מייזליק: "היום זו ההזדמנות הטובה ביותר לקחת משכנתא", מה המסלול המועדף?
ריבית אמש הפחית בנק ישראל את הריבית ב-0.15% לשפל חסר תקדים במדינה של 0.1%, הורדה ראשונה מזה 6 חודשים. הורדה זו צפויה ככל הנראה, בדומה לעבר, לתדלק עוד יותר את עליית מחירי הדירות וקצב נטילת המשכנתאות. רק נזכיר כי אתמול פרסם השמאי הממשלתי כי מחירי הדירות עלו ב-1.1% ברבעון הרביעי של 2014 והשלימו עלייה של 5% בשנה.
"היום זו ההזדמנות הכי טובה לקחת משכנתא, אומר דודי מייזליק, מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל ל-Bizportal. "אומנם מאוד מפתה להשתמש ברכיב הריבית המשתנה, בייחוד בפריים, אך מצד שני מסלולי הריבית הקבועה הצמודה למדד והקבועה הלא צמודה נמצאים בשפל היסטורי וניתן לקבע את המשכנתא לריבית של 3.25%-3.5% לתקופה ארוכה מאוד של 20 שנה ולישון בשקט".
מייזליק טוען כי ניתן לשקול אפילו לקחת 100% מהמשכנתא כקבועה, למרות שבנק ישראל מאפשר לקחת שליש בפריים – "מי שמצמיד לריבית הפריים אולי מרוויח בטווח הקצר, אך בעוד 5-7 שנים הוא יסתכל על הריביות הנמוכות האלה ויישאל מדוע לא הצמיד, זו פשוט הזדמנות. אני זוכר שב-1993 הריבית הקבועה צמודה הייתה 3% ולאחר מכן ב-1994-1995 היא קפצה ל-5%, מי שהצמיד הרוויח במשך שנים. משכנתאות בריבית הזאת יהפכו לסוג של נכס פיננסי".
לפי מייזליק 20%-25% מההלוואות כיום בבנק הן מיחזור של הלוואות ישנות – "הרבה מהלקוחות לוקחים את המשכנתאות המשתנות הישנות ומקבעים אותן לריבית הקבועה, זאת מבלי להגדיל את ההחזר, וכמובן מבלי לשלם קנס". לדבריו יש נטייה של נוטלי משכנתא הנמצאים בשליש הראשון של ההחזר לבצע מיחזור.
- כמה יפסידו הבנקים מהורדת הריבית?
- מדד המחירים בספטמבר ירד ב-0.6%; גם מחירי הדירות ירדו ב-0.6%; מה זה אומר להמשך?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מייזליק אינו צופה קטסטרופה בשוק המשכנתאות, זאת למרות התרעות בנק ישראל – "אנחנו נמצאים בריבית נמוכה, וגם אם היא תגיע לממוצע של 4%-5% אני לא חוזה בעיות. אין ספק שריבית של 8% כפי שראינו ב-2003 תשנה את התמונה. צריך לזכור שכבר 5 שנים אנחנו רואים מגבלות על המסלולים של המשכנתא בריבית משתנה, ואלו שלקחו משכנתא בתקופה לפני כן הפחיתו את חובם וערך דירתם עלה. עלייה בריבית ללא עלייה באבטלה לא תהיה מסוכנת".
- 15.אריק 25/02/2015 23:32הגב לתגובה זונכון מה שאתה אומר לגבי משכנתא אבל .... האם זה נכון לגבי רכישת דירה !!!!?????
- 14.חנן 24/02/2015 13:24הגב לתגובה זועדיף שמשכנתא של מליון אחוז על שקל אחד מאשר אחוז אחד על מליון שקל. רביות נמוכות לא חשובות כאשר נדרש לקחת מליון ש"ח ומעלה קרן כדי לקנות דירה מתפוררת יד שביעית.
