מייזליק: "היום זו ההזדמנות הטובה ביותר לקחת משכנתא", מה המסלול המועדף?
ריבית אמש הפחית בנק ישראל את הריבית ב-0.15% לשפל חסר תקדים במדינה של 0.1%, הורדה ראשונה מזה 6 חודשים. הורדה זו צפויה ככל הנראה, בדומה לעבר, לתדלק עוד יותר את עליית מחירי הדירות וקצב נטילת המשכנתאות. רק נזכיר כי אתמול פרסם השמאי הממשלתי כי מחירי הדירות עלו ב-1.1% ברבעון הרביעי של 2014 והשלימו עלייה של 5% בשנה.
"היום זו ההזדמנות הכי טובה לקחת משכנתא, אומר דודי מייזליק, מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל ל-Bizportal. "אומנם מאוד מפתה להשתמש ברכיב הריבית המשתנה, בייחוד בפריים, אך מצד שני מסלולי הריבית הקבועה הצמודה למדד והקבועה הלא צמודה נמצאים בשפל היסטורי וניתן לקבע את המשכנתא לריבית של 3.25%-3.5% לתקופה ארוכה מאוד של 20 שנה ולישון בשקט".
מייזליק טוען כי ניתן לשקול אפילו לקחת 100% מהמשכנתא כקבועה, למרות שבנק ישראל מאפשר לקחת שליש בפריים – "מי שמצמיד לריבית הפריים אולי מרוויח בטווח הקצר, אך בעוד 5-7 שנים הוא יסתכל על הריביות הנמוכות האלה ויישאל מדוע לא הצמיד, זו פשוט הזדמנות. אני זוכר שב-1993 הריבית הקבועה צמודה הייתה 3% ולאחר מכן ב-1994-1995 היא קפצה ל-5%, מי שהצמיד הרוויח במשך שנים. משכנתאות בריבית הזאת יהפכו לסוג של נכס פיננסי".
לפי מייזליק 20%-25% מההלוואות כיום בבנק הן מיחזור של הלוואות ישנות – "הרבה מהלקוחות לוקחים את המשכנתאות המשתנות הישנות ומקבעים אותן לריבית הקבועה, זאת מבלי להגדיל את ההחזר, וכמובן מבלי לשלם קנס". לדבריו יש נטייה של נוטלי משכנתא הנמצאים בשליש הראשון של ההחזר לבצע מיחזור.
- לקראת החלטת ריבית דרמטית כשהפד' מפולג מאי פעם ו"עיוור" ללא נתונים עדכניים
- תיק ההשקעות שלכם צריך להיות גם בסחורות? התשובה של גולדמן סאקס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מייזליק אינו צופה קטסטרופה בשוק המשכנתאות, זאת למרות התרעות בנק ישראל – "אנחנו נמצאים בריבית נמוכה, וגם אם היא תגיע לממוצע של 4%-5% אני לא חוזה בעיות. אין ספק שריבית של 8% כפי שראינו ב-2003 תשנה את התמונה. צריך לזכור שכבר 5 שנים אנחנו רואים מגבלות על המסלולים של המשכנתא בריבית משתנה, ואלו שלקחו משכנתא בתקופה לפני כן הפחיתו את חובם וערך דירתם עלה. עלייה בריבית ללא עלייה באבטלה לא תהיה מסוכנת".
- 15.אריק 25/02/2015 23:32הגב לתגובה זונכון מה שאתה אומר לגבי משכנתא אבל .... האם זה נכון לגבי רכישת דירה !!!!?????
- 14.חנן 24/02/2015 13:24הגב לתגובה זועדיף שמשכנתא של מליון אחוז על שקל אחד מאשר אחוז אחד על מליון שקל. רביות נמוכות לא חשובות כאשר נדרש לקחת מליון ש"ח ומעלה קרן כדי לקנות דירה מתפוררת יד שביעית.
- 13.שאינו פריים מפסיד 24/02/2015 11:58הגב לתגובה זומשמעותית - כמה קל לפזר הבטחות חלולות על האיומים בעוד 5 או 7 שנים - הבנקים רוצים רווח קל ובטוח עם ריבית גבוהה ידועה מראש - הם תמיד מוכרים לכם מה שטוב להם ולא לכם ובנק ישראל בא לעזרתם עם מסלולים מוכתבים שלא מותירים הרבה שיקול דעת וחופש פעולה ללקוח הדרוס
- 12.רק נתניהו יבוא שלום בטוח, יטפל בחמאס ובמחירי הדירות (ל"ת)אב הבית 24/02/2015 10:27הגב לתגובה זו
- 11.ישראלי 24/02/2015 09:59הגב לתגובה זוהעם עם הליכוד..
