם מבלי לנקוב בשמות רשויויות יש כאלה שעובדות לפי טבלאות מסודרות ולפי מצב תשתיות נתון ועפי נצתונים אלה מאשרים את הבניה/ הריסה ובנייה. דווקא יש לעודד הריסה ובנייה לבניינים מגיל 70 שנה ומעלה ויש רבים כאלה.....
- 3.י 14/10/2015 20:37הגב לתגובה זואיך מצליחים ל״שכנע״ חברי כנסת בצורך של הקבלנים להרויח יותר ולהפוך את הכוונה בתמ״א 38 שהיתה שידרוג בנינים ישנים והפיכתם לעמידים ברעידות אדמה, לבניית בנינים חדשים עם אחוזי בניה שלא מתחשבים בתשתיות הקיימות ובשרותים אשר העיר מסוגלת לתת.
- 2.אחד העם 14/10/2015 15:19הגב לתגובה זותמא 38 ב הינה תוכנית שהקבלנים מתעשרים בחולון בתמא 38 ב בנו דירת גן ועוד 4 קומות וגג על מגקש של 256 מטר ובנין על קומה אחת הבנין שנהרס היה בנין רעפים של 80 מטר התמא 38 ב הקבלן לא משלם מס השבחה הקבלן הרוויח בפרויקט כזה כ 8 עד 9 מליון שקל האם לזה מתכוונים כשמדברים על תמא 38 ב אני מחכה לתשובה של חבר הכנסת
- אגדות אורבניות 17/10/2015 18:48הגב לתגובה זואתה מדבר שטויות ... אתה פשוט לא מבין על מה אתה מדבר ...
- 1.יוסי 14/10/2015 13:47הגב לתגובה זוכל אחד מבין שמשהוא פה לא כשורה
- די לאגדות אורבניות 17/10/2015 18:50הגב לתגובה זובפרויקטים של תמ"א 38/2 הכוללת הריסה ובניה מחדש, אפשר לבנות בניין הכולל עד 8 קומות + קומת פנטהאוז
בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?
בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.
הפער שהולך ונפער
הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.
מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.
אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.
- שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.
אשר אלון, מנכ"ל קבוצת אשלי לירן. קרדיט: יח"צאשלי לירן זכתה במכרז פרויקט פינוי-בינוי בהוד השרון
הקבוצה, בבעלותם של אשר אלון ורוני בריק, זכתה במכרז, תהרוס 60 דירות ישנות ותקים מתחם מגורים חדש של כ־200 יחידות דיור
אשלי לירן קבוצת אשלי לירן בבבעלות אשר אלון ורוני בריק (נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ) זכתה במכרז שנערך על ידי בעלי הדירות במתחם בדרך מגדיאל בהוד השרון לביצוע פרויקט פינוי בינוי. במסגרת התוכנית ייהרסו 60 יח"ד ב-5 בניינים ישנים בכתובות פדויים 3, מגדיאל 40-42, אשכול 2 ואשכול 6, ובמקומן ייבנה מתחם מגורים חדש הכולל כ-200 יחידות דיור ושטחי מסחר.
המכרז נוהל על ידי עורכי הדין המייצגים את בעלי הדירות, משרד דנוס־אליעז. למכרז ניגשו עשרות חברות נדל"ן, כאשר לשלב הגמר הגיעו שלוש חברות: רוטשטיין, קטה ואשלי לירן, שזכתה במכרז. קבוצת אשלי לירן שתטפל בקידום התכנון, הרישוי וכן בבנייה בפועל של הפרויקט, פינוי בעלי הדירות המקוריים עד לאכלוס הפרויקט החדש.
זה אינו הפרויקט הראשון שהחברה מקדמת בעיר בתחום ההתחדשות העירונית. ברחוב בן גמלא, מקדמת החברה פרויקט פינוי בינוי הכולל שני מגדלים רבי קומות עם כ-9,000 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה וכ-360 יחידות דיור חדשות, וברחוב בן גוריון, החברה מקדמת תוכנית יחד עם חברת מידן במסגרתה ייהרסו ארבעה בניינים בני שלוש קומות וייבנו במקומם ארבעה בניינים בני עשר קומות. שני הפרויקטים נמצאים בשלבי קידום מול וועדות התכנון.
קבוצת אשלי לירן יזמה ובנתה את פרויקט הפינוי בינוי הראשון בתל אביב, "ME TLV" בשכונת נווה שרת, הכולל 270 יחידות דיור חדשות במקום 96 הישנות. הצלחת הפרויקט סללה את הדרך לפרויקטים רבים נוספים. גם בעיר רעננה בנתה החברה את פרויקט הפינוי בינוי הראשון בעיר, שכבר אוכלס בהצלחה. כיום מקדמת החברה אלפי יחידות דיור בפרויקטי פינוי בינוי הנמצאים בשלבי תכנון, רישוי ובנייה שונים בערי המרכז והשרון: תל אביב, גבעתיים, רעננה, כפר סבא וכאמור בהוד השרון.
