בחודש מאי 2011 הגביל נגיד בנק ישראל לשעבר סטנלי פישר את רכיב הפריים במשכנתאות (משכנתאות משתנו עד 5 שנים) ל-33% מכלל תמהיל המשכנתא. המטרה של פישר הייתה למנוע את תפיחתו של ההחזר החודשי בעת עליית הריבית. בפועל, הריבית שעמדה באותו חודש על 3% אומנם עלתה ל-3.25% בחודש שאחרי (יוני) אבל מאז, בעקבות המשבר בשווקים, היא במגמת ירידה. השבוע הפחית בנק ישראל את הריבית לרמה של 1%, הנמוכה ביותר מאז חודש דצמבר 2009.

Bizportal, בשיתוף טאבו ישיר משכנתאות, מקבוצת קו מנחה, השווה מה היה קורה לזוג צעיר שהיה נוטל משכנתא שצמודה ב-100% לרכיב הפריים מול משפחה שהייתה נוטלת משכנתא בריבית משתנה כל 5 שנים (וצמודה למדד) אם הגבלת בנק ישראל לא הייתה נכנסת לתוקף.

אבל ראשית, הסבר קצר - עד לאותה ההגבלה רוכשי דירות רבים נטלו משכנתאות עם רכיב פריים שהגיע אפילו ל-100%. רוכשים אלה סבלו מעלייה בהחזר החודשי עקב עליית ריבית בנק ישראל שנבעה מחשש להתפרצות אינפלציה גבוהה מ-3%. בשנת 2009 שיעור ריבית הפריים עמד על 2% אולם ערב ההגבלה שיעור ריבית הפריים היה 4.5% וחודש לאחר הוצאת ההגבלה ריבית פריים כבר עלתה ל-4.75%.

לדוגמה, משפחה שנטלה משכנתא בסך 650 אלף שקל ב-2009 לתקופה של 25 שנה, בתמהיל של 100% צמוד לריבית הפריים, וקיבלה מרווח של ריבית פריים פחות 0.9%, קרי 1.1% ריבית (באותה התקופה כאמור שיעור ריבית הפריים היה 2%). המשפחה שילמה באותה התקופה החזר חודשי של 2,479 שקל. אולם בחודש יציאת ההגבלה (בעקבות עליית הריבית שכן ב-2009 היא עמדה על 0.75%!) שילמה המשפחה החזר של 3,289 שקל , עלייה של 809.81 שקל בשנתיים.

אולם בעקבות ההתמתנות הכלכלית בארץ ובעולם שב בנק ישראל בחודש אוקטובר 2011 להוריד את הריבית וביום ב' השבוע הופחתה כאמור ל-1%, המגלם ריבית פריים בשיעור של 2.5%%.

ירידה של 525 שקל בהחזר החודשי במסלול הפריים

וכעת להשוואה: משפחה א', אותה נכנה 'משפחת המדד' נטלה ב-1 במאי 2011, עם כניסת ההגבלה לתוקף משכנתא בהיקף של 650 אלף שקל לתקופה של 20 שנה במסלול משתנה כל 5 שנים בריבית צמודה למדד (בריבית של 2.15%). המשפחה שילמה באותה התקופה החזר חודשי של 3,341 שקל.

משפחה ב', אותה נכנה 'משפחת הפריים', נטלה ב-1 במאי 2011 משכנתא באותו היקף של 650 אלף שקל לאותה התקופה של 20 שנה, אך הצמידה את כל הסכום למסלול הפריים (פריים מינוס 0.9). המשפחה שילמה באותה התקופה החזר חודשי של 3,803 שקל.

ומה מצבן של המשפחות כיום כאשר ריבית בנק ישראל עומדת על 1%? כיום משפחת המדד משלמת כ-3,501 שקל כל חודש, 160 שקל יותר, ואילו משפחת הפריים משלמת 3,278 שקל כל חודש, 525 שקל פחות. אך למרות הירידה המשמעותית בהחזר החודשי במסלול הפריים, בסיכום ההחזרים החודשיים ממאי 2011, שילמה משפחה ב' כ-5,359 שקל יותר ממשפחה א', 'משפחת המדד'.

אך כשבוחנים את מצב הקרן שנותרה לתשלום, התמונה מתהפכת לחלוטין: יתרת הקרן של 'משפחת הפריים' עומדת כיום על 590,183 שקל ואילו של 'משפחת המדד' על 614,726 שקל, הפרש של 24,543 שקל לטובת משפחת הפריים.

מסלול הפריים - חיסכון או סיכון?

המסקנה הכיום ברורה שהחיסכון של המשפחה שהייתה נוטלת משכנתא במסלול הפריים היה עומד על 19,185 שקל תוך 29 חודשים (24,543 שקל מחסכון הקרן של משפחת הפריים פחות הסכום העודף של 5,359 ששילמה בהחזרים חודשיים לאורך התקופה), או במילים אחרות, חיסכון של 661.6 שקל כל חודש.

ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות, מקבוצת קו מנחה, אומר: "אין ספק שהחיסכון במשכנתא חשוב ביותר, אך אנו נמצאים בעולם של חוסר וודאות ואילו ריבית בנק ישראל הייתה עולה משפחות שהיו מצמידות את כל המשכנתא למסלול ריבית הפריים היו מרגישים בשינוי בהחזר החודשי באופן משמעותי, דבר שהיה פוגע ביכולתן הכלכלית. משפחה שהייתה בוחרת ליטול משכנתא צמודה לריבית הפריים בלבד בשנת 2009, כאשר שיעור ריבית הפריים עמד על 2% הייתה משלמת באותה התקופה החזר חודשי של 3,018 שקל, אולם במאי 2011, עקב עליית ריבית הפריים לרמה של 4.5% ההחזר החודשי של המשפחה היה קופץ לרמה של 3,803 שקל."

***האפשרויות שהוצגו בכתבה זו אינן מתאימות לכל פרופיל פיננסי. האמור לעיל אינו תחליף לייעוץ המידע מוצג לידיעה בלבד ואין לראות בו המלצה לתמהיל משכנתא מכל סוג שהוא. כל העושה שימוש באמור לעיל עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.

כתבות מעניינות נוספות:

"מחירי הדיור בישראל זינקו ב-75% מאז 2008 והגיעו לרמה בעייתית"