- 13.שאינו פריים מפסיד 24/02/2015 11:58הגב לתגובה זומשמעותית - כמה קל לפזר הבטחות חלולות על האיומים בעוד 5 או 7 שנים - הבנקים רוצים רווח קל ובטוח עם ריבית גבוהה ידועה מראש - הם תמיד מוכרים לכם מה שטוב להם ולא לכם ובנק ישראל בא לעזרתם עם מסלולים מוכתבים שלא מותירים הרבה שיקול דעת וחופש פעולה ללקוח הדרוס
- 12.רק נתניהו יבוא שלום בטוח, יטפל בחמאס ובמחירי הדירות (ל"ת)אב הבית 24/02/2015 10:27הגב לתגובה זו
- 11.ישראלי 24/02/2015 09:59הגב לתגובה זוהעם עם הליכוד..
- יניב 24/02/2015 17:46הגב לתגובה זוכל אדם שפוי יודע שמה שלא הצליח נתניהו ב 6 שנים הוא לא יעשה ב 10 שנים.ביבי לא יודע לנהל כלום
- דני 24/02/2015 11:21הגב לתגובה זוזה בדיוק להפך כמי שאחראי למחדלים כה רבים מספיק נמאס. מה זו דיקטטורה? כמו בארה"ב חלפו 8 שנים אתה חייב לפנות את הכסא להבא בתור.ביבי לא קנה את המדינה. היא לא נכס שלו. שילך לדוג עם שרה ונראה איך יחזיקו מעמד. די לסבל .שיהנו אחד מהשני. מה היא רואה אבק 6 שנים היא לא יכלה לבקש מהמנקה להעביר סמרטוט כמו שדאגה למכור את הבקבוקים
- לוקה 24/02/2015 10:09הגב לתגובה זוולבחור במפלגה כלכלית.
- 10.בו אהרון 24/02/2015 09:54הגב לתגובה זויש ציבור גדול שלא יכול לגייס בכלל הון עצמי. לציבור הזה צריך לספק דירות להשכרה וזה רק על ידי עידוד ההשקעה בדירות להשכרה!!! ככל שיהיו יותר דירות להשכרה, השכירות תרד!!! רוצים דוגמה?? בבקשה, חיפה!!! מוצפת במשקיעים ודירות להשכרה והשכירות בריצפה!!! ככה צריך להיות בכל הארץ!!!
- 9.א 24/02/2015 09:34הגב לתגובה זוכדאי שכל אחד יזהר במעשיו הפיננסים בעת הזו ולא יפול לטעויות שיקח עשרות שנים לצאת מהן.
- 8.1,000,000 משכנתא 24/02/2015 08:59הגב לתגובה זומדובר בפריסה ל 30 שנה. אולי אדון מרכנתיל לא רואה פה קטסטרופה, אבל לדעתי הרבה אנשים לא יעמדו בכזה שינוי. כמובן, מי שלקח רק ל 20 שנה ירגיש שינוי פחות דראסטי, הוא יאלץ לשלם 7,168 במקום 4,598 אולי הכי חשוב להסביר שגם ריבית משתנה כל 5 שנים היא צרה צרורה, בארבע השנים האחרונות, הריבית הזאת עלתה וירדה בדיוק כמו הפריים, ממש אחד לאחד, תציירו גרף של ריבית בנק ישראל וריבית משתנה כל 5 שנים ותראו שהם נעות ביחד כמו קווים מקבילים. כלומר עד סוף 2013 היה ניתן לקחת 100% ריבית משתנה, למשל 33% פריים ו 67% משתנה כל 5.
- רעות 24/02/2015 17:34הגב לתגובה זובעלי לא מוכן לקנות דירה, אי אפשר לדבר איתו.
