מיוחד לסוכות: 4 דירות שהפכו לסמל (ואחת קטנה במיוחד) - כמה הן שוות?
מחירי הדירות האדריכלים בישראל נוהגים "ללכת על בטוח" ולהעניק לבנייני המגורים מראה שבלוני ושמרני עד כדי כך שקשה מאוד להבדיל בין שכונת אם המושבות בפתח תקווה לבין קריית השרון בנתניה או מצליח ברמלה. אולם לעיתים נדירות מצליחים האדריכלים להעיז ולהפתיע עם בניינים בעיצובים לא שגרתיים אשר הופכים לסמל ליופי, או לכיעור, הכול בעייני המתבונן.
במיוחד לסוכות, Bizportal בחן יחד עם אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, כיצד קובעים הערכת שווי לדירות בבניינים חריגים או בשטח חריג.
דנוס טוען כי "גישת ההערכה בה משתמשים לרוב היא גישת ההשוואה הישירה שעל פיה, מאתרים עסקאות השוואה בסביבת הנכס אותו מעוניינים להעריך ומבצעים התאמות לשווי, על בסיס הפרמטרים הפיזיים, התכנוניים והגיאוגרפיים שלו. רק לעיתים רחוקות מאוד, גובר מרכיב מסוים על פני המרכיבים האחרים באופן מובהק וכמעט תמיד נותרת סוגיית המיקום (בעיר, ביישוב, בשכונה ובמבנה) כחשובה ביותר בקביעת ערך הנכס. הדוגמאות שינותחו להלן הן בדיוק כאלה: נכסים שהינם כה חריגים מבחינת מאפיין אחד שלהם, עד שהערכתם הופכת לאתגר מיוחד עליו יש להתגבר".
1. בית הספירלה ברחוב צל הגבעה 13, רמת גן:
לא צריך לנסוע לפארק גואל בברצלונה. ניתן לטייל לרמת גן ולחזות בפלא "הבניין המשוגע" שנבנה בשנת 1990. אין ספק שהמבנה נבנה באחד הרחובות הטובים, מבוקשים ויוקרתיים ברמת גן. עם זאת, מדובר במבנה בעל ארכיטקטורה ייחודית, מעין פסל סביבתי חריג בנוף המקומי, עובדות המעפילות על מיקומו המשובח.
מה הם השיקולים שצריך להביא בחשבון? ראשית, כמובן צורתו החריגה שהיא עניין של טעם. דבר זה מצמצם דרמטית את אוכלוסיית הקונים הפוטנציאליים. הישראלים הידועים בשמרנותם אוהבים מבנה קובייתי, אוהבים חדרי מדרגות פנימיים ואוהבים מעליות. בכל הדברים הללו המבנה אינו מצטיין ובכלל רבים, יעדיפו לראות את הפסל ולא להתגורר בו דווקא. מאידך, לקונה שיידע להעריך את איכויותיו האדריכליות של המבנה, כמעט ואין מחיר שלא יהיה מוכן לשלם. הבעיה היא שקונה כזה לא מגיע כל יום".
בשפה השמאית, לפי דנוס, הוא נקרא "קונה מיוחד" והעובדה כי הנכס יעמוד זמן רב יותר עד למציאתו של קונה זה, היא ההפחתה בשווי שיש לייחס למבנה הייחודי. כ"כלל הייתי אומר כי במבנה זה, סך היתרונות מקזז את סך החסרונות ולכן, עסקאות השוואה בסביבה עשויות לגלם גם את שוויו האמיתי".
בהערכה גסה, המחיר למ"ר בבניין עומד על כ-20 אלף שקל. בהתחשב בכך שגודל הדירות הוא כ-115 מ"ר מדובר בשווי מוערך של כ-2.3 מיליון שקל
2. מגדל הגן, רמת גן (רחוב החרוזים):
את מבנה דמוי החללית, שתוכנן על ידי האדריכל אילן פיבקו,לא ניתן לפספס כשנוסעים על נתיבי איילון. המגדל נהנה כמו בבית הספירלה מאדריכלות ייחודית, אם כי בגירסתה האולטרה מודרנית. המבנה נראה שמאיים להתנתק כל רגע מהקרקע ולהמריא לחלל. מהבחינה הזו מהווה יצירה אורבנית מיוחדת במינה, כשמיקומו על שפת פארק הירקון, רק מעצים אותו. בניגוד למבנה הספירלה ובמבט מקרוב ניתן להבחין שדווקא יחידות הדיור שבו, הנהנות מנוף פנורמי הנשקף מקירות המסך המקיפים את כל הקומות, מהוות חלל מגורים ריבועי וסטנדרטי (אם כי גדול יחסית), הנהנה מכל מה שיש לעולם המודרני להציע מעלית, נוף פתוח ופרטיות של מגדל במבנה חדיש.
לפי דנוס, המיקום הייחודי, כשבסביבה המיידית כמעט ואין בניה לגובה, רק משפרת את שוויו. "אין ספק שהמבנה מהווה נכס אשר סך יתרונותיו עולה משמעותית על החסרונות (אם קיימים) ובתור שכזה הינו אטרקטיבי ומבוקש. אם היינו צריכים לערוך התאמות מהבנייה המרקמית הסטנדטית בסביבה, מדובר בתוספת של עשרות אחוזים בגין מרכיבי התכנון, הנדירות המיקומית והאדריכלית וזאת, מבלי לפגוע כהוא זה במידת השימושיות של הנכס לישראלי המצוי (ובמקרה זה גם העשיר מאוד). מבנה גאוני מבחינה שמאית, במיקום ייחודי, השווה הרבה יותר מסביבתו".