- יניב 24/02/2015 17:46הגב לתגובה זוכל אדם שפוי יודע שמה שלא הצליח נתניהו ב 6 שנים הוא לא יעשה ב 10 שנים.ביבי לא יודע לנהל כלום
- דני 24/02/2015 11:21הגב לתגובה זוזה בדיוק להפך כמי שאחראי למחדלים כה רבים מספיק נמאס. מה זו דיקטטורה? כמו בארה"ב חלפו 8 שנים אתה חייב לפנות את הכסא להבא בתור.ביבי לא קנה את המדינה. היא לא נכס שלו. שילך לדוג עם שרה ונראה איך יחזיקו מעמד. די לסבל .שיהנו אחד מהשני. מה היא רואה אבק 6 שנים היא לא יכלה לבקש מהמנקה להעביר סמרטוט כמו שדאגה למכור את הבקבוקים
- לוקה 24/02/2015 10:09הגב לתגובה זוולבחור במפלגה כלכלית.
- 10.בו אהרון 24/02/2015 09:54הגב לתגובה זויש ציבור גדול שלא יכול לגייס בכלל הון עצמי. לציבור הזה צריך לספק דירות להשכרה וזה רק על ידי עידוד ההשקעה בדירות להשכרה!!! ככל שיהיו יותר דירות להשכרה, השכירות תרד!!! רוצים דוגמה?? בבקשה, חיפה!!! מוצפת במשקיעים ודירות להשכרה והשכירות בריצפה!!! ככה צריך להיות בכל הארץ!!!
- 9.א 24/02/2015 09:34הגב לתגובה זוכדאי שכל אחד יזהר במעשיו הפיננסים בעת הזו ולא יפול לטעויות שיקח עשרות שנים לצאת מהן.
- 8.1,000,000 משכנתא 24/02/2015 08:59הגב לתגובה זומדובר בפריסה ל 30 שנה. אולי אדון מרכנתיל לא רואה פה קטסטרופה, אבל לדעתי הרבה אנשים לא יעמדו בכזה שינוי. כמובן, מי שלקח רק ל 20 שנה ירגיש שינוי פחות דראסטי, הוא יאלץ לשלם 7,168 במקום 4,598 אולי הכי חשוב להסביר שגם ריבית משתנה כל 5 שנים היא צרה צרורה, בארבע השנים האחרונות, הריבית הזאת עלתה וירדה בדיוק כמו הפריים, ממש אחד לאחד, תציירו גרף של ריבית בנק ישראל וריבית משתנה כל 5 שנים ותראו שהם נעות ביחד כמו קווים מקבילים. כלומר עד סוף 2013 היה ניתן לקחת 100% ריבית משתנה, למשל 33% פריים ו 67% משתנה כל 5.
- רעות 24/02/2015 17:34הגב לתגובה זובעלי לא מוכן לקנות דירה, אי אפשר לדבר איתו.
- 7.רק ריבית קבועה! או שיהיה לנו סאבפריים (ל"ת)שימי 24/02/2015 08:45הגב לתגובה זו
- 6.שמעון 24/02/2015 08:44הגב לתגובה זושכנתה זה לא מתנה לקחתי 300000 אלף ש״ח בשנת 2001 שילמתי 12 שנה סכום מסתבר של 300000 אלף ש״ח מתוך 24 שנים וכשראיתי את המשכנתה החזרתי עוד 300 אלף ש״ח מה זה אומר שהבנקים לא פריקים בכל מצב משכנתה זה הורדת תוחלת החיים
- 5.שוני אילת 24/02/2015 08:30הגב לתגובה זוהבעיה המרכזית היא בכך שאכן נותנים כסף זול יותר אבל מנגד יש קושי רב ברכישת הדירה עקב המחירים הגבוהים. הדבר משול לאחד שנתנו לו שוברים לרכישת דלק אבל אין לו רכב בכלל.
- 4.זה נכס פיננסי 24/02/2015 08:29הגב לתגובה זואין כמו להיות חייב לבנק סכומי עתק
- 3.המחירים יעלו השנה בלפחות 6% נוספים בשל ביקוש חזק (ל"ת)ייעוץ נדל"ן בגוגל 24/02/2015 08:23הגב לתגובה זו
- 2.מחושב 24/02/2015 07:59הגב לתגובה זויועצי הבנק מסתירים את האפשרות של ריבית קבועה לא צמודה, ההלוואה הכי כדאית כיום, למי שיש אפשרות למחזר זה הזמן, רוצו
- אורן 24/02/2015 08:51הגב לתגובה זומי ייתן לך מיליון שקל ל-30 שנה ללא הצמדה? חחחחחחחחחחחחחחח ייתנו לך רק שליש מההלוואה בקל"ץ אבל גם בשליש שתקבל קל"ץ אתה תקבל ריבית כזו שכוללת בתוכה את ההצמדה והריבית העתידית. מה אתה חושב שהבנק פראייר?