- 7.רק ריבית קבועה! או שיהיה לנו סאבפריים (ל"ת)שימי 24/02/2015 08:45הגב לתגובה זו
- 6.שמעון 24/02/2015 08:44הגב לתגובה זושכנתה זה לא מתנה לקחתי 300000 אלף ש״ח בשנת 2001 שילמתי 12 שנה סכום מסתבר של 300000 אלף ש״ח מתוך 24 שנים וכשראיתי את המשכנתה החזרתי עוד 300 אלף ש״ח מה זה אומר שהבנקים לא פריקים בכל מצב משכנתה זה הורדת תוחלת החיים
- 5.שוני אילת 24/02/2015 08:30הגב לתגובה זוהבעיה המרכזית היא בכך שאכן נותנים כסף זול יותר אבל מנגד יש קושי רב ברכישת הדירה עקב המחירים הגבוהים. הדבר משול לאחד שנתנו לו שוברים לרכישת דלק אבל אין לו רכב בכלל.
- 4.זה נכס פיננסי 24/02/2015 08:29הגב לתגובה זואין כמו להיות חייב לבנק סכומי עתק
- 3.המחירים יעלו השנה בלפחות 6% נוספים בשל ביקוש חזק (ל"ת)ייעוץ נדל"ן בגוגל 24/02/2015 08:23הגב לתגובה זו
- 2.מחושב 24/02/2015 07:59הגב לתגובה זויועצי הבנק מסתירים את האפשרות של ריבית קבועה לא צמודה, ההלוואה הכי כדאית כיום, למי שיש אפשרות למחזר זה הזמן, רוצו
- אורן 24/02/2015 08:51הגב לתגובה זומי ייתן לך מיליון שקל ל-30 שנה ללא הצמדה? חחחחחחחחחחחחחחח ייתנו לך רק שליש מההלוואה בקל"ץ אבל גם בשליש שתקבל קל"ץ אתה תקבל ריבית כזו שכוללת בתוכה את ההצמדה והריבית העתידית. מה אתה חושב שהבנק פראייר?
- לא מטומטם 24/02/2015 11:22כן יתנו לך מיליון ל 30 שנה בקלץ ואפילו בריבית טובה מאוד
- נפתלי שמילוביץ 24/02/2015 11:16עושים סקר או הולכים ליועץ וכמה שניתן להשיג ובמקום המשתלם יותר לוקחים בקבועה לא צמודה או רק על חלק לפי העדפותיך כדי שגם תוכל לעמוד בהחזר באם התקופה אולי תהיה קצרה מ30 (משחק בין תקופה לריבית).למה להיות שלילי ? זה אפשרי.ושיהיה לך בהצלחה
- 1.מפוכח ומחושב 24/02/2015 07:55הגב לתגובה זולאחר 7 שנים רצופות שבהן מחירי הדיור עלו בלמעלה מ-100% וכשהעלאת הריבית בארה"ב קרובה מתמיד רק מטורף יחשוב על קניית בית בעת הזו.
מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?
כמה עלו המחירים בנתניה, מה מחירי של דירה ממוצעת? וגם - האם יהיה גל של ביקושים לדירות מזכאים שיתאכזבו מירידה בסיכוי לזכות בדירה בהנחה, ולמה בצלאל סמוטריץ וחיים כץ יהיו אשמים באם מחירי הדירות יעלו?
מחירי הדירות בנתניה עלו בכ-7%-8% בשנה בעשור האחרון, זה בערך הממוצע הארצי. הבדיקה שלנו כללה דירות שנמכרו בזמן האחרון שיש להם היסטוריה ב-12 השנים האחרונות של עסקאות קודמות (כלומר בטווח של 12 שנים יש שתי עסקאות) וכך אפשר לקבל תמונה יחסית מהימנה על השינוי במחיר הדירה הספציפית. עם זאת, זה עדיין לא תמונה מלאה כי יש דירות שהושבחו בגלל התחדשות עירונית ויש דירות שעברו שיפוץ והנכס הושבח לפני המכירה כשאנחנו לא יודעים להעריך את העלות, ועדיין - זה המידע הכי נכון שאפשר למצוא כי במקביל לשיפוץ גם יש בלאי אמיתי של הדירה, וככל שהמדגם גדול (לקחנו כמה עשרות) אז הוא מייצג דירות "ממוצעות" - לא חדשות ולא ישנות מאוד. כך שהממצאים האלו משקפים את המציאות
בשנה האחרונה יש חולשה מסוימת במחירים, אבל לא גדולה מדי כשבשנתיים האחרונות, העלייה יחסית נבלמה - המחיר החציוני הממוצע של דירת 5 חדרים בנתניה עומד על 3.35 מיליון שקל בדומה למחיר לפני כשנתיים-שנתיים וחצי.