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
בהערכה גסה, המחיר למ"ר במגדל עומד על כ-35 אלף שקל למ"ר. מחירה המשוער של דירת 4 חדרים בשטח של כ-361 מ"ר עומד לפיכך על כ-12.6 מיליון שקל, מחירה המשוער של דירת 3.5 חדרים בשטח 87 מ"ר עומד על כ-3 מיליון שקל ומחיר הדופלקס בשטח של 400 מ"ר בקומה השישית מוערך בכ-14 מיליון שקל.
3. הבית המשוגע ברחוב הירקון 181, תל אביב:
מה לא נכתב או נאמר על הבית המיוחד הזה, אשר עובר כרגע שיפוץ, ודומה אף הוא ליצירותיו של גאודי בברצלונה. גם הוא כמו מגדל הגן משלב מעטפת ייחודית עם דירות דיי סטנדרטיות הנסתרות מאחור. חוזקותיו של המבנה מיקומו עם חזית לים ובסמיכות לכיכר אתרים (שיש שיאמרו שהינה חיסרון דווקא), ארכיטקטורה ייחודית המחביאה בניה דיי סטנדרטית שמבטיחה שימושיות טובה. חולשותיו מיקומו בחזית לרחוב הירקון הרועש יחסית, העובדה שמדובר במלבוש ייחודי בסביבה בה קיימים מבני מגורים רבים וסטנדרטיים שפחות מרתיעים חלק מהלקוחות ועלויות אחזקה, שמן הסתם יהיו גבוהות יותר ממבנים אחרים, הן בשל הקרבה לים והן בשל הטיפול הלא שיגרתי שהמעטפת צריכה לעיתים עבור.
דנוס מדגיש כי "במקרה זה נראה כי בשל העובדה שקיימים לא מעט נכסים לאורך הירקון, המסוגלים לספק את אותה החוויה למשתמש כמו במבנה זה, והעובדה כי יימצאו פחות קונים לנכסים במבנה, למרות הסביבה המבוקשת והמחירים הגבוהים, ראויה הפחתה כלשהי לשווי המבנה הנובעת כתוצאה מייחודיותו והעדר הנדירות בו".
בהערכה גסה, המחיר למ"ר בבניין עומד על כ-30 אלף שקל בדירות הסטנדרטיות. כלומר, דירת 2.5 חדרים בשטח 75 מ"ר בקומה הראשונה תוערך בכ-2.25 מיליון שקל.
הבית הירוק ביפו (רחוב יפת 91 בשכונת עג'מי ביפו):
מבנה עתיק זה, כבר נכנס בז'אנר הבתים לשימור שתפס תאוצה רבה בשנים האחרונות. האיפיון הייחודי שלו, ביחס לסביבתו ההיסטורית ממילא, הוא צבע הירוק בקבוק העוטף אותו, "בעיה" הניתנת לפתרון למי שזה מפריע. מיקומו ביפו בסמיכות לאתרי הבילוי והפנאי שלה רק מוסיפים לאופיו הצבעוני. נדירות המבנה הופכת אותו למבוקש ביותר ומבחינה זו הוא מהווה מעין "לנד מרק" מקומי שיש לא מעט משקיעים שהיו נהנים לשים ידם עליו. דנוס מסביר כי "כמו במבנים אחרים לשימור גם כאן ראויה תוספת לדעתי בגין מיתוג המבנה וההכרה בו כמבנה ייחודי בסביבתו, אשר קיים עניין חברתי בשימורו, של לפחות 5% ביחס לנכסים אחרים בסביבה".
בהערכה גסה, המחיר למ"ר של הבית עומד על 25 אלף שקל
יחודיותו של נכס זה אינה נובעת משום איכות נדירה מכוונת. ייחודיותו נובעת אך ורק משטחו המינימאלי, בדומה לחדר מגורים סטנדרטי בדירה גדולה יותר. היתרון היחיד שקיים לדירה כזו, העובדה שהחדר מתפקד כיחידת דיור לכל דבר או במילים אחרות נהנה מפרטיות ומפונקציונליות (ויש שיאמרו פונקציונליות יתר). למי הנכס מיועד לכל מי שרוצה לגור בתל אביב ויכול להרשות לעצמו משהו שהוא קצת יותר גדול מרכב. בנכסים מסחריים שטח קטן נקרא יחידה מסחרית. נראה שגם כאן כינוי זה נכון. "יחידת מגורים" נראה כינוי הרבה יותר מתאים לנכס הזה. לקרוא לו דירת מגורים נראה כהגזמה של השנה.
דנוס טוען כי "בהתחשב בעובדה שהדירה מתאימה בעיקר לדייר בודד, הדרך להעריך נכס כזה היא לבדוק מחיר חדרים בסביבה ולהוסיף עוד אחוזים בשל מרכיבי הפרטיות. כמה אחוזים? עד 30% ותלוי בנתוני הנכס הנוספים כגון קומתו במבנה, התכנון הפנימי, גובה התקרה, קיום כל המרכיבים הדרושים למגורים עצמאיים כגון שירותים, מקלחת ומטבח ועוד".
בהערכה גסה, מחיר הדירה למ"ר עומד על 40 אלף שקל, כלומר מדובר בשווי מוערך של כ-600 אלף שקל
- 2.הדירה באמסטרדם היא מן הסתם מחסן מוסב. שמאי לא בודק? (ל"ת)"שמאים" ו-"מתווכים" 09/10/2014 13:08הגב לתגובה זו
- 1.נראה שמי שיזם את הכתבה זה המוכר של "דירת" 15 המ"ר (ל"ת)15 מר =לא באמת דירה 09/10/2014 12:20הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
