ועדת הרפורמות קבעה תאריך יעד לתיקון חדש - שייתן פרשנות מרחיבה לתמ"א 38
תמ"א 38 היום התקיים בוועדת הרפורמות של הכנסת דיון דחוף בנושא הפרשנות החדשה של תמ"א 38, זאת לאחר שלאחרונה נחשפו שינויים משמועתיים בעמדה של היועמ"ש ביחס לחישוב זכויות הבנייה שיקבלו יזמי תמ"א 38. שינויים שנותנים פרשנות מרסנת לתוספת זכויות הבנייה שהן יכולות להקנות, וכשכך עלולים לתקוע את הענף למשך שנה ויותר.
בעקבות כך הודיע יו"ר הוועדה המיוחדת, לדיון בחוק הקמת הרשות להתחדשות עירונית, ח"כ אלי כהן, על קיום דיון דחוף בנושא, להעברת המידע וההחלטות שיתקבלו בנושא. "נושא הוודאות הוא תנאי הכרחי וחשוב להתקדמות בפרוייקטים של בניה. בעצם הקמת הרשות הלאומית להתחדשות עירונית אומרת המדינה שעמדתה לקדם ולהאיץ פרוייקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, והפרשנות שניתנה לאחרונה לתמ"א 38 אינה עולה בקנה אחד עם מדיניות זו. על רקע זה החלטנו לקיים דיון דחוף זה, בכדי לשמוע את ההסברים מהגורמים הנוגעים בדבר".
בדיון הדגיש כהן כי בכוונתו להחזיר את המצב לקדמותו, לחוקק חוק חדש על פיו ההיקף התיאורטי של הזכויות שהיה קיים בשטח הוא זה שינחה אותו. כלומר, לאפשר את הפרשנות המרחיבה. "המטרה שלנו היא כפי שהיה עד היום. לאפשר את מימוש מלוא פוטנציאל הזכויות בתמ"א 38, אשר יגרום לכדאיות של ביצוע פרוייקטים אלה ולהשאיר את שיקול הדעת לעיריות ולמועצות המקומיות".
לבסוף סיכם: "הפרוייקטים של התחדשות עירונית לרבות תמ"א 38 הם חשובים ברמה הכלכלית, ברמה החברתית וברמה הנדלנ"ית- גם לשיקום מבנים מוזנחים, גם פתרון לחיזוק מבנים וגם לפתרון משבר הדיור. עד ה- 3 בנובמבר יוסר חוסר הוודאות ויוחלט על פרשנות קובעת ובסוף התהליך הממשלה תאשר את התיקון. בכוונתנו לייצר וודאות בחוק, כך שלא יהיה מקום לפרשנויות, תוך מציאת פתרון לתקופת הביניים. כמו כן, נדאג שלרשויות המקומיות תהיה סמכות תכנונית ואישורית להחליט ולהפעיל שיקול דעת".
- פרויקט תמ״א 38 ייצא לדרך: "לא הוכחה פגיעה ממשית"
- פסק הדין שגרם לעיריית ת"א הפסד של 50 מיליארד שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אבנר לוי, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בת"א יפו ובת ים, אמר: "עד שיאושר התיקון הרביעי לתמ"א 38 בידי המועצה הארצית לתכנון ובניה יכולים לעבור חודשים שייצרו עיכובים באישורי הפרויקטים וכך למעשה הרצון של שר האוצר וקבינט הדיור אינם באים לידי ביטוי כלל ושוב אנו עדין לכך שמתקיימת סתירה בין גופי הממשלה השונים. כמו כן, ישנה חוסר וודאות מן ההחלטה שצפויה להתקבל ולכן אין בידי היזמים והקבלנים יכולת לקדם תהליכים אל מול דיירים ובעלי דירות במבנים המיועדים לפרויקטים מסוג זה וכך ההשלכות הן מרחיקות לכת עוד יותר".
"אנו תומכים ביוזמת החירום של ח"כ אלי כהן ברצון לקדם חקיקה מהירה שבה לא יהיה יכולת לפרשנויות שונות שמעקבות את הבנייה. רצונו של כהן לדאוג כי פרויקטים שממתינים לאישור לא יפגעו מבורכת, אך עולה השאלה כמה זמן ייקח לאישור מזורז של הצעת חוק זו והאם גופי ממשלה ימשיכו להתנהל בצורה שבה יד ימין לא יודעת מה יד שמאל עושה".