מחירי הדירות בארץ ירדו בשנה האחרונה ב-5%-10%, יש חשש גדול שסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים, יובילו לאופוריה וביקושים מצד כאלו שישבו על הגדר, ואז המחירים יחזרו לעלות. מעבר לכך, שר האוצר ושר השיכון והבינוי לא מייצרים תחליף לדירה בהנחה ופתרון הולם להפחתה דרמטית של דירות והנחות במסגרת המבצעים העתידיים. זה אומר ש150 אלף זכאים מבינים כעת שהסיכוי שלהם לזכות בדירה שהיה בערך 5% בכל הגרלה, יורד דרמטית. חלקם יוותרו על כרטיס ההגרלה ויחפשו דירה. זוג ועוד זוג, ועדו שכאי ועוד זכאית וככה הביקושים נערמים והמחירים יעלו. באוצר מנפנפים אותנו עם תשובה שמעידה על חוסר הבנה ואכפתיות - ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס? אם השרים לא יפעלו בנידון, יש סיכוי לא קטן שמגמת הירידה במחירים תתהפך - כשזה יקרה תזכרו שהאחראים העיקרים הם בצלאל סמוטריץ' וחיים כץ.
ונחזור לנתניה. הנה עסקאות מהזמן האחרון:
בשדרת האגמים: דירת 5 חדרים, 130 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־3.43 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).
בשדרות ח"ן: דירת 4 חדרים, 94 מ"ר, קומה 6 מתוך 7, נמכרה ב־2.11 מיליון שקל (22.5 אלף שקל למ"ר).
ברחוב קליר, במרכז העיר: דירת 4 חדרים, 131 מ"ר, קומה 15 מתוך 26, נמכרה ב־2.60 מיליון שקל (19.8 אלף שקל למ"ר).
ברחוב חיים כהן מגורי: דירת 4 חדרים, 92.86 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב־2.40 מיליון שקל (25.8 אלף שקל למ"ר).
ברחוב בר יהודה: דירת 4 חדרים, 77 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב־1.86 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב אהרון צבי פרופס: דירת 4 חדרים, 89.9 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב הגלבוע: דירת 3 חדרים, 79 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב־1.75 מיליון שקל (22.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב אנילביץ, בשכונת רמת אפרים: בית בן 3 חדרים, 57 מ"ר, נמכר ב־1.60 מיליון שקל (28.1 אלף שקל למ"ר).
ברחוב יאנוש קורצ'ק: דירת 3 חדרים, 67 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, עם חניה, נמכרה ב־1.96 מיליון שקל (29.3 אלף שקל למ"ר).
ברחוב מאיר עמית: דירת 5 חדרים, 117 מ"ר, קומה 6 מתוך 12, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־2.82 מיליון שקל (24.1 אלף שקל למ"ר).
ברחוב בני ברמן: דירת 4 חדרים, 111.4 מ"ר, קומה 6, נמכרה ב־3.79 מיליון שקל (34.0 אלף שקל למ"ר).
בשדרות ניצה, בצפון העיר סמוך לחוף: דירת 3 חדרים, 99 מ"ר, קומה 2 מתוך 17, נמכרה ב־2.00 מיליון שקל (20.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב הרב רפאל: דירת 3 חדרים, 62.95 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב־1.67 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).