- לא מטומטם 24/02/2015 11:22כן יתנו לך מיליון ל 30 שנה בקלץ ואפילו בריבית טובה מאוד
- נפתלי שמילוביץ 24/02/2015 11:16עושים סקר או הולכים ליועץ וכמה שניתן להשיג ובמקום המשתלם יותר לוקחים בקבועה לא צמודה או רק על חלק לפי העדפותיך כדי שגם תוכל לעמוד בהחזר באם התקופה אולי תהיה קצרה מ30 (משחק בין תקופה לריבית).למה להיות שלילי ? זה אפשרי.ושיהיה לך בהצלחה
- 1.מפוכח ומחושב 24/02/2015 07:55הגב לתגובה זולאחר 7 שנים רצופות שבהן מחירי הדיור עלו בלמעלה מ-100% וכשהעלאת הריבית בארה"ב קרובה מתמיד רק מטורף יחשוב על קניית בית בעת הזו.
למה נעלמו משקיעי הנדל"ן ומתי הם יחזרו לשוק?
לפי נתוני רשות המסים, חלקם של המשקיעים מכלל רוכשי הדירות בישראל ירד מרמה של 27% ב-2021 לרמה של כ-14% בלבד ב-2025. מדובר בירידה של כמעט 50%, בתוך ארבע שנים בלבד למה הם כבר לא שם? מס רכישה גבוה, עליית הריבית ומעבר להשקעות חלופיות. בכותצאה מכך, כמות הדירות
המוצעות להשכרה קטנה והביקוש עולה - מה שמעלה את מחירי השכירות
בעשור האחרון הורגלנו לכך שמשקיעי הנדל״ן מהווים חלק מרכזי בתנועת השוק. הם רכשו דירות, סיפקו היצע לשוק השכירות והיוו גורם משמעותי לעליית מחירי הדיור. ואולם בשנים האחרונות מתרחשת תופעה הפוכה: משקיעי הנדל"ן יוצאים מהשוק בהיקף משמעותי, מבלי שקיים גורם אחר שממלא את מקומם. מדובר בשינוי מבני בעל השלכות רחבות על שוק המגורים בישראל, שחלקן תוארו בטורים קודמים.
לפי נתוני רשות המסים, חלקם של המשקיעים מכלל רוכשי הדירות בישראל ירד מרמה של 27% ב-2021 לרמה של כ-14% בלבד ב-2025. מדובר בירידה של כמעט 50%, בתוך ארבע שנים בלבד. המגמה הזו אינה נובעת מגורם אחד, אלא משילוב של נתונים ושינויים כלכליים ורגולטוריים שהפכו את ההשקעה בדירה לאטרקטיבית פחות - הן בפני עצמה והן ביחס לחלופות.
אז למה המשקיעים יצאו משוק הנדל"ן? ניתן למנות לכך שלוש סיבות עיקריות:
מס רכישה גבוה - עליית מס הרכישה על דירות להשקעה לרמה של 8% מהשקל הראשון יצרה חסם משמעותי להשקעה בדיור. במצב זה המשקיע מתחיל את הרכישה בפער של עשרות ולפעמים מאות אלפי שקלים עוד לפני שהנכס הניב הכנסה כלשהי. כשתשואת הנדל"ן למגורים ניצבת בממוצע על 3%-4%, מדובר על כשנתיים שכירות לפחות רק כדי להחזיר את גובה המס ששולם עבור רכישת הנכס. כשמס הרכישה על דירות להשקעה ירד ל-5% ב-2020 (בתקופת הקורונה), חלקם של המשקיעים בשוק הדיור קפץ בכמעט פי שניים עד 2022, אז הוחלט להעלות את מס הרכישה בחזרה ל-8%.
עליית הריבית - היתרון המשמעותי של רכישת דירה להשקעה מבוסס במידה רבה על מינוף. ואולם בריבית הנוכחית של המשכנתא שניצבת בממוצע על 5%-6% לעומת תשואת שכירות נמוכה יותר, החזר המשכנתא החודשי גבוה מהכנסות שכר הדירה מהנכס. במצב כזה, השימוש במינוף אינו תומך בתשואה, אלא להפך, ומייצר הוצאה חודשית קבועה מעבר להכנסות משכר הדירה.
- היורשים יקבלו 6 מיליון שקל אחרי חשיפת ההונאה
- משכירים לטווח קצר? אתם בתקלת מס; שאלות ותשובות על פס"ד החדש
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מעבר להשקעות חלופיות - בשנים האחרונות התרחב מגוון ההשקעות האלטרנטיביות שנגישות למשקיעים פרטיים: קרנות חוב וקרנות השקעה פרטיות ומסחר עצמאי בשוק ההון ביחד עם קרן כספית ואג"ח שנהפכו אטרקטיביים יותר עם עליית הריבית במשק. האפיקים האלה מייצרים תשואות גבוהות יותר, וחלקם מאפשרים גם מינוף משמעותי ונזילות גבוהה. לאור זאת, האטרקטיביות של השקעה בדיור למגורים ירדה באופן משמעותי, וההעדפה של רבים מהמשקיעים זזה לכיוון האפיקים האלה