- 5.ערן 15/10/2015 13:19הגב לתגובה זואצלנו בבניין גם יש 12 דיירים ורצינו להפוך את הדירה של אחד השכנים למחסן כי כולנו זוגות צעירים עם ילדים (חוץ מהדייר שאת דירתו רצינו להפוך למחסן) ולכולנו חסר שטח אחסון. השכן האמור גם ככה גר לבד ולא צריך את כל החדרים. ע"פ התוכנית הישארנו לו חדר אחד בגודל מכובד ומטבח ומקלחת כמובן. נתנו לו גם את הזכות לבחור ראשון את אזור המחסן שיוקצה לו. מתוך כבוד והתחשבות. העלו את ההצעה להצבעה של כל הדיירים והיא זכתה לרוב גדול. 11 מתוך 12 היו בעד ורק דייר אחד נשאר סרבן. פנינו לעורך דין וכעת אנחנו מתכננים לפנות לבית-המשפט. נמאס כבר מדיירים סרבנים שדואגים רק לאינטרס הצר שלהם במקום לראות את האינטרס הרחב של רוב הדיירים. אחרי שנגמור עם המחסן אני מתכנן לחכות שהילדים של השכנה מעליו ילכו כבר לצבא ואז אנחנו הופכים את הדירה שלה לחדר כושר לכל הבניין. עוד לא התחלתית לבדוק מי בעד מבין השכנים אבל נראה לי שהדייר הסרבן ממקרה המחסן דווקא יהיה בעד. ככה הוא לא ירגיש היחיד שדפקו אותו בבניין.
- מספיק עם השטויות 17/10/2015 18:45הגב לתגובה זוהמדינה מאפשרת הריסה ובניה מחדש של הבניין ...בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה הגדולה מדירתם הישנה ששוויה הדירה החדשה יהיה כ- 500,000 - 800,000 שקל יותר מערך דירתם הישנה ... והכי חשוב, בעלי הדירות מקבלים ערבויות חוק מכר דירות בשווי הדירה החדשה ... ולקינוח, בתקופת הבניה בעלי הדירה זוכים לדמי שכירות בעבור דירתם שנהרסה,
- 4.א.א 14/10/2015 23:04הגב לתגובה זואולם מבלי לנקוב בשמות רשויויות יש כאלה שעובדות לפי טבלאות מסודרות ולפי מצב תשתיות נתון ועפי נצתונים אלה מאשרים את הבניה/ הריסה ובנייה. דווקא יש לעודד הריסה ובנייה לבניינים מגיל 70 שנה ומעלה ויש רבים כאלה.....
- 3.י 14/10/2015 20:37הגב לתגובה זואיך מצליחים ל״שכנע״ חברי כנסת בצורך של הקבלנים להרויח יותר ולהפוך את הכוונה בתמ״א 38 שהיתה שידרוג בנינים ישנים והפיכתם לעמידים ברעידות אדמה, לבניית בנינים חדשים עם אחוזי בניה שלא מתחשבים בתשתיות הקיימות ובשרותים אשר העיר מסוגלת לתת.
- 2.אחד העם 14/10/2015 15:19הגב לתגובה זותמא 38 ב הינה תוכנית שהקבלנים מתעשרים בחולון בתמא 38 ב בנו דירת גן ועוד 4 קומות וגג על מגקש של 256 מטר ובנין על קומה אחת הבנין שנהרס היה בנין רעפים של 80 מטר התמא 38 ב הקבלן לא משלם מס השבחה הקבלן הרוויח בפרויקט כזה כ 8 עד 9 מליון שקל האם לזה מתכוונים כשמדברים על תמא 38 ב אני מחכה לתשובה של חבר הכנסת
- אגדות אורבניות 17/10/2015 18:48הגב לתגובה זואתה מדבר שטויות ... אתה פשוט לא מבין על מה אתה מדבר ...
- 1.יוסי 14/10/2015 13:47הגב לתגובה זוכל אחד מבין שמשהוא פה לא כשורה
- די לאגדות אורבניות 17/10/2015 18:50הגב לתגובה זובפרויקטים של תמ"א 38/2 הכוללת הריסה ובניה מחדש, אפשר לבנות בניין הכולל עד 8 קומות + קומת פנטהאוז
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 2.11% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- אאורה מכרה 800 דירות מתחילת השנה - גידול של 22% לעומת 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