הדמיית הפרויקט, לינקולן חיפה. קרדיט: סנאפשוט כהן/ארקראפטפרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
החברה מציעה דירות מוזלות במורדות לינקולן בחיפה - עדות נוספת לשוק שמחפש את עצמו ולמצוקה שמורגשת היטב במשרדי המכירות של היזמים; בזמן שמניות הנדל״ן מזנקות בבורסה, בשטח הקונים הם אלה שמכתיבים את הקצב
חברת פרשקובסקי פרשקובסקי -1.47% , העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה למגורים ובנדל"ן מניב, יוצאת כעת במבצע “מיוחד” במורדות לינקולן בחיפה - מהלך שממחיש היטב את הלחץ שבו נמצאים יזמים וקבלנים בחתירה לפגוש את הקונים במחיר. במסגרת ה-PRE SALE מוצעות עשר דירות בלבד בהנחה שמסתכמת בכ-10% לעומת תגי מחיר קודמים בשוק, עם פתיחה של 3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-3.2 מיליון שקל לדירת 5 חדרים בקומה 12. המבצע מוגבל בכמות וממוקם בפרויקט דגל שנמצא כבר בביצוע, מה שמחדד את המסר: גם בפרויקטים חזקים ונחשקים היזמים מתגמשים.
בפרויקט עצמו מתוכננות 453 דירות בשמונה בניינים (חמישה מגדלים בני 19 קומות ושלושה בנייני בוטיק בני שלוש קומות), עם תמהיל רחב - מדירות 3-5 חדרים ועד דירות גן, מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים. בבניין יהיה בנוסף לחניונים, לובי מעוצב ומועדון דיירים. המיקום נחשב ליחסית טוב, על צלע הכרמל סמוך לדרך פרויד ובקרבה לפארק ההיי-טק מתם ולצירי תחבורה מרכזיים.
למה זה קורה עכשיו?
הסיבה היא בעיקר כי למרות ירידת מחירים מצטברת של כ- 5%-10% מתחילת השנה (בהתאם לאזור), בשטח קצב העסקאות עדיין נמוך. רוכשים יושבים “על הגדר”, בוחנים, משווים ומנהלים מו”מ אגרסיבי יותר. והיזמים מבינים שהדרך להזיז מלאי היא לכוון אל נקודת המפגש האמיתית של השוק, לא אל מחיר הרשמי שלקבלנים והיזמים כל כך חשוב לשמור עליו. הרי הסיבה העיקרית של שמירת המחיר הרשמי בתודעה של כולנו היא שלא לפגוע בבעלי האינטרסים בשוק שלא יכולים להרשות לעצמם לירידת מחירים רשמית במחירי הנדל״ן בישראל - כתבנו על מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים.זה בדיוק ההבדל בין הכותרות של הבורסה, שם מניות יזמיות הנדל”ן נהנו לאחרונה ממומנטום חיובי - לבין משרדי המכירות, שבהם הדופק היומיומי של העסקאות עדיין חלש יחסית. כשקונים מרגישים שיש להם אלטרנטיבות, וששוק המשכנתאות יקר. גם גורם להם להשתעבד לתקופה ארוכה וגם ההחזרים החודשיים יכולים להגיע לכחצי מההכנסה הפנויה של משק בית ממוצע. הם מתמקחים עד הסוף: וכשהמימון הבנקאי של הפרויקט דורש עמידה ביעדי מכירות, הקבלנים נאלצים לשחרר.
- ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר
- חדרה: דירות ליד הים ב-2 מיליון שקל - ואולי לא לעוד הרבה זמן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה לא שהשוק בקריסה כמובן, אבל זו התאמה למחיר שלא יכול להמשיך להרקיע שחקים כפי שאנחנו רואים בשנים האחרונות .בהקשר הזה, המבצע של פרשקובסקי הוא עדות לאמירה של התקופה הנוכחית שמדברת על “שוק של קונים”. הנחות ממוקדות, מוגבלות בזמן ובכמות, הן כלי המאפשר ליזם לשמור על מחירון רשמי גבוה יחסית - אך לסגור עסקאות במחיר אפקטיבי נמוך יותר.